Prosječne stope kapitalizacije za različite vrste nekretnina. Kako se diskontna stopa razlikuje od stope kapitalizacije?

Teoretski, omjer kapitalizacije za tekući prihod trebao bi izravno ili neizravno uzeti u obzir sljedeće čimbenike:

1. Naknada za nerizična, nelikvidna ulaganja.

2. Naknada za rizik.

3. Naknada za nisku likvidnost.

4. Naknada za upravljanje investicijom.

5. Usklađivanje za predviđeno povećanje ili smanjenje vrijednosti nekretnine

Postoji nekoliko metoda za određivanje koeficijenta (stope) kapitalizacije:

1. Metoda tržišnog stiskanja;

2. Metoda kumulativne konstrukcije (zbrajanja);

3. Način povezanih ulaganja dužničkog i vlasničkog kapitala;

4. Način povezanog ulaganja zemljišta i građevine;

5. Metoda utvrđivanja omjera kapitalizacije, uzimajući u obzir povrat kapitalnih troškova.

6. Elwoodova metoda (metoda kapitalizacije dužničkog i dioničkog kapitala).

1. Metoda tržišnog stiskanja.

To je najjednostavniji, najbrži i najtočniji način za određivanje vrijednosti bilo koje nekretnine korištenjem usporedivih podataka o prodaji prikupljenih s konkurentnih i otvorenih tržišta. Prodaje su slične po svojim karakteristikama (motivacija za ulaganje, socio-pravni status, bonitet, načini financiranja i dr.) i korisnosti nekretnina. Prema dohodovnom pristupu, stopa kapitalizacije (R) izračunava se pomoću formule:

V je cijena analognog objekta;

I - CHOD ocjenjivanog objekta.

2. Metoda kumulativne konstrukcije (metoda zbrajanja).

Ova metoda određivanja stope kapitalizacije dijeli je na sastavne dijelove. Dvije glavne komponente stope kapitalizacije su: kamatna stopa i stopa oporavka (povrata) kapitala.

Kamatna stopa je podijeljena u nekoliko komponenti:

1. Stopa bez rizika.

2. Kladite se na dodatni rizik.

3. Naknada za nisku likvidnost.

4. Naknada za upravljanje investicijom.

5. Usklađivanje za predviđeno povećanje ili smanjenje vrijednosti nekretnine.

Stopa bez rizika. Kao osnovna stopa koristi se nerizična stopa kojoj se dodaju ostale komponente kamatne stope. Za određivanje bezrizične stope možete koristiti i prosječne europske pokazatelje za bezrizične operacije i domaće. U slučaju korištenja prosječnih europskih pokazatelja, bezrizičnoj stopi za ulaganje dodaje se premija rizika ova zemlja, tzv. rizik zemlje. Bezrizična stopa određuje minimalnu naknadu za uloženi kapital, uzimajući u obzir faktor vremena (razdoblje ulaganja).

Dodatna stopa rizika. Sva ulaganja, osim ulaganja u državne vrijednosne papire, imaju veći stupanj rizika, ovisno o karakteristikama vrste imovine koja se procjenjuje. Što je rizik veći, kamata mora biti viša da bi investitor mogao preuzeti rizik bilo kojeg investicijskog projekta.

Naknada za nisku likvidnost. Likvidnost mjeri koliko se brzo nekretnina može pretvoriti u gotovinu. Nekretnine su nisko likvidne u usporedbi s, primjerice, dionicama i drugim vrijednosnim papirima. Usklađivanje nelikvidnosti je vrsta dugoročne naknade za prodaju nekretnine, odnosno za vrijeme koje je potrebno da se pronađe novi najmoprimac u slučaju stečaja ili napuštanja postojećeg najmoprimca.

Naknada za upravljanje investicijom. Što su investicije rizičnije i složenije, zahtijevaju kompetentnije upravljanje.

Stopa povrata kapitala. Vrijednost jednaka jedan podijeljena s brojem godina potrebnih za povrat uloženog kapitala temelji se na vremenskom intervalu tijekom kojeg tipični investitor procjenjuje da će doći do povrata kapitala uloženog u nekretninu koja se procjenjuje.

Ukupni omjer kapitalizacije prema ovoj metodi izračunava se zbrajanjem kamatne stope izračunate kumulativnom metodom i stope povrata kapitala.

3. Metoda povezanih ulaganja vlastitog i posuđenog kapitala.

Budući da se većina nekretnina kupuje i dužničkim i dioničkim kapitalom, ukupna stopa kapitalizacije mora zadovoljiti tržišne zahtjeve za povrat na oba dijela ulaganja.

Ulaganja = dužnički kapital + vlastiti kapital.

Stopa kapitalizacije posuđenih sredstava naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se na sljedeći način:

Rz = godišnje naknade za održavanje. dug / glavnica hipoteke

Ako se zajam otplaćuje češće, tada se R izračunava množenjem plaćanja duga s njihovom učestalošću (mjesečno, tromjesečno) i zatim dijeljenjem s ukupnim iznosom hipotekarnog zajma.

Konstanta hipoteke je funkcija kamatne stope, učestalosti otplate duga i uvjeta zajma. Kada su uvjeti zajma poznati, hipotekarna konstanta može se odrediti iz financijskih tablica: to će biti zbroj kamatne stope i omjera potonućeg fonda. Investitor kapitala također traži sustavne novčane povrate.

Stopa koja se koristi za kapitalizaciju povrata na kapital naziva se stopa kapitalizacije na kapital (Rc) i definirana je na sljedeći način:

Rc= novčani primici prije oporezivanja / uložena vlastita sredstva

Rc nije samo stopa povrata na kapital, već kombinira stopu povrata na kapital i povrat na uloženi kapital.

Ukupna stopa kapitalizacije (R) mora zadovoljiti određenu razinu hipotekarne konstante za zajmodavca i priljev prihoda za ulagača kapitala. Određuje se vaganjem njegovih komponenti u odnosu na veličinu duga i vlasničkog kapitala kao dijela ulaganja. Omjer iznosa posuđenog kapitala i vrijednosti investicijskog fonda naziva se kreditni udio. Udio kredita (duga) u ukupnim ulaganjima u nekretnine jednak je:

Mredd. = iznos zajma / trošak ulaganja

Tada je udio u kapitalu: Msob. = 1 - Mkred., gdje se ukupni kapital uzima kao 1.

Kada su poznate hipotekarna konstanta (Rz) i stopa kapitalizacije prihoda od kapitala, tada će ukupna stopa kapitalizacije biti jednaka:

R \u003d Rz x Mkr. + Rc(1-Mkr.).

Tipični uvjeti za odobravanje stambenih kredita mogu se dobiti analizom tržišnih podataka. Stope kapitalizacije vlasničkog kapitala izvedene su iz usporedivih podataka o prodaji.

Primjer. Odredite vrijednost nekretnine za čiju kupnju možete dobiti zajam od 1.000.000 uz 12% godišnje na 20 godina uz godišnja plaćanja (godišnja otplata duga - 133880). Očekuje se da će se imovina prodati za 1 200 000 nakon 8-godišnjeg razdoblja držanja. NPV je 180 000 i investitor očekuje 14% povrata na kapital.

Riješenje. U skladu s osnovnom formulom analize hipotekarnih ulaganja:

V=PV[(180000 - 133880), 8 godina 14%] + PV[(1200000 - 829295), 8 godina 14%] + 100000= 213944 + 129953 + 1000000=1343897.

4. Modificirana metoda kapitalizacije duga i kapitala (Elwoodova metoda). Postoji mišljenje da metoda povezanih ulaganja ima neke nedostatke, jer. ne uzima u obzir trajanje razdoblja planiranog ulaganja, kao ni smanjenje ili povećanje vrijednosti nekretnine u tom razdoblju. Godine 1959. član Instituta za procjenu (MAG) L.V. Elwood je povezao ove faktore s onima koji su već uključeni u metodu povezanog ulaganja i predložio formulu koja bi se mogla koristiti za testiranje ili izračunavanje ukupne stope kapitalizacije. Osim toga, razvijene su tablice kako bi se pojednostavila uporaba njegove metode.

Elwoodova formula, dizajnirana za izračun ukupne stope kapitalizacije, je sljedeća:

R \u003d Rc - Mcr x C / Dep - aplikacija (SFF),

R - stopa ukupne kapitalizacije;

Rc – stopa povrata na kapital – predstavlja stvarni prihod na investiciju koju tipični investitor očekuje primiti tijekom razdoblja vlasništva nekretnine. Uključuje gubitke ili većinom dobitke od prodaje (jer većina investitora planira prodati stečenu nekretninu skuplje nego što je kupljena). Stopa povrata na kapital izračunava se na temelju tržišnih podataka i ovisi o specifičnostima pojedinog predmeta procjene.

Mcr - omjer veličine hipotekarni zajam na trošak (kreditni udio u ukupnom kapitalu);

S - hipotekarni koeficijent;

Dep - smanjenje vrijednosti imovine za predviđeno razdoblje;

app - povećanje vrijednosti imovine za predviđeno razdoblje;

SFF je omjer tonućeg fonda po stopi Y za predviđeno razdoblje držanja.

Stopa hipoteke može se izračunati pomoću formule:

C \u003d Y + P (SFF) - Rs,

gdje je P dio hipotekarnog kredita koji će se amortizirati (otplatiti) tijekom predviđenog razdoblja;

Rs je hipotekarna konstanta.

Omjer hipoteke može se pronaći u Elwoodovim tablicama, a da ga ne morate sami izračunati.

Primjer. Pretpostavimo da želite odrediti vrijednost nekretnine na temelju sljedećih podataka:

Riješenje. Prema Elwoodovoj metodi stopa kapitalizacije bit će jednaka:

R = / 1 + 0 = 0,12173.

Dakle, vrijednost nekretnine je V=50000/0,12179=410745.

5. Metoda povezanih ulaganja zemljišta i zgrade.

Bit ove metode je određivanje ponderiranih stopa kapitalizacije za svaki strukturni element cjelokupnog imovinskog kompleksa - zemljište i strukturu koja stoji na njemu. Vaganje stopa kapitalizacije provodi se na temelju veličine udjela komponenti u vrijednosti imovinskog kompleksa kao cjeline. Stopa ukupne kapitalizacije izračunava se pomoću formule:

R \u003d Cz x Kz + Czd x Kzd,

Sz - trošak zemljišta kao postotak ukupnog udjela imovinskog kompleksa;

Kz - stopa kapitalizacije za zemljište;

Szd - trošak zgrade kao postotak ukupnog imovinskog kompleksa;

Kzd - stopa kapitalizacije zgrade.

6. Računovodstvo povrata kapitalnih troškova u omjeru kapitalizacije

Kao što je ranije spomenuto, omjer kapitalizacije u odnosu na nekretnine uključuje povrat na kapital i povrat na kapital. Povrat kapitala je naknada koja se mora platiti investitoru za vrijednost novca, uzimajući u obzir vrijeme, rizik i druge čimbenike povezane s određenim ulaganjem. Povrat kapitala naziva se i povrat. Povrat kapitala znači otplatu iznosa početnog ulaganja. Povrat kapitala naziva se povrat kapitala.

Tokovi prihoda od ulaganja za koje se očekuje da će teći u jednakim iznosima tijekom neodređenog razdoblja, a također, ako se ne predviđa promjena u trošku uloženog kapitala, mogu se kapitalizirati po kamatnoj (diskontnoj) stopi.

U ovom slučaju, povrat investicijskih troškova događa se u trenutku preprodaje imovine. Cijeli tok prihoda je povrat ulaganja.

Ako se predviđa promjena vrijednosti imovine (gubitak ili rast), tada postaje potrebno uzeti u obzir omjer kapitalizacije u omjeru kapitalizacije. Postoje tri načina povrata uloženog kapitala:

· Izravan povrat kapitala (Ringova metoda) – za iscrpljiva sredstva;

· Povrat kapitala na kompenzacijski fond i stopa povrata ulaganja (Inwoodova metoda) ili metoda anuiteta - za vrednovanje imovine koja stvara stalne tokove prihoda;

· Povrat kapitala na kompenzacijski fond i nerizična kamatna stopa (Hoskoldova metoda) - za visokoprofitabilnu imovinu.

1. Izravni povrat na kapital (Ringova metoda). Ring metoda pretpostavlja da se glavnica otplaćuje godišnje. jednake dijelove. S pravocrtnim povratom kapitala, ukupna godišnja plaćanja se smanjuju. Ovo ukazuje da pravocrtna kapitalizacija odgovara opadajućim tokovima prihoda i nije primjenjiva na jednake tokove prihoda, jer dovodi do podcjenjivanja. Godišnja stopa povrata izračunava se dijeljenjem 100% vrijednosti imovine s preostalim vijekom trajanja:

Ry - stopa povrata ulaganja;

n - Preostali ekonomski vijek.

Primjer. Kredit je izdan u iznosu od 1000 dolara na razdoblje od 4 godine uz 12% godišnje. Odrediti iznos povrata na početno uloženi kapital za investicije.

Riješenje. S obzirom da se kredit izdaje na rok od 4 godine, pravocrtni omjer kapitalizacije bit će jednak 25% (100% : 4 = 25%). Svake godine vraća se 25% (1000$ / 4 = 250$) početnog uloženog kapitala i 12% ulaganja. Stoga će ukupni omjer kapitalizacije biti R= 25% + 12%= 37%.

2. Povrat kapitala na kompenzacijski fond i stopa povrata ulaganja (Inwoodova metoda). Stopa povrata na investiciju, kao sastavni dio omjera kapitalizacije, jednaka je faktoru fonda za naknadu po istoj kamatnoj stopi kao za investicije:

R= Ry + SFF(n, Y),

SFF - faktor kompenzacijskog fonda;

Y=Ry - stopa povrata ulaganja.

Dio ukupnog toka prihoda je NOR, ostatak toka prihoda osigurava povrat kapitala ili povrat. U slučaju 100% gubitka kapitala, dio prihoda koji će zamijeniti kapital, koji se reinvestira uz kamatnu stopu, porast će do izvornog iznosa glavnice: dakle, dolazi do potpunog povrata kapitala.

Primjer. Kredit u iznosu od 2000 USD izdan je na rok od 5 godina uz godišnju stopu od 10%. Može se u potpunosti otplatiti podložno jednakim godišnjim uplatama od 527,6 USD (na temelju doprinosa za amortizaciju). Konstruirajte jedinstvenu kapitalizaciju anuiteta.

Riješenje. Prihod banke bit će 200 dolara godišnje. Povrat iznosa glavnice u prvoj godini bit će 527,6 USD - 10% od 2000 USD = 327,6 USD. U drugoj godini: 527,6 USD - 10% (2000 USD - 327,6 USD) = 360,36 USD. Slično se izračunava prihod za sljedeće 3 godine. Rezultati izračuna prikazani su u tablici:

3. Povrat kapitala na kompenzacijski fond i nerizična kamatna stopa (Hoskoldova metoda). U nekim je slučajevima stopa povrata koju donosi početno ulaganje donekle visoka. Zbog toga je ponovno ulaganje po istoj stopi kao i prvotno ulaganje malo vjerojatno. Stoga se za reinvestirana sredstva pretpostavlja primanje prihoda po nerizičnoj kamatnoj stopi:

R= Ry + SFF (n, Yb),

Yb - Bezrizična kamatna stopa.

Primjer. Investicijski projekt pretpostavlja godišnji povrat kapitala od 10% tijekom 5 godina. Za prvu godinu očekuje se prihod od 554 dolara. Iznosi povrata ulaganja mogu se bez rizika reinvestirati po stopi od samo 6%. Odredite vrijednost prihoda.

Riješenje. Prema tablici "6 funkcija složenih kamata", petogodišnji faktor kompenzacijskog fonda od 10% iznosi 0,1773964. Omjer kapitalizacije bit će jednak R= 0,1 + 0,1773964 ? 0,277. Ako je očekivani prihod za prvu godinu $554, tada je vrijednost prihoda V= NOR / R= 554 / 0,277 = $2000.

Nakon izračuna NPC-a i koeficijenta kapitalizacije, na temelju njih se izračunava vrijednost nekretnine. Glavne faze postupka procjene kapitalizacije:

1) utvrđivanje očekivanog godišnjeg (ili prosječnog godišnjeg) dohotka, kao dohotka ostvarenog najboljom i najučinkovitijom upotrebom imovine;

2) izračun stope kapitalizacije na temelju usporedivih podataka o prodaji prikupljenih na konkurentnim i otvorenim tržištima;

3) utvrđivanje vrijednosti imovine na temelju neto prihoda iz poslovanja i omjera kapitalizacije dijeljenjem NPC-a s omjerom kapitalizacije:

Primjer. Utvrdite vrijednost predmeta na temelju sljedećih podataka o predmetu procjene:

1) PVD = 160000 c.u.

2) Dugovi - 5% od PVD-a

3) Troškovi poslovanja - 45% od PVD-a

4) Prosječni omjer kapitalizacije u industriji je 0,10.

Riješenje. 1) Dugovi su jednaki 5% od 160 000 = 8 000 c.u.

2) DVD = 160000 - 8000= 152000 c.u.

3) Operativni troškovi 45% od 160.000 = 72.000 c.u.

4) CHOD \u003d DVD - operativni troškovi \u003d 152 000 - 72 000 \u003d 80 000 c.u.

5) trošak V = I/R = 80 000 / 0,10 = 800 000 c.u.

Stopa kapitalizacije ima veliki značaj pri planiranju financijskih ili investicijskih aktivnosti. Istodobno, u Rusiji se stopa kapitalizacije ne može uvijek odrediti s pouzdanom točnošću. To je zato što informacije iz razna tržišta stiže nepotpun. Osim toga, često to nije sasvim točno. Što je stopa kapitalizacije?

Što je stopa kapitalizacije?

Ovaj pokazatelj je omjer vrijednosti imovine i prihoda koji ona može donijeti tijekom godine. Stopa kapitalizacije omogućuje investitoru procjenu izgleda ulaganja Novac na jednu ili drugu imovinu. Postoji nekoliko vrsta ovog pokazatelja. Analizirajući svaku od njih, možete bolje razumjeti karakteristične značajke stopa kapitalizacije.

Karakteristike indikatora

Na primjer, stopa kapitalizacije bez rizika određuje smjer ulaganja u onu imovinu za koju je zajamčen barem povrat ulaganja. Koliko znamo, bezrizičnog ulaganja praktički uopće nema. U ovom slučaju mislimo na takva ulaganja kod kojih je vjerojatnost neugodnih nezgoda svedena na nulu.

Kao primjer takvih ulaganja mogu se navesti investicije čiji je jamac država ili pouzdana banka iz Švicarske. Istovremeno, tržišni rizici neraskidivo su povezani s financijskim instrumentima kao što su dionice, obveznice i drugi vrijednosni papiri. Prihod od takvih ulaganja izravno ovisi o uspjehu tvrtke koja ih izdaje.

Investitori su prvi koji će osjetiti nisku isplativost poslovanja za ulaganje vlastitog novca u vrijednosne papire. No, ne prate samo ovu vrstu financiranja rizici. Na primjer, nekretnine su tradicionalni i jedan od najpouzdanijih načina ulaganja. Međutim, ova imovina također je podložna rizicima kao što su niska likvidnost, amortizacija tijekom rada, kao i promjene u zakonodavstvu, uključujući porez.

Metode izračuna stope kapitalizacije

Koje su metode izračuna stope kapitalizacije? Ima ih nekoliko:

• kumulativna konstrukcija;
• povezane investicije;
• metoda tržišnog pritiska;
• Inwoodova metoda i drugi.

U praksi je najčešći način kumulativne konstrukcije. Koje su komponente stope kapitalizacije? Ova metoda koristi načelo zbrajanja nerizične stope, premije tržišnog rizika i premije rizika povezane s ulaganjem u određenu imovinu. Što to znači? Drugim riječima, kako bi se predvidio vjerojatni povrat, potrebno je uzeti u obzir pokazatelje kao što su nerizična stopa, ukupna razina tržišnih rizika i stupanj rizika u odnosu na pojedinu imovinu.

Stopa kapitalizacije nekretnina

U procesu analize vjerojatnog povrata ulaganja u nekretnine, investitori izračunavaju dobit koju mogu ostvariti tijekom poslovanja. Ova metoda omogućuje vam predviđanje učinka ulaganja i usporedbu troškova kupnje objekta s prihodom.

Stopa kapitalizacije za nekretnine izračunava se pomoću formule koja je izvedena iz sljedeće jednadžbe:

V = I/R gdje je:

• V je vrijednost objekta nekretnine;
• I je očekivana profitabilnost od rada objekta;
• R je stopa kapitalizacije nekretnina.

Prema tome, stopa kapitalizacije: R = I/V.

Treba napomenuti da se stopa kapitalizacije dohotka ponekad naziva i omjer kapitalizacije, stopa kapitalizacije ili multiplikator neto rente. Ovi pojmovi su sinonimi. Izračun ovog pokazatelja prilično je učinkovit i objektivan. To je zbog fiksne vrijednosti nekretnina koju određuje tržište i koja se može saznati iz otvorenih izvora. Osim toga, cijena najma nekretnina također je regulirana tržištem, što pojednostavljuje zadatak.

Načela za izračun stope kapitalizacije za nekretnine

Treba naglasiti da pri izračunu isplativosti objekta od ukupnog iznosa prihoda treba oduzeti obvezne troškove. To uključuje:

• plaćanje električne energije;
• plaćanje zaštite objekta;
• plaće raznih zaposlenika;
• ostali troškovi povezani s procesom poslovanja nekretnine.

Osim toga, od parametra I treba oduzeti manjak dobiti zbog davanja u zakup ne svih 100% površine zgrade. Također, troškovi koji smanjuju ukupnu profitabilnost uključuju poreze, kamate na kredite i druge fiksne troškove. I tek nakon odbitka svih troškova dobivamo neto poslovni prihod koji se koristi u formuli za izračun stope kapitalizacije nekretnine.

Nakon što smo dobili sve potrebne podatke, možemo izračunati traženi pokazatelj koristeći već zadanu formulu. Razmotrite primjer. Pretpostavimo da su sredstva uložena u takvu vrstu nekretnine kao što su skladišta. Cijena objekta je 50 milijuna rubalja. Nakon odbitka svih troškova, investitor utvrđuje da će neto poslovni prihod iznositi 13 milijuna rubalja godišnje. Da biste odredili stopu kapitalizacije za nekretnine, morate koristiti formulu: 13 milijuna / 50 milijuna = 0,26. Ova vrijednost pokazuje da će svake godine investitor od zakupa skladišnog prostora dobiti 26% svoje investicije.

Odabir imovine s najvećom stopom kapitalizacije

Prilikom odabira nekretnina za ulaganje, prednost treba dati onima koje imaju najveću stopu kapitalizacije. Osim toga, valja napomenuti da je bez uzimanja u obzir takvog koeficijenta nemoguće predvidjeti učinkovitost ulaganja i procijeniti objekt prije kupnje. Također je potrebno analizirati tržište i pratiti važne ekonomske pokazatelje na temelju dostupnih podataka o ulaganjima u nekretnine.

U procesu potpunog praćenja potrebno je sažeti primljene informacije. Pritom je potrebno procijeniti različite segmente tržišta nekretnina. Naknadno će ti podaci služiti kao smjernica i omogućiti ispravnu procjenu objekta. Osim toga, omogućuje kvalitetno izvođenje komparativna analiza raspoloživi izračunati pokazatelji i prosječne brojke za tržište.

Metoda vezanog ulaganja

Često se zbroj vlastitog i posuđenog kapitala koristi za kupnju nekretnina. Stoga je za ispravan izračun stope kapitalizacije potrebno uzeti u obzir oba izvora ulaganja. Kako izračunati indikator? U ovom slučaju, za određivanje omjera kapitalizacije koristi se metoda izravnog ulaganja ili, kako se još naziva, tehnika investicijske grupe. U ovom slučaju, formula stope kapitalizacije za kreditna sredstva je sljedeća:

Pm \u003d DO / IR, gdje je:

• Rm je koeficijent kapitalizacije posuđenih sredstava ili hipotekarna konstanta;
• TO - godišnja plaćanja posuđenih sredstava;
• IC - iznos glavnice hipotekarnog kredita.

U ovom slučaju, stopa kapitalizacije za vlastita sredstva izračunava se prema sljedećoj formuli:

Pe \u003d DP / K, gdje je:

• Pe - stopa povrata na kapital;
• DP - novčani tijek za godinu prije svih poreza;
• K - iznos temeljnog kapitala.

Stopa ukupne kapitalizacije pri korištenju metode izravnog ulaganja utvrđuje se izračunom ponderiranog prosjeka prva dva pokazatelja: P = M x Pm + (1 - M) x Pe, gdje je M dio sredstava uzetih na kredit u ukupnoj cijeni objekta.

Metoda tržišnog pritiska

Ova metoda uključuje korištenje u izračunu stope kapitalizacije pokazatelja neto operativnog prihoda od aktivnosti sličnog poduzeća ili od njegovih nekretnina, kao i od troškova prodaje njegove imovine. Da bi se odredio omjer kapitalizacije metodom tržišnog stiskanja, potrebno je neto poslovni prihod podijeliti s vrijednošću sličnog objekta ili tvrtke.

Što to znači? Drugim riječima, za određivanje stope kapitalizacije predmetnog poduzeća koriste se pokazatelji formule osnovnog omjera kapitalizacije, ali za drugo slično poduzeće koje zauzima isti tržišni segment i usporedive je veličine. karakteristična značajka Ova metoda izračuna je nedostatak računovodstvenog povrata ulaganja i povrata ulaganja.

Ova tehnika ima i prednosti i očite nedostatke. Do pozitivne karakteristike može se zahvaliti relativnoj jednostavnosti određivanja omjera kapitalizacije. Ovako izračunata stopa ima svoje nedostatke. Primjerice, nedostaci uključuju nedostatak potrebnih podataka o neto prihodima iz poslovanja i troškovima prodaje poduzeća, koji se uzimaju kao osnova za analizu. Stoga nije uvijek moguće odabrati ispravne i prikladne primjere.

Inwoodova metoda

Ova metoda se koristi u slučajevima kada će, prema predviđanju, tijekom cijelog investicijskog ciklusa prihodi od ulaganja biti jednaki po veličini. U ovom slučaju dio prihoda čine prihodi od ulaganja, a drugi dio povrat na uloženi kapital. Iznos povrata kapitala se reinvestira. Ovo uzima u obzir stopu povrata ulaganja. Moguće je odrediti stopu kapitalizacije, pod uvjetom da se ostvaruju jednaki prihodi, dobivanjem zbroja stope povrata na ulaganja i faktora povrata fonda za isti postotak.

Stopa kapitalizacije(omjer kapitalizacije) - pokazatelj koji opisuje omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda za godinu.

U procjeni imovine ovaj se pokazatelj izračunava na sljedeći način: neto dobit godišnje / vrijednost imovine. Dakle, stopa kapitalizacije pokazuje investitoru postotak prihoda koji će dobiti kupnjom ove ili one imovine. Ovaj pokazatelj je važan za procjenu ulaganja, ali u Rusiji ga nije uvijek moguće točno izračunati zbog nedostatka statističkih podataka o tržištu nekretnina i drugim tržištima u zemlji.

Ako prihod od imovine raste, u formulu se uključuje pokazatelj stope rasta. Ako prihod raste ili pada, umjesto stope kapitalizacije koristi se metoda DCF (Diskontirana Protok novca(engleski) diskontirani novčani tok).

Smanjenje stopa kapitalizacije može ukazivati ​​na recesiju na tržištu ili čak njegovu stagnaciju. Najčešće se ovaj pokazatelj koristi na tržištu nekretnina.

Omjer kapitalizacije mora odgovarati odabranoj razini prihoda. Stopa kapitalizacije za poduzeće obično se izvodi iz diskontne stope oduzimanjem očekivane prosječne godišnje stope rasta prihoda ili novčanog toka (ovisno o tome koji se iznos kapitalizira). Odnosno za isto poduzeće, stopa kapitalizacije obično je niža od diskontne stope.

IZ matematički pozicije, stopa kapitalizacije je djelitelj koji se koristi za pretvaranje iznosa prihoda (dobit ili novčani tok) za jedno vremensko razdoblje u mjeru vrijednosti.

Dakle, da biste odredili stopu kapitalizacije, prvo morate izračunati odgovarajuću diskontnu stopu. postojati razne metode za određivanje diskontne stope, najčešći od njih su:

1. Model vrednovanja kapitalne imovine;

2. Metoda kumulativne izgradnje;

3. Model ponderiranog prosječnog troška kapitala.

Uz poznatu diskontnu stopu, stopa kapitalizacije u opći pogled:

R do= R d– g, gdje je R d- diskontna stopa, g - dugoročna stopa rasta prihoda (dobit ili novčani tok).

2) Metoda diskontiranja budućih prihoda – temelji se na predviđanju budućnosti Gotovina teče za cijelo predviđeno razdoblje, kao iu rezidualnom razdoblju, koji se zatim diskontiraju odgovarajućom diskontnom stopom. Koristi se u slučajevima kada se pretpostavlja da će budući prihod poduzeća biti nestabilan tijekom godina predviđenog razdoblja, kao i kada se privlače dodatna ulaganja tijekom predviđenog razdoblja.

DP metode se koriste kada je moguće razumno odrediti jednu ili drugu vrstu budućeg prihoda poduzeća koje se procjenjuje i stopu kapitalizacije/povrata odgovarajućih ulaganja.

Pri određivanju tržišne vrijednosti poduzeća metodom diskontiranog novčanog toka u pravilu se promatra sljedeći slijed radnji:

1) određuje se trajanje predviđenog razdoblja i odabire vrsta novčanog toka koji će se koristiti kao osnova za procjenu; 2 analiziraju se i predviđaju bruto prihodi, rashodi i investicije poduzeća; 3 diskontna stopa izračunava se; 4 novčana toka izračunavaju se za predviđeno i post-prognozirano razdoblje; 5 izračunava sadašnju vrijednost budućih novčanih tokova u predviđenom i post-predviđenom razdoblju; Izrađuju se 6 konačnih izmjena i utvrđuje trošak.

Metode izračuna omjera kapitalizacije i stope povrata u vrednovanju poduzeća. OPCIJA 1

Najčešće u kalkulacijama investicijski projekti diskontna stopa je definirana kao ponderirani prosječni trošak kapitala (WACC), koji uzima u obzir trošak vlastitog (dioničkog) kapitala i trošak posuđenih sredstava.

WACC= Re(E/V) + Rd(D/V)(1 - tc),

gdje je Re stopa povrata na vlastiti (dionički) kapital, izračunata u pravilu CAPM modelom;

E- tržišna cijena vlastiti kapital (dionički kapital). Izračunava se kao umnožak ukupnog broja redovnih dionica društva i cijene jedne dionice;

D - tržišna vrijednost posuđenog kapitala. U praksi se često utvrđuje iz financijskih izvješća kao iznos kredita poduzeća. Ako se ti podaci ne mogu dobiti, koriste se dostupni podaci o omjeru temeljnog i dužničkog kapitala sličnih društava;

V = E + D - ukupna tržišna vrijednost kredita poduzeća i njegovog temeljnog kapitala;

R d - stopa povrata na posuđeni kapital poduzeća (trošak prikupljanja posuđenog kapitala). Kamate na bankovne kredite i korporativne obveznice poduzeća smatraju se takvim troškovima. Istodobno se trošak posuđenog kapitala usklađuje uzimajući u obzir stopu poreza na dohodak. Smisao usklađivanja je da se kamate na servisiranje zajmova i zajmova terete na trošak proizvodnje, čime se umanjuje porezna osnovica za porez na dohodak;

t c - stopa poreza na dohodak.

Za određivanje troška temeljnog kapitala koristi se model određivanja cijene kapitalne imovine (CAPM).

Diskontna stopa (stopa povrata) kapitala (Re) izračunava se po formuli:

Re = Rf + β(Rm - Rf),

gdje je Rf stopa povrata bez rizika;

β je koeficijent koji određuje promjenu cijene dionice poduzeća u odnosu na promjenu cijena dionica za sva poduzeća u ovom segmentu tržišta;

(Rm - Rf) - premija tržišnog rizika;

Rm - prosječne tržišne stope prinosa na burzi.

Stopa povrata ulaganja u nerizična sredstva (Rf). Kao nerizična imovina (odnosno imovina u koju su ulaganja karakterizirana nultim rizikom) obično se smatraju državnim vrijednosnim papirima.

koeficijent β. Ovaj omjer odražava osjetljivost prinosa na vrijednosne papire pojedinog poduzeća na promjene tržišnog (sustavnog) rizika. Ako je β = 1, tada se fluktuacije cijena dionica ovog poduzeća potpuno podudaraju s fluktuacijama tržišta u cjelini. Ako je β = 1,2, tada možemo očekivati ​​da će u slučaju općeg rasta tržišta vrijednost dionica ove tvrtke rasti 20% brže od tržišta u cjelini. Nasuprot tome, u slučaju općeg pada, vrijednost njegovih dionica padat će 20% brže od tržišta u cjelini.

Premija tržišnog rizika (Rm - Rf). To je iznos za koji prosječne tržišne stope prinosa na burzi već dulje vrijeme premašuju stope prinosa na nerizične vrijednosne papire. Izračunava se na temelju statističkih podataka o tržišnim premijama u duljem razdoblju.

Gore opisani pristup za izračun diskontne stope možda neće koristiti sva poduzeća. Prvo, ovaj pristup nije primjenjiv na tvrtke koje nisu javne dionička društva stoga se njihovim dionicama ne trguje na burzama. Drugo, ovu metodu neće moći primijeniti tvrtke koje nemaju dovoljno statistike za izračun svog β-koeficijenta, kao ni one koje ne mogu pronaći analognu tvrtku čiji bi β-koeficijent mogle koristiti u vlastitim izračunima. Za određivanje diskontne stope takva poduzeća trebaju koristiti druge metode izračuna ili poboljšati metodologiju kako bi odgovarala njihovim potrebama. Također treba napomenuti da metodologija za procjenu ponderiranog prosječnog troška kapitala ne uzima u obzir udio i trošak (najčešće nulti) obveza prema dobavljačima u strukturi pasive.

Kumulativna metoda za procjenu diskontne stope određena je na temelju sljedeće formule:

d = E min + I + r,

gdje je d - diskontna stopa (nominalna);

E min - minimalna realna diskontna stopa (bezrizična stopa);

I - stopa inflacije;

r - koeficijent koji uzima u obzir razinu rizika ulaganja (premija za rizik).

Obično za minimalac realna stopa diskontiranje uzeti 30-godišnje američke državne obveznice.

Glavni nedostatak ove tehnike izračuna je taj što ne uzima u obzir specifični trošak kapitala poduzeća. Zapravo, ovaj pokazatelj je zamijenjen inflacijom i minimalnim prinosom usporedivim s državnim dugoročnim obveznicama, što nema nikakve veze s profitabilnošću poduzeća, ponderiranom prosječnom kamatnom stopom (za kredite i/ili obveznice) i strukturom svojih obveza.

obje metode uključuju korištenje premije rizika. Premija rizika se može odrediti različiti putevi: Smjernice za ocjenu učinkovitosti investicijskih projekata preporučuju uzimanje u obzir tri vrste rizika pri korištenju kumulativne metode: rizik zemlje; rizik od nepouzdanosti sudionika projekta; rizik od neprimanja prihoda projekta.

Rizik zemlje može se saznati iz različitih sastavljenih ocjena rejting agencija i konzultantske tvrtke(npr. njemačka tvrtka BERI, koja je specijalizirana za to). Iznos premije rizika koji karakterizira nepouzdanost sudionika projekta, prema metodološke preporuke ne smije biti veći od 5%. Korekciju za rizik neostvarenja prihoda predviđenog projektom preporuča se odrediti ovisno o namjeni projekta. Mnoge komponente ove metodologije procjenjuju se prilično subjektivno, nema povezivanja premije rizika sa specifičnim rizicima projekta i uzimajući u obzir trenutne aktivnosti tvrtke.

OPCIJA 2

Kumulativni način gradnje predviđa konstrukciju kamatne stope kao rezultat zbrajanja nekoliko vrijednosti. Osnova je tzv. bezrizična stopa. Bezrizična stopa prilagođena je za inflaciju (Fisherova formula), za rizik vezan uz karakteristike nekretnine koja se procjenjuje i industriju, državu (rizik objekata iznajmljenih nepouzdanim najmoprimcima; rizik nedovoljne likvidnosti imovine) ocjenjuju se, rizik od političke nestabilnosti, itd. ) Sve korekcije se uzimaju u obzir kao postotak. Zbroj nerizične stope i izvršenih prilagodbi je kamatna stopa po kojoj se izračunava omjer kapitalizacije. Osnova za dopunu može biti općepoznati podatak, mišljenje vještaka procjenitelja na temelju njegovog znanja i iskustva.

Općenito, kamatna stopa korištenjem kumulativne metode može se predstaviti kao:

gdje je Rr - kamatna stopa (diskontna stopa); i - nerizična kamatna stopa; r - postotak inflacije; - sustavni rizici (gospodarstva u cjelini); - nesustavni rizici (svojstveni samo poduzeću).

Metoda prema teoriji kapitalnih sredstava SARM (β-koeficijent).

Model cijene kapitalne imovine (CAPM) razvio je W. Sharp. Njegova je bit da se stopi bez rizika dodaju prilagodbe za višak rizika koji je svojstven poduzeću u odnosu na prosječno tržište (prosječna industrija), pomnožen s volatilnošću profitabilnosti poduzeća:

gdje je Rr stopa povrata utvrđena metodom vrednovanja kapitalne imovine; ir je stopa povrata bez rizika. Definira se kao povrat na imovinu poznat s apsolutnom sigurnošću tijekom vremena analize. Izračunava se na dva načina: 1) kao prinos državnih ili posebno pouzdanih vrijednosnica; 2) ukupna profitabilnost međubank kamatne stope i profitabilnost stabilnih, velikih banaka. U oba slučaja uzima se u obzir komponenta inflacije. U stanju ili posebno pouzdan vrijednosni papiri utvrđuje se odmah, inflatorna premija dodaje se ukupnom povratu (Fisherova formula): R je prosječni tržišni povrat u ovoj industriji; p - koeficijent koji karakterizira varijabilnost profitabilnosti pokazuje mjeru relativnog sustavnog rizika u usporedbi s prosječnom vrijednošću rizika u određenoj industriji ili omjer iznosa promjene u profitabilnosti poduzeća prema iznosu promjene u prosječnoj tržišnoj profitabilnosti u industrija, gdje je δ com iznos promjene u profitabilnosti poduzeća; δ neg - iznos promjene prosječne tržišne profitabilnosti u industriji.

CAPM model daje ukupnu vrijednost proizvoda viška rizika varijabilnošću prinosa različitih čimbenika rizika. Ali u praktičnim uvjetima, kada se procjenjuje vrijednost poslovanja, proizvod se izračunava samo u odnosu na prosječnu tržišnu profitabilnost u industriji, preostale potrebne izmjene dodaju se na temelju mišljenja stručnjaka prema formuli

17. Vrste završnih podešavanja i postupak njihovog izvođenja. Premije i popusti pri procjeni kontrolnih i nekontrolnih udjela. Metode za usklađivanje nedostatka likvidnosti.

Ciljevi prilagodba inflacije dokumentacija su: dovođenje retrospektivnih podataka za prošla razdoblja u usporedivi oblik; uzimajući u obzir inflacijske promjene cijena prilikom izrade prognoza novčanog toka i diskontnih stopa.

Najjednostavniji način prilagodba inflacije - revalorizacija svih bilančnih stavki na temelju promjena tečaja rublje u odnosu na tečaj druge valute, poput dolara ili eura. Dostojanstvo ovu metodu– jednostavnost i mogućnost rada bez velikog volumena dodatne informacije. Nedostaci: valutna prilagodba daje netočne rezultate, budući da omjeri tečaja rublje i drugih valuta ne odgovaraju njihovoj stvarnoj kupovnoj moći.

Druga metoda prilagodbe inflacije– revalorizacija imovine i obveza bilance prema fluktuacijama razina cijena roba. Ovdje se možete usredotočiti kako na masu robe u cjelini, tako i na svaki pojedini proizvod ili grupu proizvoda. Ovo je točniji način prilagodbe inflacije.

Treći način prilagodbe inflacije na temelju računovodstva promjena opće razine cijena: različite stavke financijskih izvještaja izračunavaju se u monetarnim jedinicama iste kupovne moći (u rubljima baznog ili tekućeg razdoblja na datum izvještavanja); za preračune se koristi indeks dinamike bruto društvenog proizvoda ili indeks potrošačkih ili veleprodajnih cijena. Metoda povećava realističnost analize, ali ne uzima u obzir različitim stupnjevima promjene vrijednosti pojedine imovine.

Nakon prilagodbe inflacije, financijska izvješća se normaliziraju.

Normalizacija financijskih izvještaja- to je prilagodba izvješćivanja temeljena na utvrđivanju prihoda i rashoda koji su karakteristični za normalno poslovanje.

Kontrolna nagrada smatra se postotkom otkupne cijene iznad tržišne cijene dionica.

Popust za nekontrolirajuću prirodu paketa je derivat kontrolne premije. Taj se trend temelji na empirijskim podacima. Odbitak za nekontrolirajuću prirodu (manjinski interes) kao postotak izračunava se pomoću sljedeće formule:

Prosječna kontrolna premija kreće se između 30-40%, a popust od troška za manji udio kreće se oko 23%.

popust za nedovoljnu likvidnost definira se kao iznos ili postotak za koji je smanjena vrijednost paketa koji se procjenjuje kako bi se odrazila nedovoljna likvidnost.

Prema Sh. Pratt ( Pratt Sh.P. Vrednovanje poslovanja. Popusti i premije/po. s engleskog. M.: Kvinto-Management, 2005. S. 17.), svrha primjene popusta i premija je prilagoditi temeljni trošak kako bi odražavao razlike između karakteristične značajke paket (udio) koji se procjenjuje i grupu društava na temelju koje je izračunat procijenjeni trošak. Svi podaci o premijama i popustima izračunati su empirijski.

Kontrolna premija je vrijednost prednosti povezana s posjedovanjem kontrolnog udjela.

Popust za nekontrolirajuću prirodu - iznos za koji se umanjuje vrijednost udjela u paketu koji se procjenjuje, uzimajući u obzir njegovu nekontrolirajuću prirodu.

Eskont za nedovoljnu likvidnost nastaje zbog nelikvidnosti dionica, tj. mogućnost njihove brze konverzije u gotovinu uz minimalne troškove i po cijeni bliskoj tržišnoj.

Međutim, dubljim proučavanjem problema, koje je u navedenom priručniku proveo S. Pratt, razmatraju se brojni popusti i bonusi:

– premija za stratešku prirodu akvizicije (premija za preuzimanje cijele tvrtke (100% udjela)) iznosi 20% troška kontrolnog paketa;

– popust povezan s promjenom ključne brojke (smatra se kao zamjene premija rizika povezana s ključnom osobom u menadžmentu poduzeća, koja se može odraziti na prihodovni pristup kao dio izračuna diskontne stope i pri izračunu višekratnika u komparativnom pristupu);

– popust zbog stvarnih ili potencijalnih sigurnosnih obveza okoliš. Također se smatra zamjenom za konačnu prilagodbu u dohodovnom i komparativnom pristupu;

– popust zbog sudskog spora protiv poduzeća koje se procjenjuje;

– popust povezan s gubitkom baze kupaca ili dobavljača. Također se smatra zamjenom za odgovarajući rizik u diskontnoj stopi u dohodovnom pristupu ili prilagodbi višekratnika u usporedbi;

- popust na paket - vrijednosni ili postotni izraz iznosa koji se oduzima od tržišne cijene dionica kako bi se prikazalo smanjenje vrijednosti paketa dionica (po dionici) u slučaju kada velika veličina paket ne dopušta njegovu provedbu u vremenskom razdoblju karakterističnom za normalan volumen paketa. Ova okolnost je zbog činjenice da će na tržištu postojati višak ponude takvih dionica, što će dovesti do pada tečaja;

- "portfolio" diskont (popust za heterogenost imovine) - javlja se u slučaju prodaje diverzificiranih poduzeća u cjelini ili u velikim dijelovima, kombinirajući nekoliko linija djelatnosti, što smanjuje atraktivnost kupnje (zbog dodatnih problema u upravljanju neosnovnom imovinom i njezinoj daljnjoj prodaji). Popust se utvrđuje iz zbroja troškova pojedin sastavni dijelovi tvrtke.