Procjena vrijednosti zemljišne čestice: katastarska i tržišna. Tržišna vrijednost zemljišta: koje su metode procjene

Procjena troškova zemljišnih parcela provodi se na temelju Smjernica za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela, odobrenih naredbom Ministarstva imovine Rusije od 06.03.2002 br. 568r.

Pojedinačno i katastarsko vrednovanje zemljišnih čestica uključuje složenu primjenu tri pristupa: isplativog, usporednog i skupog (Sl. 7.1). Metode unutar svakog od pristupa vrednovanju zemljišnih čestica u skladu sa Smjernicama za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišnih čestica prikazane su na slici 7.1. Metoda usporedbe prodaje, metoda alokacije, metoda distribucije temelje se na komparativnom pristupu. Metoda kapitalizacije zemljišne rente, rezidualna metoda, metoda namjenskog korištenja temelje se na dohodovnom pristupu. Elementi troškovnog pristupa u smislu izračuna troška reprodukcije ili zamjene poboljšanja zemljišta koriste se u rezidualnoj metodi i metodi alokacije.

Smjernice za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih čestica su savjetodavne naravi. U slučaju korištenja drugih metoda u izvješću o procjeni, preporučljivo je objaviti njihov sadržaj i opravdati njihovu upotrebu.

U obrazovnoj literaturi postoje i druge metode za izračun troška zemljišnih čestica: metoda troškova razvoja, metoda troškova za reprodukciju infrastrukture i metoda standardnih investicijskih ugovora.

Konačna vrijednost procijenjene vrijednosti zemljišne čestice izvodi se na temelju rezultata dobivenih različitim metodama. Pri usporedbi ovih podataka preporučljivo je dati prednost procjenama koje se temelje na potpunijim i pouzdanijim informacijama. Značajne razlike u vrijednosti zemljišta izračunate različitim metodama ukazuju ili na pogreške u procjenama ili na neravnotežu na tržištu zemljišta.

Prihodni pristup vrednovanju zemljišnih čestica omogućuje dobivanje procjene vrijednosti zemljišta na temelju prihoda koje potencijalni kupac očekuje, a primjenjiv je samo na zemljišne čestice koje ostvaruju prihod.

7.2.1. Metoda kapitalizacije zemljišne rente

Metoda se koristi za vrednovanje izgrađenih i neizgrađenih zemljišnih čestica. Uvjet za primjenu metode je mogućnost ostvarivanja zemljišne rente od procijenjene zemljišne čestice.

Metoda uključuje sljedeći niz radnji 14:

Obračun zemljišne rente stvorene zemljišnom česticom;

Utvrđivanje vrijednosti pripadajućeg koeficijenta kapitalizacije zemljišne rente;

Kapitalizacija zemljišne rente podrazumijeva se određivanje na dan vrednovanja svih budućih vrijednosti zemljišne rente koje su međusobno jednake ili se mijenjaju po istoj stopi za jednaka vremenska razdoblja. Obračun se vrši tako da se iznos zemljišne rente za prvo razdoblje nakon datuma procjene podijeli s odgovarajućim koeficijentom kapitalizacije koji utvrđuje procjenitelj.

U okviru ove metode iznos zemljišne rente može se izračunati kao prihod od zakupa zemljišne čestice prema uvjetima koji vladaju na tržištu zemljišta.

Glavne metode za određivanje omjera kapitalizacije su:

Metoda tržišnog stiskanja (dijeljenje iznosa zemljišne rente za slične zemljišne čestice cijenom njihove prodaje), ova se metoda razmatra u odjeljku 4.1. ovaj vodič;

Metoda povećanja nerizične stope povrata kapitala za vrijednost premije za rizik ulaganja kapitala u procijenjeno zemljište.

U ovom slučaju, bezrizična stopa povrata na kapital podrazumijeva stopu povrata za najmanje rizično ulaganje kapitala (na primjer, stopa povrata na bankovne depozite najviše kategorije pouzdanosti ili stopa povrata do dospijeća na državne vrijednosnice).

Metoda izravne kapitalizacije uključuje dijeljenje godišnjeg prihoda od najma s odgovarajućom stopom kapitalizacije, čime se iznos prihoda pretvara u trošak zemljišta.

Izračuni vrijednosti zemljišta metodom kapitalizacije prihoda temelje se na sljedećoj formuli:

Ovisno o namjeni zemljišne čestice, prihod može biti:

Procjena prihoda od zakupnine za vrednovanje poljoprivrednog i šumskog zemljišta;

Dio prihoda od imovinskog kompleksa koji se može pripisati izgrađenom zemljištu;

Prognoze su srž svakog sustava trgovanja, tako da vas kompetentno napravljene mogu učiniti bogatima.

Zemljišna renta (prihod od zakupnine) za procjenu vrijednosti zemljišta naselja;

Prihod od povećanja vrijednosti zemljišne čestice dobiven kada se proda u budućnosti ili kada je založen pod hipotekarnim kreditom.

Težak problem dohodovnog pristupa je određivanje omjera kapitalizacije. Posebnost koeficijenta kapitalizacije koji se koristi pri vrednovanju zemljišta je u tome što se sastoji od samo jednog dijela – stope povrata i ne uključuje stopu povrata kapitala. Trenutačno postoje četiri pristupa izračunu omjera kapitalizacije, izvorno razvijena u svjetskoj praksi za kapitalizaciju zemljišne rente, tj. procjena poljoprivrednog zemljišta.

Izračun omjera kapitalizacije.Prvi pristup- ovo je razmatranje zemljišne parcele kao vrste novčanog kapitala i, sukladno tome, izračun koeficijenta kapitalizacije na temelju karakteristika tržišta novca na dan procjene. Kriterij učinkovitosti kapitalnih ulaganja je kamatna stopa na ulaganja koja karakterizira usporediva razina rizika. U većini razvijenih zemalja ulaganja u poljoprivredno zemljište smatraju se manje rizičnima i poistovjećuju se s rizicima ulaganja u banke visoke kategorije pouzdanosti.

Sveruski istraživački institut za ekonomiju, rad i menadžment u poljoprivredi preporučuje korištenje stope Sberbank of Russia na dugoročne devizne depozite kao stopu kapitalizacije (Metodološke preporuke za katastarsku procjenu vrijednosti poljoprivrednog zemljišta. - M . : VNIETUSH, 1997.)

Drugi pristup je uvjetna kapitalizacija temeljena na indeksu koji postavlja država. Ova metoda ima široku primjenu u mnogim zemljama za katastarsko vrednovanje raznih kategorija zemljišta, prvenstveno poljoprivrednog i šumskog. Metodama državnog katastarskog vrednovanja zemljišta utvrđuje se razdoblje u kojem se reproducira kapital u poljoprivredi ili šumarstvu. Trenutno se ova metoda koristi u katastarskoj procjeni u Rusiji. Katastarska vrijednost 1 ha poljoprivrednog zemljišta izračunava se tako da se procijenjeni prihod od zakupnine ostvaren od proizvodnje poljoprivrednih kultura pomnoži s 33 godine, a 1 ha šumskog zemljišta množenjem procijenjenog prihoda od zakupnine od sječe s 50 godina.

Treći pristup je izračun stope kapitalizacije metodom kumulativne konstrukcije. Kao primjer, razmotrite izračun stope kapitalizacije prilikom procjene zemljišta u Moskvi. Stopa kapitalizacije uključuje sljedeće komponente:

Stopa bez rizika. Na primjer, pri izračunu početnog troška prava na sklapanje ugovora o najmu, općinski procjenitelji Moskomzema koriste godišnju kamatnu stopu koju je odredila Središnja banka Ruske Federacije za međubankarske depozite u čvrstoj valuti kao bezrizičnu stopu;

Regionalni rizik, tj. rizik ulaganja novca u nekretnine koje se nalaze u određenoj regiji, koju karakterizira određena gospodarska i socijalna situacija. Za Moskvu je regionalni rizik 35%, jedan od najnižih u Rusiji;

Rizik likvidnosti povezan s mogućnošću gubitaka pri prodaji nekretnina zbog nedovoljne razvijenosti, neravnoteže ili nestabilnosti tržišta. Stručna procjena ovog rizika za dugoročna prava najma na moskovskom tržištu zemljišta je oko 7%.

Četvrti pristup temelji se na metodi tržišnog stiskanja, odnosno komparativnoj analizi prodaje. Ova metoda ne zahtijeva složene financijske izračune ili stručnu prosudbu, ali je nemoguća bez pouzdanih informacija o usporedivim prodajama zemljišta.

Omjer kapitalizacije jednak je prihodu podijeljenom s prodajnom cijenom za slične zemljišne parcele. Potrebno je izračunati prosječnu (ponderiranu prosječnu) vrijednost za nekoliko prodaja kako bi se dobile pouzdane vrijednosti stope kapitalizacije.

Tehnika izračuna dohodovnog pristupa je komplicirana, budući da su dohoci vremenski raspoređeni i mogu se značajno mijenjati, a stopa kapitalizacije ovisi o stanju gospodarstva, posebice financijskog sustava i zakonske regulative tržišta zemljišta. Korištenje dohodovnog pristupa zahtijeva opsežna ekonomska i tržišna istraživanja kako bi se odredile vrijednosti stope kapitalizacije, kao i poznavanje osnova financijske matematike.

Pri analizi prihoda i rashoda možete koristiti i retrospektivne (za prošla razdoblja) i prognozirane podatke, koji se mogu uzeti i prije i poslije oporezivanja. Glavni uvjet nužan za izračune je da se novčani tokovi od korištenja procijenjenih i usporedivih zemljišnih čestica utvrde na istoj osnovi. Nije ispravno uspoređivati ​​tokove izračunate na temelju povijesnih podataka s tokovima utvrđenim na temelju prognoznih podataka (osobito onih koji su izraženi u rubljama), a isto vrijedi i za porezno računovodstvo.

Ograničenja u korištenju metode kapitalizacije uključuju neujednačenost primljenih prihoda, nestabilnost cijena, velike varijacije u prodajnim cijenama i prihodima među sličnim zemljišnim parcelama na tržištu. Primjena metode kapitalizacije dohotka svrsishodna je pri vrednovanju zemljišnih čestica koje donose stalni ili ravnomjerno promjenjivi prihod.

Jedna od metoda dohodovnog pristupa je kapitalizacija zemljišne rente. Zakup je davanje zemljišne parcele od strane zakupodavca na privremeno posjedovanje i / ili korištenje od strane zakupca (pravne ili fizičke osobe) uz naknadu na određeno razdoblje.

Zemljišna renta je novčani iznos koji se plaća za pravo korištenja zemljišne čestice. Kao redoviti tok prihoda, zemljišna renta (prihod od najma) može se pretvoriti u vrijednost metodom izravne kapitalizacije. Metoda kapitalizacije najamnine posebno je prikladna kada se zemljišne čestice iznajmljuju odvojeno od zgrada i građevina.

Trenutačno u ruskim gradovima lokalne vlasti odobravaju osnovne stope najma za zemljište u vlasništvu općina, koje se razlikuju po teritorijalnim gospodarskim zonama, kao i dvije vrste koeficijenata: vrstu djelatnosti zakupca i komercijalnu vrijednost lokacije. zemljišna parcela. Na temelju ovih podataka, godišnja najamnina može se izračunati pomoću sljedeće formule:

A \u003d A 6 K d K r S,

gdje je A godišnja najamnina za zemljište;

6 osnovnih najamnina za 1 m 2;

K koeficijent vrste djelatnosti najmoprimca;

K je koeficijent komercijalne vrijednosti lokacije zemljišne čestice;

X je površina zemljišne čestice.

Radi pojednostavljenja izračuna u regionalnim gradovima, odobrena stopa poreza na zemljište i odgovarajući koeficijenti za vrstu djelatnosti najmoprimca i lokaciju mjesta koriste se kao osnovna stopa godišnje zakupnine.

Početni podaci za kapitalizaciju također se mogu dobiti analizom tržišnih informacija o prodaji zemljišnih čestica sličnih onim koje se procjenjuju i vrijednostima najma.

7.2.2. Metoda predviđene uporabe

Metoda se koristi za vrednovanje izgrađenih i neizgrađenih zemljišnih čestica.

Uvjet za primjenu metode je mogućnost korištenja zemljišne čestice na način koji donosi prihod.

Metoda uključuje sljedeći niz radnji 15:

Određivanje iznosa i vremenske strukture troškova potrebnih za korištenje zemljišne čestice u skladu s mogućnošću njezine najučinkovitije uporabe (na primjer, trošak poboljšanja zemljišne čestice ili trošak dijeljenja zemljišne čestice na zasebne dijelovi koji se razlikuju po oblicima, vrsti i vrsti uporabe);

Utvrđivanje visine i vremenske strukture prihoda od što učinkovitijeg korištenja zemljišta;

Određivanje iznosa i vremenske strukture operativnih troškova potrebnih za ostvarivanje prihoda od najučinkovitijeg korištenja zemljišne čestice;

Određivanje vrijednosti diskontne stope koja odgovara stupnju rizika ulaganja kapitala u procijenjeno zemljište;

Izračun troška zemljišne parcele diskontiranjem svih prihoda i troškova povezanih s korištenjem zemljišne parcele.

U ovom slučaju diskontiranje se shvaća kao proces dovođenja svih budućih prihoda i rashoda na datum procjene po diskontnoj stopi koju odredi procjenitelj.

Za dovođenje svih budućih prihoda i rashoda na dan procjene koriste se diskontne stope dobivene na temelju analize stopa povrata na kapital ulaganja sličnih razina rizika.

Izvor prihoda može biti zakup, gospodarsko korištenje zemljišne čestice ili pojedine nekretnine ili prodaja zemljišne čestice ili pojedine nekretnine u najvjerojatnijem razdoblju po tržišnoj vrijednosti.

U izračun prihoda u opciji najma nekretnine treba uključiti obračun prihoda od prodaje pojedine nekretnine na kraju predviđenog razdoblja.

Diskontirana tržišna vrijednost zemljišne čestice je zbroj očekivanih prihoda od najma ili drugih pogodnosti usklađenih s datumom procjene. Tokovi prihoda tijekom razdoblja vlasništva nad zemljištem, kao i prihodi od naknadne preprodaje zemljišta, prevode se u knjigovodstvenu vrijednost. Ova metoda se široko koristi u procjeni zemljišnih parcela rudarskih poduzeća koja sadrže minerale. Na temelju obujma istraženih ležišta namijenjenih za industrijsku razradu (ili se već razrađuju), kao i planiranih ili postojećih proizvodnih kapaciteta za proizvodnju, određuje se trajanje rada ležišta, tj. trajanje predviđenog razdoblja. Zbog specifičnosti predmeta procjene, trajanje prognoznog razdoblja može biti 25 godina ili više.

Izračun iznosa novčanih tokova u razdoblje prognoze provodi se na temelju tehničkih i ekonomskih pokazatelja realnog ili planiranog projekta razrade polja. Za svaku godinu predviđenog razdoblja izračunava se novčani tok na temelju obujma proizvodnje i prodaje mineralnih sirovina, prodajnih cijena, troškova traženja, istraživanja, razvoja ležišta i prodaje proizvoda, kao i obveznih plaćanja u skladu s s poreznim i ekološkim zakonodavstvom.

Izračun diskontne stope na temelju računovodstva

Isplativost eksploatacije polja;

Stupnjevi pouzdanosti u procjeni količine minerala dostupnog za ekstrakciju iz podzemlja;

Stupnjevi rizika razvoja ovog polja.

Rizik izvođenja radova na terenu očituje se u gubitku novčanog iznosa koji odgovara provedbi određene faze rada, tj. u nedostatku rezultata planiranog za ovu fazu rada. Vrijednost ovog rizika može se izračunati množenjem vjerojatnosti dobivanja negativnog rezultata za određenu fazu rada (traženje, istraživanje, priprema i eksploatacija ležišta) s težinskim faktorom jednakim omjeru zbroja kapitalnih troškova odgovarajuću fazu do ukupnog iznosa kapitalnih troškova projekta.

7.2.3. Metoda ostatka

Metoda se koristi za vrednovanje izgrađenih i neizgrađenih zemljišnih čestica. Uvjet za primjenu metode je mogućnost izgradnje procijenjene čestice dohodovnim poboljšanjima.

Metoda uključuje sljedeći niz radnji 16:

Izračun neto operativnog prihoda koji se može pripisati poboljšanjima za određeno vremensko razdoblje kao umnožak troška reprodukcije ili zamjene poboljšanja s odgovarajućim omjerom kapitalizacije prihoda od poboljšanja;

Izračun iznosa zemljišne rente kao razlike između neto poslovnih prihoda od pojedinog objekta nekretnine za određeno vremensko razdoblje i neto poslovnih prihoda koji se mogu pripisati poboljšanjima za odgovarajuće vremensko razdoblje;

Izračun tržišne vrijednosti zemljišne čestice kapitalizacijom zemljišne rente.

Metoda također omogućuje sljedeći slijed radnji:

Izračun troškova reprodukcije ili zamjene poboljšanja koja odgovaraju najučinkovitijem korištenju procijenjenog zemljišta;

Izračun neto prihoda od poslovanja od pojedinog objekta nekretnine za određeno vremensko razdoblje na temelju tržišnih cijena najma;

Izračun tržišne vrijednosti pojedine nekretnine kapitalizacijom neto poslovnih prihoda za određeno vremensko razdoblje;

Izračun tržišne vrijednosti zemljišne čestice oduzimanjem troškova reprodukcije ili zamjene poboljšanja od tržišne vrijednosti pojedine nekretnine.

Neto prihodi od poslovanja jednaki su razlici između stvarnih bruto prihoda i troškova poslovanja. U tom se slučaju od stvarnog bruto dohotka odbijaju samo oni operativni troškovi koje obično snosi najmodavac.

Stvarni bruto prihod jednak je razlici između potencijalnog bruto prihoda i gubitaka od zastoja prostora i gubitaka od neplaćanja najamnine.

Potencijalni bruto prihod jednak je prihodu koji se može dobiti od predaje cjelokupne površine jedne nekretnine u najam bez gubitaka od neplaćanja najamnine. Prilikom vrednovanja zemljišne čestice, najamnine za korištenje pojedinog objekta nekretnine izračunavaju se na temelju tržišnih najamninskih stopa (najvjerojatnije najamnine po kojima se predmet procjene može dati u zakup na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada se strane u transakciji ponašaju razumno, imaju sve potrebne informacije, a cijena najma ne odražava nikakve izvanredne okolnosti).

Za prazne prostore i prostore koje koriste vlasnici također se koriste tržišne cijene najma. Potencijalni prihod uključuje druge prihode koji proizlaze iz neodvojivih poboljšanja imovine, ali nisu uključeni u najamninu.

Visina troškova poslovanja utvrđuje se na temelju tržišnih uvjeta najma pojedinačnih nekretnina. Troškovi poslovanja dijele se na: fiksne - ne ovise o stupnju zauzetosti pojedine nekretnine, varijabilne - ovise o stupnju zauzetosti pojedine nekretnine i troškove zamjene elemenata poboljšanja s rokom korištenja kraćim od roka korištenje poboljšanja u cjelini (u daljnjem tekstu - elementi s kratkim rokom korištenja). Troškovi poslovanja ne uključuju troškove amortizacije nekretnina i troškove servisiranja duga za nekretnine.

Obračun troška zamjene elemenata poboljšanja s kratkim rokom uporabe se vrši dijeljenjem zbroja troškova izrade tih elemenata poboljšanja s rokom njihove uporabe. U postupku izvođenja ovih izračuna preporučljivo je uzeti u obzir mogućnost postotnog povećanja sredstava za zamjenu elemenata s kratkim rokom uporabe.

Troškovi upravljanja uključuju se u troškove poslovanja, neovisno o tome tko upravlja nekretninom - vlasnik ili upravitelj.

Pri izračunu omjera kapitalizacije za poboljšanja zemljišta treba uzeti u obzir najvjerojatnije stope promjene prihoda od poboljšanja i najvjerojatnije promjene u trošku poboljšanja (na primjer, ako se trošak poboljšanja smanji, uzmite u obzir povrat o kapitalu uloženom u poboljšanja).

Za procjenu zemljišnih čestica izgrađenih komercijalnim sadržajima, moguće je koristiti tehniku ​​ostatka prihoda koji se može pripisati zemljišnoj čestici. Prema načelu rezidualne produktivnosti zemljišta, zgrade i građevine izgrađene na zemljištu privlačenjem kapitala, rada i upravljanja imaju prednost u raspodjeli dohotka. Preostali prihod nakon pokrivanja svih troškova privlačenja drugih faktora pripisuje se zemljišnoj parceli.

Uvjeti za primjenu tehnike ostatka prihoda za zemljište:

Raspoloživi sadržaji odgovaraju mogućnosti najboljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišta;

Troškovi zgrada i građevina koje se nalaze na zemljištu ili procijenjeni troškovi njihove izgradnje mogu se prilično točno izračunati, kao i njihov vijek trajanja;

Poznati godišnji neto operativni prihod od upravljanja nekretninom (zemljište s poboljšanjima).

Primjer. Potrebno je utvrditi trošak zemljišne parcele predviđene za izgradnju benzinske postaje (NPP) za pet stupaca. Kapitalna investicija po dispenzeru iznosi 35.400 USD, povrat ulaganja temelji se na pravocrtnoj metodi, predviđeni povrat ulaganja je 16%, a ekonomski vijek je 9 godina.

Unutar jednog sata dnevno se u prosjeku proda 28 litara benzina iz jedne automatike;

Prosječna zarada od prodaje 1 litre benzina je 6 centi;

Uzimajući u obzir izmjene smjena, vrijeme za tekuće popravke i druge gubitke, nuklearna elektrana radi 300 dana u godini.

Riješenje.

1. Određujemo cijenu izgradnje nuklearne elektrane: 35400 5 = 177 000 dolara.

2. Odredite omjer kapitalizacije za zgrade: 16% + (100%: 9) = 27, 11%.

3. Odredite neto operativni prihod koji donose objekti: 177 000 0,2711 = 47 984,7 $

4. Odredite neto poslovni prihod od nuklearnih elektrana (zemljište i objekti): 5300 24 28 0,06 = 60480 dolara.

5. Nađite bilancu neto operativnog prihoda koji se može pripisati zemljištu: 60480 - 47984,7 = 12495,3 dolara.

6. Odredite cijenu zemljišta: 12495,3 : 0,16 = 78095,63 dolara.

Tako je cijena zemljišta predviđenog za izgradnju benzinske postaje 78.096 dolara.

Tehnika ostatka zemljišta koristi se kada su poslovne zgrade i strukture relativno nove ili još nisu izgrađene. Njihova vrijednost ili procijenjeni troškovi izgradnje mogu se odrediti s visokim stupnjem točnosti, kao i njihov ekonomski vijek trajanja. Ova se metoda također koristi za određivanje najbolje i najučinkovitije upotrebe zemljišta.

7.2.4. Metoda usporedbe prodaje

Komparativni pristup široko se koristi u zemljama s razvijenim tržištem zemljišta. U Rusiji je postao raširen u procjeni slobodnih zemljišnih parcela, zemljišta urbanih i ruralnih naselja, hortikulturnih, hortikulturnih i dacha udruženja građana. Pristup se temelji na sistematizaciji i usporedbi podataka o prodajnim cijenama sličnih zemljišnih parcela.

Načelo supstitucije temelji se na činjenici da je tržište otvoreno i konkurentno, da na njemu djeluje dovoljan broj prodavača i kupaca s tipičnom motivacijom, ekonomski racionalno i u vlastitom interesu, a da nisu pod vanjskim pritiskom. Također se podrazumijeva da će zemljište biti kupljeno pod uobičajenim tržišnim uvjetima financiranja i da će biti na tržištu dovoljno dugo da bude dostupno potencijalnim kupcima. Komparativni pristup uključuje metode usporedbe prodaje, metode distribucije i metode selekcije.

Metoda usporedbe prodaje koristi se za procjenu zemljišnih čestica koje zauzimaju zgrade, građevine i (ili) građevine (u daljnjem tekstu izgrađene zemljišne čestice) i zemljišne čestice koje ne zauzimaju zgrade, strukture i (ili) strukture (u daljnjem tekstu kao neizgrađeno zemljište) . 17 Uvjet za primjenu metode je dostupnost informacija o cijenama transakcija sa zemljišnim česticama koje su analogne procijenjenoj. U nedostatku informacija o cijenama transakcija sa zemljišnim parcelama, dopušteno je korištenje cijena ponude (potražnje).

Određivanje elemenata po kojima se predmet ocjenjivanja uspoređuje s objektima – analozima (u daljnjem tekstu – elementi usporedbe);

Određivanje za svaki od elemenata usporedbe prirode i stupnja razlika svakog analoga od procijenjene zemljišne čestice;

Određivanje za svaki od usporednih elemenata prilagodbe cijena analoga koji odgovaraju prirodi i stupnju razlika svakog analoga od procijenjene zemljišne čestice;

Prilagodba za svaki od elemenata usporedbe cijena za svaki

analogno, izglađivanje njihovih razlika u odnosu na procijenjeno zemljište;

Izračun tržišne vrijednosti zemljišne parcele razumnom generalizacijom prilagođenih cijena analoga.

Elementi usporedbe uključuju troškovne faktore predmeta procjene (čimbenici čija promjena utječe na tržišnu vrijednost predmeta procjene) i karakteristike transakcija zemljišnim česticama koje su se razvile na tržištu.

Najvažniji pokretači troškova obično su:

Položaj i okolica;

Namjena, dopuštena uporaba, prava drugih osoba na zemljišnu česticu;

Fizičke karakteristike (reljef, površina, konfiguracija itd.);

Prometna dostupnost;

Infrastruktura (prisutnost ili blizina inženjerskih mreža i uvjeti za povezivanje s njima, objekti društvene infrastrukture itd.).

Karakteristike transakcija zemljišnim parcelama uključuju:

Uvjeti financiranja transakcija zemljišnim česticama (omjer vlastitih i posuđenih sredstava, uvjeti za dodjelu posuđenih sredstava);

Uvjeti plaćanja prilikom obavljanja transakcija zemljišnim česticama (plaćanje u gotovini, mjenice, međusobna prijeboja, barter itd.);

Okolnosti transakcije sa zemljišnim česticama (je li zemljišna čestica bila stavljena na tržište u obliku javne ponude, povezanost kupca i prodavatelja, prodaja u stečaju i dr.);

;

Promjena cijena zemljišnih parcela za razdoblje od datuma sklapanja transakcije s analogom do datuma procjene.

Priroda i stupanj razlika između analogne i procijenjene zemljišne čestice utvrđuje se u kontekstu usporednih elemenata izravnom usporedbom svake analogne s objektom procjene. Istodobno, pretpostavlja se da će se transakcija s predmetom procjene izvršiti na temelju karakteristika transakcija sa zemljišnim česticama koje su se razvile na tržištu.

Korekcije cijena za analoge po elementima usporedbe mogu se odrediti kako za cijenu mjerne jedinice analoga (na primjer, hektar, kvadratni metar), tako i za cijenu analoga u cjelini. Korekcije cijena mogu se izračunati u novcu ili postotku.

Korekcije cijena općenito se određuju na sljedeće načine:

Izravna parna usporedba cijena analoga koji se međusobno razlikuju samo u jednom elementu usporedbe i određivanje, na temelju tako dobivenih informacija, prilagodbe za taj element usporedbe;

Izravna uparena usporedba prihoda dvaju analoga koji se međusobno razlikuju samo u jednom elementu usporedbe i utvrđivanje kapitalizacijom razlike u prilagodbama prihoda za taj element usporedbe;

Korelacijska-regresijska analiza odnosa između promjene elementa usporedbe i promjene cijena analoga (cijena mjernih jedinica analoga) i definiranje jednadžbe odnosa između vrijednosti elementa usporedbe i vrijednost tržišne vrijednosti zemljišta;

Određivanje troškova povezanih s promjenom karakteristika elementa usporedbe, u kojem se analog razlikuje od predmeta procjene;

Stručna obrazloženost prilagodbe cijena analoga.

Kao rezultat utvrđivanja i usklađivanja, cijene analoga (mjerne jedinice analoga) u pravilu bi trebale biti bliske jedna drugoj. U slučaju značajnih razlika u prilagođenim cijenama analoga, preporučljivo je odabrati druge analoge; elementi koji se uspoređuju; vrijednosti prilagodbe.

Postupak obračuna troškova usporedbom prodaje.

Faza 1 . Identifikacija nedavnih prodaja usporedivih nekretnina u relevantnom segmentu tržišta zemljišta.

Procjenitelj proučava tržište zemljišta, segmentira ga i utvrđuje kojem segmentu tržišta pripada procijenjena nekretnina.

Karakteristike tipične zemljišne parcele za ovaj segment uključuju:

Namjena zemljišta;

Zoniranje i mogućnosti dopuštenog korištenja zemljišta;

Mjesto;

Potrošačka svojstva zemljišta (plodnost i druge karakteristike tla);

Prenosiva zakonska vlasnička prava itd.

Karakteristike tipičnog subjekta za ovaj segment tržišta zemljišta uključuju:

Motivacija ulaganja;

Solventnost;

Društveno pravni status;

Izvori i oblici financiranja;

preferencije kupaca itd.

Kao rezultat segmentacije, zemljišne parcele su podijeljene u sljedeće skupine:

Zemljište koje se koristi za hortikulturu i hortikulturne svrhe;

Parcele za individualnu stambenu izgradnju;

Parcele masovne stambene izgradnje;

Parcele pod poslovnim nekretninama;

Parcele u industrijskoj izgradnji;

Parcele pod javnim objektima i dr.

Zatim trebate prikupiti informacije o nedavnim prodajama usporedivog zemljišta u relevantnom segmentu tržišta zemljišta. Registracijske kartice koriste se za prikupljanje i daljnju obradu informacija o cijenama, kotacijama, ponudi i potražnji za prodajom sličnih parcela u svakom segmentu tržišta zemljišta. Tržišne informacije o transakcijama kupnje i prodaje zemljišnih čestica mogu se klasificirati u homogene skupine na temelju karakteristika kao što su: teritorijalni položaj, moguća opcija korištenja zemljišta, potrošačka svojstva, što omogućuje grupiranje prodaje zemljišnih čestica sa sličnim slučajevima uporabe ili takvim opcijama korištenja zemljišta za svaki segment, koji se međusobno natječu u određenom geografskom području.

Usporedbe radi, koristi se nekoliko prodanih zemljišnih čestica. Obično je dovoljno tri do pet analoga, ali veći broj povećava pouzdanost procjene. U razvijenim tržišnim zemljama, metoda usporedbe prodaje temelji se na najmanje tri nedavne transakcijske cijene ili šest trenutnih ponuđenih cijena.

Broj analognih objekata koji se koriste u izračunima prvenstveno ovisi o njihovoj usporedivosti, tj. mjerila sukladnosti prodanih i procijenjenih zemljišnih čestica prema elementima usporedbe. Kriterij usporedivosti je konkurentnost. Ako se nekretnina koja se procjenjuje i usporedivo zemljište ne natječu u istom segmentu tržišta zemljišta, tada se ne suočavaju s istim silama ponude i potražnje, što rezultira time da korištenje prodajne cijene usporedive nekretnine može dovesti do na pogrešne procjene.

Pozornica 2. Provjera podataka o transakcijama sa zemljišnim česticama.

Informacije su odabrane kako bi se poboljšala njihova pouzdanost i dobila potvrda da su transakcije provedene u tipičnim tržišnim uvjetima.

Izvori informacija o transakcijama sa zemljišnim česticama:

registracijske komore;

Zemaljski odbori;

Tvrtke za nekretnine i procjene;

Razne informativne publikacije.

Potrebno je imati na umu da se prilikom registracije transakcijska cijena fiksira prema riječima prodavatelja i kupca bez potvrde o njezinoj vjerodostojnosti, a ponuđene cijene se razlikuju od prodajnih, ovisno o ravnoteži ponude i potražnje. Stoga je poželjno da podatke o prodaji uspoređenih zemljišnih čestica potvrdi jedan od sudionika u transakciji (kupac ili prodavatelj) ili posrednik.

Osim toga, pri odabiru analognog objekta pozornost se posvećuje tipičnom razdoblju izloženosti, neovisnosti subjekata transakcije i motivaciji ulaganja. Investitori trebaju imati slične motive, a kupljeno zemljište treba imati istu namjenu. Da bi se odredila moguća uporaba objekta procjene, treba uzeti u obzir norme zoniranja. Na primjer, ako se dvije zemljišne čestice nalaze u različitim zonama, isključujući njihovu identičnu namjenu, ne mogu se smatrati usporedivima.

Faza 3. Usporedba imovine koja se procjenjuje s nekretninama koje se prodaju na tržištu i prilagođavanje razlika između imovine koja se procjenjuje i svake od nekretnina koje se uspoređuju.

Ako se imovina koja se procjenjuje razlikuje od usporedive imovine, tada se cijena potonje mora prilagoditi kako bi se utvrdilo po kojoj bi se cijeni mogla prodati da ima ista svojstva kao imovina koja se procjenjuje. Prilikom usklađivanja stvarnih prodajnih cijena objekata koji se uspoređuju, usklađuju se cijene usporedive stranice. U ovom slučaju potrebno je odgovoriti na pitanje: Za koju cijenu bi se prodala usporediva parcela da ima iste karakteristike kao procijenjena parcela. Na primjer, kada je zemljište koje se uspoređuje lošije od procijenjene nekretnine, stvarna prodajna cijena prvog treba biti povećana na vrijednost za koju bi bilo prodano da je imalo bolje karakteristike nekretnine koja se procjenjuje.

Vrednovanje zemljišne čestice usporedbom s drugim prodanim česticama može se izvršiti na dva načina: elementima usporedbe ili korištenjem jedinica usporedbe.

Elementi usporedbe navesti karakteristike zemljišnih čestica i uvjete za sklapanje transakcija s njima, koje utječu na vrijednost prodajne cijene. Analizom usporednih prodaja utvrđuje se vrijednost tipske (standardne) zemljišne čestice koja je potom osnova za izračun troška ostalih zemljišnih čestica. Kao tipična zemljišna parcela može se koristiti stvarna ili hipotetska parcela.

Za bolju organizaciju procesa usporedbe preporučuje se standardni postupak analize elemenata usporedbe. Pri usporedbi zemljišnih čestica treba uzeti u obzir sljedeće elemente.

Procijenjena imovinska prava. U Ruskoj Federaciji zemljišne čestice mogu biti pod pravom privatnog vlasništva, doživotnog nasljednog posjeda (samo za pojedince), trajnog (neograničenog) korištenja, zakupa, besplatnog korištenja na određeno vrijeme. Ispravak se vrši kada su prava kupca opterećena zalogom ili dugoročnim najmom.

Uvjeti financiranja. Uvjeti transakcije mogu biti plaćanje kamata na zajam od strane prodavatelja.

Uvjeti prodaje. Korekcija za ovaj element odražava odnos između prodavatelja i kupca koji nije tipičan za tržište, kao i okolnosti u kojima oni donose svoje odluke o prodaji ili kupnji zemljišta.

Datum prodaje. Uspoređujući datum vrednovanja s datumom prodaje, na sličan način se utvrđuje je li se usporediva prodaja dogodila pod istim i promijenjenim tržišnim uvjetima. U ovom slučaju mogu se napraviti dvije vrste prilagodbi: jedna vrsta uzima u obzir sezonske fluktuacije prodajnih cijena i danu opciju korištenja zemljišta; druga vrsta prilagodbe odražava fluktuacije cijena za zemljišne čestice samo s određenom lokacijom. Prilagodbe se obično vrše na tromjesečnoj osnovi, osim u razdobljima naglog rasta cijena.

Prilagodbe za prva četiri elementa usporedbe vrše se uzastopno primjenom svake sljedeće prilagodbe na prethodni rezultat.

Mjesto. Uspoređujući lokaciju lokacije, analizira se utjecaj okoline na konkurentnost lokacije na tržištu u smislu fizičkih, društvenih i ekonomskih čimbenika.

Ako je usporedivo mjesto na istom području kao i mjesto koje se procjenjuje, obično se ne rade nikakve prilagodbe. U rijetkim slučajevima kada se lokacija nalazi na rubu okruga i na nju utječu bilo pozitivni ili negativni čimbenici, od kojih nijedan ne utječe na lokaciju koja se procjenjuje, potrebno je izvršiti prilagodbu.

Ako se usporedivo mjesto nalazi u drugom području, potrebno je provesti analizu mogućih razlika između tih područja. H; za stambeni razvoj uzimaju se u obzir čimbenici kao što su prometna dostupnost, inženjerska podrška, ekologija, prestiž prilagodbe izračunava se na temelju analize uparenih prodaja.

Fizičke karakteristike. U procesu usporedbe utvrđuju se i razmatraju samo veće fizičke razlike, a ne zaobilazi se osobnim pregledom svake od usporedivih zemljišnih čestica. Najtočnija prilagodba za razlike u fizičkim karakteristikama provodi se metodom korelacijsko-regresijske analize. Prilikom usklađivanja veličine parcele utvrđuje se ovisnost prodajne cijene od sto četvornih metara o površini zemljišne čestice.

Prilagodbe za zadnja dva elementa usporedbe vrše se sekundarno primjenom na rezultat dobiven nakon prilagodbi za prva četiri elementa usporedbe, bilo kojim redoslijedom.

Metoda tipične (standardne) zemljišne parcele naširoko se koristi za procjenu parcela približno iste veličine, koje se uvelike razlikuju u usporednim elementima, na primjer, hortikulturne, vrtlarske i dacha neprofitne udruge građana. Prednost tipične metode mjesta je u tome što se temelji na pristupu usporedbe prodaje, što vam omogućuje da uzmete u obzir razlike u elementima usporedbe.

Jedinice za usporedbu koriste se ako:

a) zemljišne čestice koje stvaraju prihod razlikuju se po površini i veličini dostupnih poboljšanja;

b) potrebne su prethodne informacije za investitore ILI potencijalne kupce.

Na primjer, cijena zemljišne parcele je 160 dolara po sto četvornih metara, ili cijena stanovanja je 700 dolara po 1 m 2 površine.

U transakcijama s neizgrađenim zemljišnim česticama koriste se sljedeće jedinice usporedbe.

Cijena za 1 ha– kod vrednovanja velikih površina poljoprivrednog ili šumskog zemljišta, za industrijsku namjenu, kod podjele zemljišnih masa na standardne čestice.

Cijena za 1 m2– kod prodaje zemljišta u gradskim središtima za komercijalnu izgradnju. Lokacije moraju biti usporedive u pogledu najvažnijih značajki: za poslovne zgrade - pristup autocestama i parkiralištima, druge poslovne zgrade, banke i sl.; za skladišne ​​objekte - pristup prometnim komunikacijama.

Cijena za 1 čeoni metar– prilikom procjene zemljišta namijenjenog trgovačkim poduzećima, kao i uslužnim poduzećima. Ukupna vrijednost zemljišne čestice smatra se proporcionalnom duljini njezine granice duž bilo koje ulice ili autoceste.

Cijena po lotu- cijena za zemljišne čestice standardnog oblika i veličine u područjima masovne stambene ili ljetne vikendice. Oscilacije u cijenama parcela standardne veličine i oblika mogu biti uzrokovane promjenama u topografiji, problemima s odvodnjom ili opasnostima od poplava.

Cijena po jedinici gustoće. Propisi o zoniranju općenito ograničavaju gustoću izgradnje na različitim parcelama. U nekim tržišnim segmentima to rezultira navedenom cijenom na temelju najveće gustoće odobrene propisima o zoniranju, na primjer, na temelju broja jedinica dopuštenih za izgradnju.

Pri korištenju metode usporedne jedinice, na temelju niza stvarnih prodaja, izračunava se prosječni trošak usporedne jedinice za svaku homogenu grupu zemljišnih čestica. Prosječna cijena se utvrđuje izračunavanjem medijana (sredina rangirane serije) ili aritmetičke sredine prodajne cijene po jedinici usporedbe. Ako postoji nekoliko transakcija za bilo koju homogenu grupu zemljišnih čestica, ona se može kombinirati s drugom grupom parcela koja je po cijeni bliska i dopuštena za korištenje. Metoda usporedne jedinice koristi se kada se parcele međusobno jako razlikuju po veličini, ali relativno slične u drugim aspektima.

Prednost metode usporedne jedinice je njezina relativna jednostavnost i lakoća. Široko se koristi u razvoju novih zemljišnih masiva i standardnom razvoju, vrednovanju poljoprivrednog zemljišta koje se nalazi u istoj klimatskoj zoni.

Faza 4. Analiza sniženih cijena analoga i izvođenje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti procijenjenog zemljišta.

Nakon usklađivanja cijena odabranih analoga, dobiveni rezultati moraju se usuglasiti za konačnu procjenu vrijednosti zemljišne parcele. Jednostavan izračun aritmetičkog prosjeka cijena odabranih analoga rijetko se koristi. Kako bi se dobio točniji rezultat, koristi se formula ponderiranog prosjeka. Pri tome se prilagođenim cijenama analognih parcela dodjeljuju specifični ponderi, ovisno o broju izvršenih usklađenja, njihovoj apsolutnoj vrijednosti te potpunosti i pouzdanosti početnih informacija.

Za određivanje tržišne vrijednosti zemljišne parcele metodom usporedbe prodaje koriste se sljedeće informacije:

Pravo vlasništva i knjižni podaci o zemljišnoj čestici, tereti i služnosti;

Fizičke karakteristike mjesta;

Podaci o odnosu nalazišta s okolinom.

Izvori ovih podataka su:

Gradske, okružne i naseljske zemljišne komisije i tijela u kojima se provodi registracija transakcija zemljišnim česticama;

Tvrtke za posredovanje nekretninama specijalizirane za transakcije nekretninama;

Organizacije za hipotekarni kredit, tvrtke za procjenu, časopisi itd.

Procjena metodom usporedbe prodaje najobjektivnija je u slučajevima kada postoji dovoljna količina usporedivih informacija o prošlim transakcijama na tržištu.

Mora se uzeti u obzir da metoda usporedbe prodaje daje nezadovoljavajuće rezultate u uvjetima visoke stope inflacije, s nedostatkom informacija o tržišnoj prodaji usporedivih nekretnina ili njihovom niskom pouzdanošću, kao i s oštrim promjenama ekonomskih uvjeta.

Ako prodaja neizgrađenog zemljišta nije dovoljna za korištenje metode usporedbe, treba se okrenuti neizravnim i manje pouzdanim metodama, posebice metodi prijenosa, za čiju je uspješnu primjenu potrebna temeljita analiza izvora informacija i određeno iskustvo procjenitelja. potreban.

7.2.5. Metoda odabira

Metoda se koristi za vrednovanje izgrađenih zemljišnih čestica 18 .

Uvjeti za primjenu metode:

dostupnost informacija o cijenama transakcija s pojedinačnim nekretninama, sličnim pojedinačnom objektu nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu. U nedostatku podataka o transakcijskim cijenama, dopušteno je koristiti cijene ponude (potražnje);

usklađenost poboljšanja zemljišne čestice s njezinom najučinkovitijom upotrebom.

Metoda uključuje sljedeći niz radnji:

određivanje elemenata po kojima se pojedini objekt nekretnine, uključujući i procijenjenu zemljišnu česticu, uspoređuje s objektima - analogima;

određivanje za svaki od usporednih elemenata prirode i stupnja razlika svakog analoga od jednog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu;

određivanje za svaki od usporednih elemenata cjenovnih prilagodbi analoga koji odgovaraju prirodi i stupnju razlika svakog analoga od jednog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu;

prilagodba za svaki od elemenata usporedbe cijena svakog analoga, izglađivanje njihovih razlika od jednog objekta nekretnine, koji uključuje procijenjenu zemljišnu česticu;

izračun tržišne vrijednosti pojedinog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu, razumnom generalizacijom prilagođenih cijena analoga;

izračun troška zamjene ili troška reprodukcije poboljšanja procijenjene zemljišne čestice;

izračun tržišne vrijednosti procijenjene zemljišne čestice oduzimanjem od tržišne vrijednosti pojedine nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu, trošak zamjene ili trošak reprodukcije poboljšanja zemljišne čestice.

Iznos troškova za stvaranje poboljšanja zemljišne parcele može se odrediti pomoću agregiranih i (ili) elementarnih pokazatelja troškova.

Zbirni pokazatelji troškova uključuju i pokazatelje koji karakteriziraju parametre objekta u cjelini - kvadratni, kubični, linearni metar i pokazatelje za komplekse i vrste rada.

Elementarni pokazatelji troškova uključuju elementarne cijene i stope korištene u određivanju visine troškova za stvaranje poboljšanja.

Agregirani i elementarni pokazatelji troškova izračunati na razini cijena utvrđenoj na određeni datum (osnovna razina cijena) mogu se preračunati u razinu cijena na datum vrednovanja korištenjem sustava tekućih i prognoziranih indeksa promjene troškova izgradnje.

Izračun iznosa troškova za stvaranje poboljšanja pomoću elementarnih troškovnih pokazatelja također se može provesti metodom resursa i indeksa resursa. Metoda resursa (indeksa resursa) sastoji se u izračunavanju u tekućim (predviđenim) cijenama i tarifama svih resursa (elemenata troškova) potrebnih za stvaranje poboljšanja.

Pri određivanju visine troškova za izradu poboljšanja zemljišta treba uzeti u obzir dobit investitora - iznos najvjerojatnije nagrade za ulaganje kapitala u stvaranje poboljšanja. Dobit investitora može se izračunati kao razlika između prodajne cijene i troškova stvaranja sličnih objekata. Dobit investitora također se može izračunati kao povrat na kapital za njegovo najvjerojatnije ulaganje iste razine rizika.

Pri određivanju troška zamjene ili troška reprodukcije uzima se u obzir iznos akumulirane amortizacije poboljšanja.

Fizička amortizacija je gubitak vrijednosti poboljšanja zbog pogoršanja njihovih fizičkih svojstava.

Funkcionalna amortizacija je gubitak vrijednosti poboljšanja zbog neusklađenosti prostorno-planskog rješenja, građevnog materijala i tehničke opreme poboljšanja, kvalitete izvedenih građevinskih radova ili drugih karakteristika poboljšanja sa zahtjevima suvremenog tržišta za ovu vrstu poboljšanja.

Ekonomska amortizacija je gubitak vrijednosti pojedinog objekta nekretnine, zbog negativnog utjecaja vanjskih čimbenika u odnosu na njega.

Fizičko i funkcionalno trošenje može biti uklonjivo i nepopravljivo. Ekonomska amortizacija je u pravilu nenadoknadiva. Istodobno, amortizacija je uklonjiva ako je trošak njezina uklanjanja manji od povećanja vrijednosti imovine kao rezultat njezina uklanjanja.

Akumulirana amortizacija poboljšanja može se definirati kao cjelina ili u novčanom smislu kao zbroj fizičke, funkcionalne i dijela ekonomske amortizacije koja se odnosi na poboljšanja.

Metoda odabira utvrđuje tržišnu vrijednost stvarne zemljišne čestice kao razliku između tržišne vrijednosti cijele nekretnine, tj. zemljišne čestice s poboljšanjima i zamjenski trošak poboljšanja umanjen za njihovu amortizaciju. Ova metoda izračuna vrijednosti zemljišne čestice temelji se na rezidualnoj tehnici za zemljište.

Prilikom izrade svih kalkulacija potrebno je uzeti u obzir vremenske čimbenike, inflatorne procese, te donijeti troškove svih troškova na dan procjene.

Procjene zemljišnih čestica dobivene metodom dodjele za više objekata iste vrste (individualne stambene zgrade, garaže, tipični poslovni objekti) potrebno je korigirati za razlike među njima u pogledu elemenata usporedbe.

Metoda odabira daje objektivne rezultate ako je moguće točno procijeniti vrijednost zamjenskog troška poboljšanja (zgrada i građevina) i njihovu akumuliranu amortizaciju, uz relativnu ravnotežu ponude i potražnje u odgovarajućem segmentu tržišta nekretnina.

Nedostaci metode odabira:

Može dati pristranu procjenu vrijednosti zgrada i građevina koje su starije od 10 godina, jer se s vremenom smanjuje vjerojatnost reprodukcije zastarjele imovine, a povećava se složenost izračuna akumulirane amortizacije;

U uvjetima visoke inflacije teško je točno izračunati trošak troška reprodukcije zgrada i građevina.

7.2.6. Metoda distribucije

Metoda se koristi za vrednovanje izgrađenih zemljišnih čestica. Uvjeti za primjenu metode:

Dostupnost informacija o cijenama transakcija s pojedinačnim nekretninama, sličnim pojedinačnom objektu nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu. U nedostatku podataka o transakcijskim cijenama, dopušteno je koristiti cijene ponude (potražnje);

Dostupnost informacija o najvjerojatnijem udjelu zemljišne čestice u tržišnoj vrijednosti pojedinog objekta nekretnine;

Usklađenost poboljšanja zemljišta s njegovim najučinkovitijim korištenjem.

Metoda uključuje sljedeći niz radnji:

Utvrđivanje elemenata po kojima se pojedini objekt nekretnine, uključujući i procijenjenu česticu zemljišta, uspoređuje s analognim objektima;

Određivanje za svaki od elemenata usporedbe prirode i stupnja razlika svakog analoga od jednog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu;

Određivanje za svaki od elemenata usporedbe usporedbe cijena analoga koji odgovaraju prirodi i stupnju razlika svakog analoga od jednog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu;

Prilagodba za svaki od elemenata usporedbe cijena svakog analoga, izglađivanje njihovih razlika od jednog objekta nekretnine, koji uključuje procijenjenu zemljišnu česticu;

Izračun tržišne vrijednosti pojedinog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu, razumnom generalizacijom prilagođenih cijena analoga;

Izračun tržišne vrijednosti procijenjene zemljišne čestice množenjem tržišne vrijednosti pojedine nekretnine, uključujući i procijenjenu česticu, s najvjerojatnije vrijednosti udjela zemljišne čestice u tržišnoj vrijednosti pojedine nekretnine .

Metoda raspodjele temelji se na utvrđivanju omjera između vrijednosti zemljišta i vrijednosti građevina podignutih na njemu. Prodajna cijena nekretnine podijeljena je na dva dijela - trošak zgrade i trošak zemljišta. Za svaku vrstu razvoja zemljišne parcele u određenoj regiji postoji stabilan omjer između cijene zemljišta i cijene građevina. Tu činjenicu potvrđuju načela ravnoteže i granične produktivnosti.

Ako u području koje se procjenjuje nema dovoljno prodaje neizgrađenog zemljišta, potrebno je odabrati usporedivo područje s dostupnom prodajom i izgrađenog i neizgrađenog zemljišta. Nakon utvrđivanja tipskog odnosa između vrijednosti zemljišta i ukupne vrijednosti nekretnine (zemljišnog udjela), prelazi se na analizu prodaje sličnih zemljišnih čestica na području gdje se vrši procjena.

Udio zemljišta u vrijednosti objekta =

Vrijednost zemljišta / Vrijednost objekta

Vrijednost nekretnine = vrijednost zemljišta + vrijednost zgrade Primjer. Nema prodaje neizgrađenih zemljišnih parcela u jednoj gradskoj četvrti stare stambene izgradnje. Baza sadrži podatke za još tri stambena naselja u usporedivoj cjenovnoj zoni.

Riješenje.

Određujemo tipični omjer vrijednosti zemljišta i ukupne vrijednosti nekretnine.

Aritmetička sredina udjela zemljišta (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 = 0,187.

Trošak zemlje = 188985 0,187 = 35340,2 rubalja.

7.2.7.

Metoda troškova razvoja koristi se u procjeni neizgrađenih zemljišnih masa i omogućuje određivanje ukupne vrijednosti zemljišta, podložno njegovoj podjeli na zasebne zemljišne čestice, koje će se zatim prodati. 19

Od novčanih sredstava od prodaje parcela odbijaju se svi troškovi uređenja istih, poduzetnička dobit, a time se utvrđuje vrijednost neizgrađenog zemljišta.

Metoda utvrđivanja troškova razvoja primjenjuje se ako je najučinkovitije korištenje podjela zemljišne mase na zasebne čestice. Raščlanjivanje velike površine zemljišta na zasebne parcele raširena je praksa jer pridonosi učinkovitijem korištenju zemljišta. Problem određivanja cijene zemljišta namijenjenog podjeli relevantan je za svaki rastući grad ili selo i koristi se u masovnoj stambenoj izgradnji ili izgradnji ljetnih vikendica.

Proces podjele zemljišta prvenstveno uključuje proizvodne i trgovačke operacije. Prilikom izgradnje stambenih zgrada okoliš ima veliki utjecaj.

Faze utvrđivanja troškova razvoja.

1. faza. Određivanje veličine pojedinih čestica i stupnja poboljšanja istih na temelju pravnih i fizičkih mogućnosti, te ekonomske opravdanosti. Veličina i poboljšanje zemljišnih parcela moraju zadovoljiti tržišne standarde regije.

2. faza. Prodajna cijena izgrađenih nekretnina izračunava se ili promatranjem usporedivih nekretnina koje su nedavno izgrađene na sličan način ili korištenjem metode usporedbe prodaje.

3. faza. Izračun svih troškova razvoja:

Troškovi nabave zemljišta i dokumenata;

Troškovi inženjeringa za čišćenje, obilježavanje i završnu pripremu zemljišta;

Troškovi izgradnje cesta, nogostupa, odvodnje, inženjerskih i komunalnih objekata;

Plaćanje poreza, osiguranja;

Dobit i režijski troškovi izvođača;

4. faza. Izračun vrijednosti neizgrađenog zemljišta oduzimanjem troškova uređenja i poslovne dobiti od procijenjenih novčanih prihoda od prodaje parcela.

5. faza. Određivanje vremenskog razdoblja potrebnog za razvoj i prodaju. Odabir diskontne stope koja odražava rizik povezan s razdobljem očekivanog razvoja i prodaje, kao i iznos predujma kapitala. Diskontiranje iznosa novca dobivenog prodajom zemljišta, umanjenog za troškove i dobit poslovanja, na temelju razdoblja prodaje zemljišta, da bi se dobila trenutna vrijednost neizgrađenog zemljišta.

Primjer.

Procjenjuje se površina zemljišta od 12 ha, klasificirana po zoniranju za stambeni (dacha) razvoj. Gustoća izgrađenosti je 4 seoske kuće po 1 hektaru. Poduzetnik planira prodati parcelu od 0,25 hektara, uključujući ceste, električnu energiju i inženjerska poboljšanja, za 8000 dolara. Troškovi dizajna, pripreme zemljišta itd. nabava komunikacija iznosi 60.000 dolara i odnosi se na sadašnje razdoblje. Svi ostali troškovi i primici obračunavaju se do kraja dotičnog mjeseca. Administrativni troškovi, uključujući obradu transakcija, čine 20% novčanih prihoda od prodaje parcela. Troškovi održavanja i poslovna dobit čine 40% bruto prihoda. Mjesečno se planira prodaja dvije parcele. Stopa povrata postavljena je na 15%.

Riješenje.

1. Mjesečni novčani prihodi od prodaje zemljišnih parcela bit će: $2,8000 = $16,000

2. Bruto prihod: 16.000 USD - (16.000 20%) = 12.800 USD

3. Cijena dva lota: 12800 - (12800 40%) = 7680 USD

4. Trenutna vrijednost nerazvijene kopnene mase bit će: (7680 20,62423) - 60000 = 98394 dolara.

20,62423 je omjer sadašnje vrijednosti 24-mjesečnog anuiteta uz stopu povrata od 15%.

5. Cijena jedne zemljišne parcele bit će: (98394/12)/4 = = 2050

7.2.8. Metoda utvrđivanja troškova reprodukcijeili zamjena infrastrukture

Vrednovanje zemljišta naselja može se provesti na temelju troškova reprodukcije ili zamjene infrastrukture, tj. izračunati iznos troškova za reprodukciju poboljšanja gradskog zemljišta (cijela inženjerska infrastruktura grada ili mjesta s dodjelom udjela koji se pripisuje procijenjenom zemljištu). dvadeset

Na trošak reprodukcije uključuju troškove magistralnih mreža i čelnih objekata vodovoda, kanalizacije, toplinske energije, električne energije, plinovoda, ulične mreže i dr.

Treba uzeti u obzir da je u uvjetima visoke inflacije teško izračunati trošak stvaranja i reprodukcije infrastrukture, lakše je odrediti trošak zamjene postojeće infrastrukture grada pomoću agregiranih pokazatelja.

trošak zamjene smatra se troškom stvaranja sličnog sustava poboljšanja gradskog zemljišta temeljenog na suvremenim standardima, izračunatog na temelju trenutnih cijena materijala, opreme i troškova rada za visoka stambena zemljišta. Algoritam za procjenu gradskog zemljišta prema cijeni naknade za infrastrukturu:

1. faza. Određivanje područja stambene izgradnje, koje uključuje teritorije stambenih četvrti minus zemljište koje zauzimaju komunalne usluge.

2. faza. Određivanje cijene izgradnje 1 m 2 površine stambenih zgrada prema tipskom projektu.

3. faza. Na temelju dobivene zamjenske površine i prosječne cijene tipske etažne gradnje utvrđuje se procijenjena zamjenska cijena svih stambenih zgrada.

4. faza. Na temelju dobivene procjene troškova zamjene višekatnih stambenih zgrada i udjela kapitalnih izdataka grada za stvaranje infrastrukture, koji, na primjer, u Moskvi iznosi od 30 do 40% troškova izgradnje stambene zgrade, izračunava se intervalna procjena troškova zamjene urbane infrastrukture za zemljišta stambene namjene.

5. faza. Na temelju intervalne procjene troška zamjene urbane infrastrukture višekatnih stambenih zgrada i ukupne površine zemljišta dobivamo procjenu troška zamjene poboljšanja na 1 ha gradskog zemljišta višekatnice. .

7.2.9. Metoda prema uvjetima standardnih ugovora o ulaganju

Vrednovanje gradskog zemljišta prema uvjetima standardnih investicijskih ugovora koristi se za vrednovanje gradskog zemljišta u velikim gradovima. 21

Na primjer, u Moskvi postoje dvije vrste dugoročnog najma zemljišta za komercijalnu izgradnju:

a) otkupom prava dugoročnog zakupa na natječajima za zemljište;

b) na temelju sklapanja ugovora o ulaganju. Ova metoda nastala je u vezi s davanjem zemljišnih čestica pod uvjetima naknadne podjele objekta izgrađenog ili rekonstruiranog o trošku investitora između grada - vlasnika zemljišta i inženjerske infrastrukture i investitora - zakupca zemljišna parcela. Tipičan uvjet investicijskih ugovora je prijenos 2030% površine izgrađenog objekta u vlasništvo gradskih vlasti. Dakle, stvarno plaćanje za kupnju prava na dugoročni zakup zemljišne parcele vrši se u naravi. Vrijednost prava dugoročnog najma proporcionalna je površini građevine i opterećenju infrastrukture koju ona stvara.

Vrijednost zemljišne čestice određena je kao trenutna vrijednost plaćanja zemljišta u naravi prema uvjetima ovog ugovora o ulaganju. Za utvrđivanje vrijednosti prava dugoročnog zakupa zemljišne čestice potrebno je raspolagati podacima o:

Površina zemljišta;

Projektirani prostori stambenih i nestambenih prostorija;

Uvjeti izgradnje i provedbe projekta;

Dostupnost i troškovno opterećenje.

Ovi podaci sadržani su u početnoj dokumentaciji za dopuštenje za projektiranje i izgradnju u Moskvi.

Algoritam za procjenu troškova prava na dugoročni zakup zemljišnih čestica predviđenih za izgradnju i rekonstrukciju kapitalnih poslovnih zgrada i građevina je sljedeći.

1. faza. Određuje se obilježje građevine predviđene za izgradnju na ovoj zemljišnoj čestici (korisna i ukupna površina, katnost i dr.).

2. faza. Na temelju uvjeta ugovora o ulaganju izračunava se broj stambenih i nestambenih površina koje se prenose na grad. U Moskvi je približan omjer u raspodjeli izgrađenih površina zgrada između grada i investitora 30/70 u Središnjem administrativnom okrugu, a 20/80 izvan ovog okruga.

3. faza. Utvrđuje se tržišna vrijednost 1 m 2 stambenih i nestambenih površina u planiranoj građevini.

4. faza. Određuje se ukupna cijena površine građevine koja mora pripasti gradu nakon završetka izgradnje prema uvjetima ugovora o ulaganju.

5. faza. Naveden je okvirni rok za realizaciju investicijskog projekta.

6. faza. Utvrđuje se mogući rok potreban za prodaju udjela korisne površine zgrade koji bi nakon završetka izgradnje trebao biti prenesen na grad.

7. faza. Izračunava se diskontna stopa.

8. faza. Sadašnja vrijednost budućeg plaćanja u naravi (4. faza) izračunava se uzimajući u obzir vrijeme izgradnje (5. faza), prodaje (6. faza) i vrijednost diskontne stope (7. faza).

Ova sadašnja vrijednost budućeg plaćanja u naturi predstavlja investicijsku vrijednost nekretnine koja se procjenjuje bez ikakvih tereta.

U Moskvi, ako postoji teret, njihova se vrijednost oduzima od trenutne vrijednosti područja prenesenih na grad. Tipični tereti uključuju troškove: za izgradnju i rekonstrukciju općih urbanih inženjerskih komunikacija i građevina; rušenje postojećih objekata u vlasništvu grada; o iseljavanju stanovnika iz porušenih objekata; za preseljenje industrijskih poduzeća i druge vrste troškova predviđene važećim zakonodavstvom Moskve.

7.3. Značajke katastarskog vrednovanjazemljišne parcele

Katastarsko i jedinstveno vrednovanje gradskog zemljišta provode se za sve kategorije i vrste korištenja gradskog zemljišta, bez obzira na oblik vlasništva. Naručitelj katastarske procjene su tijela lokalne samouprave okruga, gradova, mjesta.

Katastarsko vrednovanje gradskog zemljišta skup administrativnih i tehničkih radnji za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica administrativno-teritorijalne jedinice unutar granica zona procjene na određeni datum. Procjena se provodi na temelju sveobuhvatne dobiti, komparativnog i troškovnog pristupa, korištenjem podataka o transakcijama na tržištu zemljišta i drugih nekretnina, visini rente i isplativosti korištenja zemljišta. Tijekom procesa ocjenjivanja provodi se analiza čimbenika koji stvaraju rentu, uključujući kvalitetu i lokaciju zemljišnih čestica, poboljšanja koja su na njima izvršena, razinu razvoja socijalne i inženjerske i prometne infrastrukture teritorija itd.

Tržišno informacijska baza katastarskog vrednovanja gradsko zemljište - masovni podaci o prodaji zemljišta za individualnu stambenu izgradnju, zajedničko vrtlarstvo i okućnice, te prodaji i najmu stanova, garaža i raznih poslovnih nekretnina.

Informacije o propisima- to su podaci o zemljištu, urbanistički i drugi katastri, standardi za troškove izgradnje, inženjerski razvoj teritorija, kao i sustav koeficijenata čiji su izvori izvršne vlasti, BTI, zemljišni odbori, Fond za državnu imovinu, gradske građevinske organizacije, Odbor za arhitekturu, procjeniteljske i nekretnine tvrtke i druge organizacije.

Objekt katastarsko vrednovanje zemljišta gradskih i seoskih naselja - zemljišta unutar granica grada (naselja).

Katastarska procjena gradskog zemljišta je masovna procjena koja se istovremeno provodi u cijelom gradu i može uključivati ​​sljedeće korake:

1. faza– pripremni rad, prikupljanje i obrada početnih tržišnih i regulatornih informacija;

2. faza- funkcionalno zoniranje grada;

3. faza- izračun troškovnih pokazatelja katastarskog vrednovanja zemljišta;

4. faza– cjenovno zoniranje gradskog teritorija;

5. faza– upis rezultata katastarske procjene vrijednosti gradskog zemljišta (digitalni i grafički).

Rezultat katastarske procjene je dobivanje katastarske vrijednosti zemljišta u zoni procjene, tj. tržišna vrijednost jedinice površine zemljišne čestice tipične za određenu zonu, utvrđena na razini trenutnih tržišnih cijena za slične zemljišne čestice.

Pokazatelji katastarske vrijednosti ne smiju prelaziti razinu tržišnih cijena ili granične vrijednosti osnovne vrijednosti za zemljišne čestice slične namjene, koje su utvrdile vlasti subjekta federacije za procijenjene teritorijalne zone, razne gradove i mjesta .

Razmotrimo detaljnije glavne faze katastarskog vrednovanja zemljišta u naseljima.

Stadij I Pripremni rad, prikupljanje i obrada početnih tržišnih i regulatornih informacija:

Prikupljanje općih podataka o gradu, klimi, hidrografiji, ekologiji, inženjerskim i geološkim karakteristikama teritorija;

Definiranje granica grada u skladu s glavnim planom razvoja grada;

Razvrstavanje zemljišta po korisnicima zemljišta grada, pravni režim;

Razvrstavanje zemljišta prema funkcionalnoj namjeni;

Klasifikacija zemljišta prema urbanističkoj vrijednosti, vrstama nekretnina i glavnim načinima sadašnje namjene s izdvajanjem mikrozona procjene;

Procjena postojećeg korištenja i prognoza najučinkovitijih pravaca razvoja zemljišta pojedinih zona procjene s pojašnjenjem njihovih granica i područja;

Identifikacija tipičnih zemljišnih čestica uključenih u zone procjene;

Prikupljanje, validacija i grupiranje podataka o tržištu zemljišta po zonama procjene.

Stadij II. Funkcionalno zoniranje gradskog teritorija, tj. diferencijacija teritorija gradova, mjesta, seoskih naselja u zasebne zone ovisno o funkcionalnoj namjeni zemljišta. U skladu s Zakonom o urbanizmu Ruske Federacije, odobrenim Saveznim zakonom od 7. svibnja 1998. br. 73, razlikuju se sljedeće glavne zone:

živi sektor, uključujući stambeni razvoj s višekatnicama, niskim zgradama, pojedinačnim stambenim zgradama s osobnim zemljištem;

javna poslovna površina, gdje se nalaze zdravstvene, kulturne, trgovačke, ugostiteljske, potrošačke, trgovačke djelatnosti, te obrazovne, upravne, istraživačke ustanove, središta poslovne, financijske i društvene djelatnosti;

proizvodni prostor, koji se sastoji od zemljišta koje zauzimaju industrijska poduzeća, energetika, skladišta, baze, komunalne usluge, kao i zemljišta drugih korisnika zemljišta u proizvodnom sektoru;

zona inženjerske i prometne infrastrukture, na kojima djeluju objekti i komunikacije željezničkog, automobilskog, riječnog, pomorskog, zračnog i cjevovodnog prometa, kao i veze;

poljoprivredna površina, zauzimaju oranice, voćnjaci, vinogradi, vrtovi, sjenokoše, pašnjaci, kao i poljoprivredne zgrade i objekti;

rekreacijsko područje, uključujući šumska područja koja se nalaze na području grada, parkove, plaže i druga mjesta za rekreaciju stanovništva;

druge zone, kombinirajući druge kategorije i vrste korištenja zemljišta koje nisu obuhvaćene gore navedenim zonama, na primjer, zone vojnih objekata, posebne namjene (groblja, odlagališta i sl.), zemljišta rezervata i dr.

Područja odabranih funkcionalnih zona, ovisno o njihovoj namjeni i objektima nekretnina koji se na njima nalaze, mogu se podijeliti na zasebne procjena mikrozona.

Na primjer, na zemljištima stambene izgradnje, koja u pravilu zauzimaju značajan dio teritorija naselja, zemljišta izgrađena stambenim kućama iste vrste raspoređuju se u posebne mikrozone procjene:

Niske stambene zgrade s osobnim zemljištem;

Niske stambene zgrade bez osobnih parcela;

Višekatna sekcijska zgrada (35 katova);

Višekatna sekcijska zgrada (69 katova);

Višekatne sekcijske zgrade (1012 katova) itd. Zemljišne parcele s niskim uređenjem ili ne

potpuno opremljene stambene zgrade dijele se na sljedeće vrste nekretnina: zemljišne parcele sa stambenim kućama od opeke, trupaca, panela, ploča i drugih kuća.

Zemljišta sa stambenim zgradama visokogradnje podijeljena su u procjenske mikrozone prema vrstama nekretnina, tj. parcele s višestambenim peterokatnicama, pločama, ciglom, elitnim stambenim zgradama itd.

Kao granice zona procjene mogu se koristiti:

Prirodne međe (izraženi reljefni elementi - rijeke, jezera, usjeci, hridi i dr.);

Granice velikih inženjerskih građevina (željezničke pruge, nadvožnjaci, cjevovodi, nasipi, mostovi itd.);

Ulice, trgovi, prilazi;

Granice (ograde) poduzeća i objekata industrijske i neindustrijske namjene;

Granice šumskog, poljoprivrednog i drugog zemljišta.

Na području zona procjene utvrđuju se parametri tipičnih zemljišnih čestica u smislu ukupne površine, građevinske površine, stupnja inženjerske uređenosti i položaja u odnosu na granice blokova, autocesta, ulica.

Stadij III. Izračun katastarske vrijednosti zemljišta u svakoj zoni procjene provodi se kao prosječna vrijednost za pojedini način korištenja ili kao najveća vrijednost mogućih načina korištenja. Glavne metode obrade početnih tržišnih informacija su regresijska korelacijska analiza i statistička metoda grupiranja.

Tržišne cijene po jedinici površine zemljišta tipičnih zemljišnih parcela su postavljene:

Za neizgrađene zemljišne čestice na temelju statističke analize tržišnih cijena i troškova uređenja zemljišta;

Za zemljišne čestice izgrađene nekretninama, metodom raspodjele troškova za reprodukciju ili zamjenu infrastrukture.

Ovisno o stvarnom stanju na tržištu nekretnina, za procjenu se koriste i druge metode masovne procjene vrijednosti nekretnina.

Ako procijenjena vrijednost zemljišta unutar iste zone procjene za različite vrste korištenja značajno varira, tada se dodjeljuju mikrozone procjene.

Faza IV. Cjenovno zoniranje gradskog teritorija, tj. dobivene troškovne vrijednosti zemljišnih čestica primjenjuju se na katastarsku kartu grada za cjenovno zoniranje gradskog teritorija, odnosno formiranje na temelju dobivenih pokazatelja katastarske vrijednosti pojedinih zona procjene.

Zona ocjenjivanja- dio zemljišta administrativno-teritorijalnog sastava, homogene namjene, vrste funkcionalne uporabe i vrijednosti bliske katastarskoj vrijednosti tipičnih zemljišnih čestica. Procijenjene mikrozone koje su po vrijednosti bliske katastarskoj vrijednosti zemljišta spajaju se u zone procjene. Istodobno, jednu zonu vrednovanja može predstavljati nekoliko lokalnih područja u gradu.

Kombinacija pojedinih mikrozona u zone procjene provodi se na temelju sljedećih načela:

Blizina vrijednosti pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica;

Teritorijalno jedinstvo lokacije mikrozona;

Zajedništvo inženjerske infrastrukture, homogenost pozitivnog ili negativnog utjecaja velikih inženjerskih građevina ili objekata koji graniče s mikrozonama.

Broj zona procjene ovisi o rasponu vrijednosti parcela mikrozona. Kako pokazuje praksa procjene katastarske vrijednosti zemljišta u gradovima sa stabilnim tržištem nekretnina, broj dodijeljenih zona procjene ovisi o broju stanovnika naselja.

Pri izračunu pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišta za svako urbano područje uzima se u obzir utjecaj određenih skupina čimbenika. Na primjer, za stambene i javne poslovne zone od najveće su važnosti sljedeće skupine čimbenika:

1) prometna dostupnost stanovništva središtu grada, objektima kulture i potrošačkih usluga od gradskog značaja;

2) pružanje centralizirane inženjerske opreme i uređenja okoliša;

3) stupanj razvijenosti područja kulturnih i društvenih usluga stanovništvu;

4) povijesnu vrijednost razvoja, estetsku i krajobraznu vrijednost teritorija;

5) stanje okoliša, sanitarni uvjeti;

6) inženjerskogeološke uvjete građenja;

7) rekreacijska vrijednost teritorija;

8) prestiž teritorija.

Za proizvodnu zonu i zonu inženjerske i prometne infrastrukture od velike su važnosti sljedeći čimbenici:

1) stupanj razvijenosti proizvodne infrastrukture, dostupnost prometnih pravaca, udaljenost od glavnih prometnih pravaca;

2) uvjete za osiguranje radnih sredstava i udaljenost od naselja;

3) urbanistički uvjeti i ograničenja zbog prostornog uređenja, dopuštena uporaba zemljišnih čestica.

Računovodstvo za ove čimbenike provodi se pomoću koeficijenata čija se vrijednost utvrđuje na temelju statističke i uzročne analize tržišnih podataka, odobrenih standarda urbanizma, ankete i stručnih procjena stručnjaka.

U zaključku se provodi logična i komparativna analiza dobivenih rezultata. Logična analiza je da bi se katastarska vrijednost zemljišta u pravilu trebala smanjivati ​​od središta prema periferiji grada. Odstupanjem od ovog trenda utvrđuju se razlozi postojećeg stanja.

Usporedna analiza provodi se utvrđivanjem odnosa između katastarske vrijednosti zemljišta za svaku zonu procjene grada i tržišnih cijena za prodaju zemljišta i nekretnina.

Stadij V Evidentiranje rezultata katastarske procjene, tj. rezultati provedene katastarske procjene sažeti su u izvješću i podneseni na odobrenje izvršnim tijelima konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. Lokalne samouprave objavljuju rezultate katastarske vrijednosti zemljišta po cjenovnim zonama u javnom tisku s preporukama za daljnje korištenje tih podataka. Nakon rasprave o objavljenim rezultatima katastarske procjene isti se odobravaju i upisuju u državni katastar zemljišta. Vrijednosti katastarske vrijednosti zemljišne čestice upisane u državni katastar zemljišta ne mogu se mijenjati tijekom godine.

Rezultati katastarskog vrednovanja gradskog zemljišta u sklopu cjelovitog programa katastarskog vrednovanja nekretnina mogu se koristiti u sljedeće svrhe:

Izrada državnog automatiziranog sustava katastra zemljišta;

Formiranje porezne osnovice zemljišnih naselja;

Pojašnjenje sheme teritorijalnog gospodarskog zoniranja;

Utvrđivanje zakupnine za općinsko zemljište;

Utvrđivanje početnih cijena za prodaju imovinskih prava ili dugoročnih zakupa na natječajima i dražbama;

Utvrđivanje iznosa naknade za oduzimanje zemljišta za potrebe općine;

Obrazloženje najracionalnijih i najperspektivnijih područja urbanog razvoja;

Informiranje općinskih vlasti i pružanje plaćenih usluga različitim subjektima na tržištu zemljišta;

Stvaranje burze za zemljišne vrijednosne papire i hipoteke. Tržišno vrednovanje pojedinačnih zemljišnih čestica urbanih područja

Nasukavanje se temelji na njihovoj katastarskoj vrijednosti i uključuje specifičnu analizu tržišta za svako pojedino mjesto. Uzima u obzir namjenu zemljišta, tržišne uvjete, kvantitativne karakteristike procijenjenog zemljišta. Složenost tržišne procjene uvelike je posljedica jedinstvene lokacije koja postoji samo za procijenjenu lokaciju, kao i potrebe da se utvrde i uzmu u obzir čimbenici određivanja cijene za svaku specifičnu vrstu korištenja zemljišta.

Procijenjena vrijednost pojedine zemljišne čestice naselja je katastarska vrijednost zemljišta u zoni procjene, usklađena za njegove razlike u odnosu na tipsku česticu, koje cjenovno utječu na tržišnu vrijednost. Ova vrijednost karakterizira trošak zemljišne parcele u sustavu procijenjenog zoniranja teritorija naselja, uzimajući u obzir prevladavajuću potražnju i ponudu za zemljištem ove vrste korištenja te kvalitativne i kvantitativne karakteristike zemljišne parcele.

Procjena tržišne vrijednosti pojedine zemljišne čestice unutar određene zone procjene uključuje razjašnjavanje koeficijenata urbanističke vrijednosti primijenjenih na tu česticu na temelju utvrđivanja i detaljnog obračuna svih čimbenika koji stvaraju rentu, kao i čimbenika lokalne heterogenosti grada. teritorija.

Osnova za utvrđivanje tržišne vrijednosti pojedine zemljišne čestice je ugovor koji procjenitelj zaključuje s naručiteljem procjene.

Katastarsko vrednovanje poljoprivrednog i šumskog zemljišta

provodi se prema jedinstvenoj metodologiji kako bi se osigurala usporedivost rezultata procjene na području Ruske Federacije i objedinjavanje metodoloških pristupa procjeni različitih kategorija zemljišta. Izvan granica gradskih i seoskih naselja i zemljišta šumskog fonda provodi se državno katastarsko vrednovanje poljoprivrednog zemljišta na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine.

Katastarsko vrednovanje poljoprivrednog zemljišta potrebno za opravdanje poreza na zemljište, zakupnine i druge svrhe utvrđene zakonom.

Objekt procjene poljoprivredna zemljišta djeluju unutar granica konstitutivnih subjekata Ruske Federacije, administrativnih regija, vlasništva nad zemljištem (korištenja zemljišta) pravnih i fizičkih osoba. Pod poljoprivrednim zemljištem podrazumijeva se područje koje se sustavno koristi u određene svrhe i ima posebna prirodna i povijesna svojstva. U sastavu poljoprivrednog zemljišta izdvajaju se oranice, višegodišnji nasadi, sjenokoše.

Obradivo tlo- poljoprivredno zemljište koje se sustavno koristi za usjeve, uključujući usjeve višegodišnjih trava, kao i čisti ugar.

Kosidba- poljoprivredno zemljište koje se sustavno koristi za sjenokošu. Postoje močvarni, žele i su; dolinske sjenokoše.

Pašnjak– poljoprivredno zemljište koje se sustavno koristi za ispašu stoke, kao i zemljište pogodno za ispašu stoke koje se ne koristi za sjenokošu i nije

depozit– zemljišna čestica koja je ranije služila kao oranica, a nije korištena dulje od godinu dana, uključujući i ugar.

Faze katastarskog vrednovanja poljoprivrednog zemljišta.

U prvoj međuregionalnoj fazi Teritorijalnim tijelima konstitutivnih subjekata Ruske Federacije dostavljaju se katastarske vrijednosti 1 hektara poljoprivrednog zemljišta i osnovni standardi (procijenjena produktivnost i troškovi) za procjenu unutar konstitutivnih subjekata Ruske Federacije. Druga faza– katastarska procjena poljoprivrednog zemljišta u sastavnim entitetima Ruske Federacije po upravnim okruzima i zemljišnim posjedima.

Nužan uvjet za drugu fazu državnog katastarskog vrednovanja zemljišta je usklađenost ponderirane prosječne katastarske vrijednosti cjelokupnog poljoprivrednog zemljišta subjekta federacije s vrijednošću dobivenom kao rezultat prve faze.

U prvoj međuregionalnoj fazi procjene poljoprivrednog zemljišta utvrđeni su sljedeći osnovni pokazatelji: procijenjena produktivnost, procijenjeni troškovi, bruto proizvodna cijena, procijenjeni prihod od zakupnine i katastarska vrijednost. Za izračun procijenjene produktivnosti i drugih pokazatelja korišten je prosječni stvarni prinos glavnih poljoprivrednih usjeva (skupina usjeva) i sjenokoša u sastavnim entitetima Ruske Federacije za 1966.-1998.

Procijenjena produktivnost 1 ha poljoprivrednog zemljišta utvrđuje se za svaki konstitutivni entitet Ruske Federacije u vrijednosnom smislu po prosječnim prodajnim cijenama iz 1999. koje prevladavaju u odgovarajućoj prirodnoj i gospodarskoj regiji vaganjem procijenjene produktivnosti 1 hektara oranica, sjenokoša, pašnjaka njihovim udjelom u površini poljoprivredno zemljište konstitutivnog entiteta Ruske Federacije. U izračunima je korištena struktura sjetvenih površina u sastavnim entitetima Ruske Federacije, koja se u prosjeku razvila u posljednje tri godine; Proizvodnja krmnog bilja procijenjena je po cijeni od 1 centnera krmne jedinice krmnog zrna, čija je cijena uzeta na razini od 75% prodajne cijene cjelokupne količine tržišnog žita u Rusiji.

Procjena troškova po 1 ha poljoprivrednog zemljišta subjekta Ruske Federacije utvrđeni su vaganjem procijenjenih troškova po 1 ha obradivog zemljišta, sjenokoša, pašnjaka prema njihovom udjelu u površini poljoprivrednog zemljišta subjekta Ruske Federacije. U isto vrijeme, procijenjeni troškovi po 1 ha pašnjaka uvjetno su uzeti jednaki 20% procijenjenih troškova sjenokoša. U izračunima su korišteni podaci o godišnjim stvarnim troškovima za razdoblje 1992.-1998., indeksi rasta cijena materijalno-tehničkih resursa u 1999. godini te struktura sjetvenih površina koja se u prosjeku mijenjala u posljednje tri godine.

Proizvodna cijena bruto outputa od 1 hektara poljoprivrednog zemljišta u sastavnim entitetima Ruske Federacije određuje se dodavanjem procijenjenim troškovima minimalnog dohotka potrebnog za osiguranje poljoprivredne reprodukcije, što iznosi 7% procijenjenih troškova iz 1999.

Procjena prihoda od najma od 1 ha poljoprivrednog zemljišta

utvrđuje se zbrajanjem diferencijalnog i apsolutnog dohotka od najma.

Na zemljištu se formira diferencijalni dohodak od rente s većom plodnošću i boljim položajem. Diferencijalni dohodak od najma od 1 hektara poljoprivrednog zemljišta u sastavnim entitetima Ruske Federacije izračunava se oduzimanjem cijene bruto proizvodnje od procijenjene produktivnosti.

Apsolutni prihod od najma- ovo je minimalni dohodak, utvrđen bez obzira na plodnost i položaj zemljišta.

Apsolutni dohodak od zakupa jednak je za sve subjekte Ruske Federacije i iznosi 1% vrijednosti bruto proizvodnje po 1 hektaru poljoprivrednog zemljišta u prosjeku u Rusiji, tj. 12 trljati. od 1 ha.

Katastarska vrijednost 1 ha poljoprivrednog zemljišta u Prosjek za konstitutivni entitet Ruske Federacije određuje se množenjem procijenjenog prihoda od najma s razdobljem kapitalizacije od 33 godine. Na poljoprivrednom zemljištu, gdje nema razlike u prihodu od najma, katastarska vrijednost se utvrđuje samo na temelju apsolutnog prihoda od najma u iznosu od 400 rubalja. po 1 ha (Murmanska i Magadanska regija, Nenets, Komi-Permyatsky, Khanty-Mansiysk i neke druge autonomne regije).

Druga faza katastarske procjene poljoprivrednog zemljišta unutar sastavnih jedinica Ruske Federacije provodi se na temelju osnovnih procijenjenih pokazatelja produktivnosti i troškova utvrđenih u prvoj fazi, koji osiguravaju usporedivost rezultata procjene na cijelom teritoriju. Ruske Federacije. S obzirom na prirodnu i gospodarsku zonalnost teritorija konstitutivnog subjekta Ruske Federacije, osnovni procijenjeni pokazatelji produktivnosti poljoprivrednog zemljišta i troškova njihovog korištenja, izračunati u prosjeku za konstitutivni subjekt Ruske Federacije na prvi stupanj katastarske procjene, razlikuju se po površinama procjene zemljišta. Početne informacije za izvođenje radova su podaci istraživanja tla, materijali IV kruga radova procjene zemljišta i procjene zemljišta na poljoprivrednom gospodarstvu. Svaka administrativna regija u procesu IV kruga procjene zemljišta dodijeljena je određenoj zoni. Zone ocjenjivanja formirane su na temelju homogenosti tipova tla, tehnologije uzgoja usjeva, klimatskih uvjeta i stupnja gospodarskog razvoja teritorija.

Katastarsko vrednovanje poljoprivrednog zemljišta podrazumijeva izračun integralnih pokazatelja plodnosti tla, tehnoloških svojstava i lokacije kako bi se na temelju njih odredila procijenjena vrijednost zakupnine i katastarska vrijednost poljoprivrednog zemljišta.

Integralni pokazatelj plodnosti tla je boni theta score (ukupna ocjena tla) kojom se izračunavaju bruto učinak i troškovi predmeta procjene.

Tehnološka svojstva poljoprivrednog zemljišta objekata procjene izračunavaju se uzimajući u obzir energetski intenzitet tla, reljef, kamenitost, konturu, udaljenost polja od gospodarskog središta. Fizičke vrijednosti tehnoloških svojstava za određeni predmet procjene pretvaraju se u bodove i koeficijente na posebnim ljestvicama. Na temelju ljestvica za ocjenjivanje pojedinih tehnoloških svojstava i ovisnosti troškova o njima izračunava se generalizirani pokazatelj - indeks tehnoloških svojstava predmeta ocjenjivanja.

Položaj predmeta procjene karakterizira pokazatelj ekvivalentne udaljenosti, koji se utvrđuje uzimajući u obzir udaljenost od prodajnih mjesta poljoprivrednih proizvoda i opskrbnih baza za materijalne i tehničke resurse, kao i uvjete prijevoza tereta.

Procijenjeni prihod od zakupnine od 1 hektara poljoprivrednog zemljišta sastoji se od dva dijela - diferencijalnog i apsolutnog prihoda od zakupnine. Diferencijalni dohodak od najma uzima u obzir plodnost tla, njihova tehnološka svojstva i položaj predmeta procjene. Ako je ovaj prihod negativan, pretpostavlja se da je nula. Vrijednost apsolutnog prihoda od najma utvrđena je u prvoj međuregionalnoj fazi.

Katastarska vrijednost 1 hektara poljoprivrednog zemljišta za predmet procjene unutar subjekta Ruske Federacije određuje se množenjem procijenjenog prihoda od najma s razdobljem njegove kapitalizacije, što je 33 godine.

Katastarsko vrednovanje zemljišta šumskog fonda provodi se radi opravdanja plaćanja zemljišta.

Objekt katastarskog vrednovanja– šumska zemljišta u gospodarskom iskorištavanju, tj. šume druge i treće skupine. U drugu skupinu spadaju šume ograničene uporabe, smještene u područjima s velikom gustoćom naseljenosti i razvijenom mrežom prometnih putova. Treću skupinu čine šume smještene u gusto pošumljenim područjima namijenjene trajnom korištenju.

Katastarsko vrednovanje provodi se za bonitetne zone koje se utvrđuju na temelju razlika u sastavu šumske sastojine i produktivnosti šume. Granice zona procjene podudaraju se s granicama subjekta Ruske Federacije ili administrativnih okruga koji su u njega uključeni.

Kao glavni pokazatelji u katastarskom vrednovanju šumskog zemljišta utvrđeni su proizvodnost zrelih šuma (drvna zaliha), procijenjeni troškovi i promet glavne sječe. Katastarsko vrednovanje ne uzima u obzir dodatne proizvode dobivene iz šumskog zemljišta - gljive, bobičasto voće, orašasto voće, ljekovito bilje, lovna bogatstva, kao ni ekološke funkcije šume.

Katastarsko vrednovanje šumskog zemljišta provodi se sljedećim redoslijedom. Za svaku bonitetnu zonu izrađuju se indikatorske tablice osnovne proizvodnosti tipova šuma (u fizičkom smislu), uzimajući u obzir strukturu šumske sastojine. Proizvodnost šuma karakterizira zaliha drva u zrelim sastojinama u dobi sječe (m 3 /ha), a struktura sastojine podrazumijeva se udjelom vrsta drveća u ukupnoj drvnoj zalihi.

Vrijednosna osnovna produktivnost šumskog zemljišta definirana je kao umnožak osnovne fizičke produktivnosti s ponderiranom prosječnom (prema strukturi vrsta sastava) stopom plaćanja za drvnu građu.

Cijena proizvodnje drva po 1 ha šumskog zemljišta utvrđuje se množenjem procijenjenih troškova sa stopom povrata koja iznosi 7%. Procijenjeni troškovi su zbroj troškova sadnje, uzgoja i zaštite šume.

Procijenjeni prihod od najma uključuje diferencijalni i apsolutni prihod od najma.

Diferencijalni prihod od najma po 1 ha šumskog zemljišta definira se kao razlika između osnovne produktivnosti dubećeg drva i cijene proizvodnje tog proizvoda. Godišnji diferencijalni dohodak od rente izračunava se dijeljenjem diferencijalnog dohotka od rente s prosječnim brojem godina obrta sječe, uzimajući u obzir strukturu glavnih vrsta šuma. Pod ophodnjom sječe podrazumijeva se vremensko razdoblje između dvije glavne sječe.

Apsolutni prihod od najma godišnje utvrđuje se po istoj stopi kao i za poljoprivredno zemljište.

Katastarska vrijednost 1 ha šumskog zemljišta utvrđuje se dijeljenjem procijenjenog prihoda od najma omjerom kapitalizacije koji iznosi 0,02 (2%).

Zasebno, zemljište se može procijeniti za sljedeće svrhe:
- oporezivanje nekretnina;
- utvrđivanje visine naknade za otuđenje zemljišta;
- razjašnjenje oštećenja prilikom otklanjanja postojećih poboljšanja;
- utvrđivanje visine zakupnine;
- procjena tržišne vrijednosti zemljišta u troškovnom pristupu. Postoji šest glavnih metoda vrednovanja zemljišta:

1. Metoda korelacije (alokacije).
2. Metoda ekstrakcije (ekstrakcija).
3. Način izgradnje ili razvoja (razvoja).
4. Rezidualna metoda za zemljište.
5. Metoda kapitalizacije zemljišne rente.
6. Metoda usporedive prodaje.
7.
1. Metoda korelacije (alokacije) (tehnika apstrakcije ili alokacije). Metoda dodjele temelji se na činjenici da se vrijednost parcele može procijeniti dijeljenjem ukupne prodajne cijene usporedive nekretnine između dva glavna dijela - zemljišta i poboljšanja. Procjenitelj utvrđuje u kojem omjeru se prodajna cijena raspoređuje između njih tako što prvo procjenjuje tržišnu vrijednost poboljšanja

Metoda je modifikacija metode usporedbe prodaje komparativnog (tržišnog) pristupa i pretpostavlja dostupnost podataka o nedavnim prodajama već izgrađenih nekretnina. Metoda raspodjele temelji se na troškovnom načelu ravnoteže - pretpostavci da je omjer zemljišta i zgrada i građevina u trošku konkurentskih objekata isti.

Primjer 11.17. Odredite cijenu parcele koja se nalazi u stambenoj zoni. Potonja je izgrađena već 95 posto, au posljednje tri godine nije bilo niti jedne prodaje slobodne parcele. Međutim, kao što se vidi iz tab. U 11:38 ujutro, procjenitelj je identificirao nekoliko nedavnih prodaja stambenih parcela u tom području. Tijekom prikupljanja i analize prikupljenih podataka, na temelju troškovnog pristupa, izvršena je procjena troška zgrada i građevina umanjena za amortizaciju.

Na temelju analize podataka prikazanih u tablici. 11.38, procjenitelj je izračunao da će nakon uređenja zemljišta zemljište činiti cca 20% ukupne vrijednosti objekta. Stoga će cijena procijenjenog mjesta biti 17.000 USD.

Starenjem zgrada i građevina raste udio lokacije u ukupnoj prodajnoj cijeni. Kod korištenja podataka o objektima s vrlo starim zgradama, metoda alokacije može dati veliku pogrešku, jer je vrlo teško procijeniti iznos akumulirane amortizacije. Na omjer između cijene lokacije i cijene zgrada i građevina mogu utjecati i drugi čimbenici - niska razina razvoja usporedivih objekata ili, naprotiv, njihova zagušenost razvojem; problemi povezani s neobičnim oblicima ili veličinama parcela. Zbog ovih ograničenja, metodu dodjele treba koristiti samo kada se druge metode ne mogu koristiti u evaluaciji lokacije.

2. Metoda ekstrakcije. Također omogućuje analizu poboljšanih nekretnina. Doprinos poboljšanja procjenjuje se i oduzima od ukupne prodajne cijene i)i nekretnine. Tako se dobije prodajna cijena zemljišta. Metoda daje dobar rezultat kada je udio poboljšanja u ukupnoj vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje mali.
3. Način izgradnje ili razvoja (razvoja). Može se preporučiti kod podjele područja na pojedinačna razvijena područja. Osim troškova stjecanja neizgrađenog zemljišta, novi vlasnik (primarni investitor) snosi niz drugih troškova. Neki od tih troškova nastaju zbog kvalitete resursa zemlje, drugi su zbog lokalnih pravila o raščlanjivanju ili zakonodavstva o zaštiti okoliša. Troškovi nastali i prije početka tjelesnog razvoja nazivaju se "preliminarni troškovi".

Možda će biti potrebno dobiti savjet od stručnjaka o raznim inženjerskim pitanjima, arhitekata. Procjena treba uključiti sva plaćanja za dobivanje raznih dozvola. Također uzima u obzir plaćanje za osiguranje od građanske odgovornosti, za hipoteke, proviziju za financiranje. U tijeku je čišćenje terena, izmjera i izmjera budućih dionica i prometnica, razna planska i topografska snimanja. Takve aktivnosti zahtijevaju dodatne troškove koji uključuju troškove postavljanja dodatnih ulica, radove odvodnje, izradu kanalizacijske i komunalne mreže te troškove prodaje. Osim toga, primarni programer mora ispravno rasporediti režijske troškove, neizravne troškove i potrebnu dobit.

Primjer 11.18.
Površina istraženog masiva je 30 hektara. "Preliminarni" troškovi procjenjuju se na 50.000 dolara. Istraživanja su pokazala da se na svakom jutru mogu postaviti tri parcele. Svaki lot može se prodati za 10.000 dolara. Procjenjuju se varijabilni troškovi razvoja po lotu, troškovi prodaje i dobit. 4667 USD Godišnje se može prodati 30 lotova.
Svi troškovi planiranja, projektiranja i pripreme zemljišta obračunavaju se do danas, dok se svi prihodi od prodaje i varijabilni troškovi obračunavaju do kraja svake godine.
Izgradimo novčani tok bez uzimanja u obzir troškova kupnje zemljišta. Tekući troškovi za planiranje, projektiranje i preliminarno poboljšanje niza - 50.000 USD.
1. godina: Prodaja zemljišta (30 x 10.000) 300.000


- 160 000

2. godina: Prodaja parcela (30 x 10 doo) 300.000
Minus: Troškovi prodaje,
razvoj i dobit (30 x 4667) - 140.000
- 160 000
3. godina: Prodaja zemljišta (30 x 10.000) 300.000
Minus: Troškovi prodaje,
razvoj i dobit (30 x 4667) - 140.000
- 160 000

Uzimajući u obzir cijenu kapitala i očekivani rizik, diskontna stopa je postavljena na 10%.
Neto sadašnja vrijednost uz diskontnu stopu od 10% iznosi 347.996 USD

Na temelju napravljenih pretpostavki koje određuju troškove izgradnje zemljišta, najveća cijena koju primarni investitor može platiti za zemljište je 348.000 USD. (za 30 hektara) ili otprilike 11.600 dolara. za 1 jutro.

4. Metoda ostatka. Pretpostavlja se da će mjesto biti nadograđeno na NEI, a neto operativni prihod (N01) koji se može pripisati mjestu kapitalizira se korištenjem stope kapitalizacije za zemljište kao mjere troška.
5. Metoda kapitalizacije zemljišne rente. Prihodi od zakupa zemljišta kapitaliziraju se kako bi se dobila vrijednost zemljišta. Metoda se temelji na analizi prodaje zemljišnih čestica danih u zakup po tržišnim cijenama.
6. Metoda usporedive prodaje. Ova se metoda temelji na usporedbi podataka sa sličnih nekretnina prodanih neposredno prije datuma vrednovanja predmetne lokacije. Posebnu pozornost treba obratiti na transakcije izvršene u tipičnim tržišnim uvjetima i što bliže datumu vrednovanja.
Pogledajmo pobliže primjenu ove metode.
1. Organizacija informacija. Informacije se mogu organizirati na sljedeći način:
a) karakteristike usporedivog dijela zemlje:
- lokacija,
- dimenzije,
- zoniranje, t
- oblik,
- topografija,
- pristup,
- pregled,
- korisnost,
- služnost;
b) zona tržišta (područje pokrivanja);
c) stupanj likvidnosti - je li nekretnina prikladna za prodaju i koliko će vremena trebati za prodaju lokacije.
2. Jedinice usporedbe. Procijenjene i usporedive nekretnine često se razlikuju po veličini i drugim parametrima. Pri usporedbi potrebno ih je dovesti pod „zajednički nazivnik“.
Kao jedinice usporedbe u vrednovanju zemljišta koriste se:
- cijena za 1 m²;
- cijena po 1 ha;
- cijena po dužnom ili čeonom metru;
- cijena po zemljištu ili parceli.
3. Usklađivanje elemenata usporedbe. Kako bi usporediva nekretnina bila potpuno slična nekretnini koja se procjenjuje, moraju se izvršiti prilagodbe elemenata usporedbe. Ove prilagodbe treba izvršiti određenim redoslijedom:
1. Prenesena prava na nekretninama.
2. Uvjeti financiranja.
3. Uvjeti prodaje.
4. Tržišni uvjeti, datum prodaje.
5. Fizičke karakteristike:
- lokacija,
- veličina,
- oblik,
- topografija,
- pristup,
- zoniranje,
- pregled,
- korisnost.
Prilagodbe 1-4 unose se sekvencijalno.

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

Test

Metode procjene tržišne vrijednosti zemljišta

1. Klasifikacija metoda vrednovanja zemljišta

vrednovanje zemljišta

Vrednovanje zemljišta se dalje dijeli na masovno katastarsko vrednovanje zemljišnih čestica i tržišno vrednovanje pojedinačne zemljišne čestice.

Svrha katastarskog vrednovanja je istovremeno određivanje katastarske vrijednosti svih zemljišnih čestica unutar granica administrativno-teritorijalnih tvorevina (oblasti, okruga, gradova, naselja itd.) po zonama vrednovanja (bonitetnim skupinama tla) na određenom datum. Porezni zakon Ruske Federacije utvrđuje da bi katastarska vrijednost trebala postati osnova za oporezivanje zemljišne imovine.

Svrha jedinstvene procjene je utvrđivanje tržišne ili bilo koje druge vrijednosti pojedine zemljišne čestice na dan procjene od strane neovisnih procjenitelja u skladu s prihvaćenim standardima i metodama procjene.

Katastarsko i pojedinačno vrednovanje zemljišta provodi se na temelju integrirane primjene triju pristupa: isplativog, usporednog i troškovnog. U tržišnim gospodarstvima, vrednovanje zemljišta koristi sva tri pristupa kad god je to moguće.

Konačna vrijednost procijenjene vrijednosti zemljišne čestice izvodi se na temelju rezultata dobivenih različitim metodama. Pri usporedbi ovih podataka preporučljivo je dati prednost procjenama koje se temelje na potpunijim i pouzdanijim informacijama. Značajne razlike u vrijednosti zemljišta izračunate različitim metodama ukazuju ili na pogreške u procjenama ili na neravnotežu na tržištu zemljišta.

U teoriji vrednovanja nekretnina koristi se niz unificiranih metoda za utvrđivanje vrijednosti zemljišta. To su opće tehnike i tehnologije vrednovanja koje se mogu primijeniti na vrednovanje zemljišta s bilo kojom vrstom korištenja zemljišta. Razlike u načinu na koji se primjenjuju za vrednovanje različitih tipova zemljišta leže u načinu na koji se izračunavaju inputi, kao što su prihod od šuma ili poljoprivredni prihod, kao i u izboru komparatora i čimbenika koji utječu na vrijednost zemljišta. Mogućnost i svrsishodnost primjene jedne ili druge metode ovisi o ciljevima procjene, vrsti imovine koja se procjenjuje, dostupnosti početnih podataka. Preduvjet za određivanje tržišne vrijednosti zemljišta bilo kojom metodom je korištenje tržišnih podataka.

Smjernice za procjenu zemljišne čestice, koje je odobrilo rusko Ministarstvo imovine, usvajaju klasifikaciju metoda procjene zemljišne čestice koja općenito odgovara klasifikaciji i sadržaju metoda procjene zemljišta preporučenih od strane Međunarodnih standarda procjene. Preporuke se odnose na sljedeće metode vrednovanja zemljišta:

Metoda usporedbe prodaje;

Metoda distribucije (odgovara metodi raznolikosti);

Metoda odabira (odgovara metodi ekstrakcije);

Metoda kapitalizacije zemljišne rente (odgovara metodi kapitalizacije rente za slobodnu parcelu);

Rezidualna metoda za zemljište;

Način namjene (odgovara načinu razvoja teritorija).

Na temelju komparativnog pristupa: metoda usporedbe prodaje, metoda alokacije, metoda distribucije. Na temelju dohodovnog pristupa: metoda kapitalizacije dohotka, bilančna metoda, metoda namjene. Elementi troškovnog pristupa u smislu izračuna troška reprodukcije ili zamjene poboljšanja zemljišne čestice koriste se u metodi ostatka, metodi alokacije i metodi raspodjele.

Smjernice za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih čestica su savjetodavne naravi. Ako se u izvješću o procjeni koriste druge metode, preporučljivo je otkriti njihov sadržaj i opravdati njihovu upotrebu.

Za procjenu vrijednosti zemljišta mogu se koristiti metode jednog pristupa, npr. komparativni ili prihodovni pristup, kao i metode koje predstavljaju kombinaciju različitih pristupa, najčešće prihodovnog i troškovnog, komparativnog i troškovnog. To je zbog činjenice da se kao takav troškovni pristup u procjeni vrijednosti zemljišne čestice ne primjenjuje (uz rijetke iznimke). Objašnjenje ovakvog stajališta nalazi se u klasičnom shvaćanju vrijednosti predmeta procjene prema troškovnom pristupu kao zbroju svih troškova povezanih s reprodukcijom (rekonstrukcijom) predmeta procjene. Kako je zemlja čudesan prirodni resurs koji nije stvorio čovjek, već je blagodat, onda sa stajališta ljudskih troškova za stvaranje zemlje ovaj objekt nema nikakvu vrijednost, što je pogrešno sa stajališta korisnosti i vrijednosti zemljište.

Predmet procjene vrijednosti zemljišta mogu biti i zemljišne čestice slobodne od izgradnje, i zemljišne čestice (sama zemlja) kao dio jedinstvenog imovinskog kompleksa ili nekretnine. Značajka procjene tržišne vrijednosti zemljišta je da se svaka zemljišna parcela smatra uvjetno slobodnom ili da nije zauzeta zgradama, građevinama, građevinama ili drugim nekretninama koje možda ne odgovaraju njegovoj najučinkovitijoj upotrebi. Odnosno, ako procjenitelj nakon provedene analize NNEI-a smatra da je sadašnji razvoj zemljišne čestice neučinkovit, on može ovu zemljišnu česticu smatrati uvjetno slobodnom (bez građevine).

Dakle, metodološke preporuke pokazuju da se većina od šest navedenih metoda za procjenu zemljišnih čestica može koristiti i za procjenu zemljišnih čestica koje zauzimaju zgrade, strukture i (ili) građevine (u daljnjem tekstu: izgrađene zemljišne čestice), i za procjenu zemljišne čestice koje nisu zauzete zgradama, građevinama i (ili) građevinama (u daljnjem tekstu: neizgrađene zemljišne čestice). Tablica 1 u nastavku govori o svih šest glavnih metoda za izračun vrijednosti zemljišta, s najčešćim primjenama.

Stol 1. Korištene metode vrednovanja zemljišta u praksi vrednovanja

	Ime	Opis
	Metoda usporedbe prodaje	Može se koristiti za ocjenu izgrađenih i neizgrađenih skladišnih objekata. neizgrađen memorija. Određivanje cijene: Trošak se utvrđuje usklađivanjem troškova sličnih parcela.
	Metoda odabira	Primjenjuje se samo za procjenu izgrađenih skladišnih objekata. Određivanje cijene: Vrijednost PL-a se utvrđuje oduzimanjem od tržišne vrijednosti pojedine nekretnine (s PL-om) zamjenskog troška ili troška reprodukcije poboljšanja.
	Metoda distribucije	Primjenjuje se samo za procjenu izgrađenih skladišnih objekata. Određivanje cijene: Vrijednost PL-a dobiva se množenjem tržišne vrijednosti pojedine nekretnine (s PL-om) s najvjerojatnije vrijednosti udjela PL-a u vrijednosti pojedine nekretnine.
	Metoda kapitalizacije zemljišne rente (dohotka).	Najčešće se koristi za ocjenjivanje neizgrađen memorija. Određivanje cijene: Obračun se vrši dijeljenjem zemljišne rente za prvo razdoblje nakon datuma procjene sa stopom kapitalizacije koju utvrđuje procjenitelj.
	Metoda ostatka	Koristi se za ocjenu izgrađenih i neizgrađenih skladišnih objekata. Najčešće se koristi za ocjenjivanje izgrađeno memorija. Određivanje cijene: Izračun se vrši dijeljenjem ostatka prihoda od zemljišne čestice (određenog oduzimanjem prihoda koji se može pripisati samo poboljšanjima od NER-a s jedne nekretnine) sa stopom kapitalizacije zemljišne čestice.
	Metoda predviđene uporabe	Koristi se za ocjenu izgrađenih i neizgrađenih skladišnih objekata. Najčešće se koristi za ocjenjivanje neizgrađen ZU, uz obaveznu perspektivu razvoja odmah ili u bliskoj budućnosti. Određivanje cijene: Trošak skladišnog prostora izračunava se diskontiranjem svih prihoda i rashoda povezanih s namjeravanom uporabom skladišnog prostora.

Međutim, u praksi rijetko postoji zemljište koje se može procijeniti svim mogućim metodama. Najčešće se koriste stabilne kombinacije metoda koje vam omogućuju objektivnu procjenu zemljišne parcele u uvjetima ograničenih informacija za izračun. Uglavnom, ove kombinacije ovise o svrsi i cilju procjene koja se provodi te specifičnostima zemljišne čestice koja se procjenjuje, prvenstveno o tome postoje li na toj čestici zgrade i/ili građevine.

Tako, primjerice, ako se procjenjuje izgrađeno zemljište, tada se najčešće koristi kombinacija metode dodjele i rezidualne metode za zemljište. Kao opcija, ovaj se izračun može nadopuniti metodom raspodjele, ali u praksi se ova metoda rijetko koristi zbog poteškoća u određivanju udjela skladišta u ukupnim troškovima složene nekretnine.

Ako je prema zadatku vrednovanja potrebno utvrditi vrijednost slobodne, neizgrađene zemljišne čestice s nejasnim izgledima za daljnji razvoj, tada se može primijeniti kombinacija metoda za usporedbu prodaje i kapitalizacije zemljišne rente. Međutim, u ovom slučaju ključna poteškoća u primjeni bit će točan izračun zemljišne rente.

Druga situacija uključuje određivanje cijene zemljišne parcele koja je još slobodna, ali se planira izgraditi u vrlo bliskoj budućnosti. U ovom slučaju postaje očito da treba primijeniti metodu namjene koja će najtočnije odražavati vrijednost takvog zemljišta. Načelno se mogu koristiti i alotacijske i rezidualne metode za zemljište, no u ovom slučaju još je važnija važnost početne dokumentacije potrebne za procjenu bez koje ta procjena ne bi bila moguća. Odnosno, možemo reći da za procjenu u ovoj situaciji kupcu moraju biti dostavljeni potpuno točni i transparentni planovi u pogledu namjene zemljišne čestice u uskoro, a planovi moraju biti potvrđeni stvarnom dokumentacijom o uređenju zemljišta. Na primjer, ti dokumenti mogu uključivati: građevinsku dozvolu, posjedovne dokumente za zemljište, urbanistički plan uređenja zemljišta, materijale sadržane u projektnoj dokumentaciji itd.

Pritom treba napomenuti da smo razmatrali tipične, najčešće slučajeve iz prakse vrednovanja te da gore predložena rješenja nisu jednoznačno točna u svim slučajevima vrednovanja. U konačnici, izbor konkretnih metoda za procjenu određene zemljišne čestice ovisi o nizu uvjeta procjene: o svrsi i ciljevima procjene, o karakteristikama samog objekta procjene, o prisutnosti ili nedostatku početnih podataka za procjenu, kvaliteta tih podataka i drugi. Često se može pojaviti situacija kada će jedinstven skup okolnosti zahtijevati drugačiji tijek djelovanja od procjenitelja.

Osim toga, u obrazovnoj literaturi postoje dodatne metode za izračun troškova zemljišnih parcela kao što su: metoda troškova razvoja, metoda troškova za reprodukciju infrastrukture i metoda standardnih investicijskih ugovora.

2. Metoda usporedbe prodaje

Bit metode je određivanje vrijednosti zemljišne parcele usporedbom cijena nedavnih prodaja usporedivih s procijenjenim parcelama nakon usklađivanja kako bi se uzele u obzir razlike među njima.

Budući da ne postoje dvije apsolutno identične parcele u svim aspektima, potrebna je odgovarajuća korekcija prodajnih cijena usporedivih parcela, koja može biti pozitivna i negativna. Prilagođene cijene za usporedive nekretnine omogućuju nam da donesemo zaključak o tržišnoj vrijednosti procijenjenog zemljišta.

U skladu sa Smjernicama za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela, odobrenim nalogom Ministarstva imovine Ruske Federacije od 6. ožujka 2002. br. 568-r, primjena metode usporedne analize prodaje (SAP) sastoji se od sekvencijalne provedbe sljedećih radnji:

1. Analiza relevantnog segmenta tržišta zemljišta kojem pripada procijenjeno mjesto, identifikacija i odabir usporedivih parcela (analoga) u nedavnim transakcijama dobivenim iz različitih izvora.

2. Prikupljanje potrebnih informacija za svako usporedivo mjesto i utvrđivanje elemenata usporedbe. Za analizu može biti dovoljno dobiti iscrpne podatke o 3-5 sličnih zemljišnih čestica.

Elementi usporedbe uključuju troškovne faktore predmeta procjene (čimbenici čija promjena utječe na tržišnu vrijednost predmeta procjene) i karakteristike transakcija zemljišnim česticama koje su se razvile na tržištu.

Najvažniji pokretači troškova obično su:

Položaj i okolica;

Namjena, dopuštena uporaba, prava drugih osoba na zemljišnu česticu;

Fizičke karakteristike (reljef, površina, konfiguracija itd.);

Prometna dostupnost;

Infrastruktura (prisutnost ili blizina inženjerskih mreža i uvjeti za povezivanje s njima, objekti društvene infrastrukture itd.).

Karakteristike transakcija zemljišnim parcelama uključuju:

Uvjeti financiranja transakcija sa zemljišnim česticama (omjer vlastitih i posuđenih sredstava, uvjeti za osiguranje posuđenih sredstava);

Uvjeti plaćanja prilikom obavljanja transakcija zemljišnim česticama (plaćanje u gotovini, mjenice, međusobna prijeboja, barter itd.);

Okolnosti transakcije sa zemljišnim česticama (je li zemljišna čestica bila stavljena na tržište u obliku javne ponude, povezanost kupca i prodavatelja, prodaja u stečaju i dr.);

Promjena cijena zemljišnih parcela za razdoblje od datuma sklapanja transakcije s analogom do datuma procjene.

Priroda i stupanj razlika između analogne i procijenjene zemljišne čestice utvrđuje se u kontekstu usporednih elemenata izravnom usporedbom svake analogne s objektom procjene. Istodobno, pretpostavlja se da će se transakcija s predmetom procjene izvršiti na temelju karakteristika transakcija sa zemljišnim česticama koje su se razvile na tržištu.

3. Provjera pouzdanosti informacija o transakcijama sa stranicama odabranim za usporedbu, putem:

Potvrda jedne od strana u transakciji ili agenta;

Identifikacija uvjeta transakcije, njezina tipičnost, nepostojanje bliske veze između stranaka (majke i društva kćeri, rođaci, ovisne osobe), nepostojanje posebnih okolnosti itd.

4. Prilagodba za razlike između procijenjenog mjesta i svakog usporedivog mjesta. Kao rezultat toga, utvrđuje se prodajna cijena svake od usporedivih parcela, ako je imala iste parametre kao procijenjena parcela.

Ako se imovina koja se procjenjuje razlikuje od usporedive imovine, tada se cijena potonje mora prilagoditi kako bi se utvrdilo po kojoj bi se cijeni mogla prodati da ima ista svojstva kao imovina koja se procjenjuje. Prilikom usklađivanja stvarnih prodajnih cijena uspoređivanih nekretnina, usklađivanja se vrše u cijeni usporedive parcele, pri čemu je potrebno odgovoriti na pitanje: „Za koju cijenu bi se prodala usporediva parcela da ima istih karakteristika kao ocjenjivana parcela?”. Na primjer, kada je zemljište koje se uspoređuje lošije od procijenjene nekretnine, stvarna prodajna cijena prvog treba biti povećana na vrijednost za koju bi bilo prodano da je imalo bolje karakteristike nekretnine koja se procjenjuje.

Pri procjeni zemljišta treba izvršiti izmjene i dopune za sve glavne karakteristike koje imaju vrijednost za kupca: veličinu, položaj, udaljenost od grada i prometnica, oblik i dubinu terena, kutni položaj, vrstu tla, topografiju, gospodarske prilike itd.

Koriste se sljedeće jedinice za usporedbu:

1. Cijena po 1 ha - za velike površine poljoprivredne, industrijske ili stambene izgradnje.

2. Cijena za 1 m 2 - u poslovnim centrima gradova, za urede, trgovine i sl.

3. Cijena za 1 čeoni metar - za gospodarsku namjenu zemljišta u gradovima. Trošak parcele proporcionalan je duljini njezine ulice ili granice autoceste, sa standardnom dubinom parcele koja čini mali dio cijene.

4. Cijena parcele - parcele standardnog oblika i veličine u zonama stanovanja, vikendica i sl.

5. Cijena po jedinici gustoće - omjer građevne površine prema površini zemljišne čestice (PAR - kat, zona, omjer). Pravila zoniranja obično ograničavaju veličinu zgrade na ovaj faktor. Na primjer, ako je PAR jednak 3, tada ukupna površina svih etaža ne smije premašiti 3 puta ukupnu površinu zemljišne parcele. To znači da na cijeloj parceli možete graditi zgradu od 3 kata, na polovici parcele zgradu od 6 katova, a na 0,25 parcele zgradu od 12 katova.

Najčešće se u praksi procjene koriste prva dva pokazatelja - 1 ha i 1 m². Treći indikator 1 frontalni metar rijetko se koristi i to samo u velikim gradovima. Što se tiče četvrtog i petog pokazatelja, oni se najviše koriste u stranoj praksi, a ne koriste se u Rusiji.

Prilagodbe prodajne cijene za usporedive prazne parcele temelje se na sljedećim elementima usporedbe:

1. imovinska prava: opterećenost ugovorima o zakupu s uvjetima koji ne odgovaraju tržišnim, nepostojanje vlasništva nad zemljištem i sl.;

2. uvjeti financiranja: korištenje pri kupnji kreditnih sredstava po uvjetima koji ne odgovaraju tržišnim uvjetima, obročna otplata i sl.;

3. uvjeti plaćanja: virmansko, gotovina, mjenice, prijeboji i sl.;

4. uvjeti transakcije: netipični uvjeti transakcije, na primjer, srodstvo između kupca i prodavatelja, prodaja u stečaju i sl.;

5. vrijeme sklapanja transakcije s analognim objektom;

6. položaj i okoliš;

7. zakonska i urbanistička ograničenja načina korištenja i uređenja zemljišta;

8. fizičke karakteristike: reljef, veličina i oblik zemljišta;

9. pristupačne komunalije (dostupnost ili blizina inženjerskih mreža, uvjeti za spajanje na njih, itd.).

Korekcije cijena usporedivih parcela za prvih pet elemenata usporedbe provode se zavisno sekvencijalno, i to: svaka sljedeća korekcija vrši se na temelju rezultata prethodne. Pritom je slijed prilagodbi, po našem mišljenju, bitan, najvažniji elementi usporedbe prvi se usklađuju.

Prilagodbe cijena za usporedive pakete za ostale usporedbe obavljaju se neovisno kako slijedi:

1. algebarski zbroj korekcija određuje se u apsolutnom ili relativnom (postotnom) smislu;

2. Ovaj se iznos koristi za prilagodbu cijene analoga, dobivene nakon prilagodbe za prvih pet elemenata usporedbe.

Dakle, korištenjem diferenciranog pristupa izmjenama i dopunama, možemo uzeti u obzir razlike između dvije glavne skupine izmjena i dopuna: prva skupina (5 izmjena) - izmjene koje se odnose na uvjete prodaje predmeta usporedbe, druga skupina ( 4 amandmani) - amandmani koji karakteriziraju svojstva samog dijela zemljišta predmeta usporedbe.

Za određivanje iznosa korekcija za pojedine parametre koriste se sljedeće metode:

Izravna parna usporedba cijena analoga koji se međusobno razlikuju u samo jednom elementu usporedbe i utvrđivanje, na temelju tako dobivenih informacija, korekcija za taj element usporedbe;

Izravna parna usporedba prihoda dvaju analoga koji se međusobno razlikuju samo u jednom elementu usporedbe i utvrđivanje, kapitalizacijom razlike u prihodu, usklađenja za ovaj element usporedbe;

Korelacijska - regresijska analiza odnosa između promjene elementa usporedbe i promjene cijena analoga (cijena mjernih jedinica analoga) i definiranje jednadžbe odnosa između vrijednosti elementa usporedbe i vrijednosti tržišne vrijednosti zemljišta;

Određivanje troškova povezanih s promjenom karakteristika elementa usporedbe, u kojem se analog razlikuje od predmeta procjene;

Stručna obrazloženost prilagodbe cijena analoga.

Kao rezultat utvrđivanja i usklađivanja, cijene analoga (mjerne jedinice analoga) u pravilu bi trebale biti bliske jedna drugoj. U slučaju značajnih razlika u prilagođenim cijenama analoga, preporučljivo je odabrati druge analoge ili elemente za koje se vrši usporedba ili revidirati vrijednosti usklađenja.

Zaključno, potrebno je utvrditi konačnu cijenu predmeta procjene izračunavanjem težinskih koeficijenata i pronalaženjem ponderirane prosječne vrijednosti vrijednosti zemljišne čestice usporedbom prodaje.

Prilikom usklađivanja postoji mogućnost da iz objektivnih razloga neki čimbenici cijena nisu uzeti u obzir. Da bi se odredio ponderirani prosječni trošak zemljišne čestice, potrebno je odrediti težinu rezultata dobivenih nakon prilagodbe prodajnih cijena analognih zemljišnih čestica. Najveću težinu ima zemljišna čestica koja je po svojim parametrima najbliža ocjenjivanoj čestici. Stupanj blizine može se odrediti brojem prilagodbi njegove cijene. Smatra se da je svako podešavanje napravljeno s greškom. Posljedično, što je više prilagodbi cijene analoga, to je njegova težina manja u formiranju konačnog troška procijenjenog objekta.

Mora se uzeti u obzir da metoda usporedbe prodaje daje nezadovoljavajuće rezultate u uvjetima visoke stope inflacije, s nedostatkom informacija o tržišnoj prodaji usporedivih nekretnina ili njihovom niskom pouzdanošću, kao i s oštrim promjenama ekonomskih uvjeta.

3. Metoda distribucije

Ako prodaja neizgrađenog zemljišta nije dovoljna za korištenje metode usporedbe, treba se okrenuti neizravnim i manje pouzdanim metodama, posebice metodi raspodjele, za čiju uspješnu primjenu potrebna je temeljita analiza izvornih informacija i određeno iskustvo procjenitelja. .

Metoda raspodjele temelji se na utvrđivanju odnosa između vrijednosti zemljišta i vrijednosti građevina podignutih na njemu. Prodajna cijena nekretnine podijeljen na dva dijela- trošak zgrada i trošak zemljišta.

Za svaku vrstu razvoja zemljišne parcele u određenoj regiji postoji stabilan omjer između cijene zemljišta i cijene građevina.

Ako na nekom području nema dovoljno prodaje neizgrađenog zemljišta, potrebno je odabrati usporedivo područje s dostupnom prodajom i izgrađenog i neizgrađenog zemljišta. Nakon utvrđivanja tipskog odnosa između vrijednosti zemljišta i ukupne vrijednosti nekretnine (zemljišnog udjela), prelazi se na analizu prodaje sličnih zemljišnih čestica na području gdje se vrši procjena.

Prema tome, iz ovog omjera može se izvesti sljedeća formula za izračun troška zemljišne parcele.

V L = L * V nekretnine = (1 - B) * V nekretnine

gdje je L udio zemljišne čestice u vrijednosti cjelokupne imovine;

B - udio građevine u vrijednosti cjelokupne nekretnine;

Za primjenu distribucijske metode potrebno je ispuniti niz uvjeta:

Dostupnost informacija o najvjerojatnijem udjelu zemljišne čestice u tržišnoj vrijednosti pojedinog objekta nekretnine;

Metoda distribucije uključuje sljedeći niz radnji:

Izračun tržišne vrijednosti zemljišne čestice koja se procjenjuje množenjem tržišne vrijednosti pojedine nekretnine, koja uključuje i procjenjenu česticu, s najvjerojatnije vrijednosti udjela zemljišne čestice u tržišnoj vrijednosti pojedine nekretnina nekretnina.

Međutim, opisana metoda, koja se čini iznimno jednostavnom za praktičnu primjenu, nailazi na ozbiljne poteškoće povezane s problemom utvrđivanja najvjerojatnijeg udjela. Činjenica je da stvarnih podataka o prometu zemljišta praktički nema, pa nije moguće izravno izračunati tržišne parametre potrebne za izračune. Nastaje začarani krug: s jedne strane, da biste odredili tržišnu vrijednost zemljišta, morate znati koliki je najvjerojatniji udio zemljišta u tržišnoj vrijednosti nekretnine, s druge strane, da biste odredili spomenutog udjela, morate znati tržišnu vrijednost zemljišta. Dakle, ovakav način utvrđivanja vrijednosti zemljišne čestice u praksi se može vrlo teško provesti, budući da je za izravan izračun vrijednosti navedenog udjela potrebna vrijednost tržišne vrijednosti zemljišne čestice i vrijednost pojedinačne stvarne nekretnine koje se na njima nalaze.

Izlaz iz ovog kruga može se pronaći ako vrijednost ovog udjela pokazuje stabilnost na širem skupu različitih zemljišta i nekretnina od razmatranih zona vrednovanja (područje unutar kojeg se vrijednost sličnih nekretnina može smatrati isto unutar neizvjesnosti svojstvene cijeni nekretnine koja se nalazi Lokacija na). U ovom slučaju, uzorak za obuku formira se iz povijesnih podataka o poznatim transakcijama s objektima koji se mogu nalaziti negdje drugdje, a izračun vrijednosti najvjerojatnijeg udjela može se provesti u sklopu šireg istraživanja, uključujući razne geografske područja.

Razmotrite primjer određivanja vrijednosti zemljišne čestice metodom raspodjele (tablica 2).

U jednoj gradskoj četvrti grada N stare stambene izgradnje nema prodaje neizgrađenih zemljišnih parcela. Podaci su dostupni za tri druga stambena naselja u usporedivoj cjenovnoj zoni.

Tablica 2. Izračun vrijednosti zemljišne čestice raspodjelnom metodom

Udio zemljišta u ukupnoj cijeni jednog objekta je omjer prosječne cijene zemljišta i ukupne cijene izgrađenog područja:

16,0: 80,0 = 0,200

20,0: 90,0 = 0,222

30,0: 120,0 = 0,250

Određujemo tipični omjer vrijednosti zemljišta i ukupne vrijednosti nekretnine.

(0,200 + 0,222 + 0,250) / 3 = 0,224 - aritmetički prosjek zemljišnog udjela

Trošak zemljišta = 200,0 × 0,224 = 44,8 tisuća rubalja.

4. Metoda ekstrakcije

Ovom metodom utvrđuje se tržišna vrijednost zemljišne čestice kao razlika između tržišne vrijednosti cijele nekretnine, tj. zemljišne čestice s poboljšanjima i zamjenski trošak poboljšanja umanjen za njihovu amortizaciju.

Dostupnost informacija o cijenama transakcija s pojedinačnim nekretninama, sličnim pojedinačnom objektu nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu. U nedostatku podataka o transakcijskim cijenama, dopušteno je koristiti cijene ponude (potražnje);

Usklađenost poboljšanja zemljišta s njegovim najučinkovitijim korištenjem.

V L = V nekretnine - V B

gdje je V B trošak reprodukcije (zamjene) zgrade;

V nekretnina - vrijednost cjelokupne imovine (nekretnine).

Metoda uključuje sljedeći niz radnji:

Utvrđivanje elemenata po kojima se pojedini objekt nekretnine, uključujući i procijenjenu česticu zemljišta, uspoređuje s objektima - analogima;

Određivanje za svaki od elemenata usporedbe prirode i stupnja razlika svakog analoga od jednog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu;

Određivanje za svaki od elemenata usporedbe usporedbe cijena analoga koji odgovaraju prirodi i stupnju razlika svakog analoga od jednog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu;

Prilagodba za svaki od elemenata usporedbe cijena svakog analoga, izglađivanje njihovih razlika od jednog objekta nekretnine, koji uključuje procijenjenu zemljišnu česticu;

Izračun tržišne vrijednosti pojedinog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu, razumnom generalizacijom prilagođenih cijena analoga;

Izračun troškova zamjene ili troškova reprodukcije poboljšanja procijenjene zemljišne čestice;

Izračun tržišne vrijednosti procijenjene zemljišne čestice oduzimanjem od tržišne vrijednosti pojedine nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu, trošak zamjene ili trošak reprodukcije poboljšanja zemljišne čestice.

Iznos troškova za stvaranje poboljšanja zemljišne parcele može se odrediti pomoću agregiranih i (ili) elementarnih pokazatelja troškova.

Zbirni pokazatelji troškova uključuju i pokazatelje koji karakteriziraju parametre objekta u cjelini - kvadratni, kubični, linearni metar i pokazatelje za komplekse i vrste rada.

Elementarni pokazatelji troškova uključuju elementarne cijene i stope korištene u određivanju visine troškova za stvaranje poboljšanja.

Agregirani i elementarni pokazatelji troškova izračunati na razini cijena utvrđenoj za određeni datum (osnovna razina cijena) mogu se preračunati u razinu cijena na datum vrednovanja korištenjem sustava tekućih i prognoziranih indeksa promjene troškova izgradnje.

Izračun iznosa troškova za stvaranje poboljšanja pomoću elementarnih troškovnih pokazatelja također se može provesti metodom resursa i indeksa resursa. Metoda resursa (indeksa resursa) sastoji se u izračunavanju u tekućim (predviđenim) cijenama i tarifama svih resursa (elemenata troškova) potrebnih za stvaranje poboljšanja.

Pri određivanju iznosa troškova za stvaranje poboljšanja zemljišne čestice treba uzeti u obzir profit investitora- vrijednost najvjerojatnije nagrade za ulaganje kapitala u stvaranje poboljšanja. Dobit investitora može se izračunati kao razlika između prodajne cijene i troškova stvaranja sličnih objekata. Dobit investitora može se izračunati i kao povrat na kapital za njegovo najvjerojatnije ulaganje iste razine rizika. Prilikom utvrđivanja trošak zamjene ili trošak reprodukcije, u obzir se uzima iznos akumulirane amortizacije poboljšanja.

Nedostaci metode odabira:

Može dati pristranu procjenu vrijednosti zgrada i građevina koje su starije od 10 godina, jer se s vremenom smanjuje vjerojatnost reprodukcije zastarjele imovine, a povećava se složenost izračuna akumulirane amortizacije;

U uvjetima visoke inflacije teško je točno izračunati trošak troška reprodukcije zgrada i građevina.

5. Metoda kapitalizacije zemljišne rente

Metoda se koristi za vrednovanje izgrađenih i neizgrađenih zemljišnih čestica. Uvjet za primjenu metode je mogućnost ostvarivanja zemljišne rente od procijenjene zemljišne čestice.

Metoda uključuje sljedeći niz radnji:

Obračun zemljišne rente stvorene zemljišnom česticom;

Određivanje vrijednosti odnosne stope kapitalizacije;

Ako je poznata vrijednost neto prihoda od zemljišta (I L) i stopa kapitalizacije zemljišne čestice (R L), tada se vrijednost zemljišta (V L) može odrediti pomoću formule:

V L = I L / R L,

I L - zemljišna renta (prihod od zakupa zemlje);

R L - stopa kapitalizacije za zemljište.

Kapitalizacija zemljišne rente - utvrđivanje na dan procjene vrijednosti svih budućih vrijednosti zemljišne rente koje su međusobno jednake ili se mijenjaju po istoj stopi za jednaka vremenska razdoblja, tj. preračunavanje toka budućih prihoda u zbroj sadašnje vrijednosti zemljišta.

Ovisno o namjeni zemljišne čestice, zemljišna renta (prihod od najma) može biti:

Procjena prihoda od zakupnine za vrednovanje poljoprivrednog i šumskog zemljišta;

Zemljišna renta (apsolutna renta) za procjenu zemljišta naselja;

Dio prihoda od imovinskog kompleksa koji se može pripisati izgrađenom zemljištu.

Detaljnije o zemljišnoj renti u točki 1.3. odjeljak II ovog priručnika.

Stopa kapitalizacije - stopa povrata koju investitor želi dobiti na uloženi novac. Prije svega, uzima u obzir rizike povezane s imovinom. Uz pomoć ove stope provodi se prijelaz s vrijednosti trenutnog neto prihoda od zemljišne parcele na njegovu vrijednost.

Treba napomenuti da se stopa kapitalizacije koristi i za izračun vrijednosti prazne zemljišne čestice (metoda kapitalizacije zemljišne rente) i za izračun vrijednosti izgrađene zemljišne čestice (rezidualna metoda za zemljište). Pritom će se razlikovati metode izračuna tih stopa, kao i stope koje iz njih proizlaze, zbog različitog stupnja rizičnosti praznih i izgrađenih parcela.

Razmotrite metode za izračun stope kapitalizacije za besplatnu zemljišnu parcelu.

Trenutno postoje četiri pristupa za izračun stope kapitalizacije za zemljište, izvorno razvijena u svjetskoj praksi za kapitalizaciju zemljišne rente.

Prvi pristup- razmatranje zemljišne parcele kao vrste novčanog kapitala i, sukladno tome, izračun stope kapitalizacije na temelju karakteristika tržišta novca na datum vrednovanja. Kriterij učinkovitosti kapitalnih ulaganja je kamatna stopa na ulaganja koja karakterizira usporediva razina rizika. U većini razvijenih zemalja ulaganja u zemljišne parcele ne smatraju se vrlo rizičnima i izjednačavaju se s rizicima ulaganja u državne vrijednosne papire.

Drugi pristup- uvjetna kapitalizacija na temelju indeksa koji utvrđuje država. Ova metoda ima široku primjenu u mnogim zemljama za katastarsko vrednovanje raznih kategorija zemljišta, prvenstveno poljoprivrednog i šumskog. Trenutno se ova metoda koristi u katastarskoj procjeni u Rusiji. Katastarska vrijednost 1 ha poljoprivrednog zemljišta izračunava se množenjem procijenjenog prihoda od zakupnine od proizvodnje poljoprivrednih kultura s 33 godine, a 1 ha šumskog zemljišta - množenjem procijenjenog prihoda od zakupnine od sječe drva za 50 godina. Međutim, ova metoda nije našla široku primjenu u praksi.

Treći pristup- izračun stope kapitalizacije izradom kumulativnog (ukupnog) modela koji predviđa povećanje nerizične (osnovne) stope povrata na kapital za vrijednost premije rizika za procijenjenu zemljišnu česticu. U isto vrijeme, glavna razlika između izračuna stope kapitalizacije za besplatnu zemljišnu parcelu i izračuna stope kapitalizacije za cjelokupnu imovinu je da Najčešće pri izgradnji kumulativnog modela, stopa povrata kapitala se ne uzima u obzir (za više detalja, vidi paragraf 6.5. ovog priručnika).

Pritom se smatra da bi stopa kapitalizacije za zemljište trebala biti jednaka stopi povrata na alternativna ulaganja bez uzimanja u obzir stope povrata kapitala, kako se zemljište ne bi “istrošilo”, tj. ne gubi svoja svojstva tijekom vremena i, sukladno tome, može generirati prihod i stvarati vrijednost tijekom beskonačnog vremenskog razdoblja. Stoga se pretpostavlja da je stopa kapitalizacije za zemljište jednaka diskontnoj stopi ako odgovara prevladavajućoj stopi povrata na kapital ili povratu na alternativna ulaganja. Stoga se stopa kapitalizacije za neiskorištenu zemljišnu parcelu priznaje kao jednaka diskontnoj stopi za istu parcelu. Kumulativna metoda određivanja stope kapitalizacije (diskontne) stope je dodavanje kompenzacije za odgovarajuće rizike stopi bez rizika. Diskontna stopa (r) izračunava se na sljedeći način:

r \u003d r f + r 1 + r 2 + r 3,

r f - stopa povrata bez rizika;

r 1 - premija za rizik ulaganja u zemljište;

r 2 - premija za nisku likvidnost zemljišne parcele;

r 3 - premija za upravljanje investicijom.

Glavne vrste rizika koji se obračunavaju u obliku ispravka vrijednosti mogu biti: rizik ulaganja u objekt koji se procjenjuje, rizik niske likvidnosti, rizik upravljanja ulaganjima.

Kao stopa bez rizika stopa povrata na kapital usvojena je za najmanje rizična ulaganja, na primjer, stopa povrata na depozite banaka najviše kategorije pouzdanosti, na primjer Sberbank of Russia, ili stopa povrata do dospijeća na državne vrijednosne papire, za na primjer, obveznice federalnog zajma (OFZ) ili euroobveznice. Kao bezrizičnu stopu, oslobođenu rizika zemlje, možete koristiti stopu LIBOR, koja obično služi kao glavna referentna točka u međunarodnim transakcijama. Najčešće korištena stopa povrata do dospijeća na državne vrijednosne papire. Potrebne su prilagodbe za moguće rizike, jer ulaganja u zemljišne parcele nose određeni rizik. Pri tome se pravilo: što je veći rizik, to bi trebala biti veća prilagodba stope kapitalizacije. Rizici ulaganja u zemljište dijele se na dvije vrste. Prvi uključuje sustavne i nesustavne rizike, drugi - statične i dinamičke.

Primjer izračuna premije za rizik ulaganja u predmet procjene (r 1) prikazan je u tablici 3.

Tablica 3 Primjer izračuna premije za rizik ulaganja u zemljišnu parcelu

Vrsta i naziv rizika

Sustavni rizik

Pogoršanje opće ekonomske situacije

dinamičan

Povećanje broja konkurentskih nekretnina

dinamičan

Promjena saveznog ili lokalnog zakona

dinamičan

Nesustavan rizik

Prirodne i vještačke opasnosti

statički

Ubrzano trošenje zgrade

statički

Neprimanje najamnine

dinamičan

Neučinkovito upravljanje

dinamičan

Kriminogeni čimbenici

dinamičan

Financijske provjere

dinamičan

Netočno izvršenje ugovora o najmu

dinamičan

Broj opažanja

Ukupno ponderirano

Broj faktora

Korekcija za rizik ulaganja u nekretnine, %

Prilagodba stope kapitalizacije na nizak rizik likvidnosti na tržištu zemljišta nastaje kao posljedica mogućih gubitaka prilikom prodaje zemljišne čestice i predstavlja usklađenje za dugoročnu izloženost prilikom prodaje objekta. Za izračun ove izmjene potrebno je odrediti tipično razdoblje izloženosti na datum procjene za procijenjeno zemljište. Korekcija za upravljanje investicijom predstavlja upravljanje objektom nekretnine i ovisno o objektu ulaganja i kvaliteti upravljanja istim iznosi 1-3%. U većini slučajeva procjenjuje se ekspertnom metodom.

Glavni nedostatak kumulativne metode konstruiranja stope kapitalizacije (diskontiranja) je subjektivna priroda određivanja premija rizika, koje uglavnom određuju stručnjaci. Stoga vrijednosti kapitalizacijske (diskontne) stope dobivene ovom metodom može biti teško ili čak nemoguće opravdati. Četvrti pristup na temelju metode tržišne ekstrakcije (market squeeze), odnosno analize usporedne prodaje. Ova metoda ne zahtijeva složene financijske izračune ili stručnu prosudbu, ali je nemoguća bez pouzdanih informacija o usporedivim prodajama zemljišta. Slična metoda izračuna također se predlaže za određivanje stope kapitalizacije za jednu nekretninu u stavku 3.2. Odjeljak I "Procjena vrijednosti nekretnina".

Stopa kapitalizacije određuje se dijeljenjem iznosa zemljišne rente (dohotka) za slične zemljišne čestice s cijenom njihove prodaje. Bit metode je usporedba procijenjene zemljišne parcele s analognim, s obzirom da slični objekti nekretnina imaju iste ili bliske stope kapitalizacije. Glavna stvar je odabrati mjesta (objekte) - analoge prema znakovima sličnosti. Ako su mjesta za usporedbu vrlo slična procijenjenim, moguće je ne napraviti značajne prilagodbe pokazatelja. Razmotrite mali metodološki primjer za određivanje stope kapitalizacije, prikazan u tablici 4.

Tablica 4 Određivanje stope kapitalizacije metodom tržišnih usporedbi

	Indikatori	Mjesta za usporedbu
	Prodajna cijena parcele, c.u.
	Neto dobit, c.u.
	Stopa kapitalizacije, jedinice
	Težinski koeficijent, udjeli
	Vrijednost ponderiranog koeficijenta
Prosječne težine koeficijent	K \u003d 16,8% (zbroj pokazatelja retka 5)

Bilješka: Rezultat retka 5 umnožak je redaka 3 i 4. Težinski koeficijenti u tablici odražavaju stupanj sličnosti analoga s procijenjenim mjestom u smislu glavnih čimbenika određivanja cijene. U slučaju velike sličnosti ocjenjivanog i usporedivog područja, stopa kapitalizacije može se odrediti jednim analogom.

6. Metoda ostatka

Općenito, rezidualna metoda temelji se na načelu rezidualne produktivnosti i NNEI-a i omogućuje određivanje vrijednosti različitih komponenti nekretnina koje generiraju prihod - fizičkih, pravnih i financijskih interesa. Bit metode je kapitalizirati neto poslovni prihod koji se odnosi na jedan od matchera, kada je poznat trošak ostalih komponenti (kamata).

Kod primjene rezidualne metode za zemljište mora se znati sljedeće:

Trošak zgrada (struktura) na ovoj zemljišnoj čestici;

Neto poslovni prihod od zemljišta i zgrada (struktura);

Stope kapitalizacije za zemljište i zgrade (strukture);

Stopa kapitalizacije za zemljišnu parcelu.

Istovremeno, izgrađene zemljišne čestice treba smatrati i vrednovati kao uvjetno slobodne u njihovom najučinkovitijem korištenju.

Metoda ostatka uključuje sljedeći niz radnji:

Izračun troškova reprodukcije ili zamjene poboljšanja koja odgovaraju najučinkovitijem korištenju procijenjenog zemljišta;

Izračun neto operativnog prihoda od jedne nekretnine za određeno vremensko razdoblje na temelju tržišnih cijena najma;

Izračun neto operativnog prihoda koji se može pripisati poboljšanjima tijekom određenog vremenskog razdoblja kao umnožak troška reprodukcije ili zamjene poboljšanja odgovarajućom stopom kapitalizacije dobitaka od poboljšanja;

Izračun iznosa zemljišne rente kao razlike između neto poslovnih prihoda od pojedinog objekta nekretnine za određeno vremensko razdoblje i neto poslovnih prihoda koji se mogu pripisati poboljšanjima za odgovarajuće vremensko razdoblje;

Izračun tržišne vrijednosti zemljišne čestice kapitalizacijom zemljišne rente.

Neto prihodi od poslovanja jednaki su razlici između stvarnih bruto prihoda i troškova poslovanja. U tom se slučaju od stvarnog bruto dohotka odbijaju samo oni operativni troškovi koje obično snosi najmodavac.

Stvarni bruto prihod jednak je razlici između potencijalnog bruto prihoda i gubitaka od zastoja prostora i gubitaka od neplaćanja najamnine.

Potencijalni bruto prihod jednak je prihodu koji se može dobiti od predaje cjelokupne površine jedne nekretnine u najam bez gubitaka od neplaćanja najamnine. Pri procjeni zemljišne čestice, najamnine za korištenje jedne nekretnine izračunavaju se na temelju tržišnih najamninskih stopa (najvjerojatnije najamnine po kojima se predmet procjene može dati u zakup na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada stranke transakciji postupati razumno, posjedujući sve potrebne informacije, a vrijednost zakupnine ne odražava nikakve izvanredne okolnosti).

Za detaljniju definiciju neto prihoda od poslovanja od jedne nekretnine, vidi paragraf 3.2. Odjeljak I "Procjena vrijednosti nekretnina".

Pri procjeni vrijednosti izgrađenih zemljišnih čestica u izračunu se izravno koriste 2 vrste stopa kapitalizacije: stopa kapitalizacije za zemljište i stopa kapitalizacije za poboljšanja, a neizravno se uzima u obzir stopa kapitalizacije za pojedini objekt nekretnine. .

Stopa kapitalizacije za poboljšanja primjenjuje se prema metodi ostatka zemljišta kada postane potrebno alocirati neto prihod od poslovanja koji stvara pojedinačna nekretnina na prihod od zemljišta i prihod od zgrada. U ovom slučaju, od ukupnog prihoda ostvarenog pojedinačnom nekretninom oduzima se prihod koji je pripisan zgradama i izračunava se množenjem njihovog reprodukcijskog (zamjenskog) troška sa stopom kapitalizacije za poboljšanja.

Stoga, pri primjeni ove metode, postaje potrebno podijeliti (distribuirati) stopu kapitalizacije za pojedini objekt nekretnine na dvije komponente: stopu kapitalizacije za poboljšanja i stopu kapitalizacije za zemljište.

Za izračun stope kapitalizacije poboljšanja putem raspodjele može se koristiti algoritam metode raspodjele, posebice formula 3, pri čemu mora biti poznat udio zemljišta (ili udio poboljšanja) u pojedinoj nekretnini.

R nekretnine = R L * L + R B * B

R nekretnine = R L * L + (R L ± ?) * B

R L = R nekretnina ± ? *B

Za više detalja o izračunu stope kapitalizacije za pojedinačnu nekretninu, pogledajte paragraf 3.2. Odjeljak I "Procjena vrijednosti nekretnina".

S obzirom na stopu kapitalizacije za zemljište, njene metode izračuna bile su razmotrene u paragrafu 7.5. odjeljak II ovog priručnika. Imajte na umu da je ova stopa obično manja od stope kapitalizacije za jednu nekretninu za iznos stope povrata kapitala uključenog u poboljšanja. To se objašnjava činjenicom da se potreba za uzimanjem u obzir stope povrata kapitala javlja u slučajevima procjene istrošenih, zastarjelih predmeta s ograničenim vijekom trajanja. Budući da zemljišna parcela nije iscrpljena, nije podložna fizičkom propadanju (važna napomena - samo pod uvjetima kompetentnog korištenja zemljišne parcele), tada nije potrebno uštedjeti novac za njezinu reprodukciju (fizička naknada), dakle, stopa povrata kapitala nije uzeta u obzir.

Dakle, kada se procjenjuje izgrađena zemljišna čestica za izračun potrebnih stopa kapitalizacije, sljedeći slijed može se koristiti kao jedna od opcija (ako se koristi metoda za određivanje stope kapitalizacije za jednu nekretninu koja podliježe povratu kapitalnih troškova):

1. Diskontna stopa (stopa povrata na kapital) određena je za jednu nekretninu.

2. Određuje se stopa povrata kapitala za poboljšanja.

3. Stopa kapitalizacije za pojedini objekt nekretnine utvrđuje se ovisno o stopi rasta ili smanjenja vrijednosti nekretnine (formula 3.9. stavka 3.2. odjeljka I "Procjena vrijednosti nekretnina").

4. Utvrđuje se udio zemljišne čestice i poboljšanja u jednom objektu nekretnine.

5. Prema formuli 9. izračunava se stopa kapitalizacije za zemljišnu česticu.

6. Prema formuli 10. izračunava se stopa kapitalizacije za poboljšanja.

Razmotrimo primjer izračuna tržišne vrijednosti zemljišta pomoću rezidualne metode.

Primjer izračuna tržišne vrijednosti zemljišta metodom reziduala.

Stanje. Tržišna vrijednost izgrađenog objekta je 2.680.000 USD. Stopa kapitalizacije za pojedinačnu nekretninu je 0,1753, stopa povrata na kapital je 0,01. Neto poslovni prihod od poslovanja zemljišne čestice sa zgradom iznosi 4.600.000 c.u. Prosječni tržišni udio zemljišne čestice u sklopu pojedinog objekta nekretnine je 0,6. Rješenje problema prikazano je u tablici 5.

Tablica 5 Primjer izračuna troška zemljišne parcele korištenjem rezidualne metode za zemljište

	Ime	Oznaka	Vrijednost, c.u.	Bilješka
	Neto poslovni prihod
	Cijena nadogradnje			Troškovni pristup vrednovanju imovine (trošak reprodukcije ili zamjene)
	Stopa kapitalizacije za jednu nekretninu			Dohodovni pristup procjeni vrijednosti nekretnina
	Stopa povrata kapitala			Dohodovni pristup procjeni vrijednosti nekretnina
	Udio zemljišne čestice u jednom objektu nekretnine
	Udio poboljšanja u jednoj nekretnini			Procjena vrijednosti zemljišnih čestica (metoda raspodjele)
	Stopa kapitalizacije za zemljišnu parcelu			R L = R nekretnina ± ? *B 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,1713
	Stopa kapitalizacije za poboljšanja			0,1713 + 0,01 = 0,1813
	Prihodi za poboljšanja			2 680 000 * 0,1813 = 518 518
	Prihod od zemlje			4 600 000 - 518 518 = 4 081 482
	Tržišna vrijednost zemljišta			4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515

Bilješka: Primjenom rezidualne metode na zemljište, moguće je dobiti negativnu vrijednost rezidualnog dohotka koji se pripisuje zemljištu. To može značiti da je zgrada pretjerano poboljšana za mjesto.

7. Način namjene

Slični dokumenti

Svrha procjene tržišne vrijednosti zemljišta, njezina temeljna načela. Čimbenici koji utječu na tržišnu vrijednost zemljišta. Katastarska procjena gradskog, poljoprivrednog zemljišta i šumskog fonda. Metode procjene tržišne vrijednosti zemljišnih čestica.

seminarski rad, dodan 13.12.2014


Upoznavanje sa značajkama primjene komparativnog, troškovnog i dohodovnog pristupa vrednovanju nekretnina. Pravila za izradu katastarskog plana za zemljišnu česticu. Načela procjene tržišne vrijednosti zemljišta metodom usporedbe prodaje.

sažetak, dodan 28.12.2011


Bit komparativnog pristupa vrednovanju nekretnina. Stanje i trendovi razvoja tržišta nekretnina. Kriteriji za odabir usporedivih objekata. Jedinice za usporedbu zemljišta i izgrađenih površina. Metoda usporedbe prodaje, kapitalizacija zemljišne rente.

test, dodan 15.07.2011


Analiza tržišta za prodaju zemljišta u gradu Kazan. Opis predmeta procjene. Studija učinkovitosti korištenja zemljišta u izgradnji poslovne zgrade. Izračun troška zemljišne parcele metodom kapitalizacije zemljišne rente.

seminarski rad, dodan 11.03.2014


Pravni temelj zemljišnih odnosa. Pristupi vrednovanju zemljišnih čestica. Opće karakteristike socio-ekonomske situacije Samarske regije i analiza tržišta zemljišta. Tržište zemljišta u Rusiji. Utvrđivanje vrijednosti zemljišta.

diplomski rad, dodan 21.07.2011


Proučavanje značajki zemlje kao robe u Rusiji. Proučavanje osnovnih načela tržišne vrijednosti zemljišta. Koordinacija rezultata vrednovanja zemljišta. Analiza metoda usporedbe prodaje, raspodjele, dodjele, bilance i kapitalizacije zemljišne rente.

sažetak, dodan 30.11.2016


Pravna osnova zemljišnih odnosa i ekonomski principi vrednovanja zemljišta. Značajke tržišta zemljišta u Rusiji. Analiza konačne tržišne vrijednosti poljoprivrednog zemljišta državne farme "Chernovsky". Izračun cijene alotmana metodom kapitalizacije rente.

diplomski rad, dodan 09.06.2011


Generalizacija temeljnih načela procjene tržišne vrijednosti zemljišne čestice: načelo korisnosti, ponude i potražnje. Metode utvrđivanja hipotekarne vrijednosti zemljišne čestice. Zalog zemljišta, kao poseban slučaj hipoteke. Preporuke za evaluaciju.

sažetak, dodan 22.07.2011


Svrhe zaštite zemljišta i posjeda zemljišta. Obveze vlasnika, korisnika zemljišta, posjednika i zakupaca zemljišnih čestica. Načela i funkcije vrednovanja zemljišta, određivanje njegove tržišne vrijednosti. Metoda kapitalizacije zemljišne rente.

kontrolni rad, dodano 17.06.2010


Analiza tržišta zemljišta. Utvrđivanje tržišne vrijednosti imovinskih prava na zemljišnoj čestici. Metode procjene katastarske vrijednosti zemljišta: komparativni, prihodovni, troškovni pristup. Čimbenici koji određuju cijenu zemljišta u regiji Perm.

Dohodovni pristup vrednovanju zemljišta

Prihodni pristup vrednovanju zemljišta - to su metode koje vam omogućuju da dobijete procjenu vrijednosti zemljišta na temelju očekivanog prihoda potencijalnog kupca. Ovaj pristup je primjenjiv samo na zemljišne parcele koje generiraju prihod. Dohodovni pristup temelji se na tri načela: načelo očekivanja, načelo ponude i potražnje i načelo supstitucije. Tipični investitor ili poduzetnik kupuje zemljište s očekivanjem budućih novčanih prihoda ili drugih pogodnosti.

Prema tome, tržišna vrijednost zemljišne čestice je zbroj očekivanih budućih prihoda od najma ili drugih pogodnosti usklađenih s datumom procjene. Tokovi prihoda tijekom razdoblja vlasništva nad zemljištem, kao i prihodi od naknadne preprodaje zemljišta, kapitaliziraju se prema sadašnjem trošku.

Kapitalizacija je dijeljenje tekućeg dohotka s odgovarajućom stopom kapitalizacije, pri čemu se iznos dohotka pretvara u vrijednost zemljišta.

Pri korištenju dohodovne metode potrebno je utvrditi prihod i stopu kapitalizacije. Ovisno o namjeni zemljišne čestice, prihod može biti:

zakupnina za procjenu poljoprivrednog i šumskog zemljišta;

dio prihoda od imovinskog kompleksa koji se može pripisati

na izgrađenom zemljištu;

najamnina za procjenu zemljišnih naselja;

prihod od povećanja vrijednosti zemljišne čestice dobiven kada se ona proda u budućnosti ili kada je založena pod hipotekom.

Težak problem dohodovnog pristupa je određivanje stope kapitalizacije. U praksi postoje tri pristupa izračunavanju stope kapitalizacije, izvorno razvijena za kapitalizaciju zemljišne rente, tj. procjena poljoprivrednog zemljišta.

Prvi pristup je pristup zemljištu kao vrsti novčanog kapitala i, sukladno tome, izračun stope kapitalizacije na temelju karakteristika tržišta novca na dan vrednovanja.

Drugi pristup je izračun stope kapitalizacije metodom kumulativne konstrukcije.

Treći pristup je metoda tržišnog stiskanja (analiza usporedne prodaje). Ova metoda je jednostavna, ali zahtijeva pouzdane informacije o predmetima usporedive prodaje.

Pri analizi prihoda i rashoda možete koristiti i retrospektivne (za prošla razdoblja) i prognozirane podatke. U tom slučaju podaci se mogu uzeti i prije i poslije oporezivanja. Glavni uvjet koji se mora poštovati u izračunima je da se novčani tokovi od korištenja procijenjenih i usporedivih zemljišnih čestica moraju odrediti na istoj osnovi.

Za vrednovanje zemljišnih čestica izgrađenih komercijalnim sadržajima može se koristiti tehnika ostatka prihoda koji se može pripisati zemljišnoj čestici. Prema načelu rezidualne produktivnosti zemljišta, zgrade i građevine izgrađene na zemljištu privlačenjem kapitala, rada i upravljanja imaju prednost u raspodjeli dohotka. Preostali prihod nakon pokrivanja svih troškova privlačenja drugih čimbenika pripisuje se zemljištu.

Primjena dohodovnog pristupa otežana je pri visokoj razini inflacije i nestabilnom financijskom tržištu.

Komparativni pristup vrednovanju zemljišta

Metoda usporedbe prodaje naširoko se koristi u zemljama s razvijenim tržištem zemljišta. Metoda se temelji na sistematizaciji i usporedbi informacija o prodajnim cijenama sličnih zemljišnih čestica, tj. na temelju principa supstitucije.

Načelo supstitucije polazi od činjenice da je tržište otvoreno i konkurentno, da na njemu djeluje dovoljan broj prodavača i kupaca koji djeluju u skladu s tipičnom motivacijom, ekonomski racionalno i u vlastitom interesu, a da nisu pod vanjskim pritiskom. .

Metoda usporedbe prodaje uključuje sljedeće korake: Korak 1. Identifikacija nedavnih prodaja usporedivih nekretnina u relevantnom segmentu tržišta zemljišta.

Procjenitelj proučava tržište zemljišta, segmentira ga i utvrđuje kojem segmentu tržišta pripada procijenjena nekretnina. Segmentacija tržišta je proces podjele tržišta na sektore koji se nalaze na istom zemljopisnom području, imaju slične ili konkurentne mogućnosti korištenja zemljišta, slične karakteristike objekata i subjekata.

Kao rezultat segmentacije, zemljišne parcele su podijeljene u sljedeće skupine:

parcele koje se koriste za hortikulturu i hortikulturne svrhe;

parcele koje se koriste za osobnu pomoćnu poljoprivredu;

parcele koje se koriste za individualno stanovanje

građenje;

parcele za masovnu stambenu izgradnju;

parcele pod poslovnim nekretninama;

površine pod javnim objektima i dr.

Za usporedba koristi nekoliko prodanih zemljišta. Obično je dovoljno tri do pet analoga, ali veći broj povećava pouzdanost procjene.

Faza 2. Provjera podataka o transakcijama sa zemljišnim parcelama. Odabir informacija kako bi se povećala njihova pouzdanost i dobila potvrda da su se transakcije dogodile u tipičnim tržišnim uvjetima. Prikupljene podatke o prodaji usporedivih zemljišnih čestica mora potvrditi jedan od sudionika u transakciji (kupac ili prodavatelj) ili posrednik.

Korak 3. Usporedba imovine koja se procjenjuje s nekretninama koje se prodaju na tržištu i prilagođavanje razlika između imovine koja se procjenjuje i svake od nekretnina koje se uspoređuju.

Faza 4. Analiza sniženih cijena analoga i izvođenje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti procijenjenog zemljišta. Nakon prilagodbe cijena odabranih analoga, dobiveni rezultati moraju se dogovoriti za konačnu procjenu troškova zemljišne parcele. Jednostavan izračun aritmetičkog prosjeka cijena odabranih analoga rijetko se koristi.

vlasništvo i podaci o zemljišnoj čestici, služnosti;

Faza 4. Analiza sniženih cijena analoga i izvođenje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti procijenjenog zemljišta. Nakon prilagodbe cijena odabranih analoga, dobiveni rezultati moraju se dogovoriti za konačnu procjenu troškova zemljišne parcele. Jednostavan izračun aritmetičkog prosjeka cijena odabranih analoga rijetko se koristi. Kako bi se dobio točniji rezultat, koristi se formula ponderiranog prosjeka.

Za određivanje tržišne vrijednosti zemljišne čestice koriste se sljedeće informacije:

vlasnički list i zemljišnoknjižni podaci

do mjesta, služnosti;

fizičke karakteristike mjesta;

podatke o odnosu lokaliteta s okolišem;

Ekonomski čimbenici koji karakteriziraju lokalitet.

Procjena metodom usporedbe prodaje najobjektivnija je u slučajevima kada postoji dovoljno usporedivih podataka o transakcijama koje su se dogodile na tržištu.

Kao što praksa pokazuje, metoda usporedbe prodaje daje nezadovoljavajuće rezultate u uvjetima visoke stope inflacije, s nedostatkom podataka o tržišnoj prodaji usporedivih nekretnina ili njihovom niskom pouzdanošću, kao i s oštrim promjenama ekonomskih uvjeta.

Troškovni pristup vrednovanju zemljišta

Troškovni pristup procjeni tržišne vrijednosti zemljišne čestice temelji se na činjenici da investitor, postupajući oprezno, neće za zemljište platiti veći iznos od troška stjecanja predmetne čestice i izgradnje građevine slične namjene. i korisnost na njemu u roku prihvatljivom za izgradnju. Troškovni pristup uključuje nekoliko metoda.

Metodom povlačenja (izlučenja) utvrđuje se tržišna vrijednost stvarne zemljišne čestice kao razlika između tržišne vrijednosti cjelokupne nekretnine, tj. zemljišne čestice s poboljšanjima i zamjenski trošak poboljšanja umanjen za njihovu amortizaciju. Ova metoda izračuna vrijednosti zemljišne čestice temelji se na rezidualnoj tehnici za zemljište.

Prednost skupe metode je njezina jasnoća i načela utemeljena na dokazima. Naširoko se koristi u određivanju najbolje i najučinkovitije upotrebe zemljišta kao besplatnog. Osim toga, ovo je jedina metoda za određivanje tržišne vrijednosti samog zemljišta u slučajevima kada ne postoje pouzdani podaci o tržištu za transakcije sa sličnim neizgrađenim zemljišnim česticama.

Troškovna metoda daje objektivne rezultate ako je moguće točno procijeniti vrijednost zamjenskog troška poboljšanja (zgrada i građevina) i njihovu kumulativnu amortizaciju, podložnu relativnoj ravnoteži ponude i potražnje u odgovarajućem segmentu tržišta nekretnina. .

Ograničenje troškovne metode leži u činjenici da može dati pristranu procjenu troška zgrada i građevina starijih od 10-15 godina, budući da se s vremenom smanjuje vjerojatnost reprodukcije zastarjele imovine, a složenost izračunavanje povećanja akumulirane amortizacije. Osim toga, u uvjetima visoke inflacije, vrlo je teško točno izračunati troškove reprodukcije zgrada i građevina, a da ne spominjemo troškove reprodukcije svih poboljšanja gradskog zemljišta s dodjelom udjela koji se može pripisati procijenjenom zemljištu.

Troškovni pristup je metoda određivanja troškova razvoja koja se prvenstveno primjenjuje na neizgrađeno zemljište. Ovom metodom utvrđuje se ukupna vrijednost zemljišta, pod pretpostavkom da će ono biti podijeljeno na zasebne zemljišne čestice koje će se prodavati. Od novčanog prihoda od prodaje parcela oduzimaju se svi troškovi uređenja i tako se utvrđuje vrijednost neizgrađenog zemljišta.

Metoda troškova razvoja koristi se kada je najbolja i najučinkovitija upotreba podjela zemljišne mase na zasebne parcele. Raščlanjivanje velike površine zemljišta na zasebne parcele raširena je praksa jer pridonosi učinkovitijem korištenju zemljišta. Problem određivanja vrijednosti zemljišta namijenjenog podjeli relevantan je za svaki rastući grad ili selo i koristi se u masovnoj stambenoj izgradnji ili izgradnji ljetnih vikendica.