Tasas de capitalización promedio para varios tipos de bienes inmuebles. ¿En qué se diferencia la tasa de descuento de la tasa de capitalización?

Teóricamente, el índice de capitalización de los ingresos corrientes debería tomar en cuenta, directa o indirectamente, los siguientes factores:

1. Compensación por inversiones sin riesgo y sin liquidez.

2. Compensación por riesgo.

3. Compensación por baja liquidez.

4. Remuneración por gestión de inversiones.

5. Ajuste por el aumento o disminución proyectado en el valor de la propiedad

Existen varios métodos para determinar el coeficiente (tasa) de capitalización:

1. Método de compresión del mercado;

2. Método de construcción acumulativa (suma);

3. Método de inversiones relacionadas de deuda y capital social;

4. El método de inversión conexa de terrenos y edificios;

5. Método para determinar el índice de capitalización, teniendo en cuenta el reembolso de los costos de capital.

6. Método de Elwood (método de capitalización de deuda y capital social).

1. Método de compresión del mercado.

Es la forma más sencilla, rápida y precisa de determinar el valor de cualquier propiedad utilizando datos de ventas comparables recopilados en mercados competitivos y abiertos. Las ventas son similares en cuanto a sus características (motivación inversora, estatus sociojurídico, solvencia, formas de financiación, etc.) y la utilidad de los inmuebles. Bajo el enfoque de ingresos, la tasa de capitalización (R) se calcula mediante la fórmula:

V es el costo de un objeto análogo;

I - CHOD del objeto evaluado.

2. Método de construcción acumulativa (método sumatorio).

Este método de determinación de la tasa de capitalización la divide en sus partes componentes. Los dos componentes principales de la tasa de capitalización son: la tasa de interés y la tasa de recuperación (retorno) del capital.

La tasa de interés se divide en varios componentes:

1. La tasa libre de riesgo.

2. Apuesta por el riesgo adicional.

3. Compensación por baja liquidez.

4. Remuneración por gestión de inversiones.

5. Ajuste por el aumento o disminución proyectado en el valor de los bienes inmuebles.

Tasa libre de riesgo. Como tipo base se utiliza el tipo libre de riesgo, al que se le suman el resto de componentes del tipo de interés. Para determinar el tipo sin riesgo se pueden utilizar tanto los indicadores medios europeos para operaciones sin riesgo como los nacionales. En el caso de utilizar indicadores europeos medios, se añade una prima de riesgo a la tasa libre de riesgo por invertir en este país, el llamado riesgo país. La tasa libre de riesgo determina la compensación mínima por el capital invertido, teniendo en cuenta el factor tiempo (período de inversión).

Tasa de riesgo adicional. Todas las inversiones, con excepción de las inversiones en valores gubernamentales, tienen un mayor grado de riesgo, dependiendo de las características del tipo de propiedad que se valúe. A mayor riesgo, mayor debe ser la tasa de interés para que el inversionista asuma el riesgo de cualquier proyecto de inversión.

Compensación por baja liquidez. La liquidez mide la rapidez con que los bienes raíces se pueden convertir en efectivo. Los bienes inmuebles tienen poca liquidez en comparación con, por ejemplo, las acciones y otros valores. El Ajuste por Iliquidez es una especie de provisión a largo plazo por la venta de una propiedad, o por el tiempo que toma encontrar un nuevo inquilino en caso de quiebra o abandono de un inquilino existente.

Remuneración por gestión de inversiones. Cuanto más arriesgadas y complejas sean las inversiones, más competente será su gestión.

Tasa de recuperación de capital. El valor igual a uno dividido por el número de años necesarios para devolver el capital invertido se basa en el intervalo de tiempo durante el cual el inversor típico estima que se producirá la devolución del capital invertido en el inmueble objeto de valoración.

El índice de capitalización general bajo este método se calcula sumando la tasa de interés calculada usando el método acumulativo y la tasa de retorno de capital.

3. El método de inversiones relacionadas de capital propio y prestado.

Dado que la mayoría de las propiedades se compran tanto con deuda como con capital social, la tasa de capitalización total debe satisfacer los requisitos del mercado para el rendimiento de ambas partes de la inversión.

Inversiones = capital de deuda + capital propio.

La tasa de capitalización de los fondos prestados se denomina constante hipotecaria y se calcula de la siguiente manera:

Rz = pagos anuales de mantenimiento. deuda / principal de la hipoteca

Si el préstamo se paga con mayor frecuencia, R se calcula multiplicando los pagos del servicio de la deuda por su frecuencia (mensual, trimestral) y luego dividiéndolo por el monto total del préstamo hipotecario.

La constante hipotecaria es una función de la tasa de interés, la frecuencia de amortización de la deuda y los términos del préstamo. Cuando se conocen los términos del préstamo, la constante de la hipoteca se puede determinar a partir de las tablas financieras: será la suma de la tasa de interés y la proporción del fondo de amortización. El inversor de capital también busca rendimientos en efectivo sistemáticos.

La tasa utilizada para capitalizar el rendimiento sobre el patrimonio se denomina tasa de capitalización sobre el patrimonio (Rc) y se define de la siguiente manera:

Rc= ingresos de caja antes de impuestos / fondos propios invertidos

Rc no es solo una tasa de rendimiento del capital, sino que combina una tasa de rendimiento del capital y un rendimiento del capital invertido.

La tasa de capitalización general (R) debe satisfacer un cierto nivel de constante hipotecaria para el prestamista y entrada de ingresos para el inversionista de capital. Se determina ponderando sus componentes en proporción al tamaño de la deuda y el capital social como parte de las inversiones. La relación entre la cantidad de capital prestado y el valor del fondo de inversión se denomina cuota de crédito. La participación del crédito (deuda) en las inversiones totales en bienes raíces es igual a:

Mredd. = monto del préstamo / costo de la inversión

Entonces la participación en el capital es: Msob. = 1 - Mkred., donde el capital total se toma como 1.

Cuando se conocen la constante hipotecaria (Rz) y la tasa de capitalización de la renta sobre el patrimonio, entonces la tasa de capitalización total será igual a:

R \u003d Rz x Mkr. + Rc(1-Mkr.).

Los términos y condiciones típicos para otorgar préstamos hipotecarios se pueden obtener analizando datos de mercado. Las tasas de capitalización de acciones se derivan de datos de ventas comparables.

Ejemplo. Determine el valor de la propiedad, para cuya compra puede obtener un préstamo de 1,000,000 al 12% anual durante 20 años con pagos anuales (pago anual del servicio de la deuda - 133880). Se espera que la propiedad se venda por 1 200 000 después de un período de tenencia de 8 años, el VAN es de 180 000 y el inversionista espera recibir un 14% de retorno sobre el capital.

Solución. De acuerdo con la fórmula básica de análisis de inversión hipotecaria:

V=PV[(180000 - 133880), 8 años 14%] + PV[(1200000 - 829295), 8 años 14%] + 100000= 213944 + 129953 + 1000000=1343897.

4. Método modificado de capitalización de deuda y capital (método de Elwood). Existe la opinión de que el método de inversiones vinculadas tiene algunas desventajas, porque. no tiene en cuenta la duración del período de inversión prevista, así como la disminución o aumento del valor de la propiedad durante este período. En 1959, miembro del Instituto de Evaluación (MAG) L.V. Elwood vinculó estos factores con los ya incluidos en el método de inversión vinculada y propuso una fórmula que podría usarse para probar o calcular la tasa de capitalización general. Además, se han desarrollado tablas para simplificar el uso de este método.

La fórmula de Elwood, diseñada para calcular la tasa de capitalización total, es la siguiente:

R \u003d Rc - Mcr x C / Dep - aplicación (SFF),

R - tasa de capitalización total;

Rc - la tasa de rendimiento del capital - representa ingreso real sobre la inversión que el inversionista típico espera recibir durante el período de propiedad de la propiedad. Incluye pérdidas o principalmente ganancias de ventas (porque la mayoría de los inversionistas planean vender la propiedad adquirida por más de lo que se compró). La tasa de rendimiento del capital se calcula sobre la base de datos de mercado y depende de las especificaciones de un objeto de tasación en particular.

Mcr - relación de magnitud préstamo hipotecario al costo (participación del crédito en el capital total);

С - coeficiente de hipoteca;

Dep - disminución en el valor de la propiedad para el período de pronóstico;

aplicación: aumento en el valor de la propiedad para el período de pronóstico;

SFF es la relación del fondo de amortización a la tasa Y para el período de tenencia proyectado.

La tasa hipotecaria se puede calcular usando la fórmula:

C \u003d Y + P (SFF) - R,

donde P es la parte del préstamo hipotecario que se amortizará (pagará) durante el período de pronóstico;

Rs es la constante hipotecaria.

El índice de hipoteca se puede encontrar en las tablas de Elwood sin tener que calcularlo usted mismo.

Ejemplo. Suponga que desea determinar el valor de una propiedad en función de los siguientes datos:

Solución. Según el método de Elwood, la tasa de capitalización será igual a:

R = / 1 + 0 = 0,12173.

Por tanto, el valor de la propiedad es V=50000/0.12179=410745.

5. El método de inversiones conexas de suelo y edificación.

La esencia de este método es determinar las tasas de capitalización ponderadas para cada elemento estructural de todo el complejo inmobiliario: el terreno y la estructura que se encuentra sobre él. La ponderación de las tasas de capitalización se lleva a cabo sobre la base del tamaño de las participaciones de los componentes en el valor del complejo inmobiliario en su conjunto. La tasa de capitalización total se calcula mediante la fórmula:

R \u003d Cz x Kz + Czd x Kzd,

Sz: el costo del terreno como porcentaje de la participación total del complejo inmobiliario;

Kz - tasa de capitalización de la tierra;

Szd: el costo del edificio como porcentaje del complejo total de propiedades;

Kzd - tasa de capitalización del edificio.

6. Contabilización del reembolso de los costos de capital en el índice de capitalización

Como se mencionó anteriormente, el índice de capitalización en relación con los bienes inmuebles incluye el rendimiento del capital y el rendimiento del capital. El rendimiento del capital es la compensación que debe pagarse a un inversionista por el valor del dinero, teniendo en cuenta el tiempo, el riesgo y otros factores asociados con una inversión en particular. La rentabilidad del capital también se denomina rentabilidad. La devolución del capital significa la devolución del importe de la inversión inicial. La devolución del capital se denomina devolución del capital.

Los flujos de ingresos de inversión que se espera que fluyan en cantidades iguales durante un período indefinido y también, si no se pronostica ningún cambio en el costo del capital invertido, pueden capitalizarse a una tasa de interés (descuento).

En este caso, la recuperación de los costos de inversión se produce en el momento de la reventa del activo. Todo el flujo de ingresos es un retorno de la inversión.

Si se pronostica un cambio en el valor de un activo (pérdida o crecimiento), entonces se vuelve necesario tener en cuenta el índice de capitalización en el índice de capitalización. Hay tres formas de recuperar el capital invertido:

· Devolución directa del capital (método de Ring) - para activos agotables;

· Rentabilidad del capital del fondo de compensación y tasa de rendimiento de la inversión (método Inwood) o método de anualidad: para valorar activos que generan flujos constantes de ingresos;

· Retorno de capital sobre el fondo de compensación y la tasa de interés libre de riesgo (método Hoskold) - para activos altamente rentables.

1. Rentabilidad directa del capital (método de Ring). El método Ring asume que el principal se paga anualmente. a partes iguales. Con un retorno de capital en línea recta, los pagos totales anuales disminuyen. Esto indica que la capitalización lineal corresponde a flujos de ingresos decrecientes y no es aplicable a flujos de ingresos iguales, ya que conduce a la subestimación. La tasa de rendimiento anual se calcula dividiendo el 100% del valor del activo por la vida restante:

Ry - tasa de retorno de la inversión;

n - Vida económica remanente.

Ejemplo. Se emitió un préstamo por un monto de $ 1,000 por un período de 4 años al 12% anual. Determine la cantidad de retorno sobre el capital invertido inicialmente para las inversiones.

Solución. Dado que el préstamo se emite por un período de 4 años, la tasa de capitalización lineal será igual al 25% (100%: 4 = 25%). Cada año se reembolsa el 25% (1000$ / 4 = 250$) del capital inicial invertido y el 12% de la inversión. Por lo tanto, el índice de capitalización global será R= 25% + 12%= 37%.

2. Rendimiento del capital del fondo de compensación y tasa de rendimiento de la inversión (método de Inwood). La tasa de rendimiento de la inversión, como parte integrante del índice de capitalización, es igual al factor del fondo de compensación al mismo tipo de interés que para las inversiones:

R= Ry + SFF(n, Y),

SFF - factor de fondo de compensación;

Y=Ry - tasa de retorno de la inversión.

Parte del flujo de ingresos total es el NOR, el resto del flujo de ingresos proporciona recuperación o retorno de capital. En caso de pérdida del 100% del capital, la parte de la renta destinada a reponer el capital, siendo reinvertida a un tipo de interés, crecerá hasta el importe del principal original: así, se produce una recuperación total del capital.

Ejemplo. Se emitió un préstamo por un monto de $2,000 por un período de 5 años al 10% anual. Puede reembolsarse en su totalidad sujeto a pagos anuales iguales de $527.6 (basado en la contribución de depreciación). Construya uniformemente la capitalización de la anualidad.

Solución. El ingreso del banco será de $200 anuales. La devolución del monto principal en el primer año será de $527,6 - 10% de $2000 = $327,6. En el segundo año: $527,6 - 10% ($2000 - $327,6) = $360,36. Del mismo modo, se calculan los ingresos para los próximos 3 años. Los resultados del cálculo se muestran en la tabla:

3. Retorno de capital sobre el fondo de compensación y la tasa de interés libre de riesgo (método de Hoskold). En algunos casos, la tasa de rendimiento que trae la inversión inicial es algo alta. Esto hace que la reinversión al mismo ritmo que la inversión original sea poco probable. Por lo tanto, para los fondos reinvertidos, se supone que se reciben ingresos a la tasa de interés libre de riesgo:

R= Ry + SFF (n, Yb),

Yb - Tasa de interés libre de riesgo.

Ejemplo. El proyecto de inversión supone un retorno del capital del 10% anual durante 5 años. Para el primer año, se espera un ingreso de $554. Los montos de retorno de la inversión se pueden reinvertir sin riesgo a una tasa de solo el 6%. Determinar el valor de los ingresos.

Solución. Según la tabla "6 funciones del interés compuesto", el factor quinquenal del fondo de compensación al 10% es 0,1773964. El índice de capitalización será igual a R= 0.1 + 0.1773964 ? 0.277. Si el ingreso esperado para el primer año es $554, entonces el valor del ingreso es V= NOR / R= 554 / 0.277 = $2000.

Después de calcular el NPC y el índice de capitalización, el valor de la propiedad se calcula sobre su base. Las principales etapas del procedimiento de valoración de capitalización:

1) determinación del ingreso anual esperado (o promedio anual), como el ingreso generado por la propiedad en su mejor y más eficiente uso;

2) cálculo de la tasa de capitalización con base en datos de ventas comparables recopilados en mercados competitivos y abiertos;

3) determinación del valor de la propiedad con base en la utilidad operativa neta y el índice de capitalización dividiendo el NPC por el índice de capitalización:

Ejemplo. Determinar el valor del objeto con base en los siguientes datos sobre el objeto de evaluación:

1) PVD = 160000 u.m.

2) Deudas - 5% del PVD

3) Gastos de funcionamiento - 45% del PVD

4) El índice de capitalización promedio de la industria es 0.10.

Solución. 1) Las deudas son iguales al 5% de 160.000 = 8.000 u.m.

2) DVD = 160000 - 8000= 152000 u.m.

3) Gastos de operación 45% de 160.000 = 72.000 u.m.

4) CHOD \u003d DVD - costos operativos \u003d 152,000 - 72,000 \u003d 80,000 u.m.

5) costo V = I/R = 80.000 / 0,10 = 800.000 u.m.

La tasa de capitalización tiene gran importancia al planificar actividades financieras o de inversión. Al mismo tiempo, en Rusia, la tasa de capitalización no siempre se puede determinar con precisión confiable. Esto se debe a que la información de varios mercados llega incompleto. Además, muchas veces no es del todo cierto. ¿Qué es la tasa de capitalización?

¿Qué es la tasa de capitalización?

Este indicador es la relación entre el valor de la propiedad y los ingresos que puede traer durante el año. La tasa de capitalización permite al inversor evaluar las perspectivas de la inversión. Dinero a un activo u otro. Hay varios tipos de este indicador. Al analizar cada uno de ellos, puede comprender mejor los rasgos característicos de las tasas de capitalización.

Características del indicador

Por ejemplo, la tasa de capitalización libre de riesgo prevé la dirección de las inversiones en aquellos activos para los que se garantiza al menos un rendimiento de la inversión. Por lo que sabemos, no existe prácticamente ninguna inversión libre de riesgo. En este caso, nos referimos a aquellas inversiones para las cuales la probabilidad de accidentes desagradables se reduce a cero.

Como ejemplo de tales inversiones, se pueden citar inversiones, cuyo garante es el estado o un banco confiable de Suiza. Al mismo tiempo, los riesgos de mercado están inextricablemente vinculados a instrumentos financieros como acciones, bonos y otros valores. Los ingresos de dichas inversiones dependen directamente del éxito de la empresa que las emite.

Los inversores son los primeros en sentir la baja rentabilidad del negocio por invertir su propio dinero en valores. Pero no solo este tipo de financiación va acompañada de riesgos. Por ejemplo, los bienes raíces son tradicionales y una de las formas más confiables de invertir. Sin embargo, este activo también está sujeto a riesgos tales como baja liquidez, depreciación durante la operación, así como cambios en la legislación, incluida la fiscal.

Métodos de cálculo de la tasa de capitalización

¿Cuáles son los métodos de cálculo de la tasa de capitalización? Hay muchos de ellos:

• construcción acumulativa;
• inversiones relacionadas;
• método de compresión del mercado;
• Método de Inwood y otros.

En la práctica, el método más común es la construcción acumulativa. ¿Cuáles son los componentes de la tasa de capitalización? Este método utiliza el principio de sumar la tasa libre de riesgo, la prima de riesgo de mercado y la prima de riesgo asociada con la inversión en un activo en particular. ¿Qué significa? En otras palabras, para predecir el rendimiento probable, es necesario tener en cuenta indicadores como la tasa libre de riesgo, el nivel total de riesgos de mercado y el grado de riesgo relativo a un activo en particular.

Tasa de capitalización inmobiliaria

En el proceso de análisis del rendimiento probable de invertir en bienes raíces, los inversores calculan la ganancia que pueden recibir en el curso de su operación. Este método le permite predecir el efecto de las inversiones y comparar el costo de comprar un objeto con los ingresos.

La tasa de capitalización de bienes inmuebles se calcula utilizando una fórmula que se deriva de la siguiente ecuación:

V = I/R donde:

• V es el valor del objeto inmobiliario;
• I es la rentabilidad esperada de la operación de la instalación;
• R es la tasa de capitalización inmobiliaria.

En consecuencia, la tasa de capitalización: R = I/V.

Cabe señalar que la tasa de capitalización de ingresos a veces también se denomina índice de capitalización, tasa de capitalización o multiplicador de renta neta. Estos términos son sinónimos. El cálculo de este indicador es bastante efectivo y objetivo. Esto se debe al valor fijo de los bienes inmuebles, que lo establece el mercado y que se puede averiguar a través de fuentes abiertas. Además, el precio del alquiler de objetos inmobiliarios también está regulado por el mercado, lo que simplifica la tarea.

Principios para el cálculo de la tasa de capitalización de los inmuebles

Debe enfatizarse que al calcular la rentabilidad de un objeto, los gastos obligatorios deben deducirse del monto total de los ingresos. Éstos incluyen:

• pago de electricidad;
• pago por la protección del objeto;
• salarios de varios empleados;
• otros costos asociados al proceso de operación inmobiliaria.

Además, del parámetro I debe deducirse el déficit de beneficio por el arrendamiento de no todo el 100% de la superficie del edificio. Además, los gastos que reducen la rentabilidad general incluyen impuestos, intereses sobre préstamos y otros costos fijos. Y solo después de deducir todos los costos, obtenemos los ingresos operativos netos, que se utilizan en la fórmula para calcular la tasa de capitalización de bienes raíces.

Habiendo recibido todos los datos necesarios, podemos calcular el indicador requerido usando la fórmula ya dada. Considere un ejemplo. Supongamos que los fondos se invierten en un tipo de bienes raíces como almacenes. El costo del objeto es de 50 millones de rublos. Después de deducir todos los costos, el inversor determina que el ingreso operativo neto será de 13 millones de rublos por año. Para determinar la tasa de capitalización de bienes inmuebles, debe utilizar la fórmula: 13 millones / 50 millones = 0,26. Este valor muestra que cada año el inversionista recibirá el 26% de su inversión por el arrendamiento del espacio de depósito.

Selección del inmueble con mayor tasa de capitalización

Al elegir un objeto inmobiliario para inversión, se debe dar preferencia a aquellos que tienen la tasa de capitalización más alta. Además, debe tenerse en cuenta que sin tener en cuenta dicho coeficiente, es imposible predecir la efectividad de las inversiones y evaluar el objeto antes de comprarlo. También se requiere para analizar el mercado y rastrear importantes indicadores económicos basados ​​en los datos disponibles sobre inversiones en bienes raíces.

En el proceso de seguimiento completo, se debe resumir la información recibida. Al mismo tiempo, es necesario evaluar varios segmentos del mercado inmobiliario. Posteriormente, esta información servirá de guía y permitirá una correcta valoración del objeto. Además, permite realizar trabajos de alta calidad. análisis comparativo indicadores calculados disponibles y cifras medias del mercado.

Método de inversión ligada

A menudo, la suma de capital propio y prestado se utiliza para comprar bienes inmuebles. Por tanto, para el correcto cálculo de la tasa de capitalización, es necesario tener en cuenta ambas fuentes de inversión. ¿Cómo calcular el indicador? En este caso, el método de inversión directa o, como también se le llama, la técnica del grupo de inversión, se utiliza para determinar el índice de capitalización. En este caso, la fórmula de la tasa de capitalización para los fondos de crédito es la siguiente:

Pm \u003d DO / IR, donde:

• Рм es el coeficiente de capitalización de los fondos prestados, o la constante hipotecaria;
• A - pagos anuales de fondos prestados;
• IC - el monto principal del préstamo hipotecario.

En este caso, la tasa de capitalización de los fondos propios se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula:

Pe \u003d DP / K, donde:

• Pe - la tasa de rendimiento del capital;
• DP - flujo de caja del año antes de todos los impuestos;
• K - la cantidad de capital social.

La tasa de capitalización total cuando se utiliza el método de inversión directa se determina calculando el promedio ponderado de los dos primeros indicadores: P = M x Pm + (1 - M) x Pe, donde M es la parte de los fondos tomados a crédito en el costo total del objeto.

Método de compresión del mercado

Este método implica utilizar en el cálculo de la tasa de capitalización un indicador de los ingresos operativos netos de las actividades de una empresa similar o de sus inmuebles, así como del costo de venta de sus activos. Para determinar el índice de capitalización utilizando el método de compresión del mercado, es necesario dividir el ingreso operativo neto por el valor de un objeto o empresa similar.

¿Qué significa? En otras palabras, para determinar la tasa de capitalización de la empresa en cuestión, se utilizan los indicadores de la fórmula del índice básico de capitalización, pero para otra empresa similar que ocupa el mismo segmento de mercado y es comparable en tamaño. característica distintiva Este método de cálculo es la falta de contabilidad para el retorno de la inversión y el retorno de la inversión.

Esta técnica tiene ventajas y desventajas obvias. A caracteristicas positivas puede atribuirse a la relativa simplicidad de determinar el índice de capitalización. La tasa calculada de esta manera tiene sus inconvenientes. Por ejemplo, las desventajas incluyen la falta de datos necesarios sobre el ingreso operativo neto y el costo de ventas de la empresa, que se toma como base para el análisis. Por lo tanto, no siempre es posible elegir ejemplos correctos y adecuados.

método inwood

Este método se utiliza en los casos en que, según la previsión, a lo largo de todo el ciclo de inversión, los ingresos de las inversiones serán de igual magnitud. En este caso, parte del ingreso es el producto de las inversiones y la otra parte es el rendimiento del capital invertido. El importe de recuperación de capital se reinvierte. Esto tiene en cuenta la tasa de retorno de la inversión. Es posible determinar la tasa de capitalización, siempre que se reciban ingresos iguales, obteniendo la suma de la tasa de rendimiento de las inversiones y el factor de fondo de rendimiento para el mismo porcentaje.

Tasa de capitalización(índice de capitalización) - un indicador que describe la relación entre el valor de mercado de un activo y los ingresos netos del año.

En la valoración de la propiedad, este indicador se calcula de la siguiente manera: beneficio neto por año / valor de la propiedad. Así, la tasa de capitalización muestra al inversor el porcentaje de renta que recibirá por la compra de tal o cual activo. Este indicador es importante para evaluar inversiones, pero en Rusia no siempre es posible calcularlo con precisión debido a la falta de información estadística sobre el mercado inmobiliario y otros mercados del país.

Si los ingresos del activo crecen, el indicador de tasa de crecimiento se incluye en la fórmula. Si los ingresos crecen o disminuyen, en lugar de la tasa de capitalización, el método DCF (Discounted Flujo de efectivo(inglés) flujo de efectivo descontado).

Una disminución en las tasas de capitalización puede indicar una recesión en el mercado o incluso su estancamiento. La mayoría de las veces, este indicador se usa en el mercado inmobiliario.

Ratio de capitalización debe coincidir con el nivel de ingresos elegido. La tasa de capitalización de una empresa generalmente se deriva de la tasa de descuento restando la tasa de crecimiento anual promedio esperada de los ingresos o el flujo de caja (según el monto que se capitalice). Respectivamente para la misma empresa, la tasa de capitalización suele ser inferior a la tasa de descuento.

DE matemático posiciones, la tasa de capitalización es un divisor que se utiliza para convertir la cantidad de ingresos (beneficios o flujo de efectivo) durante un período de tiempo en una medida de valor.

Entonces, para determinar la tasa de capitalización, primero debe calcular la tasa de descuento adecuada. Existir varios métodos determinando la tasa de descuento, los más comunes son:

1. Modelo de valoración de bienes de capital;

2. Método de construcción acumulativa;

3. Modelo de costo de capital promedio ponderado.

Con una tasa de descuento conocida, la tasa de capitalización en vista general:

R a= R d– g, donde R d- tasa de descuento, g - tasa de crecimiento a largo plazo de los ingresos (utilidad o flujo de caja).

2) El método de descuento de ingresos futuros - basado en la previsión de futuros flujo de caja para todo el período de pronóstico, así como en el período residual, que luego se descuentan a la tasa de descuento adecuada. Se usa en los casos en que se supone que los ingresos futuros de la empresa serán inestables durante los años del período de pronóstico, así como cuando se atraen inversiones adicionales durante el período de pronóstico.

Los métodos de DP se utilizan cuando es posible determinar razonablemente uno u otro tipo de ingresos futuros de la empresa que se está valorando y la tasa de capitalización/retorno de las inversiones correspondientes.

Al determinar el valor de mercado de una empresa utilizando el método de flujo de caja descontado, por regla general, se observa la siguiente secuencia de acciones:

1) se determina la duración del período de pronóstico y se selecciona el tipo de flujo de efectivo que se utilizará como base para la evaluación; 2 se analizan y pronostican los ingresos brutos, los gastos y las inversiones de la empresa; 3 la tasa de descuento es calculado; 4 se calculan los flujos de efectivo para los períodos de pronóstico y post-pronóstico; 5 calcula el valor presente de los flujos de efectivo futuros en los períodos de pronóstico y post-pronóstico; 6Se hacen las enmiendas finales y se determina el costo.

Métodos de cálculo de ratios de capitalización y tasas de rentabilidad en la valoración de empresas. OPCIÓN 1

Más a menudo en los cálculos. proyectos de inversión la tasa de descuento se define como costo promedio ponderado de capital (WACC), que tiene en cuenta el coste del capital propio (acciones) y el coste de los fondos prestados.

WACC= Re(E/V) + Rd(D/V)(1 - tc),

donde Re es la tasa de rendimiento del capital propio (acciones), calculada, por regla general, utilizando el modelo CAPM;

MI- precio de mercado capital propio (capital social). Se calcula como el producto del número total de acciones ordinarias de la empresa y el precio de una acción;

D - valor de mercado del capital prestado. En la práctica, a menudo se determina a partir de los estados financieros como el monto de los préstamos de la empresa. Si no se pueden obtener estos datos, se utiliza la información disponible sobre la proporción de capital social y de deuda de empresas similares;

V = E + D - el valor de mercado total de los préstamos de la empresa y su capital social;

R d: la tasa de rendimiento del capital prestado de la empresa (el costo de obtener capital prestado). Se consideran tales costos los intereses de préstamos bancarios y bonos corporativos de la empresa. Al mismo tiempo, el costo del capital prestado se ajusta teniendo en cuenta la tasa del impuesto sobre la renta. El significado del ajuste es que los intereses sobre el servicio de los préstamos y empréstitos se imputan al costo de producción, lo que reduce la base imponible del impuesto sobre la renta;

t c - tasa de impuesto sobre la renta.

Para determinar el costo del capital social se utiliza modelo de valoración de activos de capital (CAPM).

La tasa de descuento (tasa de rendimiento) del capital (Re) se calcula mediante la fórmula:

Re = Rf + β(Rm - Rf),

donde Rf es la tasa de rendimiento libre de riesgo;

β es un coeficiente que determina el cambio en el precio de las acciones de una empresa en comparación con el cambio en los precios de las acciones de todas las empresas en este segmento de mercado;

(Rm - Rf) - prima de riesgo de mercado;

Rm: tasas de rendimiento promedio del mercado en el mercado de valores.

Tasa de retorno de la inversión en activos libres de riesgo (Rf). Como activos libres de riesgo (es decir, activos en los que las inversiones se caracterizan por un riesgo cero), se suelen considerar los títulos públicos.

coeficiente β. Este índice refleja la sensibilidad de los rendimientos de los valores de una empresa en particular a los cambios en el riesgo de mercado (sistemático). Si β = 1, entonces las fluctuaciones en los precios de las acciones de esta empresa coinciden completamente con las fluctuaciones del mercado en su conjunto. Si β = 1,2, podemos esperar que, en caso de una subida general del mercado, el valor de las acciones de esta empresa suba un 20 % más rápido que el mercado en su conjunto. Por el contrario, en caso de una caída general, el valor de sus acciones caerá un 20% más rápido que el mercado en su conjunto.

Prima de riesgo de mercado (Rm - Rf). Esta es la cantidad por la cual las tasas de rendimiento promedio del mercado en el mercado de valores han excedido la tasa de rendimiento de los valores libres de riesgo durante mucho tiempo. Se calcula sobre la base de datos estadísticos sobre primas de mercado durante un período prolongado.

Es posible que no todas las empresas utilicen el método descrito anteriormente para calcular la tasa de descuento. En primer lugar, este enfoque no es aplicable a las empresas que no son públicas. sociedades anónimas por lo tanto, sus acciones no cotizan en las bolsas de valores. En segundo lugar, este método no podrá ser aplicado por empresas que no dispongan de estadísticas suficientes para calcular su coeficiente β, así como aquellas que no puedan encontrar una empresa análoga cuyo coeficiente β puedan utilizar en sus propios cálculos. Para determinar la tasa de descuento, dichas empresas deberán utilizar otros métodos de cálculo o mejorar la metodología para adaptarla a sus necesidades. También se debe tener en cuenta que la metodología para evaluar el costo de capital promedio ponderado no tiene en cuenta la participación y el costo (la mayoría de las veces cero) de las cuentas por pagar en la estructura de los pasivos.

El método acumulativo para la estimación de la tasa de descuento se determina con base en la siguiente fórmula:

d = mi min + yo + r,

donde d - tasa de descuento (nominal);

E min - tasa de descuento real mínima (tasa libre de riesgo);

I - tasa de inflación;

r - coeficiente que tiene en cuenta el nivel de riesgo de inversión (prima de riesgo).

Por lo general, por un mínimo tasa real descontar los bonos del gobierno de EE.UU. a 30 años.

La principal desventaja de esta técnica de cálculo es que no tiene en cuenta el coste de capital específico de la empresa. De hecho, este indicador ha sido reemplazado por la inflación y un rendimiento mínimo comparable a los bonos gubernamentales a largo plazo, lo que nada tiene que ver con la rentabilidad de la empresa, la tasa de interés promedio ponderada (para préstamos y/o bonos) y la estructura. de sus pasivos.

ambos métodos implican el uso de una prima de riesgo. La prima de riesgo se puede determinar diferentes caminos: Los lineamientos para evaluar la efectividad de los proyectos de inversión recomiendan tomar en cuenta tres tipos de riesgo cuando se utiliza el método acumulativo: riesgo país; riesgo de falta de fiabilidad de los participantes del proyecto; riesgo de no recibir los ingresos del proyecto.

El riesgo país se puede aprender de varias calificaciones compiladas las agencias de calificación y firma consultora(por ejemplo, por la empresa alemana BERI, que se especializa en esto). El monto de la prima de riesgo que caracteriza la falta de confiabilidad de los participantes del proyecto, de acuerdo con recomendaciones metodológicas no debe ser superior al 5%. Se recomienda fijar el ajuste por riesgo de no percepción de los ingresos previstos por el proyecto en función de la finalidad del proyecto. Muchos componentes de esta metodología se evalúan de forma bastante subjetiva, no hay vinculación de la prima de riesgo con los riesgos específicos del proyecto y teniendo en cuenta las actividades actuales de la empresa.

OPCION 2

Método de construcción acumulativo prevé la construcción de una tasa de interés como resultado de la suma de varios valores. La base es la llamada tasa libre de riesgo. La tasa libre de riesgo se ajusta por inflación (fórmula de Fisher), por el riesgo asociado a las características de la propiedad que se evalúa y la industria, el país (el riesgo de objetos arrendados a arrendatarios poco confiables; el riesgo de liquidez insuficiente de los activos en evaluación, el riesgo de inestabilidad política, etc.) Todas las correcciones se tienen en cuenta como un porcentaje. La suma de la tasa libre de riesgo y los ajustes realizados es la tasa de interés a la cual se calcula el índice de capitalización. La base para realizar las modificaciones puede ser datos notorios, la opinión de un perito tasador basada en su conocimiento y experiencia.

En general, la tasa de interés utilizando el método acumulativo se puede representar como:

donde Rr - tasa de interés (tasa de descuento); i - tasa de interés libre de riesgo; r - porcentaje de inflación; - riesgos sistemáticos (de la economía en su conjunto); - riesgos no sistemáticos (inherentes únicamente a la empresa).

Método según la teoría de los bienes de capital САРМ (coeficiente β).

El modelo de fijación de precios de activos de capital (CAPM) fue desarrollado por W. Sharp. Su esencia es que a la tasa libre de riesgo se le suman ajustes por el exceso del riesgo inherente a la empresa sobre el promedio del mercado (promedio de la industria), multiplicado por la volatilidad de la rentabilidad de la empresa:

donde Rr es la tasa de rendimiento determinada por el método de valoración de activos de capital; ir es la tasa de rendimiento libre de riesgo. Definido como el rendimiento de un activo conocido con absoluta certeza durante el tiempo de análisis. Se calcula de dos formas: 1) como rendimiento de valores gubernamentales o especialmente confiables; 2) rentabilidad total del interbancario Tasas de interés y rentabilidad de bancos grandes y estables. En ambos casos, se tiene en cuenta el componente de inflación. En estado o especialmente fiable valores se establece inmediatamente, se agrega una prima inflacionaria al rendimiento total (fórmula de Fisher): R es el rendimiento promedio del mercado en esta industria; p: el coeficiente que caracteriza la variabilidad de la rentabilidad muestra una medida del riesgo sistemático relativo en comparación con el valor promedio del riesgo en una industria determinada o la relación entre la cantidad de cambio en la rentabilidad de la empresa y la cantidad de cambio en la rentabilidad promedio del mercado en el industria, donde δ com es la cantidad de cambio en la rentabilidad de la empresa; δ neg - la cantidad de cambio en la rentabilidad de mercado promedio en la industria.

El modelo CAPM prevé el valor total de los productos del exceso de riesgo por la variabilidad de los rendimientos de varios factores de riesgo. Pero en condiciones prácticas, al evaluar el valor de un negocio, el producto se calcula solo en relación con la rentabilidad promedio del mercado en la industria, las enmiendas necesarias restantes se agregan con base en la opinión de expertos según la fórmula

17. Tipos de ajustes finales y proceso para realizarlos. Primas y descuentos en la valoración de participaciones de control y de control. Métodos para realizar ajustes por falta de liquidez.

Metas ajuste por inflación documentación son: llevar la información retrospectiva de períodos anteriores a una forma comparable; teniendo en cuenta los cambios de precios inflacionarios al hacer pronósticos de flujo de efectivo y tasas de descuento.

La forma más sencilla ajuste por inflación - revaluación de todas las partidas del balance en función de los cambios en el tipo de cambio del rublo en relación con el tipo de cambio de otra moneda, como el dólar o el euro. Dignidad este método– simplicidad y la capacidad de trabajar sin un gran volumen Información Adicional. Desventajas: el ajuste de moneda da resultados inexactos, ya que las relaciones de tipo de cambio del rublo y otras monedas no coinciden con su poder adquisitivo real.

El segundo método de ajuste por inflación.– revalorización de los activos y pasivos del balance de acuerdo a las fluctuaciones en los niveles de precios de las materias primas. Aquí puede centrarse tanto en la masa de productos en su conjunto como en cada producto o grupo de productos específico. Esta es una forma más precisa de ajuste por inflación.

La tercera vía de ajuste por inflación basado en la contabilidad de los cambios en el nivel general de precios: varios elementos de los estados financieros se calculan en unidades monetarias del mismo poder adquisitivo (en rublos del período base o actual a partir de la fecha del informe); para los recálculos se utiliza el índice de la dinámica del producto nacional bruto o el índice de precios al consumidor o al por mayor. El método aumenta el realismo del análisis, pero no tiene en cuenta grados variables cambios en el valor de los activos individuales.

Después del ajuste por inflación, los estados financieros se normalizan.

Normalización de estados financieros- este es un ajuste de información basado en la determinación de ingresos y gastos que son característicos de un negocio que opera normalmente.

Premio Control considerado como un porcentaje del precio de rescate que exceda el precio de mercado de las acciones.

Descuento por la naturaleza no controladora del paquete es la derivada de la prima de control. Esta tendencia se basa en datos empíricos. La provisión por naturaleza no controladora (interés minoritario) como porcentaje se calcula utilizando la siguiente fórmula:

La prima de control promedio fluctúa entre 30-40%, y el descuento del costo por una acción más pequeña fluctúa alrededor de 23%.

descuento por liquidez insuficiente se define como el monto o porcentaje por el cual el valor del paquete que se evalúa se reduce para reflejar una liquidez insuficiente.

Según Sh. Pratt ( Pratt Sh.P. Valoración de empresas. Descuentos y primas/per. De inglés. M.: Kvinto-Management, 2005. S. 17.), el propósito de aplicar descuentos y primas es ajustar el costo subyacente para reflejar las diferencias entre rasgos característicos el paquete (acción) que se evalúa y el grupo de empresas a partir del cual se calculó el costo estimado. Todos los datos sobre primas y descuentos se calculan empíricamente.

La prima de control es el valor de la ventaja asociada con poseer una participación de control.

Descuento por naturaleza no controladora - el monto en que se reduce el valor de las acciones del paquete en evaluación, teniendo en cuenta su naturaleza no controladora.

El descuento por liquidez insuficiente surge por la falta de liquidez de las acciones, es decir la posibilidad de su rápida conversión en efectivo a un costo mínimo y a un precio cercano al de mercado.

Sin embargo, con un estudio más profundo del problema, realizado en el manual especificado por S. Pratt, se consideran una serie de descuentos y bonificaciones:

– la prima por el carácter estratégico de la adquisición (la prima por hacerse cargo de la totalidad de la empresa (100% de la participación)) es del 20% del costo de la participación de control;

– descuento asociado al cambio de ratio (considerado como sustituciones una prima de riesgo asociada a una persona clave en la gestión de la empresa, que puede reflejarse en el enfoque de ingresos como parte del cálculo de la tasa de descuento y al calcular los múltiplos en el enfoque comparativo);

– descuento debido a obligaciones de seguridad reales o potenciales ambiente. También se considera como un reemplazo para el ajuste final en los enfoques de ingresos y comparativos;

– descuento por litigio contra la empresa valorada;

– un descuento asociado a la pérdida de una base de clientes o proveedores. También se considera como sustituto del riesgo correspondiente en la tasa de descuento en el enfoque de ingresos o el ajuste a los múltiplos en el comparativo;

- descuento de paquete - una expresión de valor o porcentaje de la cantidad deducida del precio de mercado de las acciones para reflejar una disminución en el valor de un bloque de acciones (por acción) en el caso de que talla grande paquete no permite su ejecución dentro de un período de tiempo característico del volumen normal del paquete. Esta circunstancia se debe a que existirá un exceso de oferta de dichas acciones en el mercado, lo que provocará una caída de la tasa;

- descuento de "cartera" (descuento por la heterogeneidad de los activos) - se produce en el caso de la venta de empresas diversificadas en su conjunto o en grandes partes, combinando varias líneas de actividad, lo que reduce el atractivo de la compra (por problemas adicionales en la gestión de activos no estratégicos y su posterior venta). El descuento se determina a partir de la suma del costo de los partes constituyentes compañías.