Tragedia familiar: ¿qué pasará con la hipoteca en caso de divorcio? Opciones mutuamente beneficiosas para dividir un préstamo hipotecario durante un divorcio.

Según Rosstat, la mitad de los matrimonios registrados en Rusia se disuelven; en 2012, por ejemplo, hubo 641,9 divorcios de 1,2 millones de matrimonios. Rosstat no especifica cuántas de estas parejas liquidaron su hipoteca; sin embargo, según los banqueros, las hipotecas con divorcio son bastante comunes.

¿Qué hacer con el apartamento si es imposible seguir viviendo juntos en él y los cónyuges no han llegado a un acuerdo preliminar? Dado que, al solicitar un préstamo, el apartamento se compró como propiedad común y conjunta, ambas partes tienen los mismos derechos sobre esta propiedad. Esto significa que en caso de divorcio, ambos cónyuges tienen los mismos derechos sobre los bienes adquiridos.

Si el préstamo fue obtenido por cónyuges de hecho que no están legalmente relacionados entre sí, el apartamento, por regla general, se registra como propiedad compartida común (las acciones se distribuyen por igual para cada cónyuge). Pero en ambos casos, ambos cónyuges son responsables de las deudas, según los términos del contrato de préstamo.

Por tanto, en caso de divorcio, los cónyuges deben decidir qué hacer con el apartamento adquirido a crédito, que puede registrarse a nombre de ambos coprestatarios o de uno de ellos. Esta cuestión es especialmente dolorosa para aquellos cuyo apartamento fue comprado a nombre de uno y los pagos reales los realizó el otro cónyuge. Pueden surgir otras situaciones controvertidas en las que será muy difícil para los cónyuges que se divorcian llegar a una opinión común. Otra típica situación controvertida: uno de los cónyuges hizo un pago inicial con sus propios fondos, por ejemplo, vendiendo un apartamento que había heredado. “En consecuencia, en caso de divorcio, la disputa es obvia: los fondos principales fueron aportados por el cónyuge con fondos personales, es decir, su parte debería ser mayor, y el apartamento recién adquirido es legalmente propiedad conjunta de los cónyuges. ", argumenta Natalya Kiseleva, abogada de la oficina Academichesky de la empresa Inkom-Real Estate.

La situación es diferente si los cónyuges no están registrados oficialmente y el apartamento no está registrado a nombre de la persona que realizó el pago inicial con sus propios fondos. El dinero invertido en la compra de un apartamento prácticamente no se devolverá si la relación se rompe. En cualquier caso, si no se puede llegar a un acuerdo por cuenta propia, sólo el tribunal puede resolver la situación.

"Según la experiencia de Raiffeisenbank, la opción más común para dividir un apartamento hipotecado es volver a registrar las obligaciones crediticias y la garantía del préstamo a uno de los prestatarios", Alexey Popovich, jefe adjunto del departamento de desarrollo de préstamos hipotecarios de Raiffeisenbank, comparte su experiencia.

Sin embargo, independientemente de la decisión de los ex cónyuges, hacer lo que quieran sólo es posible mediante acuerdo con el banco. "Si uno de los cónyuges decide volver a registrar completamente la propiedad del inmueble, deberá obtener el consentimiento del banco para completar esta transacción, someterse a un nuevo procedimiento de análisis de solvencia y resolver la cuestión de la compensación con la otra parte", dice el director del departamento de comercio minorista SB-Bank German Belous.

Esto no será tan fácil de hacer, porque el prestamista no tiene la intención de incurrir en costos al volver a registrar la composición de los deudores hipotecarios. Además, incluso un contrato matrimonial puede resultar impotente en esta materia. “Al dividir los bienes de los cónyuges, la Agencia de Préstamos Hipotecarios para Vivienda (AHML) está dispuesta a dar su consentimiento para modificar la información del Registro Unificado del Estado, siempre que dicha división se lleve a cabo sobre la base de una decisión judicial o un acuerdo de conciliación. aprobado por el tribunal, y no sobre la base de un simple acuerdo, incluso si se trata de un acuerdo matrimonial”, dice Anna Volkova, directora del departamento jurídico de AHML. El hecho es que los cónyuges pueden cambiar el contrato matrimonial varias veces, y cada vez el acreedor tendría que realizar cambios en el Registro Unificado del Estado.

¿Quién paga y cuánto?

Una de las preguntas más difíciles en un divorcio hipotecario es quién continuará pagando el préstamo restante y cómo. “En caso de divorcio entre cónyuges registrados oficialmente, tienen la obligación de pagar el préstamo hipotecario en tiempo y forma, independientemente de quién pagó el préstamo antes y realizó el pago inicial al completar la transacción hipotecaria”, recuerda German Belous.

Además, el banco tiene derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones a ambos cónyuges-coprestatarios, independientemente de que estén oficialmente casados ​​o no. “Los bancos no tienen en cuenta los divorcios; esto no afecta en modo alguno a la validez de los contratos de préstamo y garantías”, afirma el vicepresidente de la junta directiva del Banco Internacional de Desarrollo, Iván Minakov, “en caso de una situación controvertida, se presentarán reclamaciones. Se interpondrá contra ambos ex cónyuges y el cobro se realizará a costa de quien tenga bienes líquidos. Por la complejidad de los procedimientos, la ejecución hipotecaria se realizará en último lugar”.

Además, no funcionará apelar al hecho de que el apartamento fue para el otro cónyuge o que una de las partes aportó la mayor parte de los fondos. “El coprestatario se compromete, en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido de las obligaciones por parte del prestatario, a responder ante el prestamista solidariamente con el prestatario por una cantidad igual a la suma de todas las obligaciones, tanto en términos de cumplimiento de las obligaciones de pago mensual y en términos de cumplimiento de las obligaciones de reembolso total del préstamo, incluidas las obligaciones de reembolso total anticipado del préstamo con intereses”, dice Andrey Vladykin, jefe del departamento de hipotecas y préstamos de NDV-Real Estate. .

Además, incluso si ya ha acordado con el banco realizar cambios en la composición de los propietarios, esto no significa que la composición de los deudores también haya cambiado. “En caso de divorcio, no sólo el apartamento se divide en dos, sino también el saldo de la deuda del préstamo en las partes correspondientes”, añade Vladykin. “Jurídicamente, ambos cónyuges (incluso los ex cónyuges) siguen siendo deudores para el acreedor, a quien no le importa cuál de los dos paga realmente”, continúa Anna Volkova. “Si el cónyuge que realmente paga el préstamo deja de pagar, el acreedor tiene la responsabilidad. derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones a ambos prestatarios y cobrar la deuda a todos los deudores, así como ejecutar la garantía."

Para los prestatarios, el peligro radica en el hecho de que es poco probable que la otra parte quiera reembolsar el préstamo que se ha vuelto innecesario. Por ejemplo, en la misma situación, cuando uno de los cónyuges ha hecho el pago inicial, "durante un divorcio, teóricamente puede decirle a su expareja que ya ha tenido suficiente y que no pagará los intereses restantes de la hipoteca", dice Rustam Azizov, director del centro hipotecario de RDI. Además, si una de las partes se niega a pagar el préstamo y la otra parte lo paga en su totalidad, deshacerse del segundo propietario no será fácil.

Si surge tal situación, el problema se resuelve conjuntamente con el banco. Hay varias soluciones posibles. Por ejemplo, uno de los cónyuges puede transferirse el resto de la deuda y pagarle al ex cónyuge su parte original, con lo que se queda con el apartamento. Para ello, en primer lugar, es necesario notificar al banco sobre la situación actual, recoger un paquete completo de documentos para evaluar la solvencia y la posibilidad de transferir el saldo total de la deuda a uno de los ex cónyuges.

Por lo tanto, tendrá que negociar por separado con el banco el cambio en la composición de propietarios y deudores. "La separación de la deuda y la propiedad del objeto de la garantía es imposible, ya que si uno de los prestatarios deja de ser responsable de sus obligaciones, será bastante problemático realizar su parte de la garantía del préstamo", explica Alexey Popovich, diputado. jefe del departamento de desarrollo de préstamos hipotecarios de Raiffeisenbank “Al mismo tiempo, si los ex cónyuges "logramos llegar a un acuerdo sobre la división de la propiedad, el banco está dispuesto a considerar la posibilidad de eliminar a uno de los cónyuges de la lista de prestatarios. Esto es posible si las obligaciones y la propiedad de toda la propiedad se transfieren a uno de los prestatarios. Además, la cuestión de la división de la propiedad y las obligaciones crediticias se está examinando en los tribunales".

Vendemos cosas innecesarias.

Si los cónyuges que se divorcian no pueden ponerse de acuerdo sobre la transferencia de propiedad del apartamento comprado a crédito y las partes no quieren acudir a los tribunales, solo queda vender la propiedad en disputa. “Por ejemplo, se puede poner a la venta un apartamento, saldar la deuda con el banco, dividir el resto según la participación financiera inicial y seguir caminos separados”, sugiere Andréi Vladykin. “En este caso, también es necesario hacerlo. notificar al banco. Por lo general, no surgen dificultades especiales. La única diferencia será que la transacción de venta se realizará en el banco acreedor con la participación de un empleado del banco, equivalente al monto de la deuda. el préstamo se depositará en una caja de depósito separada en el momento del registro de la transferencia de propiedad o en una cuenta especial, una carta de crédito, de la cual el propio banco retirará el dinero para reembolsar el préstamo después del registro. Cuando se paga la deuda, el banco emite un certificado de que el préstamo ha sido pagado y el banco permite que se elimine el gravamen del apartamento."

Es cierto que antes de vender un apartamento, es necesario llegar a un acuerdo entre sí. “El banco puede aceptar la venta del inmueble hipotecado, pero para ello es necesario que los ex cónyuges lleguen a un acuerdo sobre la distribución de los fondos”, añade Iván Minakov. “En cualquier caso, la venta se realizará según las condiciones establecidas. El control del banco y las deudas con el banco se pagarán primero”.

Independientemente de la presencia o ausencia de un acuerdo entre los cónyuges que pueda resolver esta cuestión, incluso ante los tribunales, “un apartamento hipotecado sólo puede venderse con el consentimiento del acreedor hipotecario/acreedor”, dice Anna Volkova: “Si el acreedor es dispuesto a dar dicho consentimiento, entonces podrá exigir que el producto de la venta se utilice para reembolsar el préstamo, y todo lo que quede se transfiera a los prestatarios, quienes tienen derecho a dividir la cantidad recibida a su discreción. El prestamista puede no exigir el reembolso anticipado del préstamo en el momento de la venta, pero tales condiciones de venta son extremadamente raras, ya que es poco probable que alguien acepte comprar un apartamento manteniendo una garantía para garantizar las deudas de otra persona. acordado la venta, primero exigirá que el préstamo se reembolse íntegramente con el producto obtenido”.

Prepárese para el divorcio con anticipación

En general, los participantes del mercado coinciden en que las situaciones controvertidas durante el divorcio con una hipoteca sólo se pueden evitar planificando todo con anticipación, por muy triste que pueda parecer en tiempos de prosperidad familiar. “Para proteger a los cónyuges antes de una transacción hipotecaria, es necesario decidir de antemano quién y en qué medida será el propietario de los derechos de propiedad sobre el inmueble adquirido en caso de un posible divorcio, y confirmar los acuerdos mediante la celebración de un contrato matrimonial. en forma notarial”, afirma German Belous. En Rusia, este documento establece únicamente el régimen de división de la propiedad. Puede indicar quién recibirá obsequios, joyas y bienes muebles e inmuebles costosos y comunes. Es importante que este acuerdo se pueda redactar tanto antes del matrimonio como en cualquier etapa. “La mayoría de las veces, un acuerdo prenupcial para una transacción hipotecaria lo redactan aquellos cónyuges que ya tienen algún tipo de propiedad común (un apartamento en el que vive la familia) y uno de ellos quiere comprar un apartamento solo para ellos (por ejemplo, como aeródromo alternativo o para los hijos del otro matrimonio)”, afirma María Litinetskaya, directora general del Grupo Metrium.

Además de concluir un acuerdo preliminar sobre la división de la propiedad, es importante conservar pruebas documentales de todas las etapas importantes de la obtención y el servicio de un préstamo: cualquiera de estos documentos puede decidir el caso ante los tribunales en una dirección u otra. “Es necesario conservar el contrato de préstamo, todos los documentos sobre todos los pagos, el contrato de hipoteca (si lo hay), el contrato de compra y venta del apartamento, el recibo del vendedor u otro documento que confirme la transferencia de dinero al vendedor”, señala Anna Volkova “Estos documentos también se pueden utilizar para obtener deducciones del impuesto a la propiedad previstas por la legislación fiscal. contratos de seguro, así como documentos sobre el pago de primas de seguro, documentos de propiedad, un recibo del vendedor o un documento que confirme la recepción de fondos. por el vendedor deberá conservarse indefinidamente.”

Particularmente dignas de mención son las transacciones para la compra de un apartamento en un edificio nuevo en los términos de un acuerdo de participación accionaria (DPA), cuando el procedimiento para tomar la propiedad se produce después de la entrega de la casa. “Si vas a comprar un apartamento y al mismo tiempo casarte, pero al mismo tiempo conservar el apartamento, tiene sentido primero tomar posesión del apartamento y luego casarte”, sugiere Rustam Azizov. Si primero firmó el DDU, luego se casó, luego esperó dos años para el registro de la propiedad (y durante este tiempo puede divorciarse), entonces, en caso de divorcio, su esposa bien puede exigirle no solo la mitad de todos los pagos pagados durante el período de la vida familiar (que se consideran propiedad conjunta), pero también la mitad del pago inicial, porque formalmente el contrato de compraventa de un apartamento se celebró durante el período del matrimonio”.

Los abogados bromean diciendo que una hipoteca es más confiable que un cónyuge. De hecho, si más del 18% de las familias se separan en los primeros 3 años de matrimonio, entonces el préstamo no desaparece y los ex cónyuges todavía tienen un apartamento con hipoteca.

¿Cómo dividir la propiedad hipotecaria durante un divorcio en 2019? Veamos todos los detalles.

¿Cómo dividir un piso hipotecado durante un divorcio?

En primer lugar, es necesario conocer todas las complejidades del proceso de partición. La práctica demuestra que resolver un problema puede llevar mucho tiempo: hasta que los cónyuges decidan quién se quedará con los hijos, redactarán todos los documentos de divorcio y se pondrán de acuerdo sobre quién paga, pueden pasar meses. Sin embargo, no se demore: Si el préstamo no se reembolsa en un plazo de tres meses, el banco tiene derecho a disponer de la vivienda a su discreción.. Lo mejor para usted es completar el proceso lo más rápido posible.

¿Dónde empezar? En primer lugar, responda las preguntas básicas:

• ¿Estás oficialmente casado?
• ¿Ha celebrado un acuerdo prenupcial?
• ¿La hipoteca se contrató antes o después del matrimonio?

Estos tres puntos principales influirán en sus acciones futuras.

Defecto real y goteo.

La convivencia o, como la gente lo llama, el "matrimonio civil" (aunque este uso es fundamentalmente incorrecto) es en este caso un tema delicado, ya que los cónyuges de hecho no están cubiertos por los artículos del derecho de familia.

Si el contrato matrimonial no se redactó, es más probable que la hipoteca (como el apartamento) permanezca en manos de la persona a cuyo nombre se registró.

Si es necesario acreditar que ambos cónyuges formales participaron por igual en la hipoteca, se incluyen testigos y pruebas, por ejemplo:

• cheques;
• estados de cuenta personales;
• recibos de pago;
• otro;

La misma regla se aplica a la renovación de un apartamento hipotecado o a la compra de equipos costosos. En este caso, sólo es posible demostrar algo ante el tribunal con la ayuda de un buen abogado.

Contrato matrimonial

Redactar un contrato matrimonial es algo en lo que deberías pensar “en la orilla”. El documento detalla todos los aspectos de la división de bienes inmuebles, incluida una hipoteca, incluso la contraída antes del matrimonio. Dado que el documento está certificado por un notario, éste desempeñará un papel clave en el proceso legal.

Si ha celebrado un acuerdo prenupcial, la hipoteca se dividirá según el acuerdo. De lo contrario, tendrás que resolver el asunto a través de los tribunales.

Hipoteca antes del matrimonio. ¿Cómo dividir?

Según el código de familia, todos los bienes adquiridos antes del matrimonio se consideran personales, lo que significa que después del divorcio no están sujetos a división. Sin embargo, con el permiso del mismo código de familia, el ex cónyuge puede reclamar una parte del apartamento, ya que los pagos del préstamo se realizaron con cargo al presupuesto general. Al mismo tiempo, incluso una persona que no trabaja puede hacer exigencias: los ingresos de uno de los cónyuges en el matrimonio se consideran presupuesto familiar común.

La práctica judicial muestra que los procesos a menudo finalizan a favor de dicho cónyuge, especialmente si existe una buena base probatoria (cheques, declaraciones, etc.) y un abogado con experiencia.

La situación es más complicada en el caso de los apartamentos adquiridos con hipoteca en un edificio nuevo. Según la ley, la propiedad de dichas viviendas se otorgará sólo después de que la instalación entre en funcionamiento. Por tanto, la situación puede desarrollarse en dos escenarios:

• Si en este momento el prestatario está casado, lo más probable es que el tribunal le obligue a asignar una parte del apartamento a su excónyuge durante el divorcio.
• Si el prestatario se divorcia antes de recibir el certificado, el tribunal ordenará el pago de una indemnización al excónyuge, ya que según la ley el préstamo se pagó conjuntamente.

La decisión del tribunal sobre una hipoteca contraída antes del matrimonio depende en gran medida de la experiencia del abogado.

Hipoteca en caso de divorcio, si los ex cónyuges son coprestatarios

Las estadísticas muestran que en más del 70% de los casos los ex cónyuges son coprestatarios. En este caso, antes de presentar una división de la hipoteca durante un divorcio, es necesario considerar todas las opciones posibles y tratar de resolver el problema pacíficamente. Esto ayudará a evitar litigios, impagos de préstamos y otros momentos desagradables. Puedes resolver pacíficamente el proceso:

1. Continúen pagando su hipoteca juntos;
2. Si uno de los cónyuges rehúsa la hipoteca y el apartamento en favor del otro;
3. Si el banco está de acuerdo, venda el apartamento y divida las ganancias a la mitad;
4. Liquidar la hipoteca en su totalidad, luego vender el apartamento y dividir los fondos;

La última opción es la más sencilla en cuanto a registro, ya que no requiere largos trámites. Sin embargo, rara vez es posible resolver el problema de esta manera.

Al elegir la primera opción, es necesario ponerse en contacto con el banco para redactar un nuevo acuerdo que facilite los pagos. Luego, cada prestatario pagará su parte de la deuda del préstamo por separado. Vale la pena considerar que las acciones pueden ser voluntarias. La práctica judicial muestra que los bancos rara vez aceptan compartir un préstamo, ya que esto puede generarles dificultades adicionales. Debe recordar que cualquier decisión del banco puede ser impugnada ante los tribunales.

¿Cómo vender un piso con hipoteca?

Vender un apartamento cuyo préstamo aún no se ha pagado, posible sólo con el permiso del banco. No funcionará de otra manera: la vivienda hipotecada está pignorada al banco hasta que el préstamo se pague en su totalidad.

Al vender un apartamento, cada uno de los ex cónyuges tiene los mismos derechos sobre una parte de la vivienda o su equivalente en efectivo.

Este método es inconveniente no solo por dificultades adicionales con el banco, sino también en términos monetarios, porque: Es difícil encontrar comprador para un apartamento gravado con una hipoteca. Pocas personas están dispuestas a gastar dinero en controles legales adicionales y en la redacción de un contrato de compraventa. Y tendrás que vender tu casa a precio reducido, de lo contrario nadie la comprará.

¿Qué hacer si tu excónyuge se niega a pagar?

A menudo sucede que uno de los ex cónyuges se niega a pagar su parte de la hipoteca. En este caso, el contrato se reemite al solvente. El segundo está libre de todo litigio en materia de pagos, pero no tiene derecho a exigir una parte del apartamento.

Si uno de los coprestatarios se niega a pagar la hipoteca dentro de los 3 meses, pero no tiene prisa por firmar una renuncia a la participación en el apartamento, hay 2 formas de solucionar el problema:

• El préstamo hipotecario lo reembolsa una de las partes.
• El banco vende la casa y las ganancias se destinan a liquidar el préstamo. La mayoría de las veces, el banco vende viviendas a un bajo costo, aproximadamente igual al monto de la deuda, lo que acelera significativamente el proceso.

Hipoteca en caso de divorcio de cónyuges con hijos

Si los ex cónyuges tienen hijos menores, la participación en la propiedad de la vivienda cambia a favor de la persona con la que permanecen. Sobre la base de esta regla, se produce una mayor división de la hipoteca.

¡Nota! Si un niño está registrado en un apartamento hipotecado que está en venta, ¡debe ser liberado urgentemente! De lo contrario, los padres pueden interesarse ante las autoridades tutelares, incluso hasta el punto de plantear la cuestión de la privación de la patria potestad debido a la imposibilidad de proporcionar condiciones de vida normales al niño.

¿Cómo nos dividiremos?

Contrariamente a la creencia popular de que durante un divorcio el apartamento se divide por la mitad, las partes de la vivienda pueden ser desiguales. Depende de muchos aspectos, por ejemplo:

• presencia de niños;
• si se contrató una hipoteca antes del matrimonio;
• en qué medida cada prestatario participó en los pagos;
• y otros;

Las proporciones pueden variar y las determina el tribunal.

Hipoteca militar y divorcio.

La división de la propiedad tomada bajo el programa de hipotecas militares difiere de una hipoteca regular porque las obligaciones de pago no recaen en los cónyuges, sino en el Departamento de Defensa.

Un miembro militar se convierte en participante del programa, así como en propietario de una vivienda, independientemente de la presencia de un cónyuge o hijos. Por tanto, la división de la hipoteca no requiere la participación de ésta. Además, el participante no tiene derecho a renovar el contrato de préstamo, incluso si es necesario dividir el apartamento adquirido con una hipoteca militar.

Estas reglas también tocan el otro lado de la cuestión: en caso de incumplimiento de los términos del contrato CZH (falta de pago u otras circunstancias de fuerza mayor), el propio militar está obligado a devolver los fondos tomados en el marco del programa. , pero no su otra mitad, ni siquiera la primera.

Alquilar un piso hipotecado

Algunos cónyuges divorciados deciden alquilar temporalmente su vivienda hipotecada para liquidar el préstamo. Sin embargo, tales acciones son ilegales, ya que el apartamento está pignorado al banco. Es por eso que concluir un contrato de arrendamiento es imposible sin el permiso del banco.

Vídeo: Hipoteca y divorcio.

Y togas

Si desea que la división hipotecaria termine con un resultado positivo para usted, debe abordar el problema con toda responsabilidad. Intenta resolver este problema de forma pacífica: te ahorrará mucho esfuerzo. Si no funciona, recopile todos los documentos que demuestren su participación en el pago del préstamo y no escatime en un buen abogado.

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17 comentarios

Para cualquier reemisión de un contrato de préstamo, una organización bancaria tiene derecho a cobrar una tarifa por cambiar las condiciones por un monto del 0,5% al ​​1% del monto de la deuda restante... ¡Hola! Me pregunto ¿qué cónyuge debería pagar esta comisión? El exmarido prometió pagar una indemnización por ceder su parte del apartamento a su exmujer, pero ahora quiere retener el importe de la comisión de su indemnización.

Puedes exigir algún tipo de compensación por liquidar la hipoteca (independientemente de si antes o después del divorcio) a tu cónyuge si yo soy el prestatario y él es el coprestatario. El pago de la hipoteca se realizó con mi tarjeta, pero mi esposo transfirió los fondos a ella. Además, recientemente ambos figuraron como desempleados.

Queremos divorciarnos de mi marido, tenemos una hipoteca, propiedad compartida entre mi marido y yo. Soy un marido prestatario con un prestatario. ¿Es posible que él renuncie a su parte del apartamento en mi favor y deje de estar con el prestatario? ¿O viceversa? No queremos compartir el apartamento, sólo queremos que alguien sea dueño del apartamento y de la hipoteca después del divorcio. ¿Es posible?

Durante el matrimonio, se contrató una hipoteca con el pago de capital financiero durante cinco años, mi marido divorciado se negó a liquidar la hipoteca, el banco exigió el reembolso total del préstamo y puso el apartamento a la venta, vive un hijo. con él, el segundo vive conmigo, ¿puedo devolver el capital financiero en base a la compra de una vivienda para niños o todo lo de la venta irá al banco?

Mi esposo y yo estamos casados ​​desde 2011 y en 2012 nació nuestra hija. En 2016, solicitamos una hipoteca y compramos un apartamento en un edificio nuevo, que está totalmente registrado a nombre de mi marido. Entrega de la casa 3er trimestre de 2017. Mi marido paga la hipoteca. Pero ahora queremos divorciarnos. ¿Qué es lo correcto con un piso que tiene hipoteca y aún no ha sido alquilado? ¿Qué derechos tengo sobre ella y cuál es la forma correcta de afrontar la hipoteca? Mi marido ofrece un acuerdo notarial, el apartamento supuestamente queda para mí y el niño, ¿se puede volver a registrar a mi nombre y al niño? Él mismo paga la hipoteca y paga la pensión alimenticia según su conciencia. ¿qué recomendarías?

Llevamos 12 años casados...tenemos un hijo de 10 años...hace tres años tomamos una hipoteca...fue difícil pagar financieramente...al final mi esposo se fue a vivir con sus padres y se fue del apartamento... la hipoteca me fue otorgada como propietario y esposo con un prestatario... ahora aquí estoy solo con un niño. Por alguna razón, la pensión alimenticia no llega, aunque sí. se presentó junto con el divorcio... dime por dónde empezar... El banco permitió que se pusiera a la venta el apartamento, pero ¿cuándo se comprará? Es difícil decir... El marido se niega a pagar la mitad del importe. sobre la hipoteca... ¿Pagará el marido la mitad del importe de la hipoteca antes de vender el apartamento, si voy a los tribunales? Simplemente no puedo hacerlo solo, no tengo fondos suficientes. Dígame. ¿Qué es lo mejor que se puede hacer?

Hola, tengo una pregunta... La casa fue comprada con hipoteca... estando casado... Soy coprestatario.

Nos vamos a divorciar. La deuda sigue siendo pequeña, se puede saldar íntegramente en un solo pago. Tres hijos, dos de los cuales son de mi marido y uno mío, de mi primer matrimonio. En el momento en que contratamos la hipoteca, sus dos. Los niños aún no existían... estaba mi hijo y mi hija juntos (ella murió más tarde)...Mat.kopetal se utilizó para pagar parte de la hipoteca (en su totalidad, pagamos la hipoteca juntos). Presupuesto general. ¿La casa puede quedar para mí y los niños durante el divorcio (todos están registrados en esta casa)? ¿Y mi marido entonces tiene que pagar intereses?

Buenas noches. La hipoteca está a mi nombre. El exmarido no calificaba como coprestatario, ya que en el momento del registro de la hipoteca no tenía la ciudadanía rusa. El apartamento se compró con capital de maternidad. Yo era el único que hacía todos los pagos de la hipoteca, ya que él no trabajaba. Los niños viven y están registrados en este apartamento conmigo. El exmarido también fue registrado en este apartamento después de recibir la ciudadanía. Seis meses después del registro, nos divorciamos. Fui a los tribunales para retirarlo del registro y me lo negaron. El juez dijo que no lo podían destituir porque era el dueño. Y tiene derecho a la mitad del apartamento, ya que lo compró durante el matrimonio. No paga pensión alimenticia, hipoteca ni pagos de servicios públicos. Se negó a compartir la hipoteca y dijo que no pagaría nada. ¿Realmente voy a tener que tener dos trabajos durante otros 18 años para pagar la hipoteca de un apartamento que nunca será mío ni de mis hijos? ¿Qué tengo que hacer?

• ¿Quién estaba en el trato? No puedes despedir a tu marido oficial durante una transacción. Es coprestatario, garante o parte del contrato matrimonial. Si es parte en el contrato matrimonial, no tiene derecho a reclamar el apartamento. Lleve este acuerdo al juez.

Buenas tardes Casados ​​desde 2012, tenemos hijos nacidos en 2013 y 2016, los cuatro están inscritos en un piso hipotecado (lo tomaron en 2013), mi marido es prestatario, yo soy coprestatario. Hay una colchoneta incluida en el apartamento. capital. Mi marido pagaba los cheques, vivimos de mi salario, estoy oficialmente de baja por maternidad desde 2013, aunque en realidad no he trabajado durante un total de un máximo de un año (parto y primeros meses después del nacimiento de los hijos). ). En caso de divorcio, ambos hijos vivirán conmigo, ¿cómo puedo dividir el apartamento en este caso? deberá pagarse hasta 2028. No tengo ningún deseo de vender, sobre todo porque llevé a la familia la mayor parte del dinero invertido en amueblar el apartamento. Es una pena que no haya previsto este resultado de antemano y no haya guardado los recibos. ¿Qué debemos hacer ahora? Gracias por adelantado por tu respuesta.

Dime por favor. Tenía miedo de una hipoteca 50/50. Mi marido es prestatario, yo soy coprestatario. Ya no vivo en este apartamento. El Vive. No la necesito. ¿Por favor dígame cómo se resolverá todo durante un divorcio?

El proceso de divorcio con la división de bienes y la determinación del lugar de residencia del niño es complejo incluso sin aspectos adicionales. Cuando un cónyuge con hijos se divorcia, la hipoteca se convierte en un problema adicional.

Divorcio y división del bien hipotecado en una hipoteca: disposiciones generales

Los cónyuges prósperos que tienen una hipoteca sobre su apartamento ni siquiera piensan en cómo dividirse durante un divorcio. Pero cuando surge un conflicto, la cuestión se agudiza. Dos cuestiones requieren soluciones urgentes:

• cómo pagar una hipoteca durante un divorcio;
• quién se queda con la propiedad hipotecada comprada con fondos prestados.

Los bajos conocimientos jurídicos y la euforia que acompaña a años de feliz convivencia juegan una broma cruel: es muy difícil determinar con precisión el porcentaje invertido en la compra de una hipoteca y el grado de participación en el pago del préstamo hipotecario de cada cónyuge. Se tienen en cuenta todas las inversiones, incluidos los beneficios sociales. ¿Cómo se puede utilizar el capital de maternidad para una hipoteca?

Una circunstancia aparte es la presencia de hijos menores, cuyos intereses se tienen necesariamente en cuenta en las transacciones inmobiliarias en las que se inscribe al niño. Las autoridades tutelares pueden clasificar las acciones que empeoran las condiciones de vida de los niños como cumplimiento insuficiente de las responsabilidades de los padres. En este caso, se prevén acciones que llegan hasta la privación de la patria potestad y la tutela estatal sobre dicho niño.

Lo primero que deben hacer los padres que planean realizar operaciones con vivienda bajo carga hipotecaria durante un divorcio es dar de alta al niño y brindarle un registro alternativo.

El destino de una hipoteca emitida antes del matrimonio en caso de divorcio.

Los bienes y obligaciones derivados de un préstamo emitido antes del matrimonio son bienes que no se pueden dividir. Esta situación en la práctica del divorcio con hijos en presencia de una hipoteca es la más sencilla. El lugar de residencia del menor lo determina el tribunal o el acuerdo mutuo de los padres: esta cuestión no se aplica a la situación con un apartamento. Pero el tribunal, que está obligado a garantizar la protección de los intereses de los niños, puede tener en cuenta el hecho de la presencia o ausencia de espacio habitable. Cuál será la decisión para determinar el lugar de residencia cuando entre en disputa un progenitor que tiene todos los derechos sobre un apartamento hipotecado y un segundo que no tiene vivienda propia y no la reclama, dependerá de muchos aspectos .

Cómo evitar problemas comunes

Para no encontrar situaciones negativas relacionadas con un apartamento hipotecado, se recomienda encarecidamente celebrar previamente un acuerdo prenupcial.

Según la legislación vigente, esto puede hacerse no sólo antes del matrimonio, sino también durante el período de la vida familiar inmediata.

Para muchas personas, sin embargo, este enfoque parece inaceptable desde un punto de vista moral: sólo el 5% de los residentes rusos utilizan un acuerdo de este tipo.

Una alternativa de compromiso sería un acuerdo hipotecario. Se elabora con la ayuda del banco y puede reducir significativamente los riesgos tanto del banco como de la parte que se divorcia. Aunque esto es lo que más interesa a las entidades de crédito, porque para ellas es una garantía de pago en cualquier caso, incluso si una de las partes se niega a pagar la hipoteca. Esto es más beneficioso para los cónyuges antes del divorcio; después de todo, un contrato hipotecario puede convertirlos en coprestatarios del préstamo y mejorar el monto emitido y las condiciones.

División de un apartamento registrado a nombre de coprestatarios

Un matrimonio puede ser coprestatario desde el momento de la celebración del contrato de hipoteca o desde la fecha del matrimonio. En este último caso, el alcance de la participación en los pagos puede confirmarse mediante una modificación del contrato o recibos de pago guardados. La opinión generalmente aceptada de que la propiedad se divide en dos partes iguales por defecto es errónea. En una solución pacífica de la cuestión de cómo divorciarse si el apartamento está hipotecado, el banco considerará la solvencia de cada uno de los solicitantes, teniendo en cuenta el cambio de estado civil y otros ajustes en las circunstancias de la vida. Si es necesario dividir en el tribunal, se tendrá en cuenta lo siguiente:

• presencia de niños;
• el grado de participación en el proceso de amortización de cada uno;
• solvencia general y nivel de ingresos.

La responsabilidad de confirmar el hecho de que uno de los coprestatarios pagó más o incluso pagó completamente la deuda recae en él.

Los abogados recomiendan que al realizar transacciones para pagar intereses mensuales, es imperativo conservar todos los recibos y pruebas documentales de las fuentes de los fondos. Sólo en este caso se puede demostrar ante el tribunal el derecho a reclamar una gran parte de la propiedad en caso de división, definida como propiedad adquirida conjuntamente, o a la cantidad adecuada de compensación en caso de división desproporcionada.

Las obligaciones de préstamo por la parte impaga se dividen en proporción a las partes de la propiedad transferida. El destinatario está obligado a pagar más y pagar la misma cantidad.

El destino del apartamento y del préstamo puede decidirse por acuerdo de las partes o por vía judicial:

1. Una división equitativa de la propiedad, en la que el destino de las obligaciones con el banco lo determinan sus expertos. Un ciudadano insolvente podrá quedar exento de la obligación de compartir el pago mediante una decisión bancaria, pero el segundo se verá obligado a pagar las deudas en su totalidad. Los casos más difíciles son la división de apartamentos de una habitación, en los que las partes deberán determinarse antes de reestructurar el contrato.
2. Una división prorrateada en la que una parte mayor va al tutor del niño o al padre que ha pagado la mayor parte de la carga del préstamo.
3. Negativa voluntaria a compartir contadores de una de las partes. Junto con la propiedad, también se transfieren obligaciones crediticias, lo que le da al banco el derecho de rechazar dicha reinscripción. Si un examen de la situación financiera no arroja dudas sobre la solvencia y se vuelve a firmar el contrato, el segundo cónyuge que invirtió dinero durante el matrimonio puede exigir una indemnización. Si la cuestión no puede resolverse voluntariamente, el tribunal da instrucciones sobre cómo dividir exactamente las acciones.
4. Vender un apartamento simplifica la división. Los ingresos se dividen en una parte para el reembolso anticipado de la deuda y el resto. Los cónyuges pueden dividirse la segunda parte entre ellos ya sea de común acuerdo o ante los tribunales. También deberá documentarse el derecho a una acción específica.

Protección de los derechos de los niños en una situación de divorcio hipotecario

Las transacciones con bienes inmuebles que figuran como lugar de registro de un menor son supervisadas de cerca por las autoridades de tutela estatales. Como resultado de las transacciones, no debería quedarse sin vivienda y las condiciones de vida después de la división no pueden empeorar significativamente.

Antes de decidir cómo vender el apartamento hipotecado durante un divorcio y dividir los fondos, deberá dar de baja a los niños y determinar un nuevo lugar de residencia para ellos. Las reglas bancarias dan tiempo para tales operaciones. Al dividir el apartamento, al padre con el que se queda el niño se le asigna la mayor parte del área con una carga proporcional en forma de intereses sobre el préstamo.

Si se violan los derechos de un menor a la vivienda, los padres pueden ser considerados responsables: la cuestión de la privación de la patria potestad, la determinación del lugar de residencia y el nombramiento de la tutela serán competencia de las autoridades pertinentes.

Última actualización febrero de 2019

No todas las familias pueden permitirse el lujo de comprar su propia casa con dinero ganado mediante trabajo honesto y ahorros. Por tanto, la única salida para ellos es adquirir una vivienda con hipoteca.

Independientemente de en qué cónyuge se firme el contrato de préstamo hipotecario, según el derecho de familia esta deuda recae sobre ambos. Al igual que un apartamento adquirido con fondos hipotecarios, desde el momento de la compra pasa a ser propiedad conjunta de los cónyuges.

Por esta razón, la cuestión de cómo se divide un apartamento en una hipoteca durante un divorcio desconcierta a casi todos los matrimonios que se separan. Según la ley, todo está claro: tanto el piso como la deuda hipotecaria se dividen a la mitad entre los primeros. ¿Qué sucede en la práctica? Intentemos resolverlo.

Necesitas notificar al banco.

En los últimos años, la práctica de conceder préstamos hipotecarios a parejas casadas es tal que uno de los cónyuges actúa como prestatario principal y el segundo es su coprestatario o garante. Esto no cambia la esencia: todavía tienen una obligación conjunta y solidaria con la organización bancaria que emitió el préstamo.

Si decide divorciarse o ya se ha divorciado, deberá notificarlo a la entidad de crédito. Ella será quien te ofrecerá opciones aceptables para dividir el piso hipotecado y la propia deuda hipotecaria.

Aceptable principalmente para ellos. Pero es posible que no esté de acuerdo con la decisión tomada por el tribunal o especificada en el contrato matrimonial (acuerdo de conciliación sobre la división de bienes).

Opciones de sección óptimas

Vender el apartamento hipotecado, reembolsar el préstamo con el producto y dividir el resto en partes iguales entre los cónyuges.

Esta es una opción casi ideal, porque libera a quienes se divorcian tanto de la necesidad de vivir bajo el mismo techo como de la obligación de pagar el préstamo. Pero no siempre es factible. Hay varias razones para esto.

• En primer lugar, es necesario coordinar la venta con el banco que emitió el préstamo, y no siempre están dispuestos a dar su permiso, porque pierden una parte considerable de los intereses cobrados al prestatario por utilizar el préstamo. Pero si ambos prestatarios son solventes, entonces la organización bancaria puede aceptar este escenario y ofrecerles, después de la venta de la vivienda, utilizar los ingresos como pago inicial para comprar dos apartamentos separados y obtener dos nuevos préstamos hipotecarios.
• En segundo lugar, es poco probable que sea posible encontrar un comprador que quiera participar en la compra de una vivienda pignorada ante el banco.
• En tercer lugar, lo más probable es que los cónyuges tengan que lidiar juntos con la venta del apartamento, pero en raras ocasiones esto puede evocar emociones positivas en los divorciados.

Los pagos del préstamo se dividen en partes iguales entre el ex marido y la mujer, y cada uno comienza a asumir la responsabilidad individual, en lugar de conjunta, de pagar el préstamo hipotecario.

Los ex cónyuges, de acuerdo con la letra de la ley, siguen siendo propietarios iguales del apartamento, pero también están obligados a saldar la deuda juntos: solo cada uno tiene su propia parte. Esto no es del todo conveniente, especialmente si ninguno de los dos tiene otra vivienda y tienen que vivir bajo el mismo techo. Hay situaciones en las que uno de los coprestatarios simplemente deja de realizar los pagos de su parte del préstamo porque:

• no vive en un piso hipotecado y no se considera obligado a pagarlo
• no paga intencionadamente para que el banco saque a subasta el piso hipotecado a la fuerza
• no dispone de fondos suficientes para este fin, etc.

En cuanto al primer y segundo caso, el cónyuge que paga regularmente la hipoteca debe comprender que esta situación le beneficia en cierta medida. Siempre que pague tanto su parte del préstamo como la que debe pagar su excónyuge, tiene buenas posibilidades de reclamar en el futuro una parte mayor del apartamento. Es decir, es necesario realizar los pagos en su totalidad, de lo contrario puede ocurrir una situación relacionada con el segundo caso, que se describe a continuación.

Uno de los cónyuges, cansado de vivir juntos en un apartamento hipotecado con su ex esposa (o marido), puede dejar de pagar deliberadamente el préstamo. Tarde o temprano, esto llevará al banco a acudir a los tribunales y recibir una decisión sobre la incautación forzosa y la venta del apartamento con hipoteca. Después de vender la casa en una subasta, es posible que ambos ex se queden sin nada; después de todo, su costo será mucho menor que el precio de mercado, pero esta es una buena oportunidad para deshacerse por completo de los lazos familiares y la convivencia.

Esto también incluye una subopción en la que uno de los cónyuges paga su parte del préstamo hipotecario antes de lo previsto, luego el segundo sigue siendo el único prestatario y ya es individualmente responsable de su pago. Entonces no queda muy claro cómo dividir el apartamento en una hipoteca, cuál será el destino de la vivienda en sí. O mejor dicho, ella también permanecerá en propiedad conjunta, pero el cónyuge que pagó el préstamo antes de lo previsto no podrá disponer de su parte hasta que finalmente se le quite el gravamen.

Hay que tener en cuenta que con esta opción el banco comprobará definitivamente y con mucho cuidado la solvencia de ambos cónyuges. Y sólo después de asegurarse de que ambos realmente pueden pagar la parte de la deuda que les corresponde, aceptará dividir los pagos.

Uno de los cónyuges renuncia a sus derechos sobre el piso hipotecado en favor del otro y al mismo tiempo queda exento del pago del préstamo.

Esta opción es muy conveniente cuando es imposible pagar el préstamo inmediatamente o vender la vivienda hipotecada y el cónyuge que se niega tiene otra vivienda. La organización bancaria que emitió el préstamo sólo puede aceptar esta opción si se reconoce que el prestatario, que sigue siendo una sola persona, es plenamente solvente.

Es importante saber que para cualquier reemisión de un contrato de préstamo, una organización bancaria tiene derecho a cobrar una tarifa por cambiar los términos por un monto del 0,5% al ​​1% del monto de la deuda restante, pero en general es muy reacio a cambiar los términos del acuerdo.

Otras opciones

La opción más ideal que puede adaptarse a cualquier entidad de crédito y facilitar el procedimiento para dividir un apartamento en una hipoteca durante un divorcio es reembolsar el préstamo hipotecario antes de lo previsto. Para hacer esto, puede encontrar los fondos necesarios de la siguiente manera:

• venta de otras propiedades costosas de propiedad conjunta
• solicitar otro préstamo para uno de los cónyuges
• vender un piso hipotecado, etc.

Es necesario estar preparado para el hecho de que algunas instituciones de crédito, al enterarse del divorcio de los coprestatarios y su deseo de compartir solidaridad en el préstamo hipotecario, puedan presentar un requisito de reembolso anticipado obligatorio del préstamo. Esta condición podrá estipularse previamente en el contrato de préstamo. Además, al emitir un préstamo, los bancos pueden exigir a los prestatarios que redacten un acuerdo prenupcial para evitar posibles problemas con la hipoteca en el futuro. Y últimamente esto sucede con bastante frecuencia.

También hay ex parejas que no vuelven a registrar nada, pero siguen pagando el préstamo tras el divorcio en las mismas condiciones. Esto es posible en los casos en que la relación entre los ex cónyuges no se haya deteriorado, continúen viviendo juntos en un apartamento hipotecado o paguen un préstamo por el apartamento en el que vive su hijo (hijos) común.

si hay niños

Al dividir un apartamento con hipoteca, si hay un hijo, el tribunal puede desviarse de la regla según la cual todo lo adquirido conjuntamente por los cónyuges durante el matrimonio se dividirá por la mitad en caso de divorcio. Muy a menudo hay casos en los que el tribunal deja a la madre y a los hijos una parte mayor del apartamento, mientras que los ex cónyuges siguen pagando el préstamo en partes iguales.

Y si la madre tiene circunstancias especiales, como incapacidad por motivos de salud, incapacidad temporal por embarazo o cuidado del niño, etc., entonces el pago del préstamo puede incluso ser reducido por el tribunal en relación con la cantidad que pagará el padre. Pero nuevamente, esto sólo es posible con el consentimiento de la entidad de crédito.

A menudo, los fondos del capital de maternidad se utilizan para reembolsar total o parcialmente un préstamo hipotecario. En este caso, al niño (o niños), por ley, se le deben asignar acciones de la vivienda hipotecada después de que se elimine el gravamen (ver. Por lo tanto, la participación en la vivienda del padre con quien permanecerán los hijos después del divorcio aumenta condicionalmente debido a esto.

hipoteca militar

Al comprar un apartamento con una hipoteca militar y un divorcio, no se aplicarán las reglas y leyes anteriores. Y todo porque, de hecho, el préstamo hipotecario se reembolsa con fondos asignados por el Ministerio de Defensa de la Federación de Rusia, y no por el propio militar y su esposa.

Tres reglas básicas de la hipoteca militar:

• un contrato de préstamo para la compra de una vivienda solo puede ser celebrado por el propio militar (sin la participación de su esposa),
• el monto máximo del préstamo en el marco del programa de hipotecas militares es de 2.350.000 rublos,
• el militar será el único propietario de la vivienda hipotecada,
• no podrá renovar el contrato de préstamo en caso de división de la vivienda.

En caso de divorcio, los cónyuges se enfrentan a muchos problemas a la hora de dividir dicho apartamento. Los tribunales, por regla general, toman decisiones de acuerdo con el derecho de familia y exigen la división de la vivienda entre los cónyuges a la mitad, pero en la práctica esto es casi imposible.

A menudo, al obtener una hipoteca militar, las organizaciones de crédito exigen que el prestatario celebre un acuerdo prenupcial, según el cual seguirá siendo el único propietario del apartamento y ejecutor de las obligaciones del préstamo en caso de divorcio. Los cónyuges suelen redactar este documento para comprar su casa, sin pensar en las posibles consecuencias si, en caso de divorcio, los miembros de la familia de un militar se quedan sin techo.

Hipoteca antes del matrimonio

No es raro que un marido o una mujer compren un apartamento con una hipoteca antes de casarse. Sin embargo, los préstamos hipotecarios suelen ser costosos y a largo plazo, y posteriormente ambos cónyuges legales tienen que pagar el préstamo con una billetera común.

Si la vida en común no funciona, el segundo cónyuge no sólo estará exento de los pagos de la hipoteca, sino que también podrá recuperar del primero, que es el prestatario, su parte de los fondos asignados para pagar el préstamo. Y esto es bastante justo, porque este último sigue siendo el único propietario de la vivienda hipotecada adquirida antes del matrimonio y el otro no puede reclamarla.

También hay situaciones en las que un apartamento se compra con una hipoteca ya durante el matrimonio, pero el pago inicial se realizó con los fondos recibidos por uno de los cónyuges de la venta de una vivienda "prematrimonial", heredada o donada (es decir, su única). Si este hecho se demuestra ante el tribunal durante un divorcio, es muy posible que cuente con una reducción de su participación en el préstamo hipotecario o con un derecho preferencial en la división de dicha vivienda.

En caso de divorcio y existe una hipoteca sobre el apartamento, es importante, incluso antes de acudir a los tribunales y a la organización bancaria, elegir la mejor opción de división para ambos. Si tiene razones y argumentos convincentes, siempre puede intentar llegar a un acuerdo y encontrar una solución que satisfaga a todos.

Si tiene preguntas sobre el tema del artículo, no dude en hacerlas en los comentarios. Definitivamente responderemos a todas sus preguntas dentro de unos días. Sin embargo, lea atentamente todas las preguntas y respuestas del artículo; si hay una respuesta detallada a dicha pregunta, su pregunta no se publicará.

Así, el barco familiar se ha estrellado en la vida cotidiana y el divorcio parece ser la única manera de desenredar la maraña de relaciones problemáticas. Pero no todo es tan sencillo como parece: el drama del momento se ve agravado por una hipoteca. La pareja estaría encantada de tomarse un descanso el uno del otro, pero el préstamo hipotecario los unía más estrechamente que la ceremonia nupcial. Y lo más desagradable es que es poco probable que el problema se resuelva de forma amistosa. Después de todo, una hipoteca es un triángulo “amoroso”, donde el tercero es banco– una organización desprovista de emociones y centrada únicamente en la practicidad.

En tal situación, los cónyuges todavía tienen muchas preguntas a la vez. ¿Cómo se divide una hipoteca en un divorcio? Además, cada caso especial tiene muchas características. Y vale la pena señalar que por el momento no existen precedentes en la práctica judicial rusa en los que los jueces puedan confiar al tomar decisiones en situaciones similares. Incluso casos similares pueden tener veredictos completamente diferentes entre diferentes ministros de Themis.

Al considerar casos de divorcio, cuando sea necesario sección de hipoteca en divorcio, muy a menudo se vulneran los intereses de uno de los cónyuges o del banco acreedor. Encontrar un punto medio en este tipo de disputas es extremadamente difícil. Como resultado, cuando banco decide retirar la garantía de la vivienda cuyo préstamo ha dejado de reembolsarse, resulta que, por decisión judicial, ya no pertenece al prestatario. Por otro lado, se puede entender al prestatario: fue privado de su apartamento, pero tiene una deuda que debe pagarse dentro de veinte años.

Por esta razón, a finales de marzo, algunos diputados de la Duma Estatal iniciaron modificaciones al Código de Familia. La esencia de los cambios propuestos a la legislación es banco, que emitió el préstamo hipotecario, siempre intervino como tercero en el proceso de divorcio.

Pero vale la pena señalar que mientras los diputados consideran propuestas, discuten y adoptan enmiendas (y este es un proceso bastante largo, a menos que los bancos actúen como lobby), el país continúa tomando decisiones sobre la base de la legislación vigente. En los divorcios en los que se trata de una hipoteca, los jueces y abogados operan con varios documentos básicos: los Códigos Civil y de Familia, la Ley "Sobre Hipotecas" y, de hecho, el propio contrato de hipoteca, que está protegido por la ley.

Averigüemos cómo se divide una hipoteca durante un divorcio en la práctica.

¡Dividimos todo por la mitad!

El principio "cincuenta-cincuenta" está establecido en el Código de Familia. Y la Ley Federal "Sobre Hipotecas" confirma que la vivienda adquirida durante el matrimonio mediante préstamos hipotecarios se considera propiedad adquirida conjuntamente. No importa a qué cónyuge se le otorgó el préstamo.

Teóricamente, es decir, por ley, la hipoteca se divide a la mitad durante un divorcio. Pero la propiedad está pignorada al banco y no se pueden emprender acciones legales con la vivienda. Si la división se produjo sin la participación del banco (un caso, ciertamente, poco frecuente, pero aún ocurre), entonces los cónyuges pueden llegar a un acuerdo y continuar pagando el préstamo (por un par de décadas más). Un acuerdo así parece efímero. Por lo tanto, puedes contactar directamente banco solicitando consentimiento para vender el apartamento.

Las acciones del banco son bastante difíciles de predecir. La institución puede tomar dos caminos: aceptar la venta o exigir el reembolso anticipado de la hipoteca, alegando que el divorcio viola los términos del contrato de préstamo.

Por lo tanto, durante el juicio es mejor informar banco, ya que todas las cuestiones problemáticas pueden resolverse en los tribunales. Además, el juez puede obligar banco realizar operaciones con las garantías que más le convengan. Por ejemplo, vender un apartamento o volver a registrar un contrato hipotecario para una persona.

Cómo vender una hipoteca

A menudo banco Estoy dispuesto a vender yo mismo mi apartamento hipotecado. La lógica aquí es simple: preferimos perder intereses, pero tenemos la garantía de pagar el principal. Luego, los cónyuges deberán encontrar un comprador que primero compense al banco por el monto de su deuda sobre el préstamo y luego esperar hasta que se hayan completado todos los procedimientos para eliminar el gravamen sobre la propiedad y que los vendedores tomen la propiedad.

Naturalmente, esto supone un dolor de cabeza adicional para el comprador. En primer lugar, los riesgos aumentan y, en segundo lugar, el tiempo pasa. Sólo hay una salida: interesar al comprador reduciendo el precio del apartamento.

Encontrar estos compradores por su cuenta no es una tarea fácil, por lo que se recomienda ponerse en contacto con una agencia inmobiliaria que se especialice en este tipo de transacciones. La diferencia monetaria que queda después de la venta del apartamento y el reembolso del préstamo la reciben los cónyuges y se puede dividir por la mitad (bueno, o según lo acuerden entre ellos).

Vender un apartamento también se puede hacer mediante banco, subastar la propiedad, pero como muestra la práctica, esta opción no es la mejor. Aquí el precio siempre resulta ser significativamente más bajo que el precio de mercado. Además, los ingresos deberán cubrir los gastos de organización de la subasta.

Cuando banco no me importa

Hoy en día, las instituciones bancarias ya han adquirido una sólida experiencia en disputas hipotecarias, que también se aplica a las hipotecas en caso de divorcio. Por lo tanto, al solicitar un préstamo hipotecario, intentan convertir a los cónyuges en coprestatarios. Esto suele ser beneficioso para las parejas casadas; de esta manera, pueden contar con un monto de préstamo mayor.

Sólo ahora en el contrato de hipoteca se puede ver la cláusula: "Si el matrimonio entre los coprestatarios se disuelve, los términos de este contrato no cambian". El banco ofrece esta opción como seguro adicional: si surge un proceso de divorcio y uno de los cónyuges se niega a pagar, la responsabilidad financiera recaerá enteramente en el otro. Y luego, quién tiene razón y quién no, que decidan el marido y la mujer, ya sea en un consejo de familia o en el tribunal. A los empleados del banco no les importará.

Caso especial

Para aclarar la imagen, veamos un ejemplo específico. La familia obtuvo una hipoteca para un apartamento de una habitación. El monto del préstamo resultó ser relativamente pequeño, por lo que sólo el marido era el prestatario. Un par de años más tarde surgió la cuestión del divorcio. ¿Cómo se divide una hipoteca en un divorcio?¿en este caso?

De acuerdo con la legislación rusa, este "apartamento de una habitación" es una propiedad adquirida conjuntamente. Esto significa que la vivienda debe dividirse a la mitad entre los cónyuges. Pero aquí también es importante la posición del banco acreedor.

En la práctica, no es posible dividir un apartamento de una habitación: cada cónyuge tiene derecho a contar únicamente con una parte del espacio habitable. Pero una parte de la propiedad, según la Ley federal "sobre hipotecas", no puede actuar como garantía. Y si banco no acepta renovar el contrato hipotecario, entonces toda la responsabilidad de pagar el préstamo recae en el marido, como único prestatario (no importa si vive allí o no). Pero, al mismo tiempo, el marido tiene el derecho legal de exigir a su esposa una compensación por los pagos de la hipoteca por el importe de la parte recibida por el apartamento.

Banco– “una organización de crédito que tiene el derecho exclusivo de realizar las siguientes operaciones bancarias en conjunto: captar fondos de personas físicas y jurídicas como depósitos, colocar estos fondos por cuenta propia y por cuenta propia en las condiciones de reembolso, pago, urgencia, apertura y mantenimiento de cuentas bancarias de personas físicas y jurídicas" (extracto de la Ley Federal N° 395-1 "Sobre Bancos y Actividades Bancarias"). Para el titular de una hipoteca, es importante quién le concederá un préstamo y en qué condiciones ((a menudo nos encontramos en el mercado con operadores que, al no ser bancos, concedieron préstamos hipotecarios). Por lo tanto, no es tan importante dónde conseguir un préstamo, lo importante son las condiciones en las que se emite (por ejemplo, cuáles son los requisitos para bienes raíces) y cuáles son el pago inicial y el sobrepago final. Al mismo tiempo, ¿debe tener cuidado con los distintos tipos de consumidores? cooperativas y fondos de ayuda mutua (la práctica demuestra que incluso la hipoteca más esclavizante es varias veces mejor (más barata) que estas formas de préstamo, por lo que se recomienda encarecidamente no hacerlo. Recomendamos ponerse en contacto con cualquier empresa cooperativa).