การประเมินมูลค่าที่ดิน: ที่ดินและตลาด มูลค่าตลาดของที่ดิน: วิธีการประเมินมูลค่าคืออะไร

การประเมินราคาที่ดินดำเนินการตามหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติจากคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 06.03.2002 ฉบับที่ 568r

การประเมินมูลค่าที่ดินในแปลงเดียวและเกี่ยวกับที่ดินเกี่ยวข้องกับการใช้สามวิธีที่ซับซ้อน: ทำกำไร เปรียบเทียบ และมีค่าใช้จ่ายสูง (รูปที่ 7.1) วิธีการในแต่ละแนวทางในการประเมินมูลค่าที่ดินตามแนวทางการกำหนดราคาตลาดของที่ดินแสดงไว้ในรูปที่ 7.1 วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีกระจายสินค้า ใช้วิธีเปรียบเทียบ วิธีคิดมูลค่าค่าเช่าที่ดิน วิธีคงเหลือ วิธีใช้ประโยชน์ตามวิธีรายได้ องค์ประกอบของวิธีต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีส่วนที่เหลือและวิธีการจัดสรร

แนวทางการกำหนดราคาตลาดของที่ดินเป็นคำแนะนำในลักษณะ ในกรณีที่ใช้วิธีอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและให้เหตุผลในการใช้งาน

ในวรรณคดีการศึกษามีวิธีอื่นในการคำนวณต้นทุนที่ดิน: วิธีต้นทุนการพัฒนาวิธีต้นทุนสำหรับการทำซ้ำโครงสร้างพื้นฐานและวิธีการทำสัญญาการลงทุนมาตรฐาน

มูลค่าสุดท้ายของมูลค่าโดยประมาณของที่ดินนั้นได้มาจากผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการต่างๆ เมื่อเปรียบเทียบข้อมูลเหล่านี้ ขอแนะนำให้เลือกประมาณการโดยอาศัยข้อมูลที่ครบถ้วนและเชื่อถือได้มากกว่า ความคลาดเคลื่อนที่มีนัยสำคัญในมูลค่าที่ดินที่คำนวณโดยวิธีต่างๆ บ่งชี้ถึงข้อผิดพลาดในการประมาณการหรือความไม่สมดุลในตลาดที่ดิน

แนวทางรายได้ในการประเมินมูลค่าที่ดินทำให้ได้รับการประเมินมูลค่าที่ดินโดยพิจารณาจากรายได้ที่คาดว่าจะเป็นผู้ซื้อ และใช้ได้กับที่ดินที่สร้างรายได้เท่านั้น

7.2.1. วิธีการคำนวณค่าเช่าที่ดิน

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินที่ดินที่สร้างขึ้นและไม่ได้สร้างขึ้น เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความเป็นไปได้ที่จะได้รับค่าเช่าที่ดินจากแปลงที่ประเมิน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำ 14:

การคำนวณค่าเช่าที่ดินที่สร้างขึ้นโดยแปลงที่ดิน

การกำหนดมูลค่าของสัมประสิทธิ์การแปลงเป็นทุนของค่าเช่าที่ดินที่สอดคล้องกัน

การใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ของการเช่าที่ดินถือเป็นการกำหนด ณ วันที่ประเมินมูลค่าค่าเช่าที่ดินในอนาคตทั้งหมดเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันเป็นระยะเวลาเท่ากัน คำนวณโดยการหารจำนวนค่าเช่าที่ดินสำหรับงวดแรกหลังจากวันที่ประเมินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การแปรสภาพเป็นตัวพิมพ์ใหญ่ที่เหมาะสมซึ่งกำหนดโดยผู้ประเมินราคา

ภายในกรอบของวิธีนี้ จำนวนค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินภายใต้เงื่อนไขทั่วไปในตลาดที่ดิน

วิธีการหลักในการกำหนดอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ:

วิธีบีบตลาด (หารจำนวนค่าเช่าที่ดินสำหรับแปลงที่ดินที่คล้ายกันด้วยราคาขาย) วิธีนี้ให้พิจารณาในข้อ 4.1 กวดวิชานี้;

วิธีการเพิ่มอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ไม่มีความเสี่ยงด้วยมูลค่าของเบี้ยประกันภัยสำหรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในที่ดินที่ประเมิน

ในกรณีนี้ อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยงหมายถึงอัตราผลตอบแทนสำหรับการลงทุนที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุด (เช่น อัตราผลตอบแทนจากเงินฝากธนาคารประเภทความน่าเชื่อถือสูงสุดหรืออัตราผลตอบแทนจนครบกำหนดใน หลักทรัพย์ของทางราชการ)

วิธีการแปลงเป็นทุนทางตรงเกี่ยวข้องกับการหารรายได้ค่าเช่ารายปีด้วยอัตราการแปลงเป็นทุนที่เหมาะสม ซึ่งส่งผลให้จำนวนรายได้ถูกแปลงเป็นต้นทุนของที่ดิน

การคำนวณมูลค่าที่ดินโดยใช้วิธีการคำนวณรายได้ตามสูตรต่อไปนี้

ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของที่ดิน รายได้สามารถ:

รายได้ค่าเช่าโดยประมาณสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและป่าไม้

รายได้ส่วนหนึ่งจากกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของที่ดินปลูกสร้าง

การคาดการณ์คือหัวใจหลักของระบบการซื้อขาย ดังนั้นระบบที่สร้างขึ้นมาอย่างดีสามารถทำให้คุณรวยได้

ค่าเช่าที่ดิน (รายได้ค่าเช่า) สำหรับการประเมินราคาที่ดินนิคม

รายได้จากการเพิ่มมูลค่าของที่ดินที่ได้รับเมื่อมีการขายในอนาคตหรือเมื่อมีการจำนำโดยการกู้ยืมจำนอง

ปัญหาที่ยากของแนวทางรายได้คือการกำหนดอัตราส่วนทุน ลักษณะเฉพาะของอัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนที่ใช้ในการประเมินที่ดินคือประกอบด้วยส่วนเดียวเท่านั้น - อัตราผลตอบแทนและไม่รวมอัตราการคืนทุน ในปัจจุบัน มีสี่วิธีในการคำนวณอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ซึ่งเดิมพัฒนาขึ้นในแนวปฏิบัติของโลกสำหรับการแปลงเป็นตัวพิมพ์ใหญ่ของค่าเช่าที่ดิน กล่าวคือ การประเมินที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

การคำนวณอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่แนวทางแรก- เป็นการพิจารณาแปลงที่ดินเป็นทุนประเภททุน และดังนั้น การคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การแปรสภาพเป็นทุนตามลักษณะของตลาดเงิน ณ วันที่ประเมินราคา เกณฑ์ประสิทธิภาพของการลงทุนคืออัตราดอกเบี้ยของการลงทุนที่มีระดับความเสี่ยงที่เปรียบเทียบได้ ในประเทศที่พัฒนาแล้วส่วนใหญ่ การลงทุนในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมถือว่าไม่เสี่ยงมาก และมีความเสี่ยงที่จะลงทุนในธนาคารประเภทความน่าเชื่อถือสูง

สถาบันวิจัยเศรษฐศาสตร์ แรงงาน และการจัดการด้านการเกษตรของ All-Russian แนะนำให้ใช้อัตรา Sberbank ของรัสเซียในการฝากสกุลเงินต่างประเทศระยะยาวเป็นอัตราตัวพิมพ์ใหญ่ (คำแนะนำวิธีการสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินของมูลค่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม - M . : VNIETUSH, 1997.)

วิธีที่สองคือการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่แบบมีเงื่อนไขตามดัชนีที่กำหนดโดยรัฐ วิธีนี้ใช้กันอย่างแพร่หลายในหลายประเทศในการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินประเภทต่างๆ โดยส่วนใหญ่เป็นเกษตรกรรมและป่าไม้ วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินกำหนดระยะเวลาที่จะทำซ้ำทุนในการเกษตรหรือป่าไม้ ปัจจุบันวิธีนี้ใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินในรัสเซีย มูลค่าที่ดิน 1 เฮกตาร์ของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมคำนวณโดยการคูณรายได้ค่าเช่าโดยประมาณที่ได้รับจากการผลิตพืชผลทางการเกษตรด้วย 33 ปี และ 1 เฮกตาร์ของที่ดินป่าไม้โดยการคูณรายได้ค่าเช่าโดยประมาณจากการตัดไม้ด้วย 50 ปี

วิธีที่สามคือการคำนวณอัตราส่วนทุนโดยใช้วิธีการก่อสร้างสะสม ตัวอย่างเช่น ให้พิจารณาการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนเมื่อทำการประเมินที่ดินในมอสโก อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ประกอบด้วยองค์ประกอบต่อไปนี้:

อัตราความเสี่ยงฟรี ตัวอย่างเช่น เมื่อคำนวณต้นทุนเริ่มต้นของสิทธิ์ในการทำสัญญาเช่า ผู้ประเมินราคาเทศบาลของ Moskomzem จะใช้อัตราดอกเบี้ยรายปีที่กำหนดโดยธนาคารกลางของสหพันธรัฐรัสเซียสำหรับเงินฝากระหว่างธนาคารสำหรับสกุลเงินแข็งเป็นอัตราปลอดความเสี่ยง

ความเสี่ยงในระดับภูมิภาค กล่าวคือ ความเสี่ยงของการลงทุนเงินในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่งซึ่งมีลักษณะเฉพาะตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคม สำหรับมอสโก ความเสี่ยงระดับภูมิภาคอยู่ที่ 35% ซึ่งเป็นหนึ่งในความเสี่ยงที่ต่ำที่สุดในรัสเซีย

ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องที่เกี่ยวข้องกับความเป็นไปได้ของการสูญเสียในการขายอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากการพัฒนาไม่เพียงพอ ความไม่สมดุลหรือความไม่แน่นอนของตลาด การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับความเสี่ยงนี้สำหรับสิทธิการเช่าระยะยาวในตลาดที่ดินในมอสโกคือประมาณ 7%

แนวทางที่สี่ขึ้นอยู่กับวิธีการบีบตลาดหรือการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ วิธีนี้ไม่ต้องการการคำนวณทางการเงินที่ซับซ้อนหรือการตัดสินของผู้เชี่ยวชาญ แต่เป็นไปไม่ได้หากไม่มีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับการขายที่ดินที่เทียบเคียงได้

อัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนเท่ากับรายได้หารด้วยราคาขายที่ดินที่คล้ายคลึงกัน จำเป็นต้องคำนวณมูลค่าเฉลี่ย (ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก) สำหรับการขายหลายรายการเพื่อให้ได้มูลค่าที่เชื่อถือได้ของอัตราการแปลงเป็นทุน

เทคนิคการคำนวณแนวทางรายได้นั้นซับซ้อน เนื่องจากมีการกระจายรายได้เมื่อเวลาผ่านไปและสามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างมาก และอัตราการใช้เงินทุนขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจ โดยเฉพาะระบบการเงินและข้อบังคับทางกฎหมายของตลาดที่ดิน การใช้แนวทางรายได้ต้องใช้การวิจัยทางเศรษฐกิจและการตลาดอย่างกว้างขวางเพื่อกำหนดค่าของอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ตลอดจนความรู้พื้นฐานทางคณิตศาสตร์ทางการเงิน

เมื่อวิเคราะห์รายได้และค่าใช้จ่าย คุณสามารถใช้ทั้งข้อมูลย้อนหลัง (สำหรับงวดที่ผ่านมา) และข้อมูลคาดการณ์ได้ ทั้งก่อนและหลังการเก็บภาษี เงื่อนไขหลักที่จำเป็นสำหรับการคำนวณคือ กระแสเงินสดจากการใช้ที่ดินที่ประเมินราคาและที่ดินที่เปรียบเทียบกันได้ควรพิจารณาบนพื้นฐานเดียวกัน ไม่ถูกต้องในการเปรียบเทียบโฟลว์ที่คำนวณจากข้อมูลในอดีตกับโฟลว์ที่กำหนดบนพื้นฐานของข้อมูลการคาดการณ์ (โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่คิดเป็นรูเบิล) และเช่นเดียวกันกับการบัญชีภาษี

ข้อจำกัดในการใช้วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ได้แก่ ความไม่สม่ำเสมอของรายได้ที่ได้รับ ความไม่แน่นอนของราคา การแปรผันอย่างมากของราคาขายและรายได้ในที่ดินที่คล้ายคลึงกันในตลาด การใช้วิธีคำนวณรายได้เป็นทุนเป็นสิ่งที่สมควรในการประเมินที่ดินที่ก่อให้เกิดรายได้ที่สม่ำเสมอหรือเปลี่ยนแปลงเท่าๆ กัน

วิธีการหนึ่งของแนวทางรายได้คือการแปลงมูลค่าค่าเช่าที่ดินให้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่ สัญญาเช่า หมายถึง การจัดหาที่ดินโดยผู้ให้เช่าเพื่อการครอบครองชั่วคราวและ/หรือการใช้โดยผู้เช่า (นิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดา) โดยมีค่าธรรมเนียมในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

ค่าเช่าที่ดินคือจำนวนเงินที่จ่ายเพื่อสิทธิในการใช้ที่ดิน ในฐานะที่เป็นกระแสรายได้ประจำ ค่าเช่าที่ดิน (รายได้ค่าเช่า) สามารถแปลงเป็นมูลค่าโดยใช้วิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรง วิธีการคำนวณค่าเช่าจะสะดวกเป็นพิเศษเมื่อมีการเช่าที่ดินแยกต่างหากจากอาคารและสิ่งปลูกสร้าง

ในปัจจุบัน ในเมืองของรัสเซีย รัฐบาลท้องถิ่นอนุมัติอัตราค่าเช่าขั้นพื้นฐานสำหรับที่ดินที่เทศบาลเป็นเจ้าของ ซึ่งมีความแตกต่างกันตามเขตเศรษฐกิจในอาณาเขต เช่นเดียวกับค่าสัมประสิทธิ์สองประเภท: ประเภทของกิจกรรมของผู้เช่าและมูลค่าทางการค้าของที่ตั้งของ ที่ดินเปล่า. จากข้อมูลเหล่านี้ ค่าเช่ารายปีสามารถคำนวณได้โดยใช้สูตรต่อไปนี้:

A \u003d A 6 K d K r S,

โดยที่ A คือค่าเช่าที่ดินรายปี

อัตราค่าเช่าพื้นฐาน 6 สำหรับ 1 ม. 2;

K สัมประสิทธิ์ประเภทของกิจกรรมของผู้เช่า

K คือสัมประสิทธิ์มูลค่าทางการค้าของที่ตั้งของที่ดิน

X คือพื้นที่ของแปลงที่ดิน

เพื่อลดความซับซ้อนของการคำนวณในเมืองในภูมิภาค ใช้อัตราภาษีที่ดินที่ได้รับอนุมัติและสัมประสิทธิ์ที่สอดคล้องกันสำหรับประเภทของกิจกรรมของผู้เช่าและที่ตั้งของไซต์เป็นอัตราพื้นฐานของค่าเช่ารายปี

ข้อมูลเบื้องต้นสำหรับการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่สามารถหาได้โดยการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเกี่ยวกับการขายที่ดินที่คล้ายกับมูลค่าที่ประเมินและมูลค่าการเช่า

7.2.2. วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินที่ดินที่สร้างขึ้นและไม่ได้สร้างขึ้น

เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความเป็นไปได้ของการใช้ที่ดินในลักษณะที่สร้างรายได้

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำ 15:

การกำหนดโครงสร้างจำนวนและเวลาของค่าใช้จ่ายที่จำเป็นสำหรับการใช้ที่ดินตามทางเลือกของการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (เช่น ต้นทุนการปรับปรุงแปลงที่ดินหรือต้นทุนในการแบ่งแปลงที่ดินเป็นแปลงแยกต่างหาก ชิ้นส่วนที่แตกต่างกันในรูปแบบ ประเภท และลักษณะการใช้งาน)

การกำหนดโครงสร้างจำนวนและเวลาของรายได้จากการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

การกำหนดโครงสร้างจำนวนและเวลาของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นในการรับรายได้จากการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

การกำหนดมูลค่าของอัตราคิดลดที่สอดคล้องกับระดับความเสี่ยงของการลงทุนในที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณต้นทุนที่ดินโดยการคิดลดรายได้และค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินผืนหนึ่ง

ในกรณีนี้ การลดราคาถือเป็นกระบวนการในการนำรายได้และค่าใช้จ่ายในอนาคตทั้งหมดมาจนถึงวันที่ประเมินราคาด้วยอัตราคิดลดที่ผู้ประเมินกำหนด

ในการนำรายได้และค่าใช้จ่ายในอนาคตทั้งหมดมาถึงวันที่มีการประเมิน จะใช้อัตราคิดลดซึ่งได้มาจากการวิเคราะห์อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในระดับความเสี่ยงที่คล้ายคลึงกัน

แหล่งที่มาของรายได้อาจเป็นการเช่า การใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว หรือการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวในช่วงเวลาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดตามราคาตลาด

การคำนวณรายได้ในตัวเลือกการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควรรวมการบัญชีสำหรับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียวเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์

มูลค่าตลาดลดราคาของที่ดินคือผลรวมของรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับหรือผลประโยชน์อื่นๆ ที่ปรับปรุงจนถึงวันที่ประเมินราคา รายได้ในระหว่างระยะเวลาที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน รวมทั้งเงินที่ได้จากการขายที่ดินต่อไปจะแปลงเป็นมูลค่าตามบัญชี วิธีนี้ใช้กันอย่างแพร่หลายในการประเมินที่ดินของผู้ประกอบการเหมืองแร่ที่มีแร่ธาตุ ขึ้นอยู่กับปริมาณของแหล่งสะสมที่สำรวจซึ่งมีไว้สำหรับการพัฒนาอุตสาหกรรม (หรือกำลังพัฒนาอยู่แล้ว) เช่นเดียวกับความสามารถในการผลิตตามแผนหรือที่มีอยู่สำหรับการผลิต ระยะเวลาของการดำเนินการของแหล่งสะสมจะถูกกำหนด กล่าวคือ ระยะเวลาของระยะเวลาพยากรณ์ เนื่องจากลักษณะเฉพาะของวัตถุประสงค์ของการประเมิน ระยะเวลาของระยะเวลาคาดการณ์อาจมากกว่า 25 ปี

การคำนวณกระแสเงินสดเข้าระยะเวลาคาดการณ์ดำเนินการบนพื้นฐานของตัวชี้วัดทางเทคนิคและเศรษฐกิจของโครงการพัฒนาภาคสนามจริงหรือตามแผน ในแต่ละปีของรอบระยะเวลาคาดการณ์ กระแสเงินสดจะคำนวณจากปริมาณการผลิตและการขายทรัพยากรแร่ ราคาขาย ค่าใช้จ่ายในการสำรวจ การสำรวจ การพัฒนาเงินฝากและการขายผลิตภัณฑ์ ตลอดจนการชำระเงินตามที่กำหนด ด้วยกฎหมายภาษีและสิ่งแวดล้อม

การคำนวณอัตราคิดลดตามการบัญชี

ความสามารถในการทำกำไรจากการแสวงหาประโยชน์จากภาคสนาม

ระดับความน่าเชื่อถือในการประเมินปริมาณแร่ที่สามารถสกัดได้จากดินใต้ผิวดิน

องศาความเสี่ยงของการพัฒนาด้านนี้

ความเสี่ยงของการทำงานภาคสนามนั้นแสดงออกมาในการสูญเสียจำนวนเงินที่สอดคล้องกับการดำเนินงานในขั้นตอนที่แน่นอนเช่น ในความล้มเหลวเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่วางแผนไว้สำหรับขั้นตอนนี้ของงาน มูลค่าของความเสี่ยงนี้สามารถคำนวณได้โดยการคูณความน่าจะเป็นที่จะได้ผลลัพธ์ที่เป็นลบสำหรับขั้นตอนการทำงานบางอย่าง (การค้นหา การสำรวจ การเตรียมการและการใช้ประโยชน์จากเงินฝาก) ด้วยปัจจัยถ่วงน้ำหนักเท่ากับอัตราส่วนของผลรวมของต้นทุนทุนของ ขั้นตอนที่สอดคล้องกับจำนวนต้นทุนทุนทั้งหมดของโครงการ

7.2.3. วิธีที่เหลือ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินที่ดินที่สร้างขึ้นและไม่ได้สร้างขึ้น เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความเป็นไปได้ในการสร้างที่ดินที่ประเมินแล้วพร้อมการปรับปรุงการสร้างรายได้

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำ 16:

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เป็นของการปรับปรุงในช่วงระยะเวลาหนึ่งเป็นผลคูณของต้นทุนการผลิตซ้ำหรือการทดแทนการปรับปรุงด้วยอัตราส่วนมูลค่าตามราคาทุนของรายได้จากการปรับปรุง

การคำนวณจำนวนค่าเช่าที่ดินเป็นผลต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์รายการเดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง

การคำนวณมูลค่าตลาดของแปลงที่ดินโดยแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

วิธีการนี้ยังอนุญาตให้มีลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่สอดคล้องกับการใช้ที่ดินที่ประเมินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งตามอัตราค่าเช่าในตลาด

การคำนวณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์รายเดียวโดยใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็นทุนในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินผืนหนึ่งโดยลบต้นทุนการทำสำเนาหรือส่วนทดแทนของการปรับปรุงออกจากมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเท่ากับส่วนต่างระหว่างรายได้รวมตามจริงและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ในกรณีนี้ เฉพาะค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ผู้ให้เช่ามักเป็นผู้รับผิดชอบเท่านั้นที่จะถูกหักออกจากรายได้รวมตามจริง

รายได้รวมจริงเท่ากับผลต่างระหว่างรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นกับการสูญเสียจากการหยุดทำงานของสถานที่และการสูญเสียจากการไม่จ่ายค่าเช่า

รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นเท่ากับรายได้ที่สามารถรับได้จากการส่งมอบพื้นที่ทั้งหมดของทรัพย์สินแห่งเดียวเพื่อให้เช่าในกรณีที่ไม่มีการสูญเสียจากการไม่ชำระค่าเช่า เมื่อประเมินที่ดิน อัตราค่าเช่าสำหรับการใช้วัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียวจะคำนวณตามอัตราค่าเช่าในตลาด (อัตราค่าเช่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่วัตถุของการประเมินสามารถเช่าได้ในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขัน เมื่อคู่กรณีทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และอัตราค่าเช่าไม่สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ)

สำหรับพื้นที่ว่างและเจ้าของครอบครอง จะใช้อัตราค่าเช่าในตลาดด้วย ศักยภาพของรายได้รวมถึงรายได้อื่น ๆ ที่ได้จากการปรับปรุงทรัพย์สินที่ไม่สามารถแยกออกได้ แต่ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า

จำนวนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานถูกกำหนดบนพื้นฐานของสภาวะตลาดสำหรับการเช่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียว ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแบ่งออกเป็น: คงที่ - ไม่ขึ้นอยู่กับระดับการครอบครองของทรัพย์สินเดียว, ผันแปร - ขึ้นอยู่กับระดับการครอบครองของทรัพย์สินแห่งเดียวและค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบของการปรับปรุงด้วยระยะเวลาการใช้งานน้อยกว่าระยะเวลา การใช้การปรับปรุงโดยรวม (ต่อไปนี้ - องค์ประกอบที่มีการใช้งานระยะสั้น) ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานไม่รวมค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายในการชำระหนี้อสังหาริมทรัพย์

การคำนวณค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบของการปรับปรุงด้วยระยะเวลาการใช้งานสั้น ๆ ทำได้โดยการหารผลรวมของต้นทุนในการสร้างองค์ประกอบของการปรับปรุงเหล่านี้ตามระยะเวลาการใช้งาน ในกระบวนการคำนวณเหล่านี้ ขอแนะนำให้คำนึงถึงความเป็นไปได้ของการเพิ่มเปอร์เซ็นต์ของเงินทุนเพื่อทดแทนองค์ประกอบด้วยระยะเวลาอันสั้น

ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ไม่ว่าใครจะเป็นผู้บริหารจัดการทรัพย์สิน - เจ้าของหรือผู้จัดการ

เมื่อคำนวณอัตราส่วนโครงสร้างทุนสำหรับการปรับปรุงที่ดิน ควรคำนึงถึงอัตราการเปลี่ยนแปลงของรายได้จากการปรับปรุงที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดและการเปลี่ยนแปลงที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดในต้นทุนในการปรับปรุง (เช่น หากต้นทุนในการปรับปรุงลดลง ให้คำนึงถึงผลตอบแทนด้วย ทุนที่ลงทุนในการปรับปรุง)

ในการประเมินที่ดินที่สร้างด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์ สามารถใช้เทคนิครายได้คงเหลือที่มาจากแปลงที่ดินได้ ตามหลักการของผลผลิตที่เหลืออยู่ของที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินผ่านการดึงดูดทุน แรงงานและการจัดการจะได้รับความสำคัญในการกระจายรายได้ รายได้ที่เหลือหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดึงดูดปัจจัยอื่นๆ ทั้งหมด มาจากที่ดิน

เงื่อนไขการใช้เทคนิครายได้คงเหลือสำหรับที่ดิน:

สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่สอดคล้องกับทางเลือกของการใช้ที่ดินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

ต้นทุนของอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินหรือค่าใช้จ่ายโดยประมาณของการก่อสร้างสามารถคำนวณได้อย่างแม่นยำรวมถึงอายุการใช้งาน

รายได้สุทธิประจำปีที่ทราบจากการดำเนินงานของทรัพย์สิน (ที่ดินพร้อมส่วนปรับปรุง)

ตัวอย่าง.จำเป็นต้องกำหนดต้นทุนของที่ดินที่จัดเตรียมไว้สำหรับการก่อสร้างปั๊มน้ำมัน (NPP) สำหรับห้าคอลัมน์ เงินลงทุนต่อเครื่องจ่ายคือ $35,400 ผลตอบแทนจากการลงทุนขึ้นอยู่กับวิธีเส้นตรง ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คาดการณ์ไว้คือ 16% และอายุทางเศรษฐกิจคือ 9 ปี

ภายในหนึ่งชั่วโมงโดยเฉลี่ย ขายน้ำมันเบนซิน 28 ลิตรจากเครื่องจ่ายหนึ่งเครื่องต่อวัน

รายได้เฉลี่ยจากการขายน้ำมันเบนซิน 1 ลิตรคือ 6 เซนต์

โดยคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงกะ เวลาสำหรับการซ่อมแซมในปัจจุบันและความสูญเสียอื่นๆ โรงไฟฟ้านิวเคลียร์ดำเนินการ 300 วันต่อปี

วิธีการแก้.

1. เรากำหนดต้นทุนในการสร้างโรงไฟฟ้านิวเคลียร์: 35400 5 = 177,000 ดอลลาร์

2. ค้นหาอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคาร: 16% + (100%: 9) = 27, 11%

3. กำหนดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่นำมาโดยสิ่งอำนวยความสะดวก: 177,000 0.2711 = $47,984.7

4. กำหนดรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของโรงไฟฟ้านิวเคลียร์ (ที่ดินและสิ่งอำนวยความสะดวก): 5,300 24 28 0.06 = 60480 ดอลลาร์

5. ค้นหายอดคงเหลือของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เป็นของที่ดิน: 60480 - 47984.7 = 12495.3 ดอลลาร์

6. กำหนดราคาที่ดิน: 12495.3: 0.16 = 78095.63 ดอลลาร์

ดังนั้นต้นทุนของที่ดินที่จัดเตรียมไว้สำหรับการก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันคือ 78,096 เหรียญสหรัฐ

เทคนิคที่เหลือของที่ดินจะใช้เมื่ออาคารพาณิชย์และสิ่งปลูกสร้างค่อนข้างใหม่หรือยังไม่ได้สร้าง มูลค่าหรือต้นทุนการก่อสร้างโดยประมาณสามารถกำหนดได้อย่างแม่นยำในระดับสูง เช่นเดียวกับอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ วิธีนี้ใช้เพื่อกำหนดการใช้ที่ดินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

7.2.4. วิธีการเปรียบเทียบการขาย

วิธีการเปรียบเทียบใช้กันอย่างแพร่หลายในประเทศที่มีตลาดที่ดินที่พัฒนาแล้ว ในรัสเซีย การประเมินที่ดินเปล่า ที่ดินของการตั้งถิ่นฐานในเมืองและชนบท สมาคมพืชสวน พืชสวน และกระท่อมของพลเมืองได้กลายเป็นที่แพร่หลาย แนวทางดังกล่าวใช้การจัดระบบและเปรียบเทียบข้อมูลราคาขายที่ดินที่คล้ายคลึงกัน

หลักการของการทดแทนขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่าตลาดเปิดกว้างและแข่งขันได้ ผู้ขายและผู้ซื้อจำนวนที่เพียงพอโต้ตอบกับตลาดด้วยแรงจูงใจทั่วไป มีเหตุผลทางเศรษฐกิจและเพื่อผลประโยชน์ของตนเองโดยไม่อยู่ภายใต้แรงกดดันจากภายนอก เป็นที่เข้าใจด้วยว่าที่ดินจะถูกซื้อภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของตลาดโดยทั่วไป และจะเข้าสู่ตลาดในระยะเวลาที่เพียงพอสำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ วิธีเปรียบเทียบรวมถึงวิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดจำหน่าย และวิธีการคัดเลือก

วิธีเปรียบเทียบการขายใช้เพื่อประเมินที่ดินทั้งที่ครอบครองโดยอาคาร สิ่งปลูกสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า แปลงที่ปลูกสร้าง) และแปลงที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และ (หรือ) โครงสร้าง (ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา) 17 เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับราคาของธุรกรรมกับที่ดินที่คล้ายคลึงกันของการประเมิน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของการทำธุรกรรมกับที่ดิน อนุญาตให้ใช้ราคาอุปสงค์ (อุปสงค์)

การกำหนดองค์ประกอบโดยเปรียบเทียบวัตถุประสงค์ของการประเมินกับวัตถุ - แอนะล็อก (ต่อไปนี้ - องค์ประกอบของการเปรียบเทียบ)

การกำหนดองค์ประกอบแต่ละอย่างของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดินที่ประเมิน

การกำหนดองค์ประกอบเปรียบเทียบแต่ละรายการของการปรับราคาของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับธรรมชาติและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดินที่ประเมิน

การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบราคาแต่ละรายการของแต่ละรายการ

อะนาล็อกทำให้ความแตกต่างของพวกเขาเรียบขึ้นจากที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณมูลค่าตลาดของแปลงที่ดินโดยสรุปที่สมเหตุสมผลของราคาที่ปรับปรุงของแอนะล็อก

องค์ประกอบของการเปรียบเทียบรวมถึงปัจจัยต้นทุนของวัตถุประเมิน (ปัจจัย การเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลต่อมูลค่าตลาดของวัตถุที่ประเมินราคา) และลักษณะของธุรกรรมกับที่ดินที่พัฒนาในตลาด

ตัวขับเคลื่อนต้นทุนที่สำคัญที่สุดมักจะเป็น:

ที่ตั้งและบริเวณโดยรอบ

วัตถุประสงค์ อนุญาตให้ใช้ สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน

ลักษณะทางกายภาพ (โล่งอก, พื้นที่, โครงร่าง, ฯลฯ );

การเข้าถึงการขนส่ง;

โครงสร้างพื้นฐาน (การมีอยู่หรือความใกล้เคียงของเครือข่ายวิศวกรรมและเงื่อนไขสำหรับการเชื่อมต่อกับพวกเขา สิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ )

ลักษณะการทำธุรกรรมกับที่ดิน ได้แก่

เงื่อนไขสำหรับการทำธุรกรรมทางการเงินด้วยที่ดิน (อัตราส่วนของเงินทุนของตัวเองและเงินที่ยืม เงื่อนไขในการให้เงินกู้ยืม);

เงื่อนไขการชำระเงินเมื่อทำธุรกรรมกับที่ดิน (ชำระเป็นเงินสด, ตั๋วแลกเงิน, ออฟเซ็ตร่วมกัน, การแลกเปลี่ยน ฯลฯ );

สถานการณ์ของการทำธุรกรรมกับที่ดิน (ไม่ว่าที่ดินจะถูกนำเสนอในตลาดเปิดในรูปแบบของการเสนอขายต่อสาธารณะ, ความร่วมมือของผู้ซื้อและผู้ขาย, การขายในการล้มละลาย ฯลฯ );

;

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสำหรับรอบระยะเวลานับจากวันที่สรุปรายการกับระบบอนาล็อกจนถึงวันที่ประเมิน

ลักษณะและระดับของความแตกต่างระหว่างแอนะล็อกและแปลงที่ดินที่ประเมินจะกำหนดขึ้นในบริบทขององค์ประกอบการเปรียบเทียบโดยการเปรียบเทียบโดยตรงของแอนะล็อกแต่ละรายการกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ในขณะเดียวกัน สันนิษฐานว่าการทำธุรกรรมกับวัตถุที่ประเมินจะกระทำโดยพิจารณาจากลักษณะการทำธุรกรรมกับแปลงที่ดินที่พัฒนาในตลาด

การปรับราคาสำหรับแอนะล็อกโดยองค์ประกอบการเปรียบเทียบสามารถกำหนดได้ทั้งราคาของหน่วยวัดของอะนาล็อก (เช่น เฮกตาร์ ตารางเมตร) และราคาของอะนาล็อกโดยรวม การปรับราคาสามารถคำนวณเป็นเงินหรือเป็นเปอร์เซ็นต์

โดยทั่วไป การปรับราคาจะกำหนดด้วยวิธีต่อไปนี้:

การเปรียบเทียบแบบคู่โดยตรงของราคาของแอนะล็อกที่แตกต่างกันเพียงองค์ประกอบเดียวของการเปรียบเทียบ และการกำหนดบนพื้นฐานของข้อมูลที่ได้รับในลักษณะนี้ ของการปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบนี้

การเปรียบเทียบรายได้แบบคู่โดยตรงของสองแอนะล็อกที่แตกต่างกันเพียงองค์ประกอบเดียวของการเปรียบเทียบ และการกำหนดโดยใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของความแตกต่างในการปรับรายได้สำหรับองค์ประกอบของการเปรียบเทียบนี้

การวิเคราะห์สหสัมพันธ์-การถดถอยของความสัมพันธ์ระหว่างการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบของการเปรียบเทียบและการเปลี่ยนแปลงในราคาของแอนะล็อก (ราคาของหน่วยการวัดของแอนะล็อก) และคำจำกัดความของสมการความสัมพันธ์ระหว่างค่าขององค์ประกอบของการเปรียบเทียบและ มูลค่าของราคาตลาดของที่ดิน

การกำหนดต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงลักษณะขององค์ประกอบของการเปรียบเทียบ ซึ่งอะนาล็อกแตกต่างจากวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ผู้เชี่ยวชาญยืนยันการปรับราคาของแอนะล็อก

จากการพิจารณาและการปรับเปลี่ยนราคาของแอนะล็อก (หน่วยวัดของแอนะล็อก) ควรอยู่ใกล้กันตามกฎ ในกรณีที่มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในราคาปรับของแอนะล็อก แนะนำให้เลือกแอนะล็อกอื่น ๆ องค์ประกอบที่จะเปรียบเทียบ ค่าการปรับ

ขั้นตอนการคำนวณต้นทุนโดยการเปรียบเทียบยอดขาย

ระยะที่ 1 .การระบุการขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ในส่วนที่เกี่ยวข้องของตลาดที่ดิน

ผู้ประเมินราคาจะศึกษาตลาดที่ดิน แบ่งส่วน และกำหนดส่วนตลาดที่ทรัพย์สินประเมินเป็นของ

ลักษณะของที่ดินทั่วไปสำหรับส่วนนี้ ได้แก่ :

วัตถุประสงค์ของที่ดิน

การแบ่งเขตและตัวเลือกการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต

ที่ตั้ง;

คุณสมบัติของผู้บริโภคของที่ดิน (ความอุดมสมบูรณ์และลักษณะอื่น ๆ ของดิน)

สิทธิความเป็นเจ้าของตามกฎหมายที่โอนได้ เป็นต้น

ลักษณะของนิติบุคคลทั่วไปสำหรับส่วนนี้ของตลาดที่ดินรวมถึง:

แรงจูงใจในการลงทุน

ความสามารถในการละลาย;

สถานะทางกฎหมายทางสังคม

แหล่งและรูปแบบการจัดหาเงินทุน

ความชอบของลูกค้า ฯลฯ

จากการแบ่งส่วน แปลงที่ดินแบ่งออกเป็นกลุ่มต่อไปนี้:

ที่ดินที่ใช้ทำสวนและพืชสวน

แปลงที่ใช้สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล

จำนวนมากที่ใช้สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยจำนวนมาก

แปลงภายใต้วัตถุอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

แปลงภายใต้การพัฒนาอุตสาหกรรม

แปลงภายใต้สิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะ ฯลฯ

ถัดไป คุณต้องรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการขายที่ดินล่าสุดที่เปรียบเทียบได้ในส่วนที่เกี่ยวข้องของตลาดที่ดิน บัตรลงทะเบียนใช้สำหรับการสะสมและการประมวลผลเพิ่มเติมของข้อมูลเกี่ยวกับราคา ใบเสนอราคา อุปทานและอุปสงค์ในการขายที่ดินที่คล้ายกันในแต่ละส่วนของตลาดที่ดิน ข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับธุรกรรมการซื้อและขายที่ดินสามารถจำแนกได้เป็นกลุ่มที่เป็นเนื้อเดียวกันตามลักษณะเช่น: ที่ตั้งอาณาเขต ตัวเลือกการใช้ที่ดินที่เป็นไปได้ ทรัพย์สินของผู้บริโภค ซึ่งช่วยให้สามารถจัดกลุ่มการขายที่ดินที่มีกรณีการใช้งานที่คล้ายคลึงกันหรือตัวเลือกการใช้ที่ดินดังกล่าวสำหรับ แต่ละส่วนซึ่งแข่งขันกันเองในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่กำหนด

สำหรับการเปรียบเทียบจะใช้ที่ดินที่ขายไปแล้วหลายแปลง โดยปกติ อะนาล็อกสามถึงห้าตัวก็เพียงพอแล้ว แต่จำนวนที่มากขึ้นจะเพิ่มความน่าเชื่อถือของการประมาณการ ในประเทศตลาดที่พัฒนาแล้ว วิธีเปรียบเทียบการขายจะขึ้นอยู่กับราคาซื้อขายล่าสุดอย่างน้อยสามราคาหรือราคาเสนอซื้อปัจจุบันหกราคา

จำนวนของวัตถุแอนะล็อกที่ใช้ในการคำนวณนั้นขึ้นอยู่กับความสามารถในการเปรียบเทียบเป็นหลัก กล่าวคือ การวัดความสอดคล้องของที่ดินที่ขายและประเมินราคาตามองค์ประกอบเปรียบเทียบ เกณฑ์ของการเปรียบเทียบคือความสามารถในการแข่งขัน หากทรัพย์สินที่ตีราคาและที่ดินเทียบเคียงไม่ได้แข่งขันกันในตลาดที่ดินส่วนเดียวกัน ย่อมไม่ต้องเผชิญกับอุปสงค์และอุปทานแบบเดียวกัน ส่งผลให้การใช้ราคาขายของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบกันได้อาจนำไปสู่ เพื่อประเมินมูลค่าที่ผิดพลาด

เวที 2. การตรวจสอบข้อมูลการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน

ข้อมูลได้รับการคัดเลือกเพื่อปรับปรุงความน่าเชื่อถือและได้รับการยืนยันว่าธุรกรรมนั้นดำเนินการภายใต้สภาวะตลาดทั่วไป

ที่มาของข้อมูลการทำธุรกรรมแปลงที่ดิน:

ห้องลงทะเบียน;

คณะกรรมการที่ดิน

บริษัทอสังหาริมทรัพย์และประเมินราคา

สิ่งพิมพ์ข้อมูลต่างๆ

โปรดทราบว่าในระหว่างการลงทะเบียน ราคาธุรกรรมจะได้รับการแก้ไขตามคำพูดของผู้ขายและผู้ซื้อโดยไม่มีการยืนยันความน่าเชื่อถือ และราคาเสนอจะแตกต่างจากราคาขาย ขึ้นอยู่กับดุลยภาพของอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้นจึงเป็นที่พึงปรารถนาที่ข้อมูลเกี่ยวกับการขายที่ดินเปรียบเทียบจะต้องได้รับการยืนยันโดยหนึ่งในผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรม (ผู้ซื้อหรือผู้ขาย) หรือคนกลาง

นอกจากนี้ เมื่อเลือกวัตถุที่คล้ายคลึงกัน ความสนใจจะจ่ายไปยังช่วงเวลาการเปิดรับทั่วไป ความเป็นอิสระของหัวข้อในการทำธุรกรรม และแรงจูงใจในการลงทุน นักลงทุนควรมีแรงจูงใจที่คล้ายกัน และที่ดินที่ซื้อควรมีจุดประสงค์เดียวกัน เพื่อกำหนดการใช้งานที่เป็นไปได้ของวัตถุประสงค์ของการประเมิน ควรคำนึงถึงบรรทัดฐานการแบ่งเขต ตัวอย่างเช่น หากที่ดินสองแปลงตั้งอยู่ในเขตที่ต่างกัน ยกเว้นการใช้ที่เหมือนกัน จะถือว่าที่ดินเหล่านั้นเปรียบเทียบกันไม่ได้

ขั้นตอนที่ 3การเปรียบเทียบทรัพย์สินที่มีมูลค่ากับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายในตลาดและการปรับความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่มีมูลค่าและทรัพย์สินแต่ละแห่งที่มีการเปรียบเทียบ

หากทรัพย์สินที่ตีราคาแตกต่างจากทรัพย์สินที่เปรียบเทียบกันได้ จะต้องปรับราคาของหลังนั้นเพื่อกำหนดราคาที่สามารถขายได้หากมีคุณสมบัติเดียวกันกับทรัพย์สินที่ประเมิน เมื่อปรับราคาขายจริงของวัตถุที่เปรียบเทียบ จะมีการปรับราคาของไซต์ที่เปรียบเทียบได้ ในกรณีนี้ จำเป็นต้องตอบคำถาม: ที่ดินแปลงใดที่สามารถเทียบเคียงได้จะขายได้ในราคาเท่าไร หากมีลักษณะเดียวกันกับแปลงที่ประเมิน ตัวอย่างเช่น เมื่อที่ดินที่เปรียบเทียบต่ำกว่าทรัพย์สินที่ประเมิน ราคาขายที่แท้จริงของที่ดินเดิมควรเพิ่มขึ้นเป็นมูลค่าที่จะขายได้หากมีลักษณะที่สูงกว่าของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

การประเมินที่ดินโดยเปรียบเทียบกับแปลงอื่นที่ขายได้สามารถทำได้สองวิธี: โดยองค์ประกอบของการเปรียบเทียบหรือโดยใช้หน่วยของการเปรียบเทียบ

องค์ประกอบของการเปรียบเทียบระบุลักษณะของที่ดินและเงื่อนไขการทำรายการกับที่ดินซึ่งมีผลกระทบต่อมูลค่าราคาขาย โดยการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ จะกำหนดมูลค่าของที่ดินทั่วไป (มาตรฐาน) ซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการคำนวณต้นทุนของที่ดินแปลงอื่น ที่ดินจริงหรือสมมติสามารถใช้เป็นที่ดินทั่วไปได้

เพื่อการจัดกระบวนการเปรียบเทียบที่ดีขึ้น ขอแนะนำให้ใช้ขั้นตอนมาตรฐานสำหรับการวิเคราะห์องค์ประกอบการเปรียบเทียบ เมื่อเปรียบเทียบที่ดินควรพิจารณาองค์ประกอบต่อไปนี้

สิทธิในทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย ที่ดินอาจอยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์ของเอกชน การครอบครองมรดกตลอดชีพ (เฉพาะบุคคล) การใช้งานถาวร (ไม่จำกัด) สัญญาเช่า การใช้ระยะเวลาคงที่โดยเปล่าประโยชน์ การปรับปรุงจะเกิดขึ้นเมื่อสิทธิของผู้ซื้อเป็นภาระกับการจำนำหรือสัญญาเช่าระยะยาว

เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนเงื่อนไขของการทำธุรกรรมอาจเป็นการชำระเงินโดยผู้ขายดอกเบี้ยเงินกู้

เงื่อนไขในการขาย.การปรับปรุงสำหรับองค์ประกอบนี้สะท้อนถึงความสัมพันธ์ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ซึ่งไม่ใช่เรื่องปกติสำหรับตลาด เช่นเดียวกับสถานการณ์ที่พวกเขาทำการตัดสินใจเกี่ยวกับการขายหรือการซื้อที่ดิน

วันที่ขายเมื่อเปรียบเทียบวันที่ประเมินราคากับวันที่ขาย จะมีการพิจารณาในทำนองเดียวกันว่าการขายที่เปรียบเทียบได้เกิดขึ้นภายใต้สภาวะตลาดเดียวกันและที่เปลี่ยนแปลงไปหรือไม่ ในกรณีนี้ สามารถปรับได้สองประเภท: ประเภทหนึ่งคำนึงถึงความผันผวนของราคาขายตามฤดูกาลและตัวเลือกการใช้ที่ดินที่กำหนด การปรับอีกประเภทหนึ่งสะท้อนความผันผวนของราคาที่ดินที่มีเฉพาะทำเล การปรับราคามักจะทำเป็นรายไตรมาส ยกเว้นในช่วงที่ราคาขึ้นอย่างรวดเร็ว

การปรับสำหรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบสี่รายการแรกจะทำตามลำดับโดยใช้การปรับแต่ละครั้งกับผลลัพธ์ก่อนหน้า

ที่ตั้ง.เมื่อเปรียบเทียบที่ตั้งของไซต์งาน อิทธิพลของสิ่งแวดล้อมที่มีต่อความสามารถในการแข่งขันของไซต์ในตลาดจะถูกวิเคราะห์ในแง่ของปัจจัยทางกายภาพ สังคม และเศรษฐกิจ

หากไซต์ที่เปรียบเทียบได้อยู่ในพื้นที่เดียวกับไซต์ที่อยู่ระหว่างการประเมิน โดยปกติแล้วจะไม่มีการปรับเปลี่ยนใดๆ ในบางกรณีซึ่งเกิดขึ้นไม่บ่อยนักซึ่งไซต์ตั้งอยู่ที่ขอบเขตและได้รับผลกระทบจากปัจจัยบวกหรือลบ ซึ่งไม่ส่งผลต่อไซต์ที่กำลังประเมิน จำเป็นต้องทำการปรับปรุง

หากสถานที่เปรียบเทียบตั้งอยู่ในพื้นที่อื่น ควรทำการวิเคราะห์ความแตกต่างที่เป็นไปได้ระหว่างพื้นที่เหล่านี้ ชม; สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย คำนึงถึงปัจจัยต่างๆ เช่น ความสามารถในการเข้าถึงการขนส่ง การสนับสนุนด้านวิศวกรรม ระบบนิเวศน์ ศักดิ์ศรีของการปรับเปลี่ยนคำนวณจากการวิเคราะห์การขายที่จับคู่กัน

ลักษณะทางกายภาพในกระบวนการเปรียบเทียบ จะระบุและพิจารณาเฉพาะความแตกต่างทางกายภาพที่สำคัญเท่านั้น และการตรวจสอบส่วนบุคคลของแปลงที่ดินแต่ละแปลงที่เปรียบเทียบกันได้จะไม่ถูกมองข้าม การปรับความแตกต่างในลักษณะทางกายภาพที่แม่นยำที่สุดดำเนินการโดยวิธีการวิเคราะห์การถดถอยสหสัมพันธ์ เมื่อทำการปรับขนาดของแปลงจะขึ้นอยู่กับราคาขายหนึ่งร้อยตารางเมตรบนพื้นที่ของแปลงที่ดินจะถูกกำหนด

การปรับสำหรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบสองรายการสุดท้ายจะทำในลำดับที่สองโดยนำไปใช้กับผลลัพธ์ที่ได้รับหลังจากการปรับปรุงสำหรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบสี่รายการแรก โดยเรียงลำดับอย่างไรก็ได้

วิธีการของที่ดินทั่วไป (มาตรฐาน) ใช้กันอย่างแพร่หลายในการประเมินแปลงที่มีขนาดใกล้เคียงกันซึ่งแตกต่างกันอย่างมากในองค์ประกอบการเปรียบเทียบเช่นสมาคมพืชสวนพืชสวนและกระท่อมที่ไม่แสวงหาผลกำไรของประชาชน ข้อดีของวิธีเว็บไซต์ทั่วไปคือใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย ซึ่งช่วยให้คุณพิจารณาความแตกต่างในองค์ประกอบของการเปรียบเทียบได้

หน่วยของการเปรียบเทียบจะใช้ถ้า:

ก) ที่ดินที่สร้างรายได้แตกต่างกันไปตามพื้นที่และขนาดของการปรับปรุงที่มีอยู่

b) ข้อมูลเบื้องต้นเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับนักลงทุนหรือผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

ตัวอย่างเช่น ราคาของที่ดินคือ 160 ดอลลาร์ต่อหนึ่งร้อยตารางเมตร หรือค่าบ้านคือ 700 ดอลลาร์ต่อ 1 ม. 2 ของพื้นที่

ในการทำธุรกรรมกับที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา ใช้หน่วยเปรียบเทียบต่อไปนี้

ราคา 1 ไร่– เมื่อประเมินที่ดินผืนใหญ่ของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือป่าไม้ เพื่อใช้ในอุตสาหกรรม เมื่อแบ่งมวลที่ดินออกเป็นแปลงมาตรฐาน

ราคา 1 ม. 2– เมื่อขายที่ดินใจกลางเมืองเพื่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์ ไซต์จะต้องเปรียบเทียบในแง่ของคุณลักษณะที่สำคัญที่สุด: สำหรับอาคารสำนักงาน - การเข้าถึงทางหลวงและที่จอดรถ อาคารสำนักงานอื่น ธนาคาร ฯลฯ สำหรับสถานที่จัดเก็บ - การเข้าถึงการสื่อสารการขนส่ง

ราคา 1 เมตรหน้า– เมื่อทำการประเมินที่ดินที่มีไว้สำหรับสถานประกอบการเชิงพาณิชย์ เช่นเดียวกับสถานประกอบการบริการ มูลค่ารวมของที่ดินผืนหนึ่งถือเป็นสัดส่วนกับความยาวของแนวเขตตามถนนหรือทางหลวงใดๆ

ราคาต่อล็อต- ราคาที่ดินแปลงมาตรฐานในรูปทรงและขนาดในพื้นที่ที่อยู่อาศัยจำนวนมากหรือการพัฒนากระท่อมฤดูร้อน ความผันผวนของราคาสำหรับแปลงขนาดและรูปร่างมาตรฐานอาจเกิดจากการเปลี่ยนแปลงของภูมิประเทศ ปัญหาการระบายน้ำ หรืออันตรายจากน้ำท่วม

ราคาต่อหน่วยความหนาแน่นกฎการแบ่งเขตโดยทั่วไปจะจำกัดความหนาแน่นของอาคารในล็อตต่างๆ ในบางกลุ่มตลาด ส่งผลให้ราคาเสนอตามความหนาแน่นสูงสุดที่อนุมัติโดยกฎการแบ่งเขต ตัวอย่างเช่น ตามจำนวนหน่วยที่อนุญาตให้สร้าง

เมื่อใช้วิธีหน่วยเปรียบเทียบตามชุดของยอดขายจริง ต้นทุนเฉลี่ยของหน่วยเปรียบเทียบสำหรับที่ดินแต่ละกลุ่มที่เป็นเนื้อเดียวกันจะถูกคำนวณ ต้นทุนเฉลี่ยกำหนดโดยการคำนวณค่ามัธยฐาน (ตรงกลางของชุดอันดับ) หรือค่าเฉลี่ยเลขคณิตของราคาขายต่อหน่วยเปรียบเทียบ หากมีการทำธุรกรรมน้อยสำหรับกลุ่มที่ดินที่เป็นเนื้อเดียวกันก็สามารถรวมกับอีกกลุ่มหนึ่งของแปลงที่มีราคาใกล้เคียงและอนุญาตให้ใช้ วิธีหน่วยเปรียบเทียบจะใช้เมื่อพัสดุมีขนาดแตกต่างกันมาก แต่ในด้านอื่นๆ มีความคล้ายคลึงกัน

ข้อดีของวิธีหน่วยเปรียบเทียบคือความเรียบง่ายและความสะดวกสัมพัทธ์ มีการใช้กันอย่างแพร่หลายในการพัฒนาผืนดินใหม่และการพัฒนามาตรฐาน การประเมินที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่ตั้งอยู่ในเขตภูมิอากาศเดียวกัน

ขั้นตอนที่ 4การวิเคราะห์ราคาที่ลดลงของแอนะล็อกและการได้มาของมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมิน

หลังจากทำการปรับราคาของแอนะล็อกที่เลือกแล้ว ผลลัพธ์ที่ได้จะต้องได้รับการตกลงกันเพื่อประเมินมูลค่าที่ดินในขั้นสุดท้าย ไม่ค่อยใช้การคำนวณค่าเฉลี่ยเลขคณิตของราคาของแอนะล็อกที่เลือก เพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้น จะใช้สูตรถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ในเวลาเดียวกัน น้ำหนักเฉพาะจะถูกกำหนดให้กับราคาที่ปรับปรุงแล้วของแปลงที่คล้ายคลึงกัน ขึ้นอยู่กับจำนวนการปรับปรุงที่ทำ ค่าสัมบูรณ์ รวมทั้งความสมบูรณ์และความน่าเชื่อถือของข้อมูลเบื้องต้น

ข้อมูลต่อไปนี้ใช้เพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย:

กรรมสิทธิ์และข้อมูลการจดทะเบียนที่ดิน ภาระผูกพันและความสะดวก

ลักษณะทางกายภาพของไซต์

ข้อมูลเกี่ยวกับความสัมพันธ์ของไซต์กับสิ่งแวดล้อม

แหล่งที่มาของข้อมูลนี้คือ:

คณะกรรมการและหน่วยงานที่ดินของเมือง อำเภอ และนิคมนิคมที่ดำเนินการจดทะเบียนธุรกรรมกับที่ดิน

บริษัท Realtor ที่เชี่ยวชาญในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

องค์กรสินเชื่อที่อยู่อาศัย บริษัทประเมินราคา วารสาร ฯลฯ

การประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบการขายเป็นวัตถุประสงค์สูงสุดในกรณีที่มีข้อมูลที่เปรียบเทียบได้เพียงพอเกี่ยวกับธุรกรรมในอดีตในตลาด

ต้องคำนึงว่าวิธีเปรียบเทียบการขายให้ผลลัพธ์ที่ไม่น่าพอใจในสภาวะที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง โดยขาดข้อมูลเกี่ยวกับการขายในตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้หรือความน่าเชื่อถือต่ำ ตลอดจนภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

หากการขายที่ดินที่ยังไม่พัฒนาไม่เพียงพอต่อการเปรียบเทียบ ควรหันไปใช้วิธีทางอ้อมและเชื่อถือได้น้อยกว่า โดยเฉพาะวิธีโอน เพื่อการใช้งานที่ประสบความสำเร็จ โดยต้องวิเคราะห์แหล่งข้อมูลและประสบการณ์ของผู้ประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วน ที่จำเป็น.

7.2.5. วิธีการคัดเลือก

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินแปลงที่ดินที่สร้างขึ้น 18 .

เงื่อนไขการใช้วิธีการ:

ความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับราคาของธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว คล้ายกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ประเมิน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาธุรกรรม จะได้รับอนุญาตให้ใช้ราคาเสนอ (ความต้องการ)

ความสอดคล้องของการปรับปรุงที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การกำหนดองค์ประกอบโดยเปรียบเทียบวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน กับวัตถุ - แอนะล็อก

การกำหนดองค์ประกอบเปรียบเทียบแต่ละรายการของลักษณะและระดับความแตกต่างของอะนาล็อกแต่ละรายการจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ประเมิน

การกำหนดองค์ประกอบเปรียบเทียบแต่ละรายการของการปรับราคาของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับธรรมชาติและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ประเมิน

การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบราคาแต่ละรายการของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากออบเจกต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียว ซึ่งรวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณมูลค่าตลาดของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน โดยภาพรวมที่สมเหตุสมผลของราคาที่ปรับแล้วของแอนะล็อก

การคำนวณต้นทุนทดแทนหรือต้นทุนการทำสำเนาการปรับปรุงแปลงที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมินโดยการลบออกจากมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมทั้งแปลงที่ดินที่ประเมิน ต้นทุนในการเปลี่ยนหรือต้นทุนการทำสำเนาการปรับปรุงที่ดิน

จำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงที่ดินสามารถกำหนดได้โดยใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมและ (หรือ) องค์ประกอบ

ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมมีทั้งตัวบ่งชี้ที่กำหนดพารามิเตอร์ของวัตถุโดยรวม - สี่เหลี่ยมจัตุรัส ลูกบาศก์เมตรเชิงเส้น และตัวบ่งชี้สำหรับคอมเพล็กซ์และประเภทของงาน

ตัวบ่งชี้ต้นทุนองค์ประกอบรวมถึงราคาองค์ประกอบและอัตราที่ใช้ในการกำหนดจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุง

ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมและองค์ประกอบที่คำนวณที่ระดับราคาคงที่ในวันที่ระบุ (ระดับราคาพื้นฐาน) สามารถคำนวณใหม่เป็นระดับราคาในวันที่ประเมินราคาได้โดยใช้ระบบของดัชนีการเปลี่ยนแปลงต้นทุนการก่อสร้างในปัจจุบันและคาดการณ์

การคำนวณจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงโดยใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนองค์ประกอบสามารถทำได้โดยใช้วิธีทรัพยากรและดัชนีทรัพยากร วิธีการทรัพยากร (ดัชนีทรัพยากร) ประกอบด้วยการคำนวณราคาปัจจุบัน (การคาดการณ์) และอัตราภาษีทรัพยากรทั้งหมด (องค์ประกอบต้นทุน) ที่จำเป็นในการสร้างการปรับปรุง

ในการกำหนดจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงที่ดิน ควรคำนึงถึงผลกำไรของนักลงทุนด้วย - จำนวนรางวัลที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดสำหรับการลงทุนเพื่อสร้างการปรับปรุง กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณได้จากส่วนต่างระหว่างราคาขายกับต้นทุนในการสร้างวัตถุที่คล้ายคลึงกัน กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนสำหรับการลงทุนที่มีแนวโน้มมากที่สุดในระดับความเสี่ยงเดียวกัน

เมื่อกำหนดต้นทุนในการเปลี่ยนหรือต้นทุนการผลิตซ้ำ ให้คำนึงถึงจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสมของการปรับปรุงด้วย

ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพคือการสูญเสียมูลค่าของการปรับปรุงเนื่องจากการเสื่อมสภาพของคุณสมบัติทางกายภาพ

ค่าเสื่อมราคาตามหน้าที่คือการสูญเสียมูลค่าของการปรับปรุงเนื่องจากความคลาดเคลื่อนระหว่างโซลูชันการวางแผนพื้นที่ วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ทางวิศวกรรมของการปรับปรุง คุณภาพของงานก่อสร้างที่ดำเนินการ หรือคุณลักษณะอื่น ๆ ของการปรับปรุงกับข้อกำหนดของตลาดสมัยใหม่สำหรับการปรับปรุงประเภทนี้

ค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจคือการสูญเสียมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว เนื่องจากผลกระทบด้านลบของปัจจัยภายนอกที่เกี่ยวข้อง

การสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานสามารถถอดออกได้และไม่สามารถแก้ไขได้ ค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจตามกฎไม่สามารถกู้คืนได้ ในเวลาเดียวกัน ค่าเสื่อมราคาสามารถถอดออกได้หากค่าใช้จ่ายในการกำจัดน้อยกว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สินอันเป็นผลมาจากการกำจัด

ค่าเสื่อมราคาสะสมของการปรับปรุงสามารถกำหนดได้ทั้งหมดหรือในแง่การเงินเป็นผลรวมของค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ การทำงาน และส่วนหนึ่งของค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุง

วิธีการคัดเลือกกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินจริงเป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของทรัพย์สินทั้งหมด กล่าวคือ ของที่ดินที่มีการปรับปรุงและค่าทดแทนของการปรับปรุงลบด้วยค่าเสื่อมราคา วิธีการคำนวณมูลค่าที่ดินแปลงนี้ใช้เทคนิคคงเหลือของที่ดิน

เมื่อทำการคำนวณทั้งหมด จำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยด้านเวลา กระบวนการเงินเฟ้อ และนำต้นทุนของต้นทุนทั้งหมดมาพิจารณาด้วย ณ วันที่ทำการประเมิน

ค่าประมาณของที่ดินที่ได้จากวิธีการจัดสรรสำหรับวัตถุหลายประเภทในประเภทเดียวกัน (อาคารที่พักอาศัยส่วนบุคคล โรงรถ วัตถุอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั่วไป) จะต้องได้รับการแก้ไขสำหรับความแตกต่างระหว่างพวกเขาในแง่ขององค์ประกอบเปรียบเทียบ

วิธีการคัดเลือกจะให้ผลลัพธ์ตามวัตถุประสงค์ หากสามารถประเมินมูลค่าของต้นทุนการปรับปรุงทดแทน (อาคารและโครงสร้าง) ได้อย่างถูกต้องแม่นยำ และค่าเสื่อมราคาสะสม โดยขึ้นอยู่กับความสมดุลของอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกัน

ข้อเสียของวิธีการเลือก:

มันสามารถให้ค่าประมาณแบบเอนเอียงของมูลค่าของอาคารและโครงสร้างที่มีอายุมากกว่า 10 ปี เนื่องจากเมื่อเวลาผ่านไปความน่าจะเป็นที่จะทำซ้ำทรัพย์สินที่ล้าสมัยจะลดลง และความซับซ้อนของการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมจะเพิ่มขึ้น

ในสภาวะที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง เป็นการยากที่จะคำนวณต้นทุนการผลิตอาคารและโครงสร้างได้อย่างถูกต้องแม่นยำ

7.2.6. วิธีการจัดจำหน่าย

วิธีนี้ใช้ในการประเมินแปลงที่ดินที่สร้างขึ้น เงื่อนไขการใช้วิธีการ:

ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเกี่ยวกับราคาของธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว คล้ายกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ประเมิน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาธุรกรรม จะได้รับอนุญาตให้ใช้ราคาเสนอ (ความต้องการ)

ความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับส่วนแบ่งที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของที่ดินในมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว

การปฏิบัติตามการปรับปรุงที่ดินด้วยการใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การกำหนดองค์ประกอบโดยเปรียบเทียบวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน กับวัตถุอะนาล็อก

การกำหนดองค์ประกอบแต่ละอย่างของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ประเมิน

การพิจารณาองค์ประกอบเปรียบเทียบแต่ละรายการของการปรับราคาของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับธรรมชาติและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ประเมิน

การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบราคาแต่ละรายการของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากออบเจกต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียว ซึ่งรวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณมูลค่าตลาดของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียว ซึ่งรวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมินแล้ว โดยการสรุปราคาที่ปรับแล้วของแอนะล็อกให้เป็นภาพรวมอย่างสมเหตุสมผล

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมินโดยการคูณมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมทั้งแปลงที่ดินที่ประเมินด้วยมูลค่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของส่วนแบ่งของที่ดินในมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว .

วิธีการจำหน่ายจะขึ้นอยู่กับการกำหนดอัตราส่วนระหว่างมูลค่าของที่ดินและมูลค่าของอาคารที่สร้างขึ้นบนนั้น ราคาขายทรัพย์สินแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ต้นทุนอาคาร และ ต้นทุนที่ดิน สำหรับการพัฒนาที่ดินแต่ละประเภทในภูมิภาคนั้น ๆ มีสัดส่วนที่มั่นคงระหว่างต้นทุนที่ดินและต้นทุนโครงสร้าง ข้อเท็จจริงนี้ได้รับการยืนยันโดยหลักการของความสมดุลและผลผลิตส่วนเพิ่ม

หากมีการขายที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาเพียงพอในพื้นที่ที่ประเมินไว้ ควรเลือกพื้นที่ที่เทียบเคียงได้กับยอดขายที่มีอยู่ของทั้งที่ดินที่ปลูกสร้างและที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา เมื่อกำหนดความสัมพันธ์ทั่วไประหว่างมูลค่าของที่ดินและมูลค่ารวมของทรัพย์สิน (ส่วนแบ่งของที่ดิน) แล้ว จะโอนไปยังการวิเคราะห์การขายที่ดินที่คล้ายกันในพื้นที่ที่ทำการประเมิน

ส่วนแบ่งของที่ดินในมูลค่าของวัตถุ =

มูลค่าที่ดิน / มูลค่าวัตถุ

มูลค่าทรัพย์สิน = มูลค่าที่ดิน + มูลค่าอาคาร ตัวอย่าง.ไม่มีการขายที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาในเขตเมืองขนาดเล็กแห่งหนึ่งของการพัฒนาที่อยู่อาศัยเก่า ฐานข้อมูลประกอบด้วยข้อมูลของบ้านจัดสรรอื่นๆ สามแห่งในเขตราคาที่เทียบเคียงได้

วิธีการแก้.

เรากำหนดอัตราส่วนทั่วไปของมูลค่าที่ดินต่อมูลค่ารวมของทรัพย์สิน

ค่าเฉลี่ยเลขคณิตของที่ดิน (0.179 + 0.189 + 0.192)/3 = 0.187

ค่าที่ดิน = 188985 0.187 = 35340.2 รูเบิล

7.2.7.

วิธีต้นทุนการพัฒนาใช้ในการประเมินมวลที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาและช่วยให้คุณสามารถกำหนดมูลค่ารวมของที่ดินได้ ขึ้นอยู่กับการแบ่งแปลงเป็นแปลงที่ดินแยกต่างหากซึ่งจะขาย 19

จากเงินสดที่ได้รับจากการขายแปลงค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการพัฒนาของพวกเขาผลกำไรของผู้ประกอบการจะถูกหักออกและกำหนดมูลค่าของที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา

วิธีการกำหนดต้นทุนการพัฒนาจะถูกนำไปใช้หากการใช้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุดคือการแบ่งมวลที่ดินออกเป็นแปลงแยกต่างหาก การแบ่งพื้นที่ขนาดใหญ่ออกเป็นแปลงๆ เป็นแนวทางปฏิบัติที่แพร่หลาย เนื่องจากช่วยให้มีการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ปัญหาในการกำหนดต้นทุนของที่ดินสำหรับการแบ่งส่วนนั้นเกี่ยวข้องกับเมืองหรือหมู่บ้านที่กำลังเติบโต และใช้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวนมากหรือกระท่อมฤดูร้อน

กระบวนการแบ่งที่ดินส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการผลิตและการค้า เมื่อสร้างอาคารที่พักอาศัย สิ่งแวดล้อมมีผลกระทบอย่างมาก

ขั้นตอนการกำหนดต้นทุนการพัฒนา

ขั้นตอนที่ 1 การกำหนดขนาดของแต่ละแปลงและระดับของการปรับปรุงตามความเป็นไปได้ทางกฎหมายและทางกายภาพตลอดจนความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจ ขนาดและการปรับปรุงที่ดินต้องเป็นไปตามมาตรฐานตลาดของภูมิภาค

ขั้นตอนที่ 2 ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วคำนวณโดยพิจารณาจากคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ซึ่งเพิ่งได้รับการพัฒนาในลักษณะเดียวกันหรือโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบการขาย

ขั้นตอนที่ 3 การคำนวณต้นทุนการพัฒนาทั้งหมด:

ค่าใช้จ่ายในการได้มาซึ่งที่ดินและเอกสาร

ต้นทุนทางวิศวกรรมสำหรับการเคลียร์ การทำเครื่องหมาย และการเตรียมที่ดินขั้นสุดท้าย

ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างถนน ทางเท้า การระบายน้ำ วิศวกรรม และโครงสร้างส่วนกลาง

การชำระภาษี ประกันภัย;

กำไรและค่าโสหุ้ยของผู้รับเหมา

ขั้นตอนที่ 4 การคำนวณมูลค่าที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาโดยการลบต้นทุนการพัฒนาและกำไรทางธุรกิจออกจากเงินสดที่ได้รับโดยประมาณจากการขายที่ดิน

ขั้นตอนที่ 5 การกำหนดระยะเวลาที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาและการขาย การเลือกอัตราคิดลดที่สะท้อนถึงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับระยะเวลาของการพัฒนาและการขายที่คาดหวัง ตลอดจนจำนวนเงินทุนที่เบิกล่วงหน้า ลดจำนวนเงินที่ได้รับจากการขายที่ดิน หักต้นทุนและผลกำไรทางธุรกิจตามระยะเวลาการขายที่ดิน เพื่อให้ได้มูลค่าปัจจุบันของที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา

ตัวอย่าง.

ประเมินพื้นที่ 12 เฮกตาร์ จำแนกตามการแบ่งเขตเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย (เดชา) ความหนาแน่นของอาคารคือบ้านในชนบท 4 หลังต่อ 1 เฮกตาร์ ผู้ประกอบการวางแผนที่จะขายที่ดินขนาด 0.25 เฮกตาร์ รวมถึงการปรับปรุงถนน ไฟฟ้า และวิศวกรรมในราคา 8,000 ดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายในการออกแบบ การเตรียมที่ดิน ฯลฯ การจัดหาการสื่อสารมีมูลค่า 60,000 ดอลลาร์และเกี่ยวข้องกับช่วงเวลาปัจจุบัน ค่าใช้จ่ายและใบเสร็จรับเงินอื่นๆ ทั้งหมดจะถูกเรียกเก็บเมื่อสิ้นเดือนที่เกี่ยวข้อง ค่าใช้จ่ายในการบริหารรวมถึงการดำเนินธุรกรรมคิดเป็น 20% ของเงินสดที่ได้รับจากการขายแปลง ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและกำไรทางธุรกิจคิดเป็น 40% ของรายได้รวม รายเดือนมีการวางแผนที่จะขายที่ดินสองแปลง อัตราผลตอบแทนตั้งไว้ที่ 15%

วิธีการแก้.

1. เงินสดรับรายเดือนจากการขายที่ดินจะเป็น: $2,8000 = $16,000

2. รายได้รวม: $16,000 - (16,000 20%) = $12,800

3. ราคาสองล็อต: 12800 - (12800 40%) = $7680

4. มูลค่าปัจจุบันของมวลที่ดินที่ยังไม่พัฒนาจะเป็น: (7680 20.62423) - 60000 = 98394 ดอลลาร์

20.62423 คืออัตราส่วนมูลค่าปัจจุบันของเงินงวด 24 เดือนที่อัตราผลตอบแทน 15%

5. ราคาของที่ดินหนึ่งแปลงจะเป็น: (98394/12)/4 = = 2050

7.2.8. วิธีการกำหนดต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนโครงสร้างพื้นฐาน

การประเมินมูลค่าที่ดินนิคมสามารถดำเนินการได้บนพื้นฐานของต้นทุนการผลิตซ้ำหรือเปลี่ยนโครงสร้างพื้นฐาน กล่าวคือ คำนวณค่าใช้จ่ายสำหรับการทำสำเนาการปรับปรุงที่ดินในเมือง (โครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมทั้งหมดของเมืองหรือเมืองด้วยการจัดสรรส่วนแบ่งที่เป็นของที่ดินที่ประเมิน) ยี่สิบ

ถึงต้นทุนการสืบพันธุ์รวมค่าใช้จ่ายของเครือข่ายหลักและโครงสร้างหัวของการจ่ายน้ำ, น้ำเสีย, การจ่ายความร้อน, ไฟฟ้า, การจ่ายก๊าซ, เครือข่ายถนน ฯลฯ

ควรคำนึงว่าในสภาวะที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง การคำนวณต้นทุนในการสร้างและการทำซ้ำโครงสร้างพื้นฐานนั้นทำได้ยาก การกำหนดค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่ของเมืองนั้นง่ายกว่าโดยใช้ตัวชี้วัดแบบรวม

ค่าทดแทนถือเป็นต้นทุนในการสร้างระบบที่คล้ายกันของการปรับปรุงที่ดินในเมืองตามมาตรฐานสมัยใหม่คำนวณจากราคาวัสดุอุปกรณ์และค่าแรงในปัจจุบันสำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยสูง อัลกอริธึมสำหรับการประเมินที่ดินในเขตเมืองโดยต้นทุนการชดเชยโครงสร้างพื้นฐาน:

ขั้นตอนที่ 1การกำหนดพื้นที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยซึ่งรวมถึงอาณาเขตของที่อยู่อาศัยลบด้วยที่ดินที่ถูกครอบครองโดยสาธารณูปโภค

ขั้นตอนที่ 2การกำหนดต้นทุนการก่อสร้าง 1 ม. 2 ของพื้นที่อาคารที่พักอาศัยตามโครงการมาตรฐาน

ขั้นตอนที่ 3ขึ้นอยู่กับพื้นที่ทดแทนที่ได้รับและต้นทุนเฉลี่ยของการก่อสร้างมาตรฐานหลายชั้น ต้นทุนทดแทนโดยประมาณของอาคารที่อยู่อาศัยทั้งหมดจะถูกกำหนด

ขั้นตอนที่ 4ขึ้นอยู่กับการประมาณการที่ได้รับของค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนอาคารที่อยู่อาศัยหลายชั้นและส่วนแบ่งของรายจ่ายฝ่ายทุนของเมืองในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานซึ่งตัวอย่างเช่นในมอสโกอยู่ที่ 30 ถึง 40% ของต้นทุนการสร้าง อาคารที่อยู่อาศัยคำนวณช่วงเวลาของค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนโครงสร้างพื้นฐานในเมืองสำหรับที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย

ขั้นตอนที่ 5จากการประเมินช่วงเวลาของค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนโครงสร้างพื้นฐานในเมืองของอาคารที่พักอาศัยหลายชั้นและพื้นที่ทั้งหมดของที่ดิน เราได้รับค่าประมาณค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนการปรับปรุงพื้นที่ 1 เฮกตาร์ของที่ดินในเมืองสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายชั้น .

7.2.9. วิธีการตามเงื่อนไขสัญญาการลงทุนมาตรฐาน

การประเมินมูลค่าที่ดินในเขตเมืองภายใต้เงื่อนไขสัญญาการลงทุนมาตรฐานจะใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินในเขตเมืองในเมืองใหญ่ 21

ตัวอย่างเช่น ในมอสโก การเช่าที่ดินระยะยาวสำหรับการก่อสร้างเชิงพาณิชย์มีสองประเภท:

ก) โดยการซื้อสิทธิการเช่าระยะยาวจากการประมูลที่ดิน

b) ตามข้อสรุปของสัญญาการลงทุน วิธีนี้เกิดขึ้นจากการจัดหาที่ดินตามเงื่อนไขการแบ่งวัตถุที่สร้างขึ้นหรือสร้างขึ้นใหม่โดยเสียค่าใช้จ่ายของผู้ลงทุนระหว่างเมือง - เจ้าของที่ดินและโครงสร้างพื้นฐานด้านวิศวกรรมและผู้ลงทุน - ผู้เช่า ที่ดินเปล่า. เงื่อนไขทั่วไปของสัญญาการลงทุนคือการโอน 2030% ของพื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างขึ้นไปเป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานในเมือง ดังนั้นการชำระเงินตามจริงสำหรับการซื้อสิทธิการเช่าที่ดินระยะยาวจึงดำเนินการเป็นประเภท มูลค่าของสิทธิการเช่าระยะยาวเป็นสัดส่วนกับพื้นที่ของอาคารและภาระของโครงสร้างพื้นฐานที่สร้างขึ้น

มูลค่าที่ดินคำนวณจากมูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินค่าที่ดินตามเงื่อนไขของสัญญาร่วมลงทุนนี้ ในการกำหนดมูลค่าของสิทธิการเช่าที่ดินระยะยาว จำเป็นต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับ:

พื้นที่ดิน;

ออกแบบพื้นที่ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

เงื่อนไขการก่อสร้างและการดำเนินโครงการ

ความพร้อมใช้งานและภาระผูกพันด้านต้นทุน

ข้อมูลเหล่านี้มีอยู่ในเอกสารใบอนุญาตเบื้องต้นสำหรับการออกแบบและการก่อสร้างในมอสโก

อัลกอริทึมสำหรับการประมาณราคาสิทธิการเช่าที่ดินระยะยาวสำหรับการก่อสร้างและสร้างใหม่อาคารและโครงสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่มีดังนี้

ขั้นตอนที่ 1กำหนดลักษณะของอาคารที่วางแผนสำหรับการก่อสร้างบนที่ดินแปลงนี้ (พื้นที่ใช้ประโยชน์และพื้นที่ทั้งหมด จำนวนชั้น ฯลฯ)

ขั้นตอนที่ 2ตามเงื่อนไขของสัญญาการลงทุน จำนวนพื้นที่ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่โอนไปยังเมืองจะถูกคำนวณ ในมอสโก อัตราส่วนโดยประมาณในการกระจายพื้นที่ก่อสร้างของอาคารระหว่างเมืองกับนักลงทุนคือ 30/70 ในเขตปกครองกลาง และ 20/80 นอกเขตนี้

ขั้นตอนที่ 3กำหนดมูลค่าตลาด 1 ม. 2 ของพื้นที่ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในอาคารที่วางแผนไว้

ขั้นตอนที่ 4กำหนดต้นทุนรวมของพื้นที่ของอาคารซึ่งจะต้องเข้าเมืองหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้นภายใต้เงื่อนไขของสัญญาการลงทุน

ขั้นตอนที่ 5มีการระบุระยะเวลาเบื้องต้นสำหรับการดำเนินโครงการลงทุน

ขั้นตอนที่ 6กำหนดระยะเวลาที่เป็นไปได้ที่จำเป็นสำหรับการขายส่วนแบ่งพื้นที่ใช้สอยของอาคารซึ่งควรโอนไปยังเมืองหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น

ขั้นตอนที่ 7มีการคำนวณอัตราคิดลด

ขั้นตอนที่ 8มูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินในอนาคตเป็นประเภท (ระยะที่ 4) คำนวณโดยคำนึงถึงเวลาของการก่อสร้าง (ระยะที่ 5) การขาย (ระยะที่ 6) และมูลค่าของอัตราคิดลด (ระยะที่ 7)

มูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินเป็นสินค้าในอนาคตเป็นมูลค่าการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการประเมินราคาโดยไม่มีภาระผูกพันใดๆ

ในมอสโกหากมีภาระผูกพันมูลค่าของพวกเขาจะถูกหักออกจากมูลค่าปัจจุบันของพื้นที่ที่โอนไปยังเมือง ภาระผูกพันทั่วไปรวมถึงค่าใช้จ่าย: สำหรับการก่อสร้างและการสร้างใหม่การสื่อสารและโครงสร้างวิศวกรรมในเมืองทั่วไป การรื้อถอนอาคารที่มีอยู่ของเมือง เกี่ยวกับการตั้งถิ่นฐานใหม่ของผู้อยู่อาศัยจากอาคารที่พังยับเยิน สำหรับการย้ายที่ตั้งของสถานประกอบการอุตสาหกรรมและค่าใช้จ่ายประเภทอื่น ๆ ตามกฎหมายปัจจุบันของมอสโก

7.3. คุณสมบัติของการประเมินมูลค่าที่ดินที่ดิน

การประเมินมูลค่าที่ดินและที่ดินในเมืองเดียวดำเนินการเพื่อการใช้ที่ดินในเมืองทุกประเภทและทุกประเภทโดยไม่คำนึงถึงรูปแบบการเป็นเจ้าของ ลูกค้าของการประเมินมูลค่าที่ดินคือหน่วยงานปกครองตนเองในท้องถิ่นของเขต เมือง และเมืองต่างๆ

การประเมินมูลค่าที่ดินในเขตเมืองชุดของการดำเนินการทางปกครองและทางเทคนิคเพื่อกำหนดมูลค่าที่ดินของที่ดินของนิติบุคคลอาณาเขตภายในขอบเขตของเขตประเมิน ณ วันที่กำหนด การประเมินดำเนินการบนพื้นฐานของรายได้เบ็ดเสร็จ วิธีเปรียบเทียบและต้นทุน โดยใช้ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ระดับของค่าเช่า และความสามารถในการทำกำไรของการใช้ที่ดิน ในระหว่างขั้นตอนการประเมิน การวิเคราะห์ปัจจัยการสร้างค่าเช่าจะดำเนินการ รวมถึงคุณภาพและที่ตั้งของแปลงที่ดิน การปรับปรุงที่ดำเนินการ ระดับของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและวิศวกรรมและการขนส่งของอาณาเขต ฯลฯ

ฐานข้อมูลตลาดของการประเมินมูลค่าที่ดินที่ดินในเมือง - ข้อมูลจำนวนมหาศาลเกี่ยวกับการขายที่ดินสำหรับการก่อสร้างบ้านส่วนบุคคล การทำสวนโดยรวม และที่ดินในครัวเรือน ตลอดจนการขายและให้เช่าอพาร์ทเมนท์ โรงรถ และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต่างๆ

ข้อมูลกฏระเบียบ- เป็นข้อมูลที่ดิน ผังเมือง และเขตพื้นที่อื่น ๆ มาตรฐานต้นทุนการก่อสร้าง การพัฒนาทางวิศวกรรมของอาณาเขต ตลอดจนระบบสัมประสิทธิ์ ที่มา ได้แก่ หน่วยงานบริหาร BTI คณะกรรมการที่ดิน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ องค์กรก่อสร้างเมือง คณะกรรมการสถาปัตยกรรม บริษัทประเมินและอสังหาริมทรัพย์ และองค์กรอื่นๆ

วัตถุการประเมินมูลค่าที่ดินของการตั้งถิ่นฐานในเมืองและชนบท - ที่ดินภายในเขตเมือง (การตั้งถิ่นฐาน)

การประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินในเมืองเป็นการประเมินมูลค่าโดยรวมซึ่งดำเนินการพร้อมกันทั่วทั้งเมืองและอาจรวมถึงขั้นตอนต่อไปนี้:

ระยะที่ 1– งานเตรียมการ รวบรวมและประมวลผลข้อมูลตลาดเบื้องต้นและกฎระเบียบ

ระยะที่ 2- การแบ่งเขตการทำงานของเมือง

ระยะที่ 3- การคำนวณตัวบ่งชี้ต้นทุนของการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดิน

ระยะที่ 4– การแบ่งเขตราคาของอาณาเขตเมือง

ระยะที่ 5– การลงทะเบียนผลการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินในเมือง (ดิจิทัลและกราฟิก)

ผลของการประเมินมูลค่าที่ดินคือการได้มาซึ่งมูลค่าที่ดินของที่ดินในเขตประเมิน ได้แก่ มูลค่าตลาดของหน่วยพื้นที่ของที่ดินทั่วไปสำหรับโซนที่กำหนดซึ่งกำหนดไว้ที่ระดับราคาตลาดปัจจุบันสำหรับที่ดินที่คล้ายกัน

ตัวบ่งชี้ของมูลค่าที่ดินไม่ควรเกินระดับของราคาตลาดหรือจำกัดมูลค่าของมูลค่าพื้นฐานสำหรับที่ดินที่มีจุดประสงค์คล้ายกันซึ่งกำหนดโดยหน่วยงานของสหพันธ์สำหรับเขตอาณาเขตโดยประมาณเมืองและเมืองต่างๆ .

ให้เราพิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับขั้นตอนหลักของการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินในการตั้งถิ่นฐาน

เวที Iงานเตรียมการ รวบรวมและประมวลผลข้อมูลตลาดเริ่มต้นและกฎระเบียบ:

การรวบรวมข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับเมือง ภูมิอากาศ อุทกศาสตร์ นิเวศวิทยา วิศวกรรม และลักษณะทางธรณีวิทยาของอาณาเขต

คำจำกัดความของเขตเมืองตามแผนแม่บทการพัฒนาเมือง

การจำแนกประเภทที่ดินโดยผู้ใช้ที่ดินของเมืองระบอบการปกครองทางกฎหมาย

การจำแนกที่ดินตามการใช้งาน

การจำแนกประเภทที่ดินตามมูลค่าการพัฒนาเมือง ประเภทของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ และประเภทการใช้ประโยชน์หลักในปัจจุบันด้วยการจัดสรรไมโครโซนประเมินราคา

การประเมินการใช้ในปัจจุบันและการคาดการณ์ทิศทางที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดสำหรับการพัฒนาที่ดินของเขตประเมินแต่ละแห่งพร้อมการชี้แจงขอบเขตและพื้นที่

การระบุที่ดินทั่วไปที่รวมอยู่ในเขตประเมิน

การรวบรวม ตรวจสอบ และจัดกลุ่มข้อมูลตลาดที่ดินตามเขตการประเมิน

ระยะที่สองการแบ่งเขตตามหน้าที่ของอาณาเขตเมืองเช่น ความแตกต่างของอาณาเขตของเมือง, เมือง, การตั้งถิ่นฐานในชนบทออกเป็นโซนที่แยกจากกันขึ้นอยู่กับการใช้งานของที่ดิน ตามประมวลกฎหมายผังเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งได้รับการอนุมัติโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางเมื่อวันที่ 7 พฤษภาคม 2541 ฉบับที่ 73 โซนหลักดังต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

ภาคที่อยู่อาศัยรวมถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยด้วยอาคารหลายชั้น อาคารแนวราบ อาคารที่พักอาศัยส่วนบุคคลพร้อมที่ดินส่วนบุคคล

พื้นที่ธุรกิจสาธารณะ,ที่ด้านสุขภาพ วัฒนธรรม การค้า การจัดเลี้ยงสาธารณะ บริการผู้บริโภค กิจกรรมเชิงพาณิชย์ ตลอดจนสถาบันการศึกษา การบริหาร การวิจัย ศูนย์กลางธุรกิจ กิจกรรมทางการเงินและสังคม

พื้นที่การผลิต,ประกอบด้วยที่ดินที่ประกอบการอุตสาหกรรม พลังงาน คลังสินค้า ฐาน สาธารณูปโภค ตลอดจนที่ดินของผู้ใช้ที่ดินรายอื่นในภาคการผลิต

เขตโครงสร้างพื้นฐานด้านวิศวกรรมและการขนส่งที่สิ่งอำนวยความสะดวกและการสื่อสารของการขนส่งทางรถไฟ รถยนต์ แม่น้ำ ทะเล ทางอากาศและทางท่อตลอดจนการสื่อสารดำเนินการ

พื้นที่เกษตรกรรม,ครอบครองโดยที่ดินทำกิน, สวนผลไม้, ไร่องุ่น, สวนครัว, หญ้าแห้ง, ทุ่งหญ้า, เช่นเดียวกับอาคารและโครงสร้างทางการเกษตร;

พื้นที่นันทนาการ,รวมถึงพื้นที่ป่าที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตของเมือง สวนสาธารณะ ชายหาด และสถานที่พักผ่อนหย่อนใจอื่นๆ สำหรับประชากร

โซนอื่นๆการรวมประเภทและประเภทของการใช้ที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่รวมอยู่ในโซนข้างต้น ตัวอย่างเช่น โซนของสิ่งอำนวยความสะดวกทางทหาร วัตถุประสงค์พิเศษ (สุสาน หลุมฝังกลบ ฯลฯ) พื้นที่สำรอง ฯลฯ

อาณาเขตของโซนการทำงานที่เลือกขึ้นอยู่กับการใช้งานและอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในนั้นสามารถแบ่งออกเป็น ไมโครโซนการประเมิน

ตัวอย่างเช่นในที่ดินพัฒนาที่อยู่อาศัยซึ่งตามกฎแล้วครอบครองส่วนสำคัญของอาณาเขตของการตั้งถิ่นฐาน ที่ดินที่สร้างขึ้นด้วยบ้านที่อยู่อาศัยประเภทเดียวกันจะถูกจัดสรรเป็นไมโครโซนการประเมินแยกต่างหาก:

อาคารพักอาศัยแนวราบพร้อมที่ดินส่วนบุคคล

อาคารพักอาศัยแนวราบที่ไม่มีที่ดินส่วนบุคคล

อาคารส่วนสูงหลายชั้น (35 ชั้น)

อาคารส่วนสูงหลายชั้น (69 ชั้น)

อาคารหลายชั้น (1012 ชั้น) เป็นต้น ที่ดินที่มีภูมิทัศน์แนวราบหรือไม่

อาคารที่อยู่อาศัยที่มีอุปกรณ์ครบครันแบ่งออกเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่อไปนี้: ที่ดินพร้อมอิฐที่อยู่อาศัย, บันทึก, แผง, แผงและบ้านอื่น ๆ

ที่ดินพร้อมอาคารสูงที่อยู่อาศัยแบ่งออกเป็นไมโครโซนประเมินราคาตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ แปลงที่มีอาคารหลายชั้นห้าชั้น, แผง, อิฐ, อาคารที่พักอาศัยชั้นยอด ฯลฯ

เนื่องจากสามารถใช้ขอบเขตของโซนการประเมินได้:

ขอบเขตทางธรรมชาติ (องค์ประกอบนูนที่เด่นชัด - แม่น้ำ, ทะเลสาบ, หุบเหว, หน้าผา, ฯลฯ );

พรมแดนของโครงสร้างทางวิศวกรรมขนาดใหญ่ (ทางรถไฟ, สะพานลอย, ท่อส่ง, เขื่อน, สะพาน, ฯลฯ );

ถนน สี่เหลี่ยม ทางวิ่ง;

พรมแดน (รั้ว) ของวิสาหกิจและวัตถุที่มีวัตถุประสงค์ทางอุตสาหกรรมและไม่ใช่ทางอุตสาหกรรม

พรมแดนของป่าไม้ เกษตรกรรม และที่ดินอื่นๆ

ในอาณาเขตของเขตประเมิน พารามิเตอร์ของที่ดินทั่วไปถูกกำหนดขึ้นในแง่ของพื้นที่ทั้งหมด พื้นที่อาคาร ระดับของการจัดทางวิศวกรรม และตำแหน่งที่สัมพันธ์กับขอบเขตของบล็อก ทางหลวง ถนน

ด่านที่สามการคำนวณมูลค่าที่ดินของที่ดินในเขตประเมินแต่ละเขตจะดำเนินการเป็นค่าเฉลี่ยสำหรับการใช้งานเฉพาะประเภทหรือเป็นมูลค่าสูงสุดของประเภทการใช้งานที่เป็นไปได้ วิธีหลักในการประมวลผลข้อมูลตลาดเบื้องต้นคือ การวิเคราะห์สหสัมพันธ์การถดถอย และวิธีการทางสถิติของการจัดกลุ่ม

ราคาตลาดต่อหน่วยพื้นที่ของที่ดินของแปลงที่ดินทั่วไปถูกกำหนด:

สำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาตามการวิเคราะห์ทางสถิติของราคาตลาดและต้นทุนการพัฒนาที่ดิน

สำหรับที่ดินที่สร้างขึ้นด้วยวัตถุอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีการจัดสรรต้นทุนสำหรับการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนโครงสร้างพื้นฐาน

ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ วิธีอื่นในการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยรวมก็ถูกนำมาใช้ในการประเมินมูลค่าด้วยเช่นกัน

หากมูลค่าโดยประมาณของที่ดินในเขตประเมินเดียวกันสำหรับการใช้งานประเภทต่างๆ แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ จะมีการปันส่วนไมโครโซนสำหรับการประเมิน

ระยะที่สี่การแบ่งเขตราคาของอาณาเขตเมืองเช่น มูลค่าต้นทุนที่ได้รับของที่ดินจะถูกนำไปใช้กับแผนที่ที่ดินของเมืองสำหรับการแบ่งเขตราคาของอาณาเขตของเมืองคือการสร้างตามตัวบ่งชี้ที่ได้รับของมูลค่าที่ดินของเขตประเมินแต่ละเขต

โซนประเมินผล- ส่วนหนึ่งของดินแดนของการก่อตัวของการบริหารดินแดน, วัตถุประสงค์ที่เป็นเนื้อเดียวกัน, ประเภทของการใช้งานตามหน้าที่และมูลค่าใกล้เคียงกับมูลค่าที่ดินของที่ดินทั่วไป ไมโครโซนโดยประมาณที่มีมูลค่าใกล้เคียงกับมูลค่าที่ดินของที่ดินจะรวมกันเป็นเขตประเมิน ในเวลาเดียวกัน เขตการประเมินหนึ่งโซนสามารถแสดงโดยพื้นที่ท้องถิ่นหลายแห่งในเมือง

การรวมไมโครโซนแต่ละโซนเข้ากับโซนการประเมินจะดำเนินการบนพื้นฐานของหลักการดังต่อไปนี้:

ความใกล้เคียงของค่าดัชนีมูลค่าที่ดินของที่ดิน

เอกภาพอาณาเขตของที่ตั้งของไมโครโซน

ความธรรมดาของโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรม ความสม่ำเสมอของผลกระทบเชิงบวกหรือเชิงลบของโครงสร้างทางวิศวกรรมขนาดใหญ่หรือวัตถุที่อยู่ติดกับไมโครโซน

จำนวนเขตประเมินขึ้นอยู่กับช่วงของราคาประเมินของแปลงที่ดินไมโครโซน ตามแนวทางปฏิบัติในการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินในเมืองที่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง จำนวนเขตการประเมินที่จัดสรรขึ้นอยู่กับจำนวนผู้อยู่อาศัยในการตั้งถิ่นฐาน

เมื่อคำนวณตัวบ่งชี้มูลค่าที่ดินของที่ดินสำหรับแต่ละเขตเมืองจะพิจารณาถึงอิทธิพลของปัจจัยบางกลุ่ม ตัวอย่างเช่น สำหรับเขตธุรกิจที่อยู่อาศัยและสาธารณะ กลุ่มปัจจัยต่อไปนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง:

1) การเข้าถึงการคมนาคมของประชากรสู่ใจกลางเมือง วัตถุแห่งวัฒนธรรมและบริการผู้บริโภคที่มีความสำคัญทั่วเมือง

2) การจัดหาอุปกรณ์วิศวกรรมส่วนกลางและการจัดสวน

3) ระดับการพัฒนาของบริการด้านวัฒนธรรมและชุมชนสำหรับประชากร

4) คุณค่าทางประวัติศาสตร์ของการพัฒนามูลค่าความงามและภูมิทัศน์ของอาณาเขต

5) สภาวะแวดล้อม สภาพสุขาภิบาล

6) วิศวกรรมสภาพทางธรณีวิทยาของการก่อสร้าง

7) มูลค่าการพักผ่อนหย่อนใจของอาณาเขต;

8) ศักดิ์ศรีของดินแดน

สำหรับเขตการผลิตและเขตโครงสร้างพื้นฐานด้านวิศวกรรมและการขนส่ง ปัจจัยต่อไปนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง:

1) ระดับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการผลิต ความพร้อมของเส้นทางขนส่ง ความห่างไกลจากเส้นทางคมนาคมหลัก

2) เงื่อนไขการจัดหาทรัพยากรแรงงานและความห่างไกลจากที่อยู่อาศัย

3) เงื่อนไขการวางผังเมืองและข้อ จำกัด อันเนื่องมาจากการแบ่งเขตอนุญาตให้ใช้ที่ดิน

การบัญชีสำหรับปัจจัยเหล่านี้ดำเนินการโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์ ซึ่งค่าจะถูกกำหนดบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ทางสถิติและเชิงสาเหตุของข้อมูลตลาด มาตรฐานที่ได้รับอนุมัติสำหรับการวางผังเมือง การสำรวจและการประเมินผู้เชี่ยวชาญของผู้เชี่ยวชาญ

โดยสรุป การวิเคราะห์เชิงตรรกะและเชิงเปรียบเทียบของผลลัพธ์ที่ได้จะดำเนินการ การวิเคราะห์เชิงตรรกะคือมูลค่าที่ดินของที่ดินควรลดลงจากศูนย์กลางไปยังรอบนอกของเมือง เมื่อเบี่ยงเบนจากแนวโน้มนี้ สาเหตุของสถานการณ์ปัจจุบันจะถูกสร้างขึ้น

การวิเคราะห์เปรียบเทียบดำเนินการโดยการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าที่ดินของที่ดินสำหรับแต่ละเขตการประเมินของเมืองกับราคาตลาดสำหรับการขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

สเตจวีการลงทะเบียนผลการประเมินมูลค่าที่ดินเช่น ผลลัพธ์ของการประเมินมูลค่าที่ดินที่ดำเนินการได้สรุปไว้ในรายงานและส่งเพื่อขออนุมัติต่อเจ้าหน้าที่บริหารของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย รัฐบาลท้องถิ่นเผยแพร่ผลลัพธ์ของมูลค่าที่ดินของที่ดินตามโซนราคาในสื่อเปิดพร้อมคำแนะนำสำหรับการใช้ข้อมูลเหล่านี้ต่อไป หลังจากหารือเกี่ยวกับผลการประเมินมูลค่าที่ดินที่เผยแพร่แล้ว พวกเขาได้รับการอนุมัติและเข้าสู่ State Land Cadastre มูลค่าที่ดินของแปลงที่ดินที่ป้อนใน State Land Cadastre ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างปี

ผลของการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินในเมืองซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการประเมินมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์แบบครอบคลุมสามารถนำมาใช้เพื่อวัตถุประสงค์ดังต่อไปนี้:

การสร้างระบบอัตโนมัติของรัฐของที่ดิน

การก่อตัวของฐานภาษีของนิคมที่ดิน;

การชี้แจงโครงการแบ่งเขตเศรษฐกิจอาณาเขต

การกำหนดอัตราค่าเช่าที่ดินในเขตเทศบาล

การกำหนดราคาเริ่มต้นสำหรับการขายสิทธิในทรัพย์สินหรือสัญญาเช่าระยะยาวในการประมูลและการประมูล

การกำหนดจำนวนเงินค่าชดเชยสำหรับการถอนที่ดินเพื่อความต้องการของเทศบาล

การยืนยันพื้นที่ที่มีเหตุผลและมีแนวโน้มมากที่สุดของการพัฒนาเมือง

แจ้งหน่วยงานเทศบาลและให้บริการแบบชำระเงินแก่เรื่องต่าง ๆ ของตลาดที่ดิน

การสร้างตลาดหุ้นสำหรับหลักทรัพย์ที่ดินและการจำนอง การประเมินมูลค่าตลาดที่ดินแปลงเดียวในเขตเมือง

Stranding ขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดินและเกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์ตลาดเฉพาะสำหรับแต่ละไซต์ โดยคำนึงถึงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สภาพตลาด ลักษณะเชิงปริมาณของที่ดินที่ประเมิน ความซับซ้อนของการประเมินมูลค่าตลาดส่วนใหญ่เกิดจากที่ตั้งที่ไม่ซ้ำกันซึ่งมีอยู่เฉพาะสำหรับไซต์ที่ประเมิน เช่นเดียวกับความจำเป็นในการจัดตั้งและคำนึงถึงปัจจัยด้านราคาสำหรับการใช้ที่ดินแต่ละประเภท

มูลค่าโดยประมาณของที่ดินแปลงเดียวของการนิคมคือมูลค่าที่ดินของที่ดินในเขตประเมินราคา ซึ่งปรับปรุงความแตกต่างจากแปลงทั่วไปซึ่งมีผลกระทบต่อราคาตลาด ค่านี้กำหนดลักษณะต้นทุนของที่ดินในระบบการแบ่งเขตโดยประมาณของอาณาเขตของการตั้งถิ่นฐานโดยคำนึงถึงอุปสงค์และอุปทานที่มีอยู่สำหรับที่ดินประเภทการใช้งานนี้และลักษณะเชิงคุณภาพและเชิงปริมาณของที่ดิน

การประมาณราคาตลาดของที่ดินแปลงเดียวภายในเขตการประเมินเฉพาะนั้นเกี่ยวข้องกับการชี้แจงค่าสัมประสิทธิ์มูลค่าการพัฒนาเมืองที่ใช้กับแปลงนี้โดยพิจารณาจากการจัดตั้งและการบัญชีโดยละเอียดของปัจจัยการให้เช่าทั้งหมด ตลอดจนปัจจัยของความแตกต่างในท้องถิ่นของเมือง อาณาเขต.

เกณฑ์ในการกำหนดราคาตลาดของที่ดินแปลงเดียวเป็นข้อตกลงที่ทำขึ้นโดยผู้ประเมินราคากับลูกค้าของการประเมินราคา

การประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและป่าไม้

ดำเนินการตามวิธีการเดียวเพื่อให้แน่ใจว่าผลการประเมินในอาณาเขตของสหพันธรัฐรัสเซียสามารถเปรียบเทียบได้และการรวมกันของวิธีการในการประเมินที่ดินประเภทต่างๆ นอกขอบเขตของการตั้งถิ่นฐานในเมืองและในชนบทและที่ดินกองทุนป่าไม้ การประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะดำเนินการบนพื้นฐานของการคิดมูลค่าของรายได้ค่าเช่าโดยประมาณ

การประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่จำเป็นในการทำให้ภาษีที่ดิน ค่าเช่า และวัตถุประสงค์อื่นตามกฎหมายกำหนด

วัตถุประสงค์ของการประเมินที่ดินเพื่อเกษตรกรรมดำเนินการภายในขอบเขตของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย, เขตการปกครอง, กรรมสิทธิ์ในที่ดิน (การใช้ที่ดิน) ของนิติบุคคลและบุคคล ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นอาณาเขตที่ใช้อย่างเป็นระบบเพื่อวัตถุประสงค์บางอย่างและมีคุณสมบัติทางธรรมชาติและประวัติศาสตร์ที่เฉพาะเจาะจง ในองค์ประกอบของที่ดินเพื่อเกษตรกรรม, ที่ดินทำกิน, สวนไม้ยืนต้น, หญ้าแห้งมีความโดดเด่น

ที่ดินทำกิน- ที่ดินทำกินที่ใช้อย่างเป็นระบบสำหรับพืชผล ได้แก่ พืชหญ้ายืนต้นและที่รกร้างว่างเปล่า

การทำหญ้าแห้ง- ที่ดินทำกินที่ใช้ทำหญ้าแห้งอย่างเป็นระบบ มีแอ่งน้ำเยลลี่และซู ทุ่งหญ้าในหุบเขา

ทุ่งเลี้ยงสัตว์- ที่ดินเกษตรกรรมที่ใช้อย่างเป็นระบบสำหรับสัตว์กินหญ้า รวมทั้งที่ดินที่เหมาะสำหรับการเลี้ยงปศุสัตว์ที่ไม่ได้ใช้สำหรับทำหญ้าแห้งและไม่ได้

เงินฝาก- ที่ดินที่เคยใช้เป็นที่ดินทำกินและไม่ได้ใช้เกินหนึ่งปี รวมทั้งที่ดินรกร้าง

ขั้นตอนของการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ในระยะแรกระหว่างภูมิภาคหน่วยงานอาณาเขตของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียได้รับค่าที่ดิน 1 เฮกตาร์ของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและมาตรฐานพื้นฐาน (ผลผลิตและค่าใช้จ่ายโดยประมาณ) สำหรับการประเมินภายในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย ระยะที่สอง– การประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียโดยเขตการปกครองและการถือครองที่ดิน

เงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับขั้นตอนที่สองของการประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐคือการปฏิบัติตามมูลค่าที่ดินถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมทั้งหมดของสหพันธ์ด้วยมูลค่าที่ได้รับจากระยะแรก

ในขั้นตอนระหว่างภูมิภาคแรกของการประเมินที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ตัวชี้วัดพื้นฐานต่อไปนี้ถูกกำหนด: ผลผลิตโดยประมาณ ต้นทุนโดยประมาณ ราคาผลผลิตรวม รายได้ค่าเช่าโดยประมาณ และมูลค่าที่ดิน ในการคำนวณผลผลิตโดยประมาณและตัวชี้วัดอื่น ๆ จะใช้ผลผลิตจริงโดยเฉลี่ยของพืชผลทางการเกษตรหลัก (กลุ่มพืชผล) และทุ่งหญ้าแห้งในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียในปี 2509-2541

ผลผลิตโดยประมาณของพื้นที่เกษตรกรรม 1 เฮกตาร์ถูกกำหนดสำหรับแต่ละนิติบุคคลที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียในแง่ของมูลค่าในราคาขายเฉลี่ยของปี 2542 ในภูมิภาคทางธรรมชาติและเศรษฐกิจที่สอดคล้องกันโดยการชั่งน้ำหนักผลผลิตโดยประมาณ 1 เฮกตาร์ของที่ดินทำกิน, ทุ่งหญ้า, ทุ่งหญ้าโดยส่วนแบ่งของพวกเขาในพื้นที่ ​​ที่ดินเกษตรกรรมของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย การคำนวณใช้โครงสร้างของพื้นที่หว่านในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งมีการพัฒนาโดยเฉลี่ยในช่วงสามปีที่ผ่านมา การผลิตพืชอาหารสัตว์มีมูลค่าในราคา 1 centner หน่วยอาหารสัตว์ของเมล็ดพืชอาหารสัตว์ซึ่งเป็นราคาที่ระดับ 75% ของราคาขายของปริมาณธัญพืชที่จำหน่ายในท้องตลาดทั้งหมดในรัสเซีย

ค่าใช้จ่ายโดยประมาณต่อ 1 เฮกตาร์ของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเรื่องของสหพันธรัฐรัสเซียถูกกำหนดโดยการชั่งน้ำหนักค่าใช้จ่ายโดยประมาณต่อ 1 เฮกตาร์ของที่ดินทำกิน, ทุ่งหญ้าแห้ง, ทุ่งหญ้าเลี้ยงสัตว์โดยส่วนแบ่งของพวกเขาในพื้นที่การเกษตรของเรื่องของสหพันธรัฐรัสเซีย ในเวลาเดียวกัน ค่าใช้จ่ายโดยประมาณต่อ 1 เฮกตาร์ของทุ่งหญ้าถูกนำมาตามเงื่อนไขเท่ากับ 20% ของต้นทุนโดยประมาณของทุ่งหญ้าแห้ง การคำนวณใช้ข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนจริงประจำปีสำหรับปี 2535-2541 ดัชนีการแข็งค่าของราคาวัสดุและทรัพยากรทางเทคนิคในปี 2542 และโครงสร้างของพื้นที่เพาะปลูกซึ่งมีการพัฒนาโดยเฉลี่ยในช่วงสามปีที่ผ่านมา

ราคาผลผลิตรวมจาก 1 เฮกตาร์ของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียถูกกำหนดโดยการเพิ่มรายได้ขั้นต่ำที่จำเป็นในการเพิ่มค่าใช้จ่ายโดยประมาณเพื่อให้แน่ใจว่าการสืบพันธุ์ทางการเกษตรซึ่งคิดเป็น 7% ของต้นทุนโดยประมาณของปี 2542

รายได้ค่าเช่าโดยประมาณจากพื้นที่เกษตรกรรม 1 เฮกตาร์

ถูกกำหนดโดยการรวมรายได้ค่าเช่าส่วนต่างและค่าสัมบูรณ์

รายได้ค่าเช่าส่วนต่างเกิดขึ้นบนที่ดินมีภาวะเจริญพันธุ์และตำแหน่งที่ดีขึ้น รายได้ค่าเช่าส่วนต่างจาก 1 เฮกตาร์ของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียคำนวณโดยการลบราคาของผลผลิตรวมออกจากผลผลิตโดยประมาณ

รายได้ค่าเช่าแน่นอน- นี่คือรายได้ขั้นต่ำที่จัดตั้งขึ้นโดยไม่คำนึงถึงความอุดมสมบูรณ์และที่ตั้งของที่ดิน

รายได้ค่าเช่าที่แน่นอนจะเท่ากันสำหรับทุกวิชาของสหพันธรัฐรัสเซียและคิดเป็น 1% ของมูลค่าผลผลิตรวมต่อพื้นที่เกษตรกรรม 1 เฮกตาร์โดยเฉลี่ยในรัสเซียเช่น 12 ถู ตั้งแต่ 1 เฮกตาร์

มูลค่าที่ดินพื้นที่เกษตรกรรม 1 เฮกตาร์ในค่าเฉลี่ยสำหรับนิติบุคคลที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียนั้นพิจารณาจากการคูณรายได้ค่าเช่าโดยประมาณด้วยระยะเวลาการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ 33 ปี บนที่ดินเพื่อเกษตรกรรมซึ่งไม่มีรายได้จากค่าเช่าส่วนต่าง มูลค่าที่ดินถูกสร้างขึ้นบนพื้นฐานของรายได้ค่าเช่าที่แน่นอนในจำนวน 400 รูเบิลเท่านั้น ต่อ 1 เฮกตาร์ (ภูมิภาค Murmansk และ Magadan, Nenets, Komi-Permyatsky, Khanty-Mansiysk และเขตปกครองตนเองอื่น ๆ )

ขั้นตอนที่สองของการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมภายในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียนั้นดำเนินการบนพื้นฐานของตัวชี้วัดพื้นฐานโดยประมาณของผลผลิตและต้นทุนที่กำหนดไว้ในขั้นตอนแรกซึ่งรับประกันความสามารถในการเปรียบเทียบผลการประเมินทั่วทั้งอาณาเขต ของสหพันธรัฐรัสเซีย ในการปรากฏตัวของเขตธรรมชาติและเศรษฐกิจของอาณาเขตของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียตัวบ่งชี้พื้นฐานโดยประมาณสำหรับผลผลิตของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและต้นทุนการใช้งานซึ่งคำนวณโดยเฉลี่ยสำหรับนิติบุคคลที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียที่ ขั้นแรกของการประเมินมูลค่าที่ดิน แยกตามพื้นที่ประเมินที่ดิน ข้อมูลเบื้องต้นสำหรับการดำเนินงานคือข้อมูลการสำรวจดิน วัสดุของงานประเมินที่ดินรอบที่ 4 และการประเมินที่ดินในฟาร์ม แต่ละเขตการปกครองในกระบวนการประเมินที่ดินรอบที่ 4 ได้รับมอบหมายให้เป็นเขตเฉพาะ เขตการประเมินถูกสร้างขึ้นบนพื้นฐานของความเป็นเนื้อเดียวกันของชนิดของดิน เทคโนโลยีการเพาะปลูกพืช สภาพภูมิอากาศ และระดับของการพัฒนาเศรษฐกิจของดินแดน

การประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเกี่ยวข้องกับการคำนวณตัวบ่งชี้ที่ครบถ้วนสำหรับความอุดมสมบูรณ์ของดิน คุณสมบัติทางเทคโนโลยี และที่ตั้ง เพื่อกำหนดรายได้ค่าเช่าโดยประมาณและมูลค่าที่ดินของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมบนพื้นฐานของพวกเขา

ตัวบ่งชี้ที่ครบถ้วนของความอุดมสมบูรณ์ของดินคือคะแนนโบนิทีตา (คะแนนดินทั้งหมด) ซึ่งใช้ในการคำนวณผลผลิตรวมและต้นทุนของเป้าหมายการประเมิน

คุณสมบัติทางเทคโนโลยีของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมของวัตถุที่ประเมินนั้นคำนวณโดยคำนึงถึงความเข้มของพลังงานของดิน, ความโล่งใจ, ความโกลาหล, รูปร่าง, ความห่างไกลของทุ่งนาจากศูนย์กลางเศรษฐกิจ ค่าทางกายภาพของคุณสมบัติทางเทคโนโลยีสำหรับวัตถุเฉพาะของการประเมินจะถูกแปลงเป็นจุดและค่าสัมประสิทธิ์ในระดับพิเศษ ตามมาตราส่วนสำหรับการประเมินคุณสมบัติทางเทคโนโลยีแต่ละรายการและการพึ่งพาต้นทุนนั้นจะมีการคำนวณตัวบ่งชี้ทั่วไป - ดัชนีคุณสมบัติทางเทคโนโลยีของวัตถุของการประเมิน

ตำแหน่งของวัตถุของการประเมินนั้นโดดเด่นด้วยตัวบ่งชี้ระยะทางที่เท่ากันซึ่งพิจารณาจากระยะทางจากจุดขายผลิตภัณฑ์ทางการเกษตรและฐานการจัดหาวัสดุและทรัพยากรทางเทคนิคตลอดจนเงื่อนไขการขนส่งของการขนส่งสินค้า

รายได้ค่าเช่าโดยประมาณจากพื้นที่เกษตรกรรม 1 เฮกตาร์ประกอบด้วยสองส่วน - รายได้ส่วนต่างและรายได้ค่าเช่าแน่นอน รายได้ค่าเช่าส่วนต่างคำนึงถึงความอุดมสมบูรณ์ของดิน คุณสมบัติทางเทคโนโลยี และตำแหน่งของวัตถุประเมิน หากรายได้นี้เป็นค่าลบ จะถือว่าเป็นศูนย์ มูลค่าของรายได้ค่าเช่าแบบสัมบูรณ์ถูกกำหนดขึ้นในขั้นตอนระหว่างภูมิภาคแรก

มูลค่าที่ดิน 1 เฮกตาร์ของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมสำหรับวัตถุของการประเมินภายในเรื่องของสหพันธรัฐรัสเซียถูกกำหนดโดยการคูณรายได้ค่าเช่าโดยประมาณตามระยะเวลาของการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ซึ่งก็คือ 33 ปี

การประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินกองทุนป่าไม้ดำเนินการเพื่อให้เหตุผลในการชำระค่าที่ดิน

วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าที่ดิน– ที่ดินป่าไม้ที่มีการแสวงประโยชน์ทางการค้า ได้แก่ ป่าของกลุ่มที่สองและสาม กลุ่มที่ 2 ได้แก่ ป่าไม้ที่มีการใช้อย่างจำกัด ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูงและเครือข่ายเส้นทางคมนาคมที่พัฒนาแล้ว กลุ่มที่สามประกอบด้วยป่าที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ป่าทึบที่มีจุดประสงค์เพื่อการใช้งานถาวร

การประเมินมูลค่าที่ดินดำเนินการสำหรับเขตการประเมิน ซึ่งระบุบนพื้นฐานของความแตกต่างในองค์ประกอบของพื้นที่ป่าและผลิตภาพป่าไม้ ขอบเขตของเขตการประเมินตรงกับขอบเขตของเรื่องของสหพันธรัฐรัสเซียหรือเขตการปกครองที่รวมอยู่ในนั้น

เนื่องจากเป็นตัวชี้วัดหลักในการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินป่าไม้ จึงมีการกำหนดผลผลิตของป่าที่สุกแล้ว (สต็อกไม้) ต้นทุนโดยประมาณ และการหมุนเวียนของการตัดโค่นหลัก การประเมินมูลค่าที่ดินไม่ได้คำนึงถึงผลิตภัณฑ์เพิ่มเติมที่ได้รับจากพื้นที่ป่า - เห็ด, ผลเบอร์รี่, ถั่ว, พืชสมุนไพร, ทรัพยากรการล่าสัตว์ตลอดจนหน้าที่ทางนิเวศวิทยาของป่า

การประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินป่าไม้ดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้ สำหรับแต่ละโซนการประเมิน จะมีการพัฒนาตารางตัวบ่งชี้ผลผลิตพื้นฐานของประเภทป่าไม้ (ในแง่กายภาพ) โดยคำนึงถึงโครงสร้างของจุดยืนของป่า ผลผลิตของป่าไม้มีลักษณะเฉพาะจากสต็อกของไม้ในพื้นที่ที่โตเต็มที่ที่อายุการตัดโค่น (ม. 3 /เฮกตาร์) และโครงสร้างขาตั้งเป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นส่วนแบ่งของชนิดของต้นไม้ในสต็อกที่เติบโตทั้งหมด

ผลผลิตพื้นฐานของที่ดินป่าไม้ในแง่มูลค่าถูกกำหนดให้เป็นผลผลิตของผลผลิตขั้นพื้นฐานในแง่กายภาพโดยอัตราการจ่ายเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (ตามโครงสร้างขององค์ประกอบชนิดพันธุ์) ของการชำระเงินสำหรับไม้

ราคาผลิตไม้ต่อพื้นที่ป่า 1 เฮกตาร์ คำนวณโดยการคูณต้นทุนโดยประมาณด้วยอัตราผลตอบแทน กำหนดไว้ที่ 7% ค่าใช้จ่ายโดยประมาณคือผลรวมของต้นทุนในการปลูก การปลูก และการปกป้องผืนป่า

รายได้ค่าเช่าโดยประมาณรวมรายได้ค่าเช่าส่วนต่างและแน่นอน

รายได้ค่าเช่าส่วนต่างต่อพื้นที่ป่า 1 เฮกตาร์หมายถึงความแตกต่างระหว่างผลผลิตพื้นฐานของไม้ยืนต้นกับราคาผลิตของผลิตภัณฑ์นี้ รายได้ค่าเช่าส่วนต่างประจำปีคำนวณโดยการหารรายได้ค่าเช่าส่วนต่างด้วยจำนวนปีเฉลี่ยของมูลค่าการซื้อขายที่ตัดโค่น โดยคำนึงถึงโครงสร้างของประเภทป่าไม้หลัก การหมุนโค่นเป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นช่วงเวลาระหว่างการตัดโค่นหลักสองครั้ง

รายได้ค่าเช่าแน่นอนต่อปีกำหนดในอัตราเดียวกับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

มูลค่าที่ดิน 1 เฮกตาร์ของที่ดินป่าไม้กำหนดโดยการหารรายได้ค่าเช่าโดยประมาณด้วยอัตราส่วนทุน กำหนดที่ 0.02 (2%)

แยกจากกัน ที่ดินสามารถประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ดังต่อไปนี้:
- ภาษีอสังหาริมทรัพย์
- กำหนดจำนวนเงินชดเชยสำหรับการจำหน่ายที่ดิน
- การชี้แจงความเสียหายระหว่างการกำจัดการปรับปรุงที่มีอยู่
- กำหนดจำนวนค่าเช่า;
- การประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินในวิธีราคาทุน มีหกวิธีหลักในการประเมินมูลค่าที่ดิน:

1. วิธีการสหสัมพันธ์ (การจัดสรร)
2. วิธีการสกัด (การสกัด)
3. วิธีการสร้างหรือพัฒนา (พัฒนา)
4. วิธีที่เหลือสำหรับที่ดิน
5. วิธีการบันทึกค่าเช่าที่ดินให้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่
6. วิธีการขายที่เปรียบเทียบได้
7.
1. วิธีการสหสัมพันธ์ (allocation) (นามธรรมหรือเทคนิคการจัดสรร) วิธีการจัดสรรขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่ามูลค่าของที่ดินสามารถประมาณได้โดยการหารราคาขายรวมของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบกันได้ระหว่างสองส่วนหลัก คือ ที่ดินและส่วนปรับปรุง ผู้ประเมินราคาจะกำหนดสัดส่วนของราคาขายที่จำหน่ายระหว่างกันโดยประเมินมูลค่าตลาดของการปรับปรุงก่อน

วิธีนี้เป็นการปรับเปลี่ยนวิธีเปรียบเทียบการขายของวิธีการเปรียบเทียบ (ตลาด) และถือว่ามีข้อมูลพร้อมใช้งานเกี่ยวกับการขายล่าสุดของคุณสมบัติที่สร้างขึ้นแล้ว วิธีการจัดสรรขึ้นอยู่กับหลักการต้นทุนของยอดดุล - สมมติฐานที่ว่าอัตราส่วนระหว่างที่ดินกับอาคารและสิ่งปลูกสร้างในต้นทุนของวัตถุที่แข่งขันกันจะเท่ากัน

ตัวอย่าง 11.17 กำหนดต้นทุนของแปลงที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัย หลังสร้างขึ้นแล้ว 95% และในช่วงสามปีที่ผ่านมาไม่มีการขายที่ดินเปล่าแม้แต่ครั้งเดียว แต่เท่าที่เห็นจากตาราง เมื่อเวลา 11:38 น. ผู้ประเมินราคาพบยอดขายที่อยู่อาศัยล่าสุดหลายแห่งในพื้นที่ ในระหว่างการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่รวบรวม บนพื้นฐานของวิธีต้นทุน การประเมินจะทำจากต้นทุนของอาคารและโครงสร้าง ลบด้วยค่าเสื่อมราคา

จากการวิเคราะห์ข้อมูลที่นำเสนอในตาราง 11.38 ผู้ประเมินคำนวณว่าหลังจากพัฒนาพื้นที่แล้ว ที่ดินจะคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 20% ของมูลค่ารวมของวัตถุ ดังนั้นค่าใช้จ่ายของไซต์ที่ประเมินจะอยู่ที่ 17,000 เหรียญ

ด้วยอายุของอาคารและโครงสร้าง ส่วนแบ่งของไซต์ในราคาขายรวมเพิ่มขึ้น เมื่อใช้ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุที่มีอาคารเก่าแก่มาก วิธีการจัดสรรอาจทำให้เกิดข้อผิดพลาดได้อย่างมาก เนื่องจากเป็นการยากมากที่จะประมาณค่าเสื่อมราคาสะสม อัตราส่วนระหว่างต้นทุนของไซต์และต้นทุนของอาคารและโครงสร้างยังสามารถได้รับอิทธิพลจากปัจจัยอื่น ๆ - ระดับต่ำของการพัฒนาของวัตถุที่เปรียบเทียบได้หรือในทางตรงกันข้ามความแออัดของการพัฒนา ปัญหาที่เกี่ยวข้องกับรูปทรงหรือขนาดของแปลงที่ผิดปกติ เนื่องจากข้อจำกัดเหล่านี้ วิธีการจัดสรรจึงควรใช้เมื่อวิธีอื่นไม่สามารถใช้ในการประเมินไซต์ได้เท่านั้น

2. วิธีการสกัด นอกจากนี้ยังจัดให้มีการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการปรับปรุง การมีส่วนร่วมของการปรับปรุงจะได้รับการประเมินและลบออกจากราคาขายรวม i)i ของทรัพย์สิน จึงได้ราคาขายที่ดิน วิธีการนี้ให้ผลดีเมื่อส่วนปรับปรุงในมูลค่ารวมของทรัพย์สินที่ตีราคามีน้อย
3. วิธีการสร้างหรือพัฒนา (พัฒนา) สามารถแนะนำได้เมื่อแบ่งพื้นที่ออกเป็นพื้นที่ที่พัฒนาแล้วแต่ละแห่ง นอกจากค่าใช้จ่ายในการได้มาซึ่งที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาแล้ว เจ้าของใหม่ (ผู้พัฒนาหลัก) ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกจำนวนหนึ่ง ค่าใช้จ่ายบางส่วนเกิดจากคุณภาพทรัพยากรของที่ดิน ส่วนอื่นๆ เกิดจากกฎการพังทลายของท้องถิ่นหรือกฎหมายด้านสิ่งแวดล้อม ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นก่อนเริ่มการพัฒนาทางกายภาพนั้นเรียกว่า "ต้นทุนเบื้องต้น"

อาจจำเป็นต้องขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับปัญหาด้านวิศวกรรมต่างๆ สถาปนิก การประมาณการควรรวมการชำระเงินทั้งหมดสำหรับการขอรับใบอนุญาตต่างๆ นอกจากนี้ยังคำนึงถึงการชำระเงินสำหรับการประกันความรับผิดทางแพ่งสำหรับการจำนองค่าคอมมิชชั่นสำหรับการจัดหาเงินทุน กำลังเคลียร์ที่ดิน สำรวจและสำรวจที่ดินของส่วนและถนนในอนาคต กำลังดำเนินการสำรวจตามแผนและภูมิประเทศต่างๆ กิจกรรมดังกล่าวต้องการค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายในการวางถนนเพิ่มเติม งานระบายน้ำ การสร้างเครือข่ายท่อระบายน้ำและสาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายในการขาย นอกจากนี้ ผู้พัฒนาหลักต้องจัดสรรค่าโสหุ้ย ต้นทุนทางอ้อม และกำไรที่จำเป็นอย่างถูกต้อง

ตัวอย่าง 11.18.
พื้นที่ของเทือกเขาที่สำรวจคือ 30 เอเคอร์ ค่าใช้จ่าย "เบื้องต้น" อยู่ที่ประมาณ 50,000 ดอลลาร์ จากการสำรวจพบว่าแต่ละเอเคอร์สามารถจัดวางได้สามล็อต แต่ละล็อตสามารถขายได้ในราคา $10,000 ต้นทุนการพัฒนาผันแปรต่อล็อต ต้นทุนขายและกำไรอยู่ที่ประมาณการ 4667 USD 30 ล็อตสามารถขายได้ทุกปี
ต้นทุนการวางแผน การออกแบบและการเตรียมที่ดินทั้งหมดจะถูกเรียกเก็บ ณ ปัจจุบัน ในขณะที่รายได้จากการขายและต้นทุนผันแปรทั้งหมดจะถูกเรียกเก็บในช่วงปลายปีตามลำดับ
มาสร้างกระแสเงินสดโดยไม่คำนึงถึงต้นทุนการได้มาซึ่งที่ดินกัน ค่าใช้จ่ายปัจจุบันสำหรับการวางแผน การออกแบบ และการปรับปรุงเบื้องต้นของอาร์เรย์ - 50,000 ดอลลาร์
ปีที่ 1: ขายที่ดิน (30 x 10,000) 300,000


- 160 000

ปีที่ 2: ขายที่ดิน (30 x 10 LLC) 300,000
ลบ: ค่าใช้จ่ายในการขาย
การพัฒนาและผลกำไร (30 x 4667) - 140,000
- 160 000
ปีที่ 3: ขายที่ดิน (30 x 10,000) 300,000
ลบ: ค่าใช้จ่ายในการขาย
การพัฒนาและผลกำไร (30 x 4667) - 140,000
- 160 000

โดยคำนึงถึงต้นทุนของเงินทุนและความเสี่ยงที่คาดหวัง อัตราคิดลดตั้งไว้ที่ 10%
มูลค่าปัจจุบันสุทธิที่อัตราคิดลด 10% คือ $347,996

ตามสมมติฐานที่กำหนดต้นทุนในการพัฒนาที่ดิน ราคาสูงสุดที่ผู้พัฒนาหลักสามารถจ่ายสำหรับที่ดินคือ 348,000 ดอลลาร์ (สำหรับ 30 เอเคอร์) หรือประมาณ 11,600 เหรียญสหรัฐฯ สำหรับ 1 ไร่

4. วิธีตกค้าง ไซต์นี้จะถือว่าได้รับการอัพเกรดเป็น NEI และรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (N01) ที่เป็นของไซต์จะบันทึกเป็นต้นทุนโดยใช้อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินเป็นตัวชี้วัดต้นทุน
5. วิธีการบันทึกค่าเช่าที่ดินเป็นทุน รายได้จากการเช่าที่ดินจะบันทึกเป็นรายจ่ายเพื่อได้มาซึ่งมูลค่าของที่ดิน วิธีการนี้ใช้การวิเคราะห์การขายที่ดินที่ให้เช่าตามอัตราตลาด
6. วิธีการขายที่เปรียบเทียบได้ วิธีนี้ใช้การเปรียบเทียบข้อมูลจากคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันซึ่งขายได้ไม่นานก่อนวันที่ประเมินมูลค่าของไซต์ที่เป็นปัญหา ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับธุรกรรมที่เกิดขึ้นในสภาวะตลาดทั่วไปและใกล้เคียงกับวันที่ประเมินมูลค่ามากที่สุด
มาดูวิธีการใช้วิธีนี้กันดีกว่า
1. การจัดระเบียบข้อมูล สามารถจัดข้อมูลได้ดังนี้
ก) ลักษณะของที่ดินที่เปรียบเทียบได้:
- ที่ตั้ง,
- ขนาด
- การแบ่งเขต t
- แบบฟอร์ม
- ภูมิประเทศ
- เข้าถึง,
- ทบทวน,
- คุณประโยชน์,
- การเป็นทาส;
b) เขตตลาด (พื้นที่ครอบคลุม);
c) ระดับของสภาพคล่อง - ไม่ว่าทรัพย์สินจะเหมาะสมสำหรับการขายหรือไม่และจะใช้เวลานานแค่ไหนในการขายเว็บไซต์
2. หน่วยของการเปรียบเทียบ คุณสมบัติที่ประเมินและเปรียบเทียบได้มักจะแตกต่างกันในขนาดและพารามิเตอร์อื่นๆ เมื่อเปรียบเทียบแล้ว จำเป็นต้องนำมาเป็น "ตัวส่วนร่วม"
เนื่องจากมีการใช้หน่วยเปรียบเทียบในการประเมินที่ดิน:
- ราคา 1 ตร.ม.
- ราคาต่อ 1 เฮกตาร์;
- ราคาต่อเมตรเชิงเส้นหรือหน้าผาก
- ราคาต่อล็อตหรือแปลง
3. การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบ เพื่อให้คุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้มีความคล้ายคลึงกันอย่างสมบูรณ์กับคุณสมบัติที่ประเมินค่า ต้องทำการปรับปรุงองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ ควรทำการปรับเปลี่ยนตามลำดับต่อไปนี้:
1. โอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์
2. เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน
3. เงื่อนไขการขาย
4. สภาพตลาด วันที่ขาย
5. ลักษณะทางกายภาพ:
- ที่ตั้ง,
- ขนาด,
- แบบฟอร์ม
- ภูมิประเทศ
- เข้าถึง,
- การแบ่งเขต
- ทบทวน,
- ประโยชน์
การปรับ 1-4 จะถูกป้อนตามลำดับ

ส่งงานที่ดีของคุณในฐานความรู้เป็นเรื่องง่าย ใช้แบบฟอร์มด้านล่าง

นักศึกษา นักศึกษาระดับบัณฑิตศึกษา นักวิทยาศาสตร์รุ่นเยาว์ที่ใช้ฐานความรู้ในการศึกษาและการทำงานจะขอบคุณอย่างยิ่ง

โพสต์เมื่อ http://www.allbest.ru/

ทดสอบ

วิธีการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน

1. การจัดประเภทวิธีการตีราคาที่ดิน

การประเมินราคาที่ดิน

การประเมินราคาที่ดินแบ่งออกเป็น การประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินและการประเมินราคาตลาดของที่ดินแปลงเดียว

วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าที่ดินคือการกำหนดมูลค่าที่ดินพร้อมกันของแปลงที่ดินทั้งหมดภายในขอบเขตของการก่อตัวของการบริหารดินแดน (แคว้นปกครองตนเองอำเภอเมืองการตั้งถิ่นฐาน ฯลฯ ) โดยเขตการประเมิน (กลุ่มการประเมินค่าของดิน) ในบางพื้นที่ วันที่. รหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดว่ามูลค่าที่ดินควรเป็นพื้นฐานสำหรับการจัดเก็บภาษีของที่ดิน

วัตถุประสงค์ของการประเมินราคาเดียวคือเพื่อกำหนดตลาดหรือมูลค่าอื่นใดของที่ดินแปลงเดียวในวันที่ประเมินโดยผู้ประเมินอิสระตามมาตรฐานและวิธีการประเมินที่ยอมรับ

การประเมินมูลค่าที่ดินและที่ดินส่วนบุคคลจะดำเนินการบนพื้นฐานของการประยุกต์ใช้สามวิธีแบบบูรณาการ: ผลกำไร การเปรียบเทียบและค่าใช้จ่าย ในระบบเศรษฐกิจแบบตลาด การประเมินมูลค่าที่ดินใช้ทั้งสามแนวทางทุกครั้งที่ทำได้

มูลค่าสุดท้ายของมูลค่าโดยประมาณของที่ดินนั้นได้มาจากผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการต่างๆ เมื่อเปรียบเทียบข้อมูลเหล่านี้ ขอแนะนำให้เลือกประมาณการโดยอาศัยข้อมูลที่ครบถ้วนและเชื่อถือได้มากกว่า ความคลาดเคลื่อนที่มีนัยสำคัญในมูลค่าที่ดินที่คำนวณโดยวิธีต่างๆ บ่งชี้ถึงข้อผิดพลาดในการประมาณการหรือความไม่สมดุลในตลาดที่ดิน

ในทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มีการใช้วิธีการแบบครบวงจรหลายวิธีในการกำหนดมูลค่าของที่ดิน เป็นเทคนิคและเทคโนโลยีการประเมินค่าทั่วไปที่สามารถประยุกต์ใช้กับการประเมินมูลค่าที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทใดก็ได้ ความแตกต่างของวิธีการนำไปใช้กับมูลค่าที่ดินประเภทต่างๆ อยู่ที่วิธีการคำนวณปัจจัยการผลิต เช่น รายได้ของป่าไม้หรือรายได้ทางการเกษตร ตลอดจนการเลือกเครื่องเปรียบเทียบและปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าที่ดิน ความเป็นไปได้และความเหมาะสมของการใช้วิธีการอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ประเภทของทรัพย์สินที่จะประเมิน ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเบื้องต้น ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินด้วยวิธีการใด ๆ คือการใช้ข้อมูลตลาด

แนวทางการประเมินมูลค่าที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติจากกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ได้นำวิธีการจำแนกประเภทการประเมินมูลค่าที่ดินมาใช้ ซึ่งโดยทั่วไปจะสอดคล้องกับการจำแนกประเภทและเนื้อหาของวิธีการประเมินราคาที่ดินที่แนะนำโดยมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ ข้อเสนอแนะกล่าวถึงวิธีการตีราคาที่ดินดังต่อไปนี้:

วิธีเปรียบเทียบการขาย

วิธีการกระจาย (สอดคล้องกับวิธีความหลากหลาย);

วิธีการคัดเลือก (ตรงกับวิธีการสกัด);

วิธีการบันทึกค่าเช่าที่ดิน (สอดคล้องกับวิธีการบันทึกค่าเช่าที่ดินเปล่า)

วิธีที่เหลือสำหรับที่ดิน

วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ (สอดคล้องกับวิธีการพัฒนาอาณาเขต)

ตามวิธีเปรียบเทียบ: วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีการกระจาย ตามแนวทางรายได้: วิธีคำนวณรายได้ วิธีดุล วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ องค์ประกอบของวิธีต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีส่วนที่เหลือ วิธีการจัดสรร และวิธีการจำหน่าย

แนวทางการกำหนดราคาตลาดของที่ดินเป็นคำแนะนำในลักษณะ หากใช้วิธีอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและให้เหตุผลในการใช้งาน

ในการประเมินมูลค่าของที่ดิน ใช้วิธีใดวิธีหนึ่ง เช่น วิธีเปรียบเทียบหรือรายได้ ตลอดจนวิธีการแสดงการรวมกันของวิธีการต่างๆ ซึ่งส่วนใหญ่มักใช้รายได้และต้นทุน การเปรียบเทียบและต้นทุน นี่เป็นเพราะว่าวิธีการต้นทุนในการประเมินมูลค่าของที่ดินนั้นไม่ได้นำมาใช้ (มีข้อยกเว้นที่หายาก) คำอธิบายสำหรับมุมมองนี้สามารถพบได้ในความเข้าใจดั้งเดิมของมูลค่าของวัตถุที่ประเมินตามวิธีต้นทุนเป็นผลรวมของต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำซ้ำ (การสร้างใหม่) ของวัตถุที่ประเมิน เนื่องจากที่ดินเป็นทรัพยากรธรรมชาติที่น่าอัศจรรย์ที่มนุษย์ไม่ได้สร้างขึ้น แต่เป็นพร แล้วจากมุมมองของต้นทุนมนุษย์ในการสร้างที่ดิน วัตถุชิ้นนี้ไม่มีค่าซึ่งผิดในแง่ของประโยชน์และคุณค่าของ ที่ดิน.

วัตถุประสงค์ของการประเมินราคาที่ดินสามารถเป็นได้ทั้งที่ดินเปล่าจากการพัฒนาและที่ดิน (ตัวที่ดินเอง) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์เดี่ยวหรือวัตถุอสังหาริมทรัพย์ คุณลักษณะของการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินคือ ที่ดินใดๆ ถือเป็นที่ดินที่ไม่มีเงื่อนไข หรือไม่ถูกครอบครองโดยอาคาร สิ่งปลูกสร้าง สิ่งปลูกสร้าง หรือวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่อาจไม่สอดคล้องกับการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด นั่นคือหากหลังจากวิเคราะห์ NNEI แล้ว ผู้ประเมินราคาเชื่อว่าการพัฒนาที่ดินในปัจจุบันไม่มีประสิทธิภาพ เขาสามารถพิจารณาว่าที่ดินผืนนี้ไม่มีเงื่อนไข (ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง)

ดังนั้น ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับระเบียบวิธีวิจัยจึงระบุว่า วิธีการประเมินที่ดินส่วนใหญ่จากทั้งหมด 6 วิธีนั้น สามารถใช้ได้ทั้งการประเมินแปลงที่ดินที่ครอบครองโดยอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่า แปลงที่ดินที่สร้างขึ้น) และสำหรับการประเมิน แปลงที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา) ตารางที่ 1 ด้านล่างกล่าวถึงวิธีการหลักทั้ง 6 วิธีในการคำนวณมูลค่าที่ดิน โดยมีการใช้งานทั่วไปมากที่สุด

ตารางที่ 1. วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินที่ใช้แล้วในการปฏิบัติการประเมินมูลค่า

	ชื่อ	คำอธิบาย
	วิธีการเปรียบเทียบการขาย	สามารถใช้เพื่อประเมินสิ่งอำนวยความสะดวกในการจัดเก็บแบบบิลท์อัพและแบบไม่สร้างขึ้น ไม่ได้สร้างหน่วยความจำ. การกำหนดต้นทุน: ต้นทุนถูกกำหนดโดยการปรับต้นทุนของแปลงที่คล้ายกัน
	วิธีการคัดเลือก	ใช้ เท่านั้นสำหรับการประเมินสิ่งอำนวยความสะดวกการจัดเก็บที่สร้างขึ้น การกำหนดต้นทุน: มูลค่าของ PL หาได้โดยการลบออกจากมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียว (ด้วย PL) ด้วยต้นทุนทดแทนหรือต้นทุนของการปรับปรุงการผลิตซ้ำ
	วิธีการจัดจำหน่าย	ใช้ เท่านั้นสำหรับการประเมินสิ่งอำนวยความสะดวกการจัดเก็บที่สร้างขึ้น การกำหนดต้นทุน: มูลค่าของ PL หาได้จากการคูณมูลค่าตลาดของทรัพย์สินชิ้นเดียว (ด้วย PL) ด้วยมูลค่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของส่วนแบ่งของ PL ในมูลค่าของทรัพย์สินชิ้นเดียว
	ค่าเช่าที่ดิน (รายได้) วิธีแปลงเป็นทุน	ส่วนใหญ่มักใช้ในการประเมิน ไม่ได้สร้างหน่วยความจำ. การกำหนดต้นทุน: คำนวณโดยการหารค่าเช่าที่ดินสำหรับงวดแรกหลังจากวันที่ประเมินด้วยอัตราการแปลงเป็นทุนที่ผู้ประเมินกำหนด
	วิธีที่เหลือ	มันถูกใช้ในการประเมินสิ่งอำนวยความสะดวกการจัดเก็บในตัวและที่ไม่ได้สร้างขึ้น ส่วนใหญ่มักใช้ในการประเมิน สร้างขึ้นหน่วยความจำ. การกำหนดต้นทุน: การคำนวณทำได้โดยการหารรายได้คงเหลือจากแปลงที่ดิน (กำหนดโดยการลบรายได้ที่เป็นของการปรับปรุงเฉพาะจาก NER จากทรัพย์สินเดียว) ด้วยอัตราการแปลงเป็นตัวอักษรของที่ดิน
	วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้	มันถูกใช้ในการประเมินสิ่งอำนวยความสะดวกการจัดเก็บในตัวและที่ไม่ได้สร้างขึ้น ส่วนใหญ่มักใช้ในการประเมิน ไม่ได้สร้าง ZU พร้อมโอกาสบังคับในการพัฒนาทันทีหรือในอนาคตอันใกล้ การกำหนดต้นทุน: ต้นทุนของสถานที่จัดเก็บคำนวณโดยการหักลดรายได้และค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการใช้สถานที่จัดเก็บตามวัตถุประสงค์

อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ แทบไม่มีแปลงที่ดินที่สามารถประเมินได้ด้วยวิธีการที่เป็นไปได้ทั้งหมด ส่วนใหญ่มักจะใช้วิธีการผสมกันที่เสถียรซึ่งช่วยให้คุณประเมินที่ดินอย่างเป็นกลางในเงื่อนไขของข้อมูลที่ จำกัด สำหรับการคำนวณ โดยพื้นฐานแล้ว การรวมกันเหล่านี้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ของการประเมินที่กำลังดำเนินการและลักษณะเฉพาะของแปลงที่ดินที่กำลังประเมิน โดยหลักแล้วขึ้นอยู่กับว่ามีอาคารและ/หรือโครงสร้างในแปลงที่ดินนี้หรือไม่

ตัวอย่างเช่น หากมีการประเมินแปลงที่ดินที่สร้างขึ้น มักใช้วิธีการจัดสรรร่วมกับวิธีส่วนที่เหลือของที่ดิน เป็นทางเลือกหนึ่ง การคำนวณนี้สามารถเสริมด้วยวิธีการแจกจ่าย แต่ในทางปฏิบัติ วิธีนี้ไม่ค่อยได้ใช้เนื่องจากความยากลำบากในการพิจารณาส่วนแบ่งของพื้นที่จัดเก็บในต้นทุนรวมของทรัพย์สินที่ซับซ้อน

หากตามงานการประเมินมูลค่า มีความจำเป็นต้องกำหนดมูลค่าของที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนาและมีแนวโน้มที่ไม่ชัดเจนสำหรับการพัฒนาต่อไป ก็สามารถใช้วิธีการต่างๆ อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้ ปัญหาหลักในการสมัครคือการคำนวณค่าเช่าภาคพื้นดินที่ถูกต้อง

อีกสถานการณ์หนึ่งเกี่ยวข้องกับการกำหนดต้นทุนของที่ดินที่ยังว่างอยู่ แต่มีแผนที่จะสร้างขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ ในกรณีนี้จะเห็นได้ชัดเจนว่าควรใช้วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ซึ่งจะสะท้อนมูลค่าของที่ดินดังกล่าวได้อย่างแม่นยำที่สุด โดยหลักการแล้ว การจัดสรรและวิธีการที่เหลืออยู่สำหรับที่ดินก็สามารถใช้ได้ แต่ในกรณีนี้ ความสำคัญของเอกสารเบื้องต้นที่จำเป็นสำหรับการประเมิน หากไม่มีการประเมินนี้ก็จะเป็นไปไม่ได้ มีความสำคัญมากกว่า กล่าวคือสามารถพูดได้ว่าในการประเมินสถานการณ์นี้ ลูกค้าต้องได้รับแบบแปลนที่ถูกต้องและโปร่งใสเกี่ยวกับวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินใน เร็วๆ นี้และแผนต้องได้รับการยืนยันจากเอกสารจริงเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดิน ตัวอย่างเช่น เอกสารเหล่านี้อาจรวมถึง: ใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารกรรมสิทธิ์ที่ดิน แผนผังผังเมืองสำหรับแปลงที่ดิน วัสดุที่อยู่ในเอกสารโครงการ ฯลฯ

ในขณะเดียวกัน ก็ควรสังเกตว่าเราพิจารณากรณีทั่วไปที่พบได้บ่อยที่สุดจากการปฏิบัติการประเมินและแนวทางแก้ไขที่เสนอข้างต้นนั้นไม่ถูกต้องในทุกกรณีของการประเมิน ในท้ายที่สุด การเลือกวิธีการเฉพาะสำหรับการประเมินแปลงที่ดินเฉพาะนั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการประเมินที่หลากหลาย: วัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ของการประเมิน ลักษณะของวัตถุการประเมินเอง การมีอยู่หรือไม่มีข้อมูลเบื้องต้นสำหรับการประเมิน คุณภาพของข้อมูลเหล่านี้และอื่นๆ และบ่อยครั้งที่สถานการณ์อาจเกิดขึ้นเมื่อชุดของสถานการณ์เฉพาะจะต้องมีการดำเนินการที่แตกต่างจากผู้ประเมินราคา

นอกจากนี้ในเอกสารการศึกษายังมีวิธีการดังกล่าวในการคำนวณต้นทุนที่ดินเช่น: วิธีต้นทุนการพัฒนาวิธีต้นทุนสำหรับการทำซ้ำโครงสร้างพื้นฐานและวิธีการทำสัญญาการลงทุนมาตรฐาน

2. วิธีการเปรียบเทียบการขาย

สาระสำคัญของวิธีการนี้คือการกำหนดมูลค่าของที่ดินโดยเปรียบเทียบราคาของการขายล่าสุดที่เทียบได้กับแปลงที่ประเมินแล้วหลังจากทำการปรับปรุงโดยคำนึงถึงความแตกต่างระหว่างกัน

เนื่องจากไม่มีแปลงที่เหมือนกันทุกประการสองแปลง การปรับราคาขายของแปลงที่เปรียบเทียบกันได้จึงเป็นสิ่งจำเป็น ซึ่งสามารถเป็นได้ทั้งบวกและลบ ราคาที่ปรับปรุงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ทำให้เราสามารถสรุปเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมินได้

ตามแนวทางในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r การประยุกต์ใช้วิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ (SAP) ประกอบด้วยการดำเนินการตามลำดับของการดำเนินการต่อไปนี้:

1. การวิเคราะห์ส่วนที่เกี่ยวข้องของตลาดที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของไซต์ที่ประเมิน การระบุและการเลือกแปลงที่เปรียบเทียบได้ (แอนะล็อก) ในธุรกรรมล่าสุดที่ได้รับจากแหล่งต่างๆ

2. รวบรวมข้อมูลที่จำเป็นสำหรับไซต์ที่เปรียบเทียบได้แต่ละแห่งและระบุองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ สำหรับการวิเคราะห์ อาจเพียงพอที่จะได้ข้อมูลที่ครอบคลุมเกี่ยวกับที่ดินที่คล้ายกัน 3-5 แปลง

องค์ประกอบของการเปรียบเทียบรวมถึงปัจจัยต้นทุนของวัตถุประเมิน (ปัจจัย การเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลต่อมูลค่าตลาดของวัตถุที่ประเมินราคา) และลักษณะของธุรกรรมกับที่ดินที่พัฒนาในตลาด

ตัวขับเคลื่อนต้นทุนที่สำคัญที่สุดมักจะเป็น:

ที่ตั้งและบริเวณโดยรอบ

วัตถุประสงค์ อนุญาตให้ใช้ สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน

ลักษณะทางกายภาพ (โล่งอก, พื้นที่, โครงร่าง, ฯลฯ );

การเข้าถึงการขนส่ง;

โครงสร้างพื้นฐาน (การมีอยู่หรือความใกล้เคียงของเครือข่ายวิศวกรรมและเงื่อนไขสำหรับการเชื่อมต่อกับพวกเขา สิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ )

ลักษณะการทำธุรกรรมกับที่ดิน ได้แก่

เงื่อนไขสำหรับการทำธุรกรรมทางการเงินด้วยที่ดิน (อัตราส่วนของเงินทุนของตัวเองและเงินที่ยืม เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนที่ยืม);

เงื่อนไขการชำระเงินเมื่อทำธุรกรรมกับที่ดิน (ชำระเป็นเงินสด, ตั๋วแลกเงิน, ออฟเซ็ตร่วมกัน, การแลกเปลี่ยน ฯลฯ );

สถานการณ์ของการทำธุรกรรมกับที่ดิน (ไม่ว่าที่ดินจะถูกนำเสนอในตลาดเปิดในรูปแบบของการเสนอขายต่อสาธารณะ, ความร่วมมือของผู้ซื้อและผู้ขาย, การขายในการล้มละลาย ฯลฯ );

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสำหรับรอบระยะเวลานับจากวันที่สรุปรายการกับระบบอนาล็อกจนถึงวันที่ประเมิน

ลักษณะและระดับของความแตกต่างระหว่างแอนะล็อกและแปลงที่ดินที่ประเมินจะกำหนดขึ้นในบริบทขององค์ประกอบการเปรียบเทียบโดยการเปรียบเทียบโดยตรงของแอนะล็อกแต่ละรายการกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ในขณะเดียวกัน สันนิษฐานว่าการทำธุรกรรมกับวัตถุประสงค์ของการประเมินจะเป็นไปตามลักษณะของการทำธุรกรรมกับที่ดินที่พัฒนาในตลาด

3. ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมกับเว็บไซต์ที่เลือกเพื่อเปรียบเทียบ โดย:

การยืนยันโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการทำธุรกรรมหรือโดยตัวแทน

การระบุเงื่อนไขของการทำธุรกรรม ลักษณะทั่วไป การขาดการเชื่อมต่ออย่างใกล้ชิดระหว่างคู่สัญญา (บริษัทแม่และบริษัทย่อย ญาติ ผู้อยู่ในอุปการะ) การไม่มีสถานการณ์พิเศษ ฯลฯ

4. การปรับปรุงความแตกต่างระหว่างไซต์ที่ประเมินและไซต์ที่เปรียบเทียบได้แต่ละแห่ง ส่งผลให้ราคาขายของแต่ละแปลงที่เปรียบเทียบกันได้จะถูกกำหนด หากมีพารามิเตอร์เดียวกันกับแปลงที่ประเมิน

หากทรัพย์สินที่ตีราคาแตกต่างจากทรัพย์สินที่เปรียบเทียบกันได้ จะต้องปรับราคาของหลังนั้นเพื่อกำหนดราคาที่สามารถขายได้หากมีคุณสมบัติเดียวกันกับทรัพย์สินที่ประเมิน เมื่อปรับราคาขายจริงของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบแล้วจะมีการปรับราคาของแปลงที่เทียบเคียงได้ในกรณีนี้จำเป็นต้องตอบคำถามที่ว่า ลักษณะเดียวกับโครงเรื่องประเมิน?”. ตัวอย่างเช่น เมื่อที่ดินที่เปรียบเทียบต่ำกว่าทรัพย์สินที่ประเมิน ราคาขายที่แท้จริงของที่ดินเดิมควรเพิ่มขึ้นเป็นมูลค่าที่จะขายได้หากมีลักษณะที่สูงกว่าของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

ในการประเมินที่ดิน ควรทำการแก้ไขคุณสมบัติหลักทั้งหมดที่มีมูลค่าสำหรับผู้ซื้อ: ขนาด, ที่ตั้ง, ระยะทางจากเมืองและถนน, รูปร่างและความลึกของไซต์, ตำแหน่งเชิงมุม, ประเภทดิน, ภูมิประเทศ, สภาพเศรษฐกิจ ฯลฯ

ใช้หน่วยเปรียบเทียบต่อไปนี้:

1. ราคาต่อ 1 เฮกตาร์ - สำหรับพื้นที่ขนาดใหญ่ของการเกษตรอุตสาหกรรมหรือการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

2. ราคา 1 ม. 2 - ในศูนย์กลางธุรกิจของเมือง สำนักงาน ร้านค้า ฯลฯ

3. ราคาเครื่องวัดหน้าผาก 1 อัน - สำหรับใช้ที่ดินในเชิงพาณิชย์ในเมือง ต้นทุนของล็อตเป็นสัดส่วนกับความยาวของถนนหรือแนวเขตทางหลวง โดยมีความลึกของล็อตมาตรฐานซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อยของต้นทุน

4. ราคาต่อล็อต - แปลงรูปทรงและขนาดมาตรฐานในพื้นที่ที่อยู่อาศัย กระท่อมฤดูร้อน ฯลฯ

5. ราคาต่อหน่วยความหนาแน่น - อัตราส่วนของพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ของแปลงที่ดิน (PAR - ชั้น, โซน, อัตราส่วน) กฎการแบ่งเขตมักจะจำกัดขนาดของสิ่งปลูกสร้างไว้ที่ปัจจัยนี้ ตัวอย่างเช่น หาก PAR เท่ากับ 3 พื้นที่ทั้งหมดของทุกชั้นไม่ควรเกิน 3 เท่าของพื้นที่ทั้งหมดของแปลงที่ดิน ซึ่งหมายความว่าคุณสามารถสร้างอาคาร 3 ชั้นบนทั้งแปลง อาคาร 6 ชั้นบนครึ่งหนึ่งของแปลง และอาคาร 12 ชั้นบน 0.25 ของแปลง

ส่วนใหญ่มักใช้ตัวบ่งชี้สองตัวแรกในการประเมิน - 1 เฮกตาร์และ 1 ตร.ม. ตัวบ่งชี้ที่สาม 1 มิเตอร์หน้าผากไม่ค่อยได้ใช้และเฉพาะในเมืองใหญ่เท่านั้น สำหรับตัวบ่งชี้ที่สี่และห้านั้นมีการใช้กันอย่างแพร่หลายในต่างประเทศและไม่ได้ใช้ในรัสเซีย

การปรับราคาขายสำหรับที่ดินเปล่าที่เปรียบเทียบได้นั้นขึ้นอยู่กับองค์ประกอบการเปรียบเทียบต่อไปนี้:

1. สิทธิในทรัพย์สิน: ภาระผูกพันกับสัญญาเช่าที่มีเงื่อนไขที่ไม่สอดคล้องกับตลาด การขาดกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ฯลฯ

2. เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน: ใช้เมื่อซื้อแหล่งสินเชื่อที่มีเงื่อนไขไม่สอดคล้องกับสภาวะตลาด การผ่อนชำระ เป็นต้น

3. เงื่อนไขการชำระเงิน: โอนเงินผ่านธนาคาร เงินสด ตั๋วแลกเงิน ออฟเซ็ต ฯลฯ

4. เงื่อนไขของการทำธุรกรรม: เงื่อนไขที่ผิดปกติของการทำธุรกรรม เช่น เครือญาติระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย การขายในการล้มละลาย ฯลฯ

5. เวลาในการสรุปธุรกรรมด้วยวัตถุแอนะล็อก

6. ที่ตั้งและสิ่งแวดล้อม

7. ข้อ จำกัด ทางกฎหมายและการวางผังเมืองเกี่ยวกับประเภทของการใช้และการพัฒนาที่ดิน

8. ลักษณะทางกายภาพ: โล่งอก ขนาด และรูปร่างของที่ดิน

9. ยูทิลิตี้ที่สามารถเข้าถึงได้ (ความพร้อมใช้งานหรือความใกล้ชิดของเครือข่ายวิศวกรรม เงื่อนไขสำหรับการเชื่อมต่อกับพวกเขา ฯลฯ )

การปรับราคาของแปลงที่เปรียบเทียบได้สำหรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบห้ารายการแรกนั้นดำเนินการตามลำดับโดยขึ้นกับตามลำดับ กล่าวคือ: การปรับแต่ละครั้งภายหลังจะดำเนินการตามผลลัพธ์ของรายการก่อนหน้า ในเวลาเดียวกัน ในความเห็นของเรา ลำดับของการปรับเปลี่ยนมีความสำคัญ องค์ประกอบที่สำคัญที่สุดของการเปรียบเทียบเป็นสิ่งแรกที่ต้องปรับปรุง

การปรับราคาสำหรับพัสดุที่เทียบเคียงได้สำหรับเครื่องเปรียบเทียบที่เหลือจะทำโดยอิสระดังนี้:

1. ผลรวมเชิงพีชคณิตของการแก้ไขถูกกำหนดในเงื่อนไขแบบสัมบูรณ์หรือแบบสัมพัทธ์ (เปอร์เซ็นต์)

2. จำนวนเงินนี้ใช้เพื่อปรับราคาของอะนาล็อก ซึ่งได้รับหลังจากทำการปรับองค์ประกอบเปรียบเทียบห้ารายการแรก

ดังนั้นโดยใช้แนวทางที่แตกต่างในการแก้ไข เราสามารถพิจารณาความแตกต่างระหว่างสองกลุ่มหลักของการแก้ไข: กลุ่มแรก (5 การแก้ไข) - การแก้ไขที่เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขการขายวัตถุของการเปรียบเทียบ กลุ่มที่สอง ( 4 การแก้ไข) - การแก้ไขลักษณะคุณสมบัติของที่ดินในส่วนของวัตถุของการเปรียบเทียบ

ในการกำหนดจำนวนการแก้ไขสำหรับพารามิเตอร์แต่ละรายการ ใช้วิธีต่อไปนี้:

การเปรียบเทียบราคาของแอนะล็อกแบบคู่โดยตรงที่ต่างกันในองค์ประกอบเดียวของการเปรียบเทียบ และการพิจารณาตามข้อมูลที่ได้รับในลักษณะนี้ การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบนี้

การเปรียบเทียบโดยตรงของรายได้ของแอนะล็อกสองตัวที่ต่างกันเพียงองค์ประกอบเดียวของการเปรียบเทียบ และการกำหนดโดยใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของความแตกต่างของรายได้ การปรับปรุงสำหรับองค์ประกอบของการเปรียบเทียบนี้

สหสัมพันธ์ - การวิเคราะห์การถดถอยของความสัมพันธ์ระหว่างการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบของการเปรียบเทียบและการเปลี่ยนแปลงในราคาของแอนะล็อก (ราคาของหน่วยการวัดของแอนะล็อก) และคำจำกัดความของสมการความสัมพันธ์ระหว่างค่าขององค์ประกอบของการเปรียบเทียบและมูลค่า ของมูลค่าตลาดของที่ดิน

การกำหนดต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงลักษณะขององค์ประกอบของการเปรียบเทียบ ซึ่งอะนาล็อกแตกต่างจากวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ผู้เชี่ยวชาญยืนยันการปรับราคาของแอนะล็อก

จากการพิจารณาและการปรับเปลี่ยนราคาของแอนะล็อก (หน่วยวัดของแอนะล็อก) ควรอยู่ใกล้กันตามกฎ ในกรณีที่มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในราคาปรับของแอนะล็อก ขอแนะนำให้เลือกแอนะล็อกหรือองค์ประกอบอื่นที่ทำการเปรียบเทียบหรือแก้ไขค่าของการปรับปรุง

โดยสรุป จำเป็นต้องกำหนดต้นทุนขั้นสุดท้ายของวัตถุประเมินโดยคำนวณสัมประสิทธิ์น้ำหนักและหาค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของมูลค่าแปลงที่ดินโดยการเปรียบเทียบยอดขาย

เมื่อทำการปรับเปลี่ยน มีความเป็นไปได้ที่ปัจจัยด้านราคาบางอย่างจะไม่ถูกนำมาพิจารณาด้วยเหตุผลเชิงวัตถุ ในการกำหนดต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของที่ดิน จำเป็นต้องกำหนดน้ำหนักของผลลัพธ์ที่ได้หลังจากปรับราคาขายของที่ดินที่คล้ายคลึงกัน น้ำหนักที่มากที่สุดถูกกำหนดให้กับแปลงที่ดินซึ่งในแง่ของพารามิเตอร์นั้นอยู่ใกล้กับแปลงที่ประเมินมากที่สุด ระดับความใกล้ชิดสามารถกำหนดได้จากจำนวนการปรับราคา ถือว่าการปรับแต่ละครั้งมีข้อผิดพลาด ดังนั้น ยิ่งมีการปรับราคาของอะนาล็อกมากเท่าใด น้ำหนักก็จะยิ่งน้อยลงเท่านั้นในการก่อตัวของต้นทุนขั้นสุดท้ายของวัตถุที่ประเมิน

ต้องคำนึงว่าวิธีเปรียบเทียบการขายให้ผลลัพธ์ที่ไม่น่าพอใจในสภาวะที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง โดยขาดข้อมูลเกี่ยวกับการขายในตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้หรือความน่าเชื่อถือต่ำ ตลอดจนภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

3. วิธีการจัดจำหน่าย

หากการขายที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาไม่เพียงพอที่จะใช้วิธีการเปรียบเทียบ ควรหันไปใช้วิธีการทางอ้อมและเชื่อถือได้น้อยกว่า โดยเฉพาะวิธีการจำหน่าย ซึ่งการใช้ที่ประสบความสำเร็จนั้นต้องอาศัยการวิเคราะห์แหล่งข้อมูลและประสบการณ์ของผู้ประเมินอย่างละเอียด .

วิธีการจำหน่ายจะขึ้นอยู่กับการกำหนดความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าของที่ดินและมูลค่าของอาคารที่สร้างขึ้นบนนั้น ราคาขายของทรัพย์สิน แบ่งออกเป็นสองส่วน- ค่าก่อสร้างและค่าที่ดิน

สำหรับการพัฒนาที่ดินแต่ละประเภทในภูมิภาคนั้น ๆ มีสัดส่วนที่มั่นคงระหว่างต้นทุนที่ดินและต้นทุนโครงสร้าง

หากมีการขายที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาเพียงพอในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง ควรเลือกพื้นที่ที่เทียบเคียงได้กับยอดขายที่มีอยู่ของที่ดินทั้งที่สร้างและที่ยังไม่ได้พัฒนา เมื่อกำหนดความสัมพันธ์ทั่วไประหว่างมูลค่าของที่ดินและมูลค่ารวมของทรัพย์สิน (ส่วนแบ่งของที่ดิน) แล้ว จะโอนไปยังการวิเคราะห์การขายที่ดินที่คล้ายกันในพื้นที่ที่ทำการประเมิน

จากอัตราส่วนนี้ สามารถหาสูตรต่อไปนี้สำหรับการคำนวณต้นทุนของที่ดินได้

V L = L * V อสังหาริมทรัพย์ = (1 - B) * V อสังหาริมทรัพย์

โดยที่ L คือส่วนแบ่งของที่ดินในมูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมด

B - ส่วนแบ่งของอาคารในมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด

หากต้องการใช้วิธีการกระจายต้องเป็นไปตามเงื่อนไขหลายประการ:

ความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับส่วนแบ่งที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของที่ดินในมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว

วิธีการแจกจ่ายเกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณราคาตลาดของที่ดินที่ประเมินโดยการคูณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว ซึ่งรวมถึง ที่ดินที่ประเมินด้วยมูลค่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของส่วนแบ่งของที่ดินในมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงเดียว อสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม วิธีการที่อธิบายไว้ซึ่งดูเหมือนง่ายมากสำหรับการใช้งานจริง ประสบปัญหาร้ายแรงที่เกี่ยวข้องกับปัญหาในการสร้างส่วนแบ่งที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ข้อเท็จจริงคือไม่มีข้อมูลจริงเกี่ยวกับธุรกรรมที่ดิน ดังนั้นจึงไม่สามารถคำนวณพารามิเตอร์ตลาดที่จำเป็นสำหรับการคำนวณได้โดยตรง วงจรอุบาทว์เกิดขึ้น: ในอีกด้านหนึ่ง ในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดิน คุณจำเป็นต้องทราบส่วนแบ่งที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของที่ดินในมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ในทางกลับกัน เพื่อกำหนด ส่วนแบ่งดังกล่าวคุณจำเป็นต้องทราบมูลค่าตลาดของที่ดิน ดังนั้นวิธีการกำหนดมูลค่าของที่ดินในทางปฏิบัติจึงสามารถดำเนินการได้ยากมากเนื่องจากการคำนวณโดยตรงของมูลค่าของส่วนแบ่งดังกล่าวต้องใช้มูลค่าตลาดของที่ดินและมูลค่าของที่ดินเปล่า วัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่บนพวกเขา

ทางออกจากวงกลมนี้สามารถพบได้หากมูลค่าของการแบ่งปันนี้แสดงให้เห็นถึงความมั่นคงในที่ดินและวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายกว่าเขตการประเมินมูลค่าที่พิจารณา (อาณาเขตที่มูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันถือเป็น เดียวกันภายในความไม่แน่นอนโดยธรรมชาติในราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่บนทำเล) ในกรณีนี้ ตัวอย่างการฝึกอบรมเกิดขึ้นจากข้อมูลในอดีตเกี่ยวกับธุรกรรมที่ทราบกับวัตถุที่อาจอยู่ที่อื่น และการคำนวณค่าของส่วนแบ่งที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดสามารถดำเนินการได้เป็นส่วนหนึ่งของการศึกษาในวงกว้างรวมถึงภูมิศาสตร์ต่างๆ พื้นที่

พิจารณาตัวอย่างการกำหนดมูลค่าที่ดินตามวิธีการจำหน่าย (ตารางที่ 2)

ใน microdistrict ในเมืองแห่งหนึ่งของเมือง N ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบเก่าไม่มีการขายที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา มีข้อมูลสำหรับบ้านจัดสรรอื่นๆ อีกสามแห่งในโซนราคาที่เทียบเคียงกันได้

ตารางที่ 2 การคำนวนมูลค่าที่ดินโดยใช้วิธีการจำหน่าย

ส่วนแบ่งของที่ดินในต้นทุนรวมของวัตถุชิ้นเดียวคืออัตราส่วนของต้นทุนเฉลี่ยของที่ดินต่อต้นทุนรวมของพื้นที่ที่สร้างขึ้น:

16,0: 80,0 = 0,200

20,0: 90,0 = 0,222

30,0: 120,0 = 0,250

เรากำหนดอัตราส่วนทั่วไปของมูลค่าที่ดินต่อมูลค่ารวมของทรัพย์สิน

(0.200 + 0.222 + 0.250) / 3 = 0.224 - ส่วนแบ่งที่ดินเฉลี่ยเลขคณิต

ค่าที่ดิน = 200.0 × 0.224 = 44.8,000 รูเบิล

4. วิธีการสกัด

วิธีนี้กำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินเป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของทรัพย์สินทั้งหมด กล่าวคือ ของที่ดินที่มีการปรับปรุงและค่าทดแทนของการปรับปรุงลบด้วยค่าเสื่อมราคา

ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเกี่ยวกับราคาของธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว คล้ายกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ประเมิน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาธุรกรรม จะได้รับอนุญาตให้ใช้ราคาเสนอ (ความต้องการ)

การปฏิบัติตามการปรับปรุงที่ดินด้วยการใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

V L = V อสังหาริมทรัพย์ - V B

โดยที่ V B คือค่าใช้จ่ายในการทำซ้ำ (ทดแทน) ของอาคาร

V realestate - มูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด (อสังหาริมทรัพย์)

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การกำหนดองค์ประกอบโดยเปรียบเทียบวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน กับวัตถุ - แอนะล็อก

การกำหนดองค์ประกอบแต่ละอย่างของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ประเมิน

การพิจารณาองค์ประกอบเปรียบเทียบแต่ละรายการของการปรับราคาของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับธรรมชาติและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ประเมิน

การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบราคาแต่ละรายการของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากออบเจกต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียว ซึ่งรวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณมูลค่าตลาดของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียว ซึ่งรวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมินแล้ว โดยการสรุปราคาที่ปรับแล้วของแอนะล็อกให้เป็นภาพรวมอย่างสมเหตุสมผล

การคำนวณต้นทุนการเปลี่ยนหรือต้นทุนการทำสำเนาการปรับปรุงที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมินโดยการลบออกจากมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียว ซึ่งรวมถึงแปลงที่ประเมินแล้ว ค่าทดแทน หรือค่าใช้จ่ายในการทำซ้ำของการปรับปรุงแปลงที่ดิน

จำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงที่ดินสามารถกำหนดได้โดยใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมและ (หรือ) องค์ประกอบ

ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมรวมถึงตัวบ่งชี้ทั้งสองที่แสดงลักษณะพารามิเตอร์ของวัตถุโดยรวม - สี่เหลี่ยมจัตุรัส ลูกบาศก์เมตรเชิงเส้น และตัวบ่งชี้สำหรับคอมเพล็กซ์และประเภทของงาน

ตัวบ่งชี้ต้นทุนองค์ประกอบรวมถึงราคาองค์ประกอบและอัตราที่ใช้ในการกำหนดจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุง

ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมและองค์ประกอบที่คำนวณที่ระดับราคาคงที่สำหรับวันที่ระบุ (ระดับราคาพื้นฐาน) สามารถคำนวณใหม่เป็นระดับราคา ณ วันที่ประเมินโดยใช้ระบบของดัชนีการเปลี่ยนแปลงต้นทุนการก่อสร้างในปัจจุบันและคาดการณ์

การคำนวณจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงโดยใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนองค์ประกอบสามารถทำได้โดยใช้วิธีทรัพยากรและดัชนีทรัพยากร วิธีการทรัพยากร (ดัชนีทรัพยากร) ประกอบด้วยการคำนวณราคาปัจจุบัน (การคาดการณ์) และอัตราภาษีทรัพยากรทั้งหมด (องค์ประกอบต้นทุน) ที่จำเป็นในการสร้างการปรับปรุง

ในการกำหนดจำนวนต้นทุนในการสร้างการปรับปรุงที่ดินควรพิจารณา กำไรของนักลงทุน- มูลค่าของรางวัลที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดสำหรับการลงทุนเพื่อสร้างการปรับปรุง กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณได้จากส่วนต่างระหว่างราคาขายกับต้นทุนในการสร้างวัตถุที่คล้ายคลึงกัน กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนสำหรับการลงทุนที่มีความเสี่ยงในระดับเดียวกันมากที่สุด เมื่อกำหนด ค่าทดแทนหรือต้นทุนการผลิตซ้ำ ให้นำค่าเสื่อมราคาสะสมของการปรับปรุงมาพิจารณาด้วย

ข้อเสียของวิธีการเลือก:

มันสามารถให้ค่าประมาณแบบเอนเอียงของมูลค่าของอาคารและโครงสร้างที่มีอายุมากกว่า 10 ปี เนื่องจากเมื่อเวลาผ่านไปความน่าจะเป็นที่จะทำซ้ำทรัพย์สินที่ล้าสมัยจะลดลง และความซับซ้อนของการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมจะเพิ่มขึ้น

ในสภาวะที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง เป็นการยากที่จะคำนวณต้นทุนการผลิตอาคารและโครงสร้างได้อย่างถูกต้องแม่นยำ

5. วิธีการแปลงเป็นทุนของค่าเช่าที่ดิน

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินที่ดินที่สร้างขึ้นและไม่ได้สร้างขึ้น เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความเป็นไปได้ที่จะได้รับค่าเช่าที่ดินจากแปลงที่ประเมิน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณค่าเช่าที่ดินที่สร้างขึ้นโดยแปลงที่ดิน

การกำหนดมูลค่าของอัตราการแปลงเป็นทุนตามลำดับ;

หากทราบมูลค่าของรายได้สุทธิจากที่ดิน (I L) และอัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดิน (RL) มูลค่าของที่ดิน (V L) สามารถกำหนดได้โดยใช้สูตร:

V L = ฉัน L / R L ,

I L - ค่าเช่าที่ดิน (รายได้จากการเช่าที่ดิน);

R L - อัตราการใช้ทุนของที่ดิน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของการเช่าที่ดิน - กำหนดในวันที่ประเมินมูลค่าของมูลค่าการเช่าที่ดินในอนาคตทั้งหมดเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในระยะเวลาเท่ากันเช่น คำนวณการไหลของรายได้ในอนาคตใหม่เป็นผลรวมของมูลค่าปัจจุบันของที่ดิน

ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน (รายได้ค่าเช่า) อาจเป็น:

รายได้ค่าเช่าโดยประมาณสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและป่าไม้

ค่าเช่าที่ดิน (ค่าเช่าสัมบูรณ์) เพื่อประเมินที่ดินนิคม

รายได้ส่วนหนึ่งจากทรัพย์สินส่วนรวมที่เป็นของที่ดินปลูกสร้าง

รายละเอียดค่าเช่าที่ดินที่กล่าวถึงในวรรค 1.3 ส่วน II ของคู่มือนี้

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ - อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการได้รับจากเงินที่ลงทุนไป ประการแรก คำนึงถึงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน ด้วยความช่วยเหลือของอัตรานี้ การเปลี่ยนแปลงจากมูลค่าของรายได้สุทธิปัจจุบันจากแปลงที่ดินเป็นมูลค่าของมันจะดำเนินการ

ควรสังเกตว่าอัตราการแปลงเป็นทุนจะใช้ทั้งในการคำนวณมูลค่าของที่ดินเปล่า (วิธีการแปลงมูลค่าการเช่าที่ดิน) และเพื่อคำนวณมูลค่าของที่ดินที่สร้างขึ้น (วิธีส่วนที่เหลือสำหรับที่ดิน) ในเวลาเดียวกัน วิธีการคำนวณอัตราเหล่านี้จะแตกต่างกัน เช่นเดียวกับอัตราที่เป็นผล เนื่องจากระดับความเสี่ยงที่แตกต่างกันของที่ดินเปล่าและที่ดินที่สร้างขึ้น

พิจารณาวิธีการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินเปล่า

ปัจจุบัน มีสี่วิธีในการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน ซึ่งเดิมพัฒนาขึ้นในแนวปฏิบัติของโลกสำหรับการแปลงเป็นตัวอักษรของค่าเช่าที่ดิน

แนวทางแรก- การพิจารณาแปลงที่ดินเป็นทุนประเภทเงินแล้วจึงคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนตามลักษณะของตลาดเงิน ณ วันที่ประเมินราคา เกณฑ์สำหรับประสิทธิผลของการลงทุนคืออัตราดอกเบี้ยของการลงทุนที่มีระดับความเสี่ยงที่เปรียบเทียบกันได้ ในประเทศที่พัฒนาแล้วส่วนใหญ่ การลงทุนในแปลงที่ดินถือว่าไม่เสี่ยงมาก และมีความเสี่ยงในการลงทุนในหลักทรัพย์ของรัฐบาล

แนวทางที่สอง- การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่แบบมีเงื่อนไขตามดัชนีที่กำหนดโดยรัฐ วิธีนี้ใช้กันอย่างแพร่หลายในหลายประเทศในการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินประเภทต่างๆ โดยส่วนใหญ่เป็นเกษตรกรรมและป่าไม้ ปัจจุบันวิธีนี้ใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินในรัสเซีย มูลค่าที่ดิน 1 เฮกตาร์ของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมคำนวณโดยการคูณรายได้ค่าเช่าโดยประมาณที่ได้รับจากการผลิตพืชผลทางการเกษตรด้วย 33 ปี และ 1 เฮกตาร์ของพื้นที่ป่าไม้ - โดยการคูณรายได้ค่าเช่าโดยประมาณจากการเก็บเกี่ยวไม้ด้วย 50 ปี อย่างไรก็ตาม วิธีนี้ไม่ได้ใช้กันอย่างแพร่หลายในทางปฏิบัติ

แนวทางที่สาม- การคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนโดยการสร้างแบบจำลองสะสม (ทั้งหมด) ที่ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยง (พื้นฐาน) เพิ่มขึ้นตามมูลค่าของเบี้ยประกันภัยความเสี่ยงสำหรับที่ดินที่ประเมิน ในเวลาเดียวกัน ข้อแตกต่างที่สำคัญระหว่างการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินเปล่าและการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินทั้งหมดคือ ส่วนใหญ่มักจะเมื่อสร้างแบบจำลองสะสมจะไม่คำนึงถึงอัตราผลตอบแทนของทุน (สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม ดูย่อหน้าที่ 6.5. ของคู่มือนี้)

ในขณะเดียวกันก็เชื่อกันว่าอัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดินควรเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนทางเลือกโดยไม่คำนึงถึงอัตราการคืนทุนจึงทำให้ที่ดินไม่ “ทรุดโทรม” กล่าวคือทำ ไม่สูญเสียทรัพย์สินไปตามกาลเวลา จึงสามารถสร้างรายได้และสร้างมูลค่าได้ในช่วงเวลาที่ไม่สิ้นสุด ดังนั้น อัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดินจะถือว่าเท่ากับอัตราคิดลด หากสอดคล้องกับอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่มีอยู่หรือผลตอบแทนจากการลงทุนทางเลือก ดังนั้นอัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดินเปล่าจึงรับรู้เท่ากับอัตราคิดลดสำหรับแปลงเดียวกัน วิธีการสะสมในการกำหนดอัตราเงินทุน (ส่วนลด) คือการเพิ่มค่าตอบแทนสำหรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับอัตราปลอดความเสี่ยง อัตราคิดลด (r) คำนวณดังนี้:

r \u003d r f + r 1 + r 2 + r 3

r f - อัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง

r 1 - เบี้ยประกันภัยความเสี่ยงในการลงทุนในที่ดิน

r 2 - เบี้ยประกันภัยสำหรับสภาพคล่องต่ำของที่ดิน

r 3 - เบี้ยประกันภัยสำหรับการจัดการการลงทุน

ประเภทความเสี่ยงหลักที่คิดในรูปของค่าเผื่อสามารถ: ความเสี่ยงของการลงทุนในวัตถุที่กำลังประเมิน ความเสี่ยงของสภาพคล่องต่ำ ความเสี่ยงของการจัดการการลงทุน

เนื่องจาก อัตราปลอดความเสี่ยงอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนถูกนำมาใช้สำหรับการลงทุนที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดเช่นอัตราผลตอบแทนจากเงินฝากของธนาคารที่มีความน่าเชื่อถือสูงสุดเช่น Sberbank ของรัสเซียหรืออัตราผลตอบแทนถึงกำหนดของหลักทรัพย์รัฐบาลสำหรับ ตัวอย่างเช่น พันธบัตรเงินกู้ของรัฐบาลกลาง (OFZ) หรือ Eurobonds คุณสามารถใช้อัตรา LIBOR ซึ่งปกติจะใช้เป็นจุดอ้างอิงหลักในธุรกรรมระหว่างประเทศได้ เนื่องจากเป็นอัตราปลอดความเสี่ยง ปราศจากความเสี่ยงของประเทศ อัตราผลตอบแทนการครบกำหนดของหลักทรัพย์รัฐบาลที่ใช้บ่อยที่สุด จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น เนื่องจากการลงทุนในที่ดินมีความเสี่ยงอยู่บ้าง ในการทำเช่นนั้นกฎ: ยิ่งมีความเสี่ยงสูง การปรับอัตราการใช้เงินกองทุนก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ความเสี่ยงในการลงทุนในที่ดินแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ครั้งแรกรวมถึงความเสี่ยงที่เป็นระบบและไม่เป็นระบบ ที่สอง - คงที่และแบบไดนามิก

ตัวอย่างการคำนวณเบี้ยประกันภัยความเสี่ยงในการลงทุนในวัตถุที่ประเมิน (r 1) แสดงไว้ในตารางที่ 3

ตารางที่ 3ตัวอย่างการคำนวณเบี้ยประกันความเสี่ยงในการลงทุนในที่ดิน

ประเภทและชื่อความเสี่ยง

ความเสี่ยงอย่างเป็นระบบ

ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมถดถอย

พลวัต

การเพิ่มจำนวนของคุณสมบัติการแข่งขัน

พลวัต

การเปลี่ยนแปลงในกฎหมายของรัฐบาลกลางหรือท้องถิ่น

พลวัต

ความเสี่ยงที่ไม่เป็นระบบ

เหตุฉุกเฉินทางธรรมชาติและที่มนุษย์สร้างขึ้น

คงที่

เร่งการสึกหรอของอาคาร

คงที่

ไม่รับเงินค่าเช่า

พลวัต

การจัดการที่ไม่มีประสิทธิภาพ

พลวัต

ปัจจัยก่ออาชญากรรม

พลวัต

เช็คการเงิน

พลวัต

การปฏิบัติตามสัญญาเช่าไม่ถูกต้อง

พลวัต

จำนวนการสังเกต

รวมถ่วงน้ำหนัก

จำนวนปัจจัย

ปรับความเสี่ยงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ %

การปรับอัตราการแปลงเป็นทุนเป็น ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องต่ำในตลาดที่ดินเกิดขึ้นจากการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการขายที่ดินและแสดงถึงการปรับค่าใช้จ่ายในระยะยาวเมื่อมีการขายวัตถุ ในการคำนวณการแก้ไขนี้ จำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาการเปิดรับแสงโดยทั่วไปในวันที่ทำการประเมินที่ดินที่ทำการประเมิน การปรับปรุงการจัดการการลงทุนแสดงถึงการจัดการวัตถุอสังหาริมทรัพย์ และขึ้นอยู่กับวัตถุการลงทุนและคุณภาพของการจัดการ 1-3% ในกรณีส่วนใหญ่จะประเมินโดยวิธีการของผู้เชี่ยวชาญ

ข้อเสียเปรียบหลักของวิธีการสะสมของการสร้างอัตราการแปลงเป็นทุน (ส่วนลด) คือลักษณะส่วนตัวของการกำหนดความเสี่ยงพรีเมี่ยมซึ่งส่วนใหญ่กำหนดโดยผู้เชี่ยวชาญ ดังนั้นค่าของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (ส่วนลด) ที่ได้จากวิธีนี้อาจเป็นเรื่องยากหรือเป็นไปไม่ได้ที่จะพิสูจน์ แนวทางที่สี่ขึ้นอยู่กับวิธีการสกัดตลาด (การบีบตลาด) หรือการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ วิธีนี้ไม่ต้องการการคำนวณทางการเงินที่ซับซ้อนหรือการตัดสินของผู้เชี่ยวชาญ แต่เป็นไปไม่ได้หากไม่มีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับการขายที่ดินที่เทียบเคียงได้ มีการเสนอวิธีการคำนวณที่คล้ายคลึงกันเพื่อกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินเดี่ยวในวรรค 3.2 ส่วน I "การประมาณมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์"

อัตราการแปลงเป็นทุนกำหนดโดยการหารจำนวนค่าเช่าที่ดิน (รายได้) สำหรับที่ดินที่คล้ายคลึงกันด้วยราคาขาย สาระสำคัญของวิธีการนี้คือการเปรียบเทียบแปลงที่ดินที่ประเมินกับแอนะล็อก เนื่องจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันมีอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่เท่ากันหรือใกล้เคียงกัน สิ่งสำคัญคือการเลือกไซต์ (วัตถุ) - แอนะล็อกตามสัญญาณความคล้ายคลึงกัน หากไซต์เปรียบเทียบมีความคล้ายคลึงกับไซต์ที่ประเมินมาก เป็นไปไม่ได้ที่จะไม่ทำการปรับเปลี่ยนตัวบ่งชี้ที่สำคัญ พิจารณาตัวอย่างวิธีการขนาดเล็กสำหรับกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุน แสดงในตารางที่ 4

ตารางที่ 4 การกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด

	ตัวชี้วัด	เว็บไซต์เปรียบเทียบ
	ราคาขายที่ดิน c.u.
	รายได้สุทธิ c.u.
	อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ หน่วย
	ค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนักหุ้น
	ค่าสัมประสิทธิ์ถ่วงน้ำหนัก
ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ค่าสัมประสิทธิ์	K \u003d 16.8% (ผลรวมของตัวบ่งชี้ของบรรทัดที่ 5)

บันทึก:ผลลัพธ์ของบรรทัดที่ 5 คือผลคูณของบรรทัดที่ 3 และ 4 ค่าสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักในตารางสะท้อนถึงระดับความคล้ายคลึงกันของแอนะล็อกกับไซต์ที่ประเมินในแง่ของปัจจัยด้านราคาหลัก ในกรณีที่มีความคล้ายคลึงกันอย่างมากของพื้นที่ที่ประเมินและเปรียบเทียบได้ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถกำหนดได้โดยอะนาล็อกเดียว

6. วิธีที่เหลือ

โดยทั่วไป วิธีที่เหลือจะขึ้นอยู่กับหลักการของผลผลิตที่เหลือและ NNEI และช่วยให้คุณสามารถกำหนดมูลค่าขององค์ประกอบต่างๆ ของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ - ผลประโยชน์ทางกายภาพ ทางกฎหมาย และทางการเงิน สาระสำคัญของวิธีการคือการใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการจับคู่เมื่อทราบต้นทุนของส่วนประกอบอื่น ๆ (ดอกเบี้ย)

เมื่อใช้วิธีการตกค้างของที่ดินต้องทราบสิ่งต่อไปนี้:

ต้นทุนของอาคาร (โครงสร้าง) บนที่ดินผืนนี้

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากที่ดินและอาคาร (โครงสร้าง)

อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินและอาคาร (โครงสร้าง)

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับแปลงที่ดิน

ในขณะเดียวกันควรพิจารณาและประเมินที่ดินที่สร้างขึ้นโดยปราศจากเงื่อนไขในการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

วิธีที่เหลือเกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำต่อไปนี้:

การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่สอดคล้องกับการใช้ที่ดินที่ประเมินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากทรัพย์สินแห่งเดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งตามอัตราค่าเช่าในตลาด

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เป็นของการปรับปรุงในช่วงเวลาที่กำหนดเป็นผลคูณของต้นทุนการผลิตซ้ำหรือทดแทนการปรับปรุงด้วยอัตราการแปลงเป็นทุนของกำไรจากการปรับปรุง

การคำนวณจำนวนค่าเช่าที่ดินเป็นผลต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์รายการเดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง

การคำนวณมูลค่าตลาดของแปลงที่ดินโดยแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเท่ากับส่วนต่างระหว่างรายได้รวมตามจริงและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ในกรณีนี้ เฉพาะค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ผู้ให้เช่ามักเป็นผู้รับผิดชอบเท่านั้นที่จะถูกหักออกจากรายได้รวมตามจริง

รายได้รวมจริงเท่ากับผลต่างระหว่างรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นกับการสูญเสียจากการหยุดทำงานของสถานที่และการสูญเสียจากการไม่จ่ายค่าเช่า

รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นเท่ากับรายได้ที่สามารถรับได้จากการส่งมอบพื้นที่ทั้งหมดของทรัพย์สินแห่งเดียวเพื่อให้เช่าในกรณีที่ไม่มีการสูญเสียจากการไม่ชำระค่าเช่า เมื่อทำการประเมินราคาที่ดิน อัตราค่าเช่าสำหรับการใช้ทรัพย์สินชิ้นเดียวจะคำนวณตามอัตราค่าเช่าในตลาด (อัตราค่าเช่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่วัตถุประเมินราคาสามารถเช่าได้ในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขันสูงเมื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ในการทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และมูลค่าของอัตราค่าเช่าไม่สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ)

สำหรับคำจำกัดความโดยละเอียดของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียว โปรดดูย่อหน้าที่ 3.2 ส่วน I "การประมาณมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์"

ในการประเมินมูลค่าที่ดินที่สร้างเสร็จแล้ว จะใช้อัตราการแปลงเป็นทุน 2 ประเภทโดยตรงในการคำนวณ: อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินและอัตราการแปลงเป็นทุนเพื่อการปรับปรุง และคำนึงถึงอัตราการแปลงเป็นทุนทางอ้อมสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว .

อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับการปรับปรุงจะใช้ตามวิธีส่วนที่เหลือของที่ดินเมื่อมีความจำเป็นในการจัดสรรรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวให้เป็นรายได้จากที่ดินและรายได้จากอาคาร ในกรณีนี้ จากรายได้รวมที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวจะถูกหักรายได้ที่นำไปรวมกับอาคารและคำนวณโดยการคูณต้นทุนการทำสำเนา (ทดแทน) ด้วยอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับการปรับปรุง

ดังนั้น เมื่อใช้วิธีนี้ จำเป็นต้องแบ่ง (กระจาย) อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวออกเป็นสององค์ประกอบ: อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับการปรับปรุงและอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน

ในการคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุงผ่านการแจกจ่าย สามารถใช้อัลกอริธึมของวิธีการแจกจ่ายโดยเฉพาะสูตร 3 ในขณะที่ต้องทราบส่วนแบ่งของที่ดิน (หรือส่วนแบ่งการปรับปรุง) ในทรัพย์สินเดียว

R อสังหาริมทรัพย์ = R L * L + R B * B

R อสังหาริมทรัพย์ = R L * L + (RL ± ?) * B

R L = R อสังหาริมทรัพย์ ± ? *B

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินเดี่ยว โปรดดูวรรค 3.2 ส่วน I "การประมาณมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์"

สำหรับอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินนั้น วิธีการคำนวณได้กล่าวถึงในวรรค 7.5 ส่วน II ของคู่มือนี้ โปรดทราบว่าอัตรานี้มักจะน้อยกว่าอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินเดียวตามจำนวนอัตราผลตอบแทนของทุนที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุง สิ่งนี้อธิบายได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าความจำเป็นในการพิจารณาอัตราการคืนทุนเกิดขึ้นในกรณีที่มีการประเมินวัตถุที่เสื่อมสภาพ อายุ วัตถุที่มีอายุการใช้งานจำกัด เนื่องจากแปลงที่ดินไม่หมดจึงไม่อยู่ภายใต้การเสื่อมสภาพทางกายภาพ (หมายเหตุสำคัญ - เฉพาะภายใต้เงื่อนไขการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ) ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องประหยัดเงินสำหรับการทำสำเนา (การชดเชยทางกายภาพ) ดังนั้น อัตราผลตอบแทนของทุนจะไม่นำมาพิจารณา

ดังนั้น เมื่อประเมินแปลงที่ดินที่สร้างขึ้นเพื่อคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนที่ต้องการ สามารถใช้ลำดับต่อไปนี้เป็นหนึ่งในทางเลือก (หากใช้วิธีการกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวภายใต้การนำต้นทุนทุนคืนมาใช้):

1. อัตราคิดลด (อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น) ถูกกำหนดสำหรับทรัพย์สินเดียว

2. กำหนดอัตราคืนทุนเพื่อการปรับปรุง

3. อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียวถูกกำหนดโดยขึ้นอยู่กับอัตราการเติบโตหรือการลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (สูตร 3.9. ของวรรค 3.2. ของส่วนที่ 1 "การประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์")

4. กำหนดส่วนแบ่งของที่ดินและส่วนปรับปรุงในวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว

5. ตามสูตรที่ 9 คำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับแปลงที่ดิน

6. ตามสูตร 10. คำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุง

ลองพิจารณาตัวอย่างการคำนวณราคาตลาดของที่ดินด้วยวิธีคงเหลือ

ตัวอย่างการคำนวณราคาตลาดของที่ดินด้วยวิธีคงเหลือ

สภาพ.มูลค่าตลาดของอาคารที่สร้างขึ้นคือ 2,680,000 USD อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียวคือ 0.1753 อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนคือ 0.01 รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากการดำเนินการแปลงที่ดินพร้อมอาคาร 4,600,000 คิว ส่วนแบ่งตลาดเฉลี่ยของที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียวคือ 0.6 การแก้ปัญหาแสดงไว้ในตารางที่ 5

ตารางที่ 5 ตัวอย่างการคำนวณต้นทุนที่ดินโดยใช้วิธีคงเหลือของที่ดิน

	ชื่อ	การกำหนด	ค่า c.u.	บันทึก
	รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ
	ค่าอัพเกรด			วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (ต้นทุนการสืบพันธุ์หรือทดแทน)
	อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับทรัพย์สินเดียว			แนวทางรายได้เพื่อการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
	อัตราผลตอบแทนทุน			แนวทางรายได้เพื่อการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
	ส่วนแบ่งของที่ดินในวัตถุอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียว
	ส่วนแบ่งของการปรับปรุงในคุณสมบัติเดียว			การประเมินมูลค่าที่ดิน (วิธีการจำหน่าย)
	อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับแปลงที่ดิน			R L = R อสังหาริมทรัพย์ ± ? *B 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,1713
	อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุง			0,1713 + 0,01 = 0,1813
	รายได้สำหรับการปรับปรุง			2 680 000 * 0,1813 = 518 518
	รายได้ที่ดิน			4 600 000 - 518 518 = 4 081 482
	มูลค่าตลาดของที่ดิน			4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515

บันทึก:เมื่อใช้วิธีที่เหลือกับที่ดิน เป็นไปได้ที่จะได้รับมูลค่าติดลบของรายได้ที่เหลือที่เกิดจากที่ดิน นี่อาจเป็นสัญญาณว่าอาคารมีการปรับปรุงพื้นที่มากเกินไป

7. วิธีการใช้งานที่ต้องการ

เอกสารที่คล้ายกัน

วัตถุประสงค์ในการประเมินราคาตลาดของที่ดิน หลักการพื้นฐาน ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อมูลค่าตลาดของที่ดิน การประเมินที่ดินในเขตเมือง ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และกองทุนป่าไม้ วิธีการประเมินราคาตลาดของที่ดิน

ภาคเรียนที่เพิ่ม 12/13/2014


ทำความคุ้นเคยกับคุณสมบัติของการประยุกต์ใช้วิธีการเปรียบเทียบต้นทุนและรายได้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ กฎสำหรับการจัดทำแผนผังที่ดินสำหรับแปลงที่ดิน หลักการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย

บทคัดย่อ เพิ่มเมื่อ 28/12/2554


สาระสำคัญของแนวทางเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ สถานะและแนวโน้มการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เกณฑ์การเลือกวัตถุที่เปรียบเทียบได้ หน่วยเปรียบเทียบที่ดินและพื้นที่ก่อสร้าง วิธีเปรียบเทียบการขาย การคิดต้นทุนการเช่าที่ดิน

ทดสอบ, เพิ่ม 07/15/2011


การวิเคราะห์ตลาดการขายที่ดินในเมืองคาซาน คำอธิบายของวัตถุประสงค์ของการประเมิน ศึกษาประสิทธิภาพการใช้ที่ดินในการก่อสร้างอาคารสำนักงาน การคำนวณต้นทุนที่ดินโดยวิธีบันทึกเป็นต้นทุนของค่าเช่าที่ดิน

ภาคเรียนที่เพิ่ม 03/11/2014


พื้นฐานทางกฎหมายของความสัมพันธ์ทางที่ดิน แนวทางการประเมินที่ดิน ลักษณะทั่วไปของสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคมของภูมิภาค Samara และการวิเคราะห์ตลาดที่ดิน ตลาดที่ดินในรัสเซีย การกำหนดมูลค่าที่ดิน

วิทยานิพนธ์, เพิ่มเมื่อ 07/21/2011


การศึกษาคุณสมบัติของที่ดินเป็นสินค้าในรัสเซีย ศึกษาหลักการพื้นฐานของมูลค่าตลาดของที่ดิน ประสานงานผลการประเมินราคาที่ดิน การวิเคราะห์วิธีการเปรียบเทียบการขาย การจัดสรร การจัดสรร ยอดคงเหลือ และการแปลงเป็นทุนของค่าเช่าที่ดิน

บทคัดย่อ เพิ่มเมื่อ 30/11/2559


พื้นฐานทางกฎหมายของความสัมพันธ์ทางที่ดินและหลักเศรษฐศาสตร์ของการประเมินพื้นที่ คุณสมบัติของตลาดที่ดินในรัสเซีย การวิเคราะห์มูลค่าตลาดขั้นสุดท้ายของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมของฟาร์มของรัฐ Chernovsky การคำนวณราคาของการจัดสรรโดยวิธีคำนวณค่าเช่า

วิทยานิพนธ์, เพิ่ม 06/09/2011


ลักษณะทั่วไปของหลักการพื้นฐานสำหรับการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน: หลักการของยูทิลิตี้ อุปทานและอุปสงค์ วิธีการกำหนดมูลค่าการจำนองที่ดิน จำนำที่ดินเป็นกรณีพิเศษจำนอง คำแนะนำในการประเมิน

บทคัดย่อ เพิ่มเมื่อ 07/22/2011


วัตถุประสงค์ในการคุ้มครองที่ดินและกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ภาระผูกพันของเจ้าของ ผู้ใช้ที่ดิน เจ้าของที่ดิน และผู้เช่าที่ดิน หลักการและหน้าที่ของการประเมินราคาที่ดิน การกำหนดมูลค่าตลาด วิธีการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

งานคอนโทรลเพิ่ม 06/17/2010


การวิเคราะห์ตลาดที่ดิน การกำหนดราคาตลาดของสิทธิในทรัพย์สินในแปลงที่ดิน วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดิน: วิธีเปรียบเทียบ รายได้ วิธีต้นทุน ปัจจัยกำหนดต้นทุนที่ดินในภูมิภาคระดับการใช้งาน

แนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่าที่ดิน

แนวทางรายได้ในการประเมินมูลค่าที่ดิน - เป็นวิธีการที่ช่วยให้คุณได้รับการประเมินมูลค่าที่ดินตามรายได้ที่คาดหวังของผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อ วิธีนี้ใช้ได้กับที่ดินที่สร้างรายได้เท่านั้น แนวทางรายได้อยู่บนพื้นฐานของหลักการสามประการ: หลักการแห่งความคาดหวัง หลักการของอุปสงค์และอุปทาน และหลักการทดแทน นักลงทุนหรือผู้ประกอบการทั่วไปซื้อที่ดินโดยคาดหวังรายได้เงินสดในอนาคตหรือผลประโยชน์อื่นๆ

ดังนั้น มูลค่าตลาดของที่ดินคือผลรวมของรายได้ค่าเช่าในอนาคตที่คาดว่าจะได้รับหรือผลประโยชน์อื่นๆ ที่ปรับปรุงถึงวันที่ประเมินมูลค่า รายได้ในระหว่างระยะเวลาที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ตลอดจนเงินที่ได้รับจากการขายที่ดินต่อในภายหลัง จะบันทึกเป็นต้นทุนปัจจุบัน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือการหารของรายได้ปัจจุบันตามอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ซึ่งเป็นผลมาจากการที่จำนวนรายได้จะถูกแปลงเป็นมูลค่าของที่ดิน

เมื่อใช้วิธีรายได้จำเป็นต้องกำหนดรายได้และอัตราการแปลงเป็นทุน ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของที่ดิน รายได้สามารถ:

ค่าเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและป่าไม้

ส่วนหนึ่งของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์คอมเพล็กซ์ที่เป็นของ

บนที่ดินที่สร้างขึ้น;

ค่าเช่าเพื่อประเมินนิคมที่ดิน

รายได้จากการเพิ่มมูลค่าของที่ดินที่ได้รับเมื่อมีการขายในอนาคตหรือเมื่อมีการจำนำภายใต้เงินกู้จำนอง

ปัญหาที่ยากของแนวทางรายได้คือการกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุน ในทางปฏิบัติ มีสามวิธีในการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุน ซึ่งเดิมพัฒนาขึ้นสำหรับการแปลงเป็นตัวพิมพ์ใหญ่ของค่าเช่าที่ดิน กล่าวคือ การประเมินที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

วิธีแรกคือแนวทางในการแปลงที่ดินเป็นทุนประเภทเงินและดังนั้นการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนตามลักษณะของตลาดเงิน ณ วันที่ประเมินราคา

วิธีที่สองคือการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนโดยใช้วิธีการก่อสร้างสะสม

วิธีที่สามคือวิธีการบีบตลาด (การวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ) วิธีนี้ง่าย แต่ต้องการข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับวัตถุที่มียอดขายเทียบเท่า

เมื่อวิเคราะห์รายได้และค่าใช้จ่าย คุณสามารถใช้ทั้งข้อมูลย้อนหลัง (สำหรับงวดที่ผ่านมา) และการคาดการณ์ได้ ในกรณีนี้สามารถนำข้อมูลได้ทั้งก่อนและหลังการจัดเก็บภาษี เงื่อนไขหลักที่ต้องสังเกตในการคำนวณคือ กระแสเงินสดจากการใช้ที่ดินที่ประเมินราคาและแปลงที่เปรียบเทียบได้จะต้องกำหนดบนพื้นฐานเดียวกัน

สำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินที่สร้างด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์ สามารถใช้เทคนิครายได้คงเหลือที่มาจากแปลงที่ดินได้ ตามหลักการของผลผลิตที่เหลืออยู่ของที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินโดยการดึงดูดทุน แรงงานและการจัดการจะได้รับความสำคัญในการกระจายรายได้ รายได้ที่เหลือหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดึงดูดปัจจัยอื่น ๆ ถือเป็นที่ดิน

การประยุกต์ใช้แนวทางรายได้เป็นเรื่องยากที่ระดับเงินเฟ้อสูงและตลาดการเงินที่ไม่เสถียร

แนวทางเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าที่ดิน

วิธีเปรียบเทียบการขายใช้กันอย่างแพร่หลายในประเทศที่มีตลาดที่ดินที่พัฒนาแล้ว วิธีการนี้ใช้การจัดระบบและเปรียบเทียบราคาขายที่ดินที่คล้ายคลึงกัน กล่าวคือ โดยอาศัยหลักการทดแทน

หลักการทดแทนเกิดจากการที่ตลาดเปิดกว้างและแข่งขันได้ ผู้ขายและผู้ซื้อมีจำนวนเพียงพอโต้ตอบกับตลาด ซึ่งดำเนินการตามแรงจูงใจทั่วไป มีเหตุผลทางเศรษฐกิจและเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง โดยไม่อยู่ภายใต้แรงกดดันจากภายนอก .

วิธีเปรียบเทียบการขายมีขั้นตอนดังต่อไปนี้ ขั้นตอนที่ 1 การระบุยอดขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ในส่วนที่เกี่ยวข้องของตลาดที่ดิน

ผู้ประเมินราคาจะศึกษาตลาดที่ดิน แบ่งส่วน และกำหนดส่วนตลาดที่ทรัพย์สินประเมินเป็นของ การแบ่งส่วนตลาดเป็นกระบวนการของการแบ่งตลาดออกเป็นส่วน ๆ ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์เดียวกัน มีตัวเลือกการใช้ที่ดินที่คล้ายคลึงกันหรือแข่งขันกัน มีลักษณะที่คล้ายคลึงกันของวัตถุและหัวเรื่อง

จากการแบ่งส่วน แปลงที่ดินแบ่งออกเป็นกลุ่มต่อไปนี้:

แปลงที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ด้านพืชสวนและพืชสวน

แปลงที่ใช้สำหรับการทำฟาร์มย่อยส่วนบุคคล

แปลงที่ใช้สำหรับที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล

การก่อสร้าง;

แปลงที่ใช้สำหรับก่อสร้างบ้านหมู่

แปลงภายใต้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

พื้นที่ใต้ส่วนกลาง เป็นต้น

สำหรับการเปรียบเทียบใช้ที่ดินที่ขายได้หลายแห่ง โดยปกติ อะนาล็อกสามถึงห้าตัวก็เพียงพอแล้ว แต่จำนวนที่มากขึ้นจะเพิ่มความน่าเชื่อถือของการประมาณการ

ระยะที่ 2 การตรวจสอบข้อมูลการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน การเลือกข้อมูลเพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือและได้รับการยืนยันการทำธุรกรรมที่เกิดขึ้นภายใต้สภาวะตลาดทั่วไป ข้อมูลที่รวบรวมจากการขายแปลงที่ดินที่เปรียบเทียบกันได้จะต้องได้รับการยืนยันโดยหนึ่งในผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรม (ผู้ซื้อหรือผู้ขาย) หรือคนกลาง

ขั้นตอนที่ 3 การเปรียบเทียบทรัพย์สินที่มีมูลค่ากับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายในตลาดและการปรับความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่มีมูลค่าและแต่ละคุณสมบัติที่เปรียบเทียบ

ขั้นตอนที่ 4 การวิเคราะห์ราคาที่ลดลงของแอนะล็อกและการได้มาของมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมิน หลังจากทำการปรับราคาของแอนะล็อกที่เลือกแล้ว ผลลัพธ์ที่ได้จะต้องได้รับการตกลงกันเพื่อประเมินต้นทุนที่ดินในขั้นสุดท้าย ไม่ค่อยใช้การคำนวณค่าเฉลี่ยเลขคณิตของราคาของแอนะล็อกที่เลือก

กรรมสิทธิ์และข้อมูลการจดทะเบียนที่ดิน ความสะดวก

ขั้นตอนที่ 4 การวิเคราะห์ราคาที่ลดลงของแอนะล็อกและการได้มาของมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมิน หลังจากทำการปรับราคาของแอนะล็อกที่เลือกแล้ว ผลลัพธ์ที่ได้จะต้องได้รับการตกลงกันเพื่อประเมินต้นทุนที่ดินในขั้นสุดท้าย ไม่ค่อยใช้การคำนวณค่าเฉลี่ยเลขคณิตของราคาของแอนะล็อกที่เลือก เพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้น จะใช้สูตรถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก

ข้อมูลต่อไปนี้ใช้เพื่อกำหนดราคาตลาดของแปลงที่ดิน:

ข้อมูลโฉนดและทะเบียนที่ดิน

ไปที่ไซต์, ความสบาย;

ลักษณะทางกายภาพของไซต์

ข้อมูลเกี่ยวกับความสัมพันธ์ของไซต์กับสิ่งแวดล้อม

ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่กำหนดลักษณะของไซต์

การประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบการขายเป็นวัตถุประสงค์สูงสุดในกรณีที่มีข้อมูลที่เปรียบเทียบได้เพียงพอเกี่ยวกับธุรกรรมที่เกิดขึ้นในตลาด

ตามแนวทางปฏิบัติ วิธีเปรียบเทียบการขายให้ผลลัพธ์ที่ไม่น่าพอใจในสภาวะที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง โดยขาดข้อมูลเกี่ยวกับการขายในตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้หรือความน่าเชื่อถือต่ำ ตลอดจนภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

แนวทางต้นทุนในการประเมินมูลค่าที่ดิน

แนวทางต้นทุนในการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินผืนหนึ่งตั้งอยู่บนข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ลงทุนใช้ความรอบคอบ จะไม่จ่ายค่าที่ดินในจำนวนที่มากกว่าต้นทุนในการจัดซื้อแปลงที่เกี่ยวข้องและสร้างอาคารที่มีจุดประสงค์คล้ายคลึงกัน และใช้ประโยชน์ได้ภายในระยะเวลาที่ยอมรับได้ในการก่อสร้าง แนวทางต้นทุนมีหลายวิธี

วิธีการถอน (สกัด) กำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินจริงเป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของทรัพย์สินทั้งหมดเช่น ของที่ดินที่มีการปรับปรุงและค่าทดแทนของการปรับปรุงลบด้วยค่าเสื่อมราคา วิธีการคำนวณมูลค่าที่ดินแปลงนี้ใช้เทคนิคคงเหลือของที่ดิน

ข้อดีของวิธีการที่มีต้นทุนสูงคือความชัดเจนและหลักการตามหลักฐาน มีการใช้กันอย่างแพร่หลายในการพิจารณาการใช้ที่ดินฟรีให้เกิดประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด นอกจากนี้ นี่เป็นวิธีเดียวในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินเอง ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลที่เชื่อถือได้ในตลาดสำหรับการทำธุรกรรมกับที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาที่คล้ายคลึงกัน

วิธีราคาทุนนำไปสู่ผลลัพธ์ตามวัตถุประสงค์ หากสามารถประเมินมูลค่าของต้นทุนการปรับปรุงทดแทน (อาคารและโครงสร้าง) ได้อย่างถูกต้องแม่นยำ และค่าเสื่อมราคาสะสม โดยขึ้นอยู่กับดุลยภาพของอุปสงค์และอุปทานในส่วนที่เกี่ยวข้องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ .

ข้อจำกัดของวิธีราคาทุนอยู่ที่การประมาณการแบบเอนเอียงของต้นทุนของอาคารและโครงสร้างที่มีอายุมากกว่า 10-15 ปี เนื่องจากเมื่อเวลาผ่านไปความน่าจะเป็นที่จะทำซ้ำทรัพย์สินที่ล้าสมัยจะลดลง และความซับซ้อนของ การคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ภายใต้สภาวะเงินเฟ้อที่สูง เป็นเรื่องยากมากที่จะคำนวณต้นทุนการผลิตซ้ำอาคารและโครงสร้างอย่างแม่นยำ ไม่ต้องพูดถึงต้นทุนการผลิตซ้ำการปรับปรุงที่ดินในเมืองทั้งหมดด้วยการจัดสรรส่วนแบ่งของที่ดินที่ประเมิน

วิธีราคาทุนเป็นวิธีกำหนดต้นทุนการพัฒนาที่ใช้กับที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาเป็นหลัก วิธีนี้จะกำหนดมูลค่ารวมของที่ดินโดยสมมติว่าจะแบ่งเป็นแปลงแยกซึ่งจะขาย จากเงินสดที่ได้รับจากการขายที่ดินค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการพัฒนาจะถูกหักออกดังนั้นจึงกำหนดมูลค่าของที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา

วิธีต้นทุนการพัฒนาจะใช้เมื่อวิธีที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพที่สุดคือการแบ่งมวลที่ดินออกเป็นผืนแยกต่างหาก การแบ่งพื้นที่ขนาดใหญ่ออกเป็นแปลงๆ เป็นแนวทางปฏิบัติที่แพร่หลาย เนื่องจากช่วยให้มีการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ปัญหาในการกำหนดมูลค่าของที่ดินสำหรับการแบ่งส่วนนั้นเกี่ยวข้องกับเมืองหรือหมู่บ้านที่กำลังเติบโต และใช้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวนมากหรือกระท่อมฤดูร้อน