Konut kooperatiflerindeki daireler. Bir konut inşaat kooperatifi için sözleşme hazırlamanın kuralları ve riskleri Bir konut kooperatifi kapsamında bir daire satın alma sözleşmesi.

DDU, belirli parametrelere ve kattaki konuma sahip belirli bir dairenin fiyatının müzakere edildiği vatandaşlardan fon çekmenin özel bir şeklidir.

Hissedar ticari ortak sayılmaz, riskleri en aza indirilir.

Sözleşmenin feshi durumunda, hissedarın katkıda bulunduğu tüm fonlar iadeye tabidir ve ayrıca yeniden finansman oranının 1/150'si tutarında bir ceza da ödenir.

Bir vatandaş bir konut kooperatifi ile hisse katılım sözleşmesi imzaladıktan sonra devlet kurumlarına kaydolur, sözleşmenin yasallığı ve geliştirici belgelerinin gerçekliği kontrol edilir.

DDU'nun ana noktaları:

Önemli! DDU'yu hisse katılma ön sözleşmesinden ayırmak gerekir.

Temel farkları, ikinci anlaşmanın Rosreestr'e kayıtlı olmaması ve 214 sayılı Federal Yasa kapsamına girmemesidir. Böyle bir belgeyle mahkemeye giderseniz mahkeme onu geçersiz sayacaktır.

Konut ve inşaat kooperatifi

DDU'nun konut kooperatiflerinden nasıl farklı olduğu sorusu oldukça sık ortaya çıkıyor. Vatandaşlar sıklıkla bir açıklama istiyor: konut kooperatifleri mi yoksa toplu konut kooperatifleri mi, hangisi daha iyi? Bu konuyu mümkün olduğunca ayrıntılı olarak konuşalım.

DDU ve konut kooperatifi farkı:

Konut kooperatifi ve toplu konut kooperatifi anlaşmalarındaki farklılıklar

Peki, okul öncesi ve konut kooperatifleri arasındaki farklar: Bunlar nelerdir ve ilk bakışta görülebilir mi?

Hissedar için, DDU kapsamında gayrimenkul satın almak faydalıdır, inşaat ruhsatının ve arazi haklarının kullanılabilirliğini garanti eder ve dairelerin çifte satışına izin vermez.

Feshin ardından vatandaş, katkıda bulunduğu tutarın tamamını alacaktır.

Ancak bu belgede taksit ödemelerinin süresi beş yıldan fazla olamaz ve hissedarın inşaat tamamlanana kadar tutarın tamamını ödemesi gerekir.

Sözleşme, geliştirici tarafından belgelerin hazırlanmasında herhangi bir ihlal tespit eden devlet kurumları tarafından askıya alınabilir.

DDU bir vatandaşın konut edinmesinin en güvenilir yoludur ancak daha pahalıdır. DDU'lar inşaat halindeki konutların %60'ını oluşturmaktadır.

Bir konut kooperatifi ile anlaşma imzalandığında hissedar evrak sürecini hızlandırır. Katkı payının fiyatına KDV (%18) dahil değildir, bu da konutları daha ucuz hale getirmektedir. Sözleşmenin süresi sadece inşaatla sınırlı olmayıp, 20 yıla kadar uzatılabilmektedir.

Hissenin tamamı ödeninceye kadar vatandaşın mülk üzerinde tasarruf hakkı yoktur, sahibi değildir. Konut kooperatifi sözleşmesi kapsamında satın alınan konutların görünürdeki ucuzluğuna rağmen, ek katkılar nedeniyle metrekare başına maliyet sürekli artıyor.

Konut kooperatifi konut almanın daha az güvenilir ancak daha ucuz bir yoludur. Konut kooperatifleri konutların yüzde 30'unu oluşturuyor.

DDU ve konut kooperatiflerinin artıları ve eksileri

Okul öncesi eğitimin avantajları:

1. Belge Rosreestr'de kayıtlıdır ve inşaat şirketi ile hissedar arasındaki ilişki 214 sayılı Federal Kanun ile düzenlenmektedir.

   Ortak inşaat katılımcısı, Tüketici Haklarının Korunması Hakkında Kanun uyarınca haklarını ileri sürebilir.

2. Maliyet inşaatın başlangıcında kararlaştırılır ve geliştiricinin maliyeti daha fazla artırma hakkı yoktur.
3. Hissedarlara devlet ipotek desteği sağlanıyor.
4. İnşaatta gecikme ve kusur olması durumunda geliştirici tarafından para cezalarının ödenmesi.
5. İnşaat projesinin 5 yıla kadar garantisi bulunmaktadır.

Okul öncesi eğitimin dezavantajları:

1. Konut teslimi sırasında tutarın tamamının ödenmesi.
2. Geliştirici, yönetim şirketini bağımsız olarak belirler. Kararını etkilemek imkansızdır.

Konut kooperatiflerinin avantajları:

1. Uzun taksit süresi.
2. Daha ucuz konut.
3. Evi yönetme hakkı konut kooperatifine geçiyor ve bu da onu bilinçli bir şekilde yönetmeyi mümkün kılıyor.

Konut kooperatiflerinin eksileri:

1. Dairelerin çifte satış imkanı.
2. Tüketici haklarının kanunen korunması söz konusu değildir. Kaliteli konut talep edilemez.
3. Konut kooperatifi geliştiricisinin, hissedarlara belgeler hakkında bilgi verme yükümlülüğü yoktur.
4. Dairenin nihai maliyetinin sabitlenmesi söz konusu değildir.
5. Hissedar devlet ipoteğinden yararlanamaz.
6. Sözleşme feshedildiğinde yatırılan parayı geri almak zordur.

Okul öncesi veya konut kooperatifleri konusunu, artılarını ve eksilerini sıraladık, şimdi seçim anına geçelim.

Ne seçeceksin?

Emlak acenteleri, sözleşmeye dayalı bir anlaşma imzaladıktan sonra daire satmayı tercih ediyor.

Sözleşme tüketicinin haklarını korur, şeffaf ve anlaşılırdır, bireyin konut sahibi olmasının en güvenli yoludur.

Konut kooperatifi ile yapılan bir anlaşma uyarınca, geliştirici genellikle daireleri kendisi dağıtır. Kooperatif, inşaat şirketlerinin iş başlamadan önce fon toplamasına olanak tanıyor ve belgelerin tescili için zaman kaybı yaşanmıyor. Bu anlaşma geliştirici için daha faydalıdır.

Herkes konut satın alma planını kendisi belirler.

Burada geliştiricinin ne kadar güvenilir olduğunu bilmek, geçmiş projelerini tanımak önemlidir.

Konut inşaatı piyasasında ne kadar süredir bulunduğunu öğrenin.

Bir ev satın alırken en önemli şey geliştiricinin itibarıdır.

Sözleşme ne kadar güvenilir olursa olsun, şirket parayı boşa harcarsa evi zamanında inşa edemeyecektir.

Size gerekli tüm bilgileri verdik, ancak konut kooperatifi mi yoksa ortak kullanım kooperatifi sözleşmesi mi seçeceğinize karar vermek size kalmış!

Vatandaşlar, amacı üyeleri için konut inşa etmek olan bir konut inşaat kooperatifine katıldığında aralarındaki ilişkinin belgelenmesi gerekir. Bu, özel bir belge - konut inşaatı kooperatifine katılma anlaşması - yardımıyla yapılır.

Bu belgenin yapısı ve uygulama şartları için bazı gereksinimler vardır. Bu gerekliliklerin yanı sıra sonuçlandırıldığı durumlar, tescil prosedürü ve hissedarlar için olası riskler daha ayrıntılı olarak ele alınmaya değer.

Bir konut inşaatı kooperatifi (veya), bir apartman binasının inşaatını finanse etmek amacıyla oluşturulmuş vatandaşlar veya tüzel kişilerden oluşan bir dernektir.

Mezun olduktan sonra üyelerinin her biri burada kendi yaşam alanına sahip olabilir.

Bir vatandaşın sözleşmeye girmesiyle taraflar arasında yapılan anlaşma konut inşaat kooperatifine hisse katkı sözleşmesi de denir. Bu belge, (DDU) ile birlikte inşaat halindeki konut edinimi için kanunların izin verdiği yöntemlerden biridir.

Bu anlaşma, konut kooperatifi üyelerinin hisse katkılarında da geçerli olan işlemin her iki tarafı arasındaki ilişkiyi tanımlar. Özünde, kooperatifin katılımcıları arasında imzalanan bir iç belgesidir.

Yapı

Anlaşmanın şekli kanunen onaylanmamıştır ancak belgede bulunması gereken bir takım hükümler bulunmaktadır.

Tipik yapısı şuna benzer:

Tarafların ayrıntıları

Özellikle belgenin ilk sayfasında aşağıdaki verilerin yanı sıra adı da belirtilir:

• konut kooperatifinin adı ve adresi;
• devlet kayıt verileri (sertifika numarası ve veriliş yeri);
• kooperatif başkanı hakkında bilgi (tam adı, pasaport bilgileri, TIN numarası, kayıt yeri).

Terimler ve tanımlar

Sözleşmede kullanılan ve pay sahibinin anlayamayacağı tüm terimler burada listelenebilir.

İşlemin konusu

Bu, kooperatifin hissedarlara belirli özelliklere sahip bir dairenin mülkiyetini sağlama yükümlülüklerini içeren belgenin zorunlu bir maddesidir.

Özellikle şunu belirtmek gerekir:

• dairede oda sayısı;
• zemin;
• koşullu sayı;
• Proje alanı.

Çoğu zaman, bu paragraf aynı zamanda konut alanının belirlenmesinde olası bir hata ve bu sorunu çözmenin yolları hakkında bir koşul da içerir.

Örneğin, fiili alan öngörülen alandan daha az çıkarsa, pay sahibine yaptığı katkının bir kısmı iade edilebilir.

Katkı payı yapma miktarı ve prosedürü

Payın büyüklüğü dairenin maliyetine eşitken, sözleşmede tam olarak nasıl ödeneceği belirtilebilir - tek seferlik ve tamamen veya kısmen.

Bu işlem için, hissedarın daire maliyetinin yarısını hemen, ikincisini ise belirli bir süre içinde ödediği taksitler sıklıkla kullanılır.

Tarafların görevleri

Burada hem hissedarın hem de konut kooperatifinin sorumlulukları sıralanmıştır.

İlkine göre şunlar olabilir:

• gerekli tüm katkıların zamanında ve tam olarak ödenmesine ilişkin gereklilikler;
• dairede harcama kısıtlamaları;
• ek harcama yapma ihtiyacı (devlet ücretlerinin ödenmesi, belgelerin noter tasdiki vb. için).

Kooperatifin başlıca sorumlulukları şunlardır:

• Üyeler tarafından yapılan katkıların hedefli kullanımı (konut inşaatı dahil);
• bitmiş dairenin hissedarlara devri;
• kooperatif üyelerine gerekli belgelerin verilmesi;
• kendisiyle yapılan işlemin feshedilmesi durumunda fonun hissedarlara iadesi.

Anlaşmanın tarafları bu bölümün içeriği konusunda kendi aralarında bağımsız olarak anlaşırlar - duruma bağlı olarak belgeye başka koşullar da dahil edilebilir.

Tarafların sorumluluğu

Hem sorumluluğun uygulanmasına ilişkin koşulları (örneğin yükümlülüklerin yerine getirilmemesi) hem de belirli cezaları listeler. İkincisi çoğunlukla maddi yöntemleri içerir - cezalar, para cezaları, cezalar.

Geçerlilik süresi ve fesih prosedürü

Süre genellikle anlaşmanın imzalandığı andan itibaren katılımcıların birbirlerine karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirdikleri tarihe kadar hesaplanır.

Fesih koşulları farklılık gösterebilir - bunun ne zaman mümkün olacağını ve pratikte nasıl olacağını taraflar kendileri belirler.

Nihai hükümler

Belgenin diğer bölümlerinde yer almayan hususlar burada ele alınmaktadır. Örneğin, anlaşmazlıkları çözme prosedürü, anlaşmanın nüsha sayısı ve ekleri.

Bu yapı, işlemin özel şartlarına ve konut kooperatifinin tüzüğüne bağlı olarak değişebilir. Tek şart, sözleşme hükümlerinin yürürlükteki mevzuat gereklerine aykırı olmamasıdır.

Sonuç sırası ve özellikle dikkat edilmesi gereken noktalar

Sözleşmeyi imzalamadan önce hissedar, konut kooperatifi tarafından seçilen geliştiricinin gerekli belgelere sahip olup olmadığını kontrol etmelidir.

Özellikle, bu bir inşaat ruhsatıdır (geçerlilik süresi evin inşaat süresinden daha az olmayan), tasarım belgeleri, arsa haklarına ilişkin belgeler (mülkiyet veya kiralama). Henüz bu belgeleri almamış bir şirkete yatırım yapmanın bir anlamı yok - onlar olmadan inşaat başlamayacaktır.

Belgelerde her şey yolundaysa ve sözleşmenin imzalanması kararı verildiyse, şartlarını tartışmaya devam edin. Belgenin yerleşik bir şekli olmadığından, taraflar belgenin tüm hükümleri üzerinde bağımsız olarak anlaşırlar. Gelecekteki konutlar ve belirli inşaat tarihleri ​​hakkında doğru verilerin bulunmasının sağlanması önemlidir.

Bir anlaşmayı imzalamadan önce, içeriğini hissedarın haklarını ihlal eden koşullar açısından kontrol edebilecek bir avukatın görevlendirilmesi daha iyidir. Kendinizi olası risklerden korumanın en doğru yolu budur. Anlaşma tescile tabi olmadığından, taraflarca imzalandığı andan itibaren yürürlüğe girdiği için işlem hızlı bir şekilde tamamlanır.

Bundan sonra hissedar, katkı payı ödemesi de dahil olmak üzere sözleşmede belirtilen yükümlülükleri yerine getirmeye devam eder. Aksi takdirde sıklıkla çeşitli mali yaptırımlar (para cezaları veya para cezaları) uygulanacağından, bunun açıkça belirlenmiş bir süre içerisinde yapılması gerekir.

Bu durumda, yapılan her ödemenin (hem ilk hem de sonraki tüm ödemelerin) kooperatiften belgesel kanıtını talep etmeniz tavsiye edilir.

Olası riskler

Alternatif işlem şekli olan DDU ile karşılaştırıldığında, bir konut kooperatifine katılma anlaşması daha yüksek risklerle karakterize edilir.

Başlıcaları şunları içerir:

• bir dairenin iki kez satılması riski (sözleşme Rusya sicilinde kayıtlı olmadığından, aynı konut için birkaç farklı kişiyle sonuçlandırılabilir);
• inşaat kurallarına uyulmaması (böyle bir ihlal nedeniyle geliştiriciye herhangi bir para cezası veya ceza uygulanmaz);
• olası mali kayıplar (özellikle kooperatiften ayrılırken katılımcı yalnızca ödenen payı iade edebilir - giriş ve üyelik ücretleri iade edilmez);
• bir dairenin mülkiyetinin ertelenmesi (bu yalnızca hissenin tam olarak ödenmesi durumunda gerçekleşir - taksit ödemesi durumunda konut hakları sınırlıdır);
• inşaat maliyetlerinde artış (hissedarlar ortak mali sorumluluk taşırlar, bu nedenle fiyatlar artarsa ​​bunu kendi fonlarından telafi etmeleri gerekir).

Ancak bu riskler, işlemin iki önemli avantajıyla kısmen dengeleniyor: dairenin maliyetinin daha düşük olması ve sözleşmenin tamamlanması için son tarihin kısa olması. Bu risklerden mümkün olduğu kadar kaçınmak için belgede pay sahiplerinin haklarını koruyan koşulların sağlanması gerekmektedir.

Ayrıca, çoğu şey inşaat şirketine bağlıdır - eğer güvenilirse ve müşterilere karşı yükümlülüklerini yerine getiriyorsa, işlemden kaynaklanan neredeyse hiçbir risk olmayacaktır.

Konut inşaatı aşamasında vatandaşlardan fon çekmenin yollarından biri olarak konut ve inşaat işbirliği Federal Kanun-214'te öngörülmektedir. Ortak özsermaye inşaatına katılım yasası, geliştiriciler ve ev alıcıları arasındaki bu etkileşim planını meşru olarak sınıflandırmakta, ancak tarafların ilişkilerini hiçbir şekilde düzenlememektedir. Bu plan çerçevesinde işleyen normlar ve kurallar başka bir yasa ile belirlenir - Federal Yasa-215 “Konut Tasarruf Kooperatifleri Hakkında”. İnşaat şirketlerine “yaratıcılık” özgürlüğü tanıyan tek bir örnek sözleşme bulunmamaktadır.

Konut kooperatifinin ikinci temel belgesi tüzüğüdür. Yasal açıdan bakıldığında kooperatif, ortak bir hedefe ulaşmak için vatandaşların oluşturduğu bir birliktir. Bu, kooperatifin çerçeve kurallarının, normlarının ve çalışma ilkelerinin, üyelerinin genel kurulu tarafından kabul edilmesi ve özünde konut kooperatifleri için “temel yasa” olan tüzükte yer alması anlamına gelir.

Ama bu bir teori. İnşaat piyasasında farklı bir uygulama gelişti. Yeni bir binadaki bir dairenin alıcısı, kayıtlı bir sözleşmeyle önceden oluşturulmuş bir kooperatife katılır. Çoğu zaman herhangi bir toplantıya katılmaz ve dolayısıyla tüzüğün ve anlaşmanın içeriğindeki değişiklikleri etkileyemez. Belgeyi imzalamadan önce daha dikkatli incelemelisiniz.

Durumları tanımlayın

Öncelikle tam olarak kiminle anlaşma imzaladığınızı dikkatlice incelemelisiniz. Konut kooperatiflerinin iki seçeneği var. İlk durumda kooperatif hem yatırımcı hem de geliştirici olarak hareket eder. Kural olarak kendi markası altında bir “cep” konut kooperatifi oluşturan inşaat şirketinin sorumluluğunu arttırdığı için bu yaklaşımın tercih edileceğine inanılmaktadır. İnşaat piyasasında uzun süre var olmayı bekleyen bir oyuncunun itibarını riske atmamaya çalışacağı açıktır.

Bir daire alıcısının statüsünü güvence altına almak için yetkin bir yaklaşım benimsemesi de aynı derecede önemlidir. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 121. Maddesi uyarınca, bir konut kooperatifine üye olabilmek için, ortaklığın genel kurul kararıyla onaylanması gereken bir kabul başvurusu yapılması ve ardından üyelik ücreti ödeyin. Koşullardan en az birine uyulmaması, kişiyi otomatik olarak kooperatif üyeliğinden "çıkarır" - yani hisse katkısını tam olarak yapsa bile, yasal açıdan konut kooperatifi ile yapılan anlaşma sonuçlanmış sayılmayacaktır. Mahkemede bu, işlemin geçersiz ilan edilmesi riskini taşır.

Kendinizi böyle bir çatışmadan korumak için, konut kooperatifine katılım başvurusunun alındığını gösteren bir makbuz, genel kurul kararının onaylı bir özeti ve giriş ücretinin ödendiğini onaylayan bir belge talep etmeniz gerekir. Gelecekte konut kooperatifine hisse, üyelik veya hedefli katkılarda bulunurken, her ödemenin kağıt onayını da ihmal etmemelisiniz.

Toplu sorumluluk

Anlaşmadaki bir sonraki önemli nokta anlaşmanın konusudur. Belge metninden, anlaşma sonucunda hissedarın ne alacağı açık olmalıdır: hangi büyüklükte ve düzende, bitirmeli veya bitirmesiz, hangi evde, hangi arsada bir daire.

Daha sonra, gelecekteki gayrimenkulün bedelinin nasıl ödeneceğini ve transfer edileceğini sormalısınız. Konut kooperatifinin ana belgesi yukarıda da belirtildiği gibi tüzüktür. Tüm önemli noktaları yansıtır: kooperatif üyelerinin çeşitli katkılarda bulunma prosedürü (tanıtım, üyelik, paylaşım ve diğerleri), bir daire sağlama prosedürü, kooperatiften ayrılma koşulları vb. Anlaşmayı imzalayarak, Ev alıcısı, sözleşmenin tüm maddelerini otomatik olarak kabul eder ve dava durumunda bilgisizlik veya yanlış anlama iddiasında bulunamaz. Bu nedenle kooperatiflere katılmadan önce konut kooperatiflerinin “temel kanununu” incelemelisiniz. Bir kez daha vurgulayalım: Tüzük ve anlaşmada herhangi bir şeyin değişmesi pek mümkün görünmüyor. Ancak durumun olumsuz gelişmesi durumunda neye hazırlıklı olmamız gerektiğini açıkça anlamalıyız.

Adli uygulama, konut kooperatifinin hiçbir hissedarının, evin tesliminde gecikme olması durumunda henüz tazminat almayı başaramadığını gösteriyor

Dairelerin teslimi için son tarih, konut kooperatifi tarafından tek taraflı olarak ertelenebilir; bu, tüzükte yer alır ve çoğunlukla sözleşmede belirtilir. Bu durum tamamen yasaldır, çünkü vatandaşlar bir kooperatife katılarak aslında bir ev inşa etme sorumluluğunu paylaşırlar, yani “kendilerine karşı” sorumludurlar. Çok sayıda adli emsal örneğinin gösterdiği gibi, henüz tek bir hissedar, evin tesliminde gecikme olması durumunda fonların kullanımı karşılığında kooperatiften tazminat almayı başaramadı.

Sözleşme veya tüzükte yer alan bir başka hoş olmayan sürpriz ise, gerektiğinde kooperatifin hedeflenen katkıları toplama (örneğin, bir erişim yolunun inşasının planlanandan daha pahalı çıkması) ve hatta metrekare başına maliyeti revize etme fırsatı sağlamasıdır. . Yatırımcı ile geliştiricinin farklı kişiler olması durumunda inşaat maliyetinin aralarındaki sözleşmede açıkça belirtilmesi ve artışa konu olmaması gerekmektedir. Bir kişi varsa, kararın genel kurul tarafından verilmesi şartıyla, ek katkı payı alınmasına ilişkin yasal bir fırsat vardır. Ve bu da tamamen meşrudur: "Konut Tasarruf Kooperatifleri Hakkında" Federal Kanunun 6. Maddesinin 2. paragrafına göre, konut kooperatifi üyeleri, tasarrufları dahilinde kooperatifin faaliyetleriyle ilgili kayıp riskini üstlenmektedir.

Çoğu zaman, geliştiriciler sözleşmeye inşa edilen evin bakımı için kamu hizmeti maliyetlerinin ödenmesine ilişkin bir madde eklerler. Tesisin işletmeye alınması ile dairenin hissedarlara devredilmesi arasında yaklaşık altı ay geçebilir ve tüm bu süre boyunca kooperatif üyeleri kamu hizmetleri için ödeme yapacaktır. Bazı geliştiriciler, bu koşula uyulmaması durumunda oldukça ağır para cezaları da içeriyor - her biri 100 ruble. her gecikme günü için. Federal Kanun-214 kapsamında faaliyet gösteren şirketlerin bu maliyetleri hissedarlara yansıtmayı göze alamayacağını hatırlatalım. Hissedarlar söz konusu olduğunda her şey farklıdır - tüzükte yer alan madde, kooperatif üyelerinin genel kurulunun iradesi olarak kabul edilir.

Çıkış fiyatı

Kooperatiften ayrılma koşullarını da dikkatlice incelemelisiniz. Bir hissedar ile konut kooperatifi arasındaki ilişkiyi kesmek için üç ana seçenek vardır. Birincisi, genel kurul, yükümlülüklerini yerine getirmediği için kooperatifin bir üyesini ihraç edebilir. Bunun nedeni genellikle bir sonraki hisse ödemesinin bir ay veya daha uzun süre gecikmiş olmasıdır. Her gecikme günü için, kural olarak, sözleşme katkı payının %0,1-0,2'si oranında para cezası öngörmektedir.

İkinci durum, yaşam koşullarının daire alıcısını planlarında ayarlamalar yapmaya zorladığı tarafların mutabakatıdır. Son olarak üçüncü seçenek geliştiriciden duyulan memnuniyetsizliktir. “Vatandaşların konut kooperatiflerindeki üyeliğini sonlandırmasının temel nedenlerinden biri inşaattaki gecikmedir. Ancak bir kişi kooperatiften hangi nedenle ayrılırsa ayrılsın, genellikle kendisine yalnızca hisse katkısı, bazen de hedef katkı iade edilir. Aynı zamanda, giriş, üyelik ve diğer ücretler genellikle iade edilmez ve bir nesnenin geç teslimi veya fonların zamansız iadesi nedeniyle cezalar alınmaz” diyor Ekaterina Gülenkova.

Çoğu zaman sözleşmeler, konut kooperatifinin, hisse katkı payı ödemesi olarak katkıda bulunulan tüm fonları emekli olan üyeye iade etmemesini, ancak yaklaşık %10'unu, tabiri caizse, sorunların telafisi olarak elinde tutmasını şart koşar. Para hemen iade edilmez, ancak iki ay içinde (yasaların izin verdiği maksimum süre) iade edilir.

Yani hissedar, elinde DDU bulunan hissedardan çok daha az korunuyor ve çok daha güçsüz. Sözleşmedeki maddeleri değiştirmek konusunda ısrar edemez, zamanında konut alamaması durumunda davasını mahkemede savunması daha zordur. Ancak bu hiçbir şekilde tüm konut kooperatiflerinin vatandaşları kandırmak amacıyla kurulduğu anlamına gelmemektedir. Pek çok geliştirici, konut kooperatifi planını başka bir nedenden dolayı seçiyor; daha az düzenleme ve fon toplama konusunda daha fazla özgürlük nedeniyle, daireleri daha düşük fiyata satmalarına olanak tanıyor.

Bu nedenle, kooperatifler tarafından inşa edilen evlerde daire satın almak mümkündür - önce geliştiricinin belgelerini incelerseniz, bir konut kooperatifine katılma prosedürünü yetkin bir şekilde uygularsanız ve "bir şey olursa" hissedarların kendilerinden sorumlu olduğu gerçeğine zihinsel olarak hazırlanırsanız .

Metin: Elena Denisenko Fotoğraf: pressfoto.ru

Son zamanlarda müvekkilim yeni bir binadaki bir daireyle ilgilenmeye başladı. Belgesel kısmın analizine gelince, satışların 214-FZ uyarınca özsermaye katılım sözleşmeleri (EPA) kapsamında değil, bir konut inşaatı kooperatifinde (HCS) hisse birikimine ilişkin anlaşmalar kapsamında gerçekleştirildiği ortaya çıktı. konut kooperatifi nedir ve yeni bir binada daire satın almak arasındaki fark nedir DDU kapsamında satın alma yoluyla konut kooperatifi planına göre- bunu bu makalede çözeceğiz.

Konut kooperatifi nedir?

Konut inşaatı kooperatifi, konut inşa etmek ve yönetmek için bir araya gelen vatandaşlar arasında bir etkileşim biçimidir. Bu tür dernekler ilk olarak 19. yüzyılın 20'li yıllarında ortaya çıktı, ancak özel mülkiyetin tezahürleri olarak tasfiye edildi. Savaş sonrası dönemde nüfusun artması üzerine 1958 yılında Merkez Komite kararıyla konut kooperatifleri yeniden canlandırıldı. Konut özelleştirmesinin başlamasından önce, konut kooperatifinden bir daire satın almak, bir dairenin mülkiyetini elde etmenin neredeyse tek yoluydu. Ve bu yöntemin yüksek maliyetine rağmen (80'lerde bir konut kooperatifindeki hissenin maliyeti 3.000 ruble ve aylık maaş 120-140 ruble idi), daire satın almak isteyenlerin sonu yoktu. Birincisi inşaat kalitesinin yüksek olması (kendileri için inşa etmeleri) ve ikincisi bu evlerin yönetiminin ayrı olması. Ve sonuç olarak, sakinlerin birliği uygundu.

Günümüzde konut kooperatiflerinin özellikleri.

214-FZ “Ortak inşaata katılım hakkında…”, bir apartmanın inşaatı aşamasında hissedarlardan fon çekmeye yönelik ilişkileri düzenlemektedir. Bu yasa, ortak inşaata izin verilen tek alternatifin konut kooperatifi olduğunu doğrudan belirtmektedir. İki tür konut kooperatifi vardır: konut tasarruf kooperatifi (ZhNK) Ve konut inşaat kooperatifi (HCS). Aralarındaki fark, konut ve toplumsal hizmetlere yapılan ödemelerin 30 Aralık 2004 tarihli 215-FZ tarafından düzenlenmesidir. Bir konut ve toplumsal hizmet katılımcısı çeşitli türde katkı payları öder: başlangıç, aylık ve hisse. Konut kooperatiflerine yapılan ödemelere ilişkin prosedür özel bir kanunda belirtilmemiştir. Konut Kanunu'nun iki bölümü (11. ve 12.) konut kooperatiflerine ayrılmış olmasına rağmen, konut kooperatiflerinde daireler için ödemeyi düzenleyen tek belge bu kooperatifin tüzüğü.

Yani inşaat halindeki bir binada daire satın almak için konut kooperatifine katılmak tamamen yasal bir fırsat olsa da bu yöntem, paylaşımlı katılım sözleşmesi kapsamında daire satın almaktan daha risklidir. Bir konut kooperatifinin üyesi olan bir alıcının temel riskleri, Bu:

• Ödenen payın üzerinde ek ödeme yapılması gerekmesi durumunda daire maliyetinin artma riski
• İnşaatta gecikme riski
• Çifte satış riski

Elbette hisse katılım sözleşmesinin kendisi yeni bir bina satın alırken her derde deva değildir. Ve 214-FZ altında satış yaparken, bir projenin teslim edilememesi alışılmadık bir durum değildir. DDU ayrıca, bitmiş binadaki BTI ölçümlerine göre dairenin alanının DDU'da belirtilen tasarımdan daha büyük olması durumunda inşaat katılımcısının geliştiriciye ekstra ödeme yapma yükümlülüğüne ilişkin bir ifade de içerebilir. Ancak DDU yine de çifte satışa karşı koruma sağlıyor.

Konut kooperatifleri örgütleniyorsa, bu birilerinin buna ihtiyacı olduğu anlamına mı geliyor?

Bir konut kooperatifinin kurulduğu durumları ele alalım:

1. Bir inisiyatif grubu vatandaşlar kendileri için bir ev inşa etmeye karar verdi. Kooperatifin yetkin yönetimi ve hedeflenen fon harcamaları varsa, evin yüksek inşaat kalitesiyle çarpılarak uygun fiyata bir daire satın almak mümkündür. Bununla birlikte, pratikte bununla karşılaşmadım - Rusya'da hedeflenen harcamalarla birlikte yetkin bir yönetime sahip olmak çok nadirdir.
2. Geliştiricinin sözleşmeye dayalı bir anlaşma yapma fırsatı yoktur. Bu olmadığında olur en az bir belgelerden: inşaat izni, kayıtlı arazi kiralama sözleşmesi (veya başka bir arazi belgesi), yayınlanmış proje beyanı). Ancak inşaat evrak işlerine paralel ilerliyor ve müteahhit, inşaat için para çekmek amacıyla satış ofisi olarak bir "cep" konut kooperatifi kuruyor. Geliştiricinin gerekli belgeleri almasının ardından konut kooperatifi ile yapılan anlaşmanın geliştiriciyle birlikte bir DDU olarak yeniden düzenlenmesi oldukça olasıdır. Bunun gerçekleşmemesi de oldukça olası.

Hem birinci hem de ikinci durumda, Konut kooperatifi konut inşaatında özel yatırımın yüksek riskli bir yoludur kanunlarla sıkı bir şekilde düzenlenmemiştir. Diğer her şey eşit olduğunda, güvenilir bir geliştiriciden DDU kapsamında bir daire satın almak daha karlı bir çözüm olacaktır.