भूमि भूखंड की लागत का अनुमान: भूकर और बाजार। भूमि का बाजार मूल्य: मूल्यांकन के तरीके क्या हैं

भूमि भूखंडों की लागत का मूल्यांकन भूमि भूखंडों के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए दिशानिर्देशों के आधार पर किया जाता है, जिसे रूस के संपत्ति मंत्रालय के आदेश दिनांक 06.03.2002 नंबर 568r द्वारा अनुमोदित किया गया है।

भूमि भूखंडों के एकल और भूकर मूल्यांकन में तीन दृष्टिकोणों का जटिल अनुप्रयोग शामिल है: लाभदायक, तुलनात्मक और महंगा (चित्र। 7.1)। भूमि भूखंडों के बाजार मूल्य का निर्धारण करने के लिए दिशानिर्देशों के अनुसार भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए प्रत्येक दृष्टिकोण के भीतर तरीके चित्र 7.1 में प्रस्तुत किए गए हैं। बिक्री की तुलना की विधि, आवंटन की विधि, वितरण की विधि तुलनात्मक दृष्टिकोण पर आधारित है। भूमि लगान के पूंजीकरण की विधि, अवशिष्ट विधि, इच्छित उपयोग की विधि आय दृष्टिकोण पर आधारित है। भूमि सुधार के पुनरुत्पादन या प्रतिस्थापन की लागत की गणना के संदर्भ में लागत दृष्टिकोण के तत्वों का उपयोग अवशिष्ट विधि और आवंटन विधि में किया जाता है।

भूमि भूखंडों के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए दिशानिर्देश प्रकृति में सलाहकार हैं। मूल्यांकन रिपोर्ट में अन्य तरीकों का उपयोग करने के मामले में, उनकी सामग्री का खुलासा करने और उपयोग को सही ठहराने की सलाह दी जाती है।

शैक्षिक साहित्य में, भूमि भूखंडों की लागत की गणना करने के अन्य तरीके हैं: विकास लागत की विधि, बुनियादी ढांचे के पुनरुत्पादन के लिए लागत की विधि और मानक निवेश अनुबंधों की विधि।

भूमि भूखंड के अनुमानित मूल्य का अंतिम मूल्य विभिन्न विधियों द्वारा प्राप्त परिणामों के आधार पर निकाला जाता है। इन आंकड़ों की तुलना करते समय, अधिक पूर्ण और विश्वसनीय जानकारी के आधार पर अनुमानों को वरीयता देने की सलाह दी जाती है। विभिन्न तरीकों से गणना की गई भूमि के मूल्य में महत्वपूर्ण विसंगतियां या तो अनुमानों में त्रुटियों या भूमि बाजार में असंतुलन का संकेत देती हैं।

भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण संभावित खरीदार द्वारा अपेक्षित आय के आधार पर भूमि के मूल्य का आकलन प्राप्त करना संभव बनाता है, और केवल उन भूमि भूखंडों पर लागू होता है जो आय उत्पन्न करते हैं।

7.2.1. भूमि किराया पूंजीकरण विधि

इस पद्धति का उपयोग निर्मित और गैर-निर्मित भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए किया जाता है। विधि को लागू करने की शर्त निर्धारित भूमि भूखंड से भूमि किराया प्राप्त करने की संभावना है।

विधि में क्रियाओं का निम्नलिखित क्रम शामिल है 14:

भूमि भूखंड द्वारा सृजित भूमि किराए की गणना;

भूमि लगान के पूंजीकरण के संगत गुणांक के मूल्य का निर्धारण;

भूमि लगान के पूंजीकरण को एक दूसरे के बराबर या समान अवधि के लिए समान दर से बदलने वाले भूमि किराए के सभी भावी मूल्यों के मूल्य के निर्धारण की तिथि पर निर्धारण के रूप में समझा जाता है। मूल्यांकन की तारीख के बाद पहली अवधि के लिए भूमि किराए की राशि को मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित उपयुक्त पूंजीकरण गुणांक द्वारा विभाजित करके गणना की जाती है।

इस पद्धति के ढांचे के भीतर, भूमि के किराए की राशि की गणना भूमि बाजार पर प्रचलित स्थितियों के तहत भूमि भूखंड के पट्टे से आय के रूप में की जा सकती है।

पूंजीकरण अनुपात निर्धारित करने की मुख्य विधियाँ हैं:

बाजार निचोड़ विधि (समान भूमि भूखंडों के लिए भूमि किराए की राशि को उनकी बिक्री की कीमत से विभाजित करना), इस विधि को खंड 4.1 में माना जाता है। यह ट्यूटोरियल;

मूल्यांकन की गई भूमि में पूंजी निवेश से जुड़े जोखिम के लिए प्रीमियम के मूल्य से पूंजी पर वापसी की जोखिम-मुक्त दर बढ़ाने की विधि।

इस मामले में, पूंजी पर वापसी की जोखिम मुक्त दर को पूंजी के कम से कम जोखिम वाले निवेश के लिए वापसी की दर के रूप में समझा जाता है (उदाहरण के लिए, उच्चतम विश्वसनीयता श्रेणी के बैंक जमा पर वापसी की दर या परिपक्वता पर वापसी की दर सरकारी प्रतिभूतियां)।

प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति में वार्षिक किराये की आय को उपयुक्त पूंजीकरण दर से विभाजित करना शामिल है, जिसके परिणामस्वरूप आय की राशि भूमि की लागत में परिवर्तित हो जाती है।

आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करके भूमि मूल्य की गणना निम्न सूत्र पर आधारित है:

भूमि भूखंड के उद्देश्य के आधार पर, आय हो सकती है:

कृषि और वन भूमि के मूल्यांकन के लिए अनुमानित किराये की आय;

निर्मित भूमि के कारण संपत्ति परिसर से आय का हिस्सा;

पूर्वानुमान किसी भी ट्रेडिंग सिस्टम का मूल होते हैं, इसलिए सक्षम रूप से बनाए गए लोग आपको बहुत अमीर बना सकते हैं।

बंदोबस्त भूमि के मूल्यांकन के लिए भूमि किराया (किराये की आय);

भविष्य में बेचे जाने पर या बंधक ऋण के तहत गिरवी रखने पर प्राप्त भूमि भूखंड के मूल्य में वृद्धि से आय।

आय दृष्टिकोण की एक कठिन समस्या पूंजीकरण अनुपात का निर्धारण है। भूमि के मूल्यांकन में प्रयुक्त पूंजीकरण अनुपात की ख़ासियत यह है कि इसमें केवल एक हिस्सा होता है - वापसी की दर और इसमें पूंजी की वापसी की दर शामिल नहीं होती है। वर्तमान में, पूंजीकरण अनुपात की गणना के लिए चार दृष्टिकोण हैं, मूल रूप से भूमि किराए के पूंजीकरण के लिए विश्व अभ्यास में विकसित किया गया है, अर्थात। कृषि भूमि का आकलन

पूंजीकरण अनुपात की गणना।पहले दृष्टिकोण- यह एक प्रकार की धन पूंजी के रूप में एक भूमि भूखंड का विचार है और, तदनुसार, मूल्यांकन की तारीख में मुद्रा बाजार की विशेषताओं के आधार पर पूंजीकरण गुणांक की गणना। पूंजी निवेश की दक्षता की कसौटी जोखिम के तुलनीय स्तर की विशेषता वाले निवेश पर ब्याज दर है। अधिकांश विकसित देशों में, कृषि भूमि में निवेश को बहुत जोखिम भरा नहीं माना जाता है और इसे उच्च श्रेणी की विश्वसनीयता वाले बैंकों में निवेश करने के जोखिमों के बराबर माना जाता है।

कृषि में अर्थशास्त्र, श्रम और प्रबंधन के अखिल रूसी अनुसंधान संस्थान ने पूंजीकरण दर (कृषि भूमि के भूकर मूल्यांकन के लिए पद्धति संबंधी सिफारिशें) के रूप में दीर्घकालिक विदेशी मुद्रा जमा पर रूस दर के Sberbank का उपयोग करने की सिफारिश की है। - एम।: VNIETUSH, 1997 ।)

दूसरा दृष्टिकोण राज्य द्वारा निर्धारित सूचकांक के आधार पर सशर्त पूंजीकरण है। इस पद्धति का व्यापक रूप से कई देशों में भूमि की विभिन्न श्रेणियों, मुख्य रूप से कृषि और वानिकी के भूकर मूल्यांकन के लिए उपयोग किया जाता है। भूमि के राज्य भूकर मूल्यांकन के तरीके उस अवधि को निर्धारित करते हैं जिसके दौरान कृषि या वानिकी में पूंजी का पुनरुत्पादन किया जाता है। वर्तमान में, इस पद्धति का उपयोग रूस में भूकर मूल्यांकन में किया जाता है। कृषि भूमि के 1 हेक्टेयर के भूकर मूल्य की गणना कृषि फसलों के उत्पादन से प्राप्त अनुमानित किराये की आय को 33 वर्ष से गुणा करके और 1 हेक्टेयर वन भूमि को लॉगिंग से अनुमानित किराये की आय को 50 वर्षों से गुणा करके की जाती है।

तीसरा दृष्टिकोण संचयी निर्माण पद्धति का उपयोग करके पूंजीकरण अनुपात की गणना है। उदाहरण के तौर पर, मास्को में भूमि का आकलन करते समय पूंजीकरण दर की गणना पर विचार करें। पूंजीकरण दर में निम्नलिखित घटक शामिल हैं:

जोखिम मुक्त दर। उदाहरण के लिए, एक पट्टा समझौते को समाप्त करने के अधिकार की शुरुआती लागत की गणना करते समय, मॉस्कोमज़ेम के नगरपालिका मूल्यांकक रूसी संघ के सेंट्रल बैंक द्वारा निर्धारित वार्षिक ब्याज दर का उपयोग जोखिम मुक्त दर के रूप में कठिन मुद्रा के लिए इंटरबैंक जमा के लिए करते हैं;

क्षेत्रीय जोखिम, यानी। एक विशेष क्षेत्र में स्थित अचल संपत्ति में पैसा निवेश करने का जोखिम, एक निश्चित आर्थिक और सामाजिक स्थिति की विशेषता। मॉस्को के लिए, क्षेत्रीय जोखिम 35% है, जो रूस में सबसे कम है;

अपर्याप्त विकास, असंतुलन या बाजार की अस्थिरता के कारण अचल संपत्ति की बिक्री में नुकसान की संभावना से जुड़ा तरलता जोखिम। मास्को भूमि बाजार में लंबी अवधि के पट्टे के अधिकारों के लिए इस जोखिम का विशेषज्ञ मूल्यांकन लगभग 7% है।

चौथा दृष्टिकोण बाजार निचोड़ विधि, या तुलनात्मक बिक्री विश्लेषण पर आधारित है। इस पद्धति में जटिल वित्तीय गणना या विशेषज्ञ निर्णय की आवश्यकता नहीं है, लेकिन तुलनीय भूमि बिक्री पर विश्वसनीय जानकारी के बिना असंभव है।

पूंजीकरण अनुपात समान भूमि भूखंडों के लिए बिक्री मूल्य से विभाजित आय के बराबर है। पूंजीकरण दर के विश्वसनीय मूल्य प्राप्त करने के लिए कई बिक्री के लिए औसत (भारित औसत) मूल्य की गणना करना आवश्यक है।

आय दृष्टिकोण गणना तकनीक जटिल है, क्योंकि आय समय के साथ वितरित की जाती है और महत्वपूर्ण रूप से बदल सकती है, और पूंजीकरण दर अर्थव्यवस्था की स्थिति, विशेष रूप से वित्तीय प्रणाली और भूमि बाजार के कानूनी विनियमन पर निर्भर करती है। पूंजीकरण दर के मूल्यों के साथ-साथ वित्तीय गणित की मूल बातों के ज्ञान को निर्धारित करने के लिए आय दृष्टिकोण का उपयोग करने के लिए व्यापक आर्थिक और बाजार अनुसंधान की आवश्यकता होती है।

आय और व्यय का विश्लेषण करते समय, आप पूर्वव्यापी (पिछली अवधि के लिए) और पूर्वानुमान डेटा दोनों का उपयोग कर सकते हैं, जिसे कराधान से पहले और बाद में लिया जा सकता है। गणना के लिए आवश्यक मुख्य शर्त यह है कि मूल्यांकित और तुलनीय भूमि भूखंडों के उपयोग से नकदी प्रवाह उसी आधार पर निर्धारित किया जाना चाहिए। पूर्वानुमान डेटा (विशेष रूप से रूबल में मूल्यवर्ग) के आधार पर निर्धारित प्रवाह के साथ ऐतिहासिक डेटा के आधार पर गणना किए गए प्रवाह की तुलना करना सही नहीं है, और यह कर लेखांकन पर लागू होता है।

पूंजीकरण पद्धति के उपयोग में सीमाओं में प्राप्त आय की असमानता, कीमतों की अस्थिरता, बिक्री की कीमतों में बड़ी भिन्नता और बाजार पर समान भूमि भूखंडों के बीच आय शामिल हैं। निरंतर या समान रूप से बदलती आय लाने वाले भूमि भूखंडों का मूल्यांकन करते समय आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग समीचीन है।

आय दृष्टिकोण के तरीकों में से एक भूमि किराए का पूंजीकरण है। पट्टा एक निश्चित अवधि के लिए पट्टेदार द्वारा अस्थायी कब्जे और / या पट्टेदार (कानूनी इकाई या व्यक्ति) द्वारा उपयोग के लिए एक भूमि भूखंड का प्रावधान है।

भूमि का किराया एक भूमि भूखंड का उपयोग करने के अधिकार के लिए भुगतान की गई राशि है। एक नियमित आय धारा के रूप में, प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करके भूमि किराए (किराये की आय) को मूल्य में परिवर्तित किया जा सकता है। किराया पूंजीकरण विधि विशेष रूप से सुविधाजनक होती है जब भूमि भूखंडों को इमारतों और संरचनाओं से अलग पट्टे पर दिया जाता है।

वर्तमान में, रूसी शहरों में, स्थानीय सरकारें नगरपालिकाओं के स्वामित्व वाली भूमि के लिए बुनियादी किराये की दरों को मंजूरी देती हैं, जो क्षेत्रीय आर्थिक क्षेत्रों द्वारा विभेदित हैं, साथ ही साथ दो प्रकार के गुणांक: किरायेदार की गतिविधि का प्रकार और स्थान का वाणिज्यिक मूल्य। भूमि का भाग। इन आंकड़ों के आधार पर, वार्षिक किराए की गणना निम्न सूत्र का उपयोग करके की जा सकती है:

ए \u003d ए 6 के डी के आर एस,

जहां ए भूमि भूखंड का वार्षिक किराया है;

1 मीटर 2 के लिए 6 मूल किराये की दर;

K किरायेदार की गतिविधि के प्रकार का गुणांक;

K भूमि भूखंड के स्थान के वाणिज्यिक मूल्य का गुणांक है;

X भूमि भूखंड का क्षेत्रफल है।

क्षेत्रीय शहरों में गणना को सरल बनाने के लिए, स्वीकृत भूमि कर की दर और किरायेदार की गतिविधि के प्रकार और साइट के स्थान के लिए संबंधित गुणांक वार्षिक किराए की आधार दर के रूप में उपयोग किए जाते हैं।

पूंजीकरण के लिए प्रारंभिक डेटा भी मूल्य और किराये के मूल्यों के समान भूमि भूखंडों की बिक्री पर बाजार की जानकारी का विश्लेषण करके प्राप्त किया जा सकता है।

7.2.2. इरादा उपयोग विधि

इस पद्धति का उपयोग निर्मित और गैर-निर्मित भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए किया जाता है।

विधि को लागू करने की शर्त भूमि भूखंड का इस तरह से उपयोग करने की संभावना है जिससे आय उत्पन्न होती है।

विधि में क्रियाओं का निम्नलिखित क्रम शामिल है 15:

इसके सबसे कुशल उपयोग के विकल्प के अनुसार भूमि भूखंड के उपयोग के लिए आवश्यक खर्चों की राशि और समय संरचना का निर्धारण (उदाहरण के लिए, भूमि भूखंड में सुधार करने की लागत या भूमि भूखंड को अलग से विभाजित करने की लागत) भागों जो रूपों, प्रकार और उपयोग की प्रकृति में भिन्न होते हैं);

भूमि के सबसे कुशल उपयोग से आय की राशि और समय संरचना का निर्धारण;

भूमि भूखंड के सबसे कुशल उपयोग से आय प्राप्त करने के लिए आवश्यक परिचालन व्यय की राशि और समय संरचना का निर्धारण;

मूल्यांकित भूमि में पूंजी निवेश के जोखिम के स्तर के अनुरूप छूट दर का मूल्य निर्धारित करना;

एक भूमि भूखंड के उपयोग से जुड़ी सभी आय और व्यय को छूट देकर एक भूमि भूखंड की लागत की गणना।

इस मामले में, छूट को मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित छूट दर पर मूल्यांकन की तारीख तक सभी भावी आय और व्यय लाने की प्रक्रिया के रूप में समझा जाता है।

भविष्य की सभी आय और व्यय को मूल्यांकन की तारीख तक लाने के लिए, समान जोखिम स्तरों के निवेश की पूंजी पर वापसी की दरों के विश्लेषण के आधार पर प्राप्त छूट दरों का उपयोग किया जाता है।

आय का स्रोत पट्टा, भूमि भूखंड का आर्थिक उपयोग या एकल अचल संपत्ति वस्तु, या बाजार मूल्य पर सबसे संभावित अवधि में भूमि भूखंड या एकल अचल संपत्ति वस्तु की बिक्री हो सकती है।

अचल संपत्ति किराए पर लेने के विकल्प में आय की गणना में पूर्वानुमान अवधि के अंत में एकल संपत्ति की बिक्री से आय के लिए लेखांकन शामिल होना चाहिए।

भूमि भूखंड का रियायती बाजार मूल्य अनुमानित किराये की आय या मूल्यांकन की तारीख से समायोजित अन्य लाभों का योग है। भूमि के स्वामित्व की अवधि के दौरान आय प्रवाह, साथ ही भूमि के बाद के पुनर्विक्रय से प्राप्त आय को वहन मूल्य में अनुवादित किया जाता है। खनिज युक्त खनन उद्यमों के भूमि भूखंडों के मूल्यांकन में इस पद्धति का व्यापक रूप से उपयोग किया जाता है। औद्योगिक विकास (या पहले से ही विकसित) के लिए खोजी गई जमाराशियों की मात्रा के साथ-साथ उत्पादन के लिए नियोजित या मौजूदा उत्पादन क्षमता के आधार पर, जमा के संचालन की अवधि निर्धारित की जाती है, अर्थात। पूर्वानुमान अवधि की अवधि। मूल्यांकन की वस्तु की बारीकियों के कारण, पूर्वानुमान अवधि की अवधि 25 वर्ष या उससे अधिक हो सकती है।

नकदी प्रवाह की राशि की गणनापूर्वानुमान अवधि वास्तविक या नियोजित क्षेत्र विकास परियोजना के तकनीकी और आर्थिक संकेतकों के आधार पर की जाती है। पूर्वानुमान अवधि के प्रत्येक वर्ष के लिए, नकदी प्रवाह की गणना खनिजों के उत्पादन और बिक्री की मात्रा, बिक्री मूल्य, पूर्वेक्षण की लागत, अन्वेषण, क्षेत्र विकास और उत्पाद की बिक्री के साथ-साथ कर और पर्यावरण के अनुसार अनिवार्य भुगतान के आधार पर की जाती है। विधान।

छूट दर गणनालेखांकन के आधार पर

क्षेत्र के दोहन की लाभप्रदता;

उपमृदा से निष्कर्षण के लिए उपलब्ध खनिज की मात्रा का आकलन करने में विश्वसनीयता की डिग्री;

इस क्षेत्र के विकास के जोखिम की डिग्री।

क्षेत्र में काम करने का जोखिम काम के एक निश्चित चरण के कार्यान्वयन के अनुरूप धन की हानि में प्रकट होता है, अर्थात। काम के इस चरण के लिए नियोजित परिणाम प्राप्त करने में विफलता में। इस जोखिम के मूल्य की गणना कार्य के एक निश्चित चरण (जमा की खोज, अन्वेषण, तैयारी और शोषण) के लिए एक नकारात्मक परिणाम प्राप्त करने की संभावना को एक भार कारक द्वारा पूंजीगत लागतों के योग के अनुपात के बराबर गुणा करके की जा सकती है। परियोजना की पूंजीगत लागत की कुल राशि के अनुरूप चरण।

7.2.3. शेष विधि

इस पद्धति का उपयोग निर्मित और गैर-निर्मित भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए किया जाता है। इस पद्धति को लागू करने की शर्त आय-सृजन सुधारों के साथ निर्धारित भूमि भूखंड के निर्माण की संभावना है।

विधि में क्रियाओं का निम्नलिखित क्रम शामिल है 16:

एक निश्चित अवधि के लिए सुधार के कारण शुद्ध परिचालन आय की गणना, सुधारों से आय के संबंधित पूंजीकरण अनुपात द्वारा पुनरुत्पादन या सुधारों के प्रतिस्थापन की लागत के उत्पाद के रूप में;

एक निश्चित अवधि के लिए एक अचल संपत्ति वस्तु से शुद्ध परिचालन आय और समय की इसी अवधि के लिए सुधार के कारण शुद्ध परिचालन आय के बीच अंतर के रूप में भूमि किराए की राशि की गणना;

भूमि किराए को पूंजीकृत करके एक भूमि भूखंड के बाजार मूल्य की गणना।

विधि क्रियाओं के निम्नलिखित अनुक्रम की भी अनुमति देती है:

मूल्यांकन की गई भूमि के सबसे कुशल उपयोग के अनुरूप सुधारों के पुनरुत्पादन या प्रतिस्थापन की लागत की गणना;

बाजार किराये की दरों के आधार पर एक निश्चित अवधि के लिए एक अचल संपत्ति वस्तु से शुद्ध परिचालन आय की गणना;

एक निश्चित अवधि के लिए शुद्ध परिचालन आय को पूंजीकृत करके एकल संपत्ति के बाजार मूल्य की गणना;

अचल संपत्ति के एक टुकड़े के बाजार मूल्य से पुनरुत्पादन या सुधार के प्रतिस्थापन की लागत घटाकर भूमि भूखंड के बाजार मूल्य की गणना।

शुद्ध परिचालन आय वास्तविक सकल आय और परिचालन व्यय के बीच के अंतर के बराबर है। इस मामले में, केवल वे परिचालन व्यय जो आमतौर पर पट्टेदार द्वारा वहन किए जाते हैं, वास्तविक सकल आय से घटाए जाते हैं।

वास्तविक सकल आय संभावित सकल आय और परिसर के डाउनटाइम से होने वाले नुकसान और किराए का भुगतान न करने से होने वाले नुकसान के बीच के अंतर के बराबर है।

संभावित सकल आय उस आय के बराबर है जो किराए का भुगतान न करने से होने वाले नुकसान के अभाव में किराए के लिए एक ही संपत्ति के पूरे क्षेत्र की डिलीवरी से प्राप्त की जा सकती है। एक भूमि भूखंड का मूल्यांकन करते समय, एकल अचल संपत्ति वस्तु के उपयोग के लिए किराये की दरों की गणना बाजार किराये की दरों के आधार पर की जाती है (सबसे संभावित किराये की दरें जिस पर मूल्यांकन की वस्तु को प्रतिस्पर्धी माहौल में खुले बाजार में किराए पर दिया जा सकता है। , जब लेन-देन के पक्ष सभी आवश्यक जानकारी रखते हुए यथोचित कार्य करते हैं, और किराये की दर किसी भी असाधारण परिस्थितियों को नहीं दर्शाती है)।

खाली और मालिक के कब्जे वाले परिसर के लिए, बाजार किराये की दरों का भी उपयोग किया जाता है। आय क्षमता में गैर-वियोज्य संपत्ति सुधारों से प्राप्त अन्य आय शामिल है, लेकिन किराए में शामिल नहीं है।

परिचालन व्यय की राशि एकल अचल संपत्ति वस्तुओं को पट्टे पर देने के लिए बाजार की स्थितियों के आधार पर निर्धारित की जाती है। परिचालन व्यय में विभाजित हैं: निश्चित - एक अचल संपत्ति वस्तु के अधिभोग स्तर पर निर्भर नहीं, चर - एक अचल संपत्ति वस्तु के अधिभोग स्तर के आधार पर, और अवधि से कम उपयोगी जीवन के साथ सुधार के तत्वों को बदलने के लिए खर्च समग्र रूप से सुधारों का उपयोग करने का (बाद में अल्पावधि वाले तत्वों के रूप में संदर्भित)। उपयोग)। परिचालन व्यय में अचल संपत्ति मूल्यह्रास शुल्क और अचल संपत्ति ऋण सेवा लागत शामिल नहीं है।

उपयोग की एक छोटी अवधि के साथ सुधार के तत्वों को बदलने की लागत की गणना उनके उपयोग की अवधि से सुधार के इन तत्वों को बनाने की लागत के योग को विभाजित करके की जाती है। इन गणनाओं को करने की प्रक्रिया में, उपयोग की एक छोटी अवधि के साथ तत्वों के प्रतिस्थापन के लिए धन में प्रतिशत वृद्धि की संभावना को ध्यान में रखना उचित है।

प्रबंधन व्यय को परिचालन व्यय में शामिल किया जाता है, भले ही संपत्ति का प्रबंधन कौन करता है - मालिक या प्रबंधक।

भूमि सुधार के लिए पूंजीकरण अनुपात की गणना करते समय, सुधार से आय में परिवर्तन की सबसे संभावित दर और सुधार की लागत में सबसे संभावित परिवर्तन को ध्यान में रखा जाना चाहिए (उदाहरण के लिए, यदि सुधार की लागत कम हो जाती है, तो वापसी को ध्यान में रखें सुधार में निवेश की गई पूंजी पर)।

वाणिज्यिक सुविधाओं से निर्मित भूमि भूखंडों का आकलन करने के लिए भूमि भूखंड के कारण अवशिष्ट आय की तकनीक का उपयोग करना संभव है। भूमि की अवशिष्ट उत्पादकता के सिद्धांत के अनुसार, आय के वितरण में पूंजी, श्रम और प्रबंधन के आकर्षण के माध्यम से भूमि पर बने भवनों और संरचनाओं को प्राथमिकता दी जाती है। अन्य कारकों को आकर्षित करने की सभी लागतों को कवर करने के बाद शेष आय को भूमि भूखंड के लिए जिम्मेदार ठहराया जाता है।

भूमि के लिए अवशिष्ट आय तकनीक को लागू करने की शर्तें:

उपलब्ध सुविधाएं भूमि के सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग के विकल्प के अनुरूप हैं;

भूमि भूखंड पर स्थित भवनों और संरचनाओं की लागत, या उनके निर्माण की अनुमानित लागतों की गणना काफी सटीक रूप से की जा सकती है, साथ ही साथ उनकी सेवा जीवन भी;

संपत्ति के संचालन से ज्ञात वार्षिक शुद्ध परिचालन आय (सुधार के साथ भूमि)।

उदाहरण।पांच स्तंभों के लिए गैस स्टेशन (एनपीपी) के निर्माण के लिए प्रदान किए गए भूमि भूखंड की लागत निर्धारित करना आवश्यक है। प्रति डिस्पेंसर पूंजी निवेश $ 35,400 है, निवेश पर प्रतिफल सीधी-रेखा पद्धति पर आधारित है, निवेश पर अनुमानित प्रतिफल 16% है, और आर्थिक जीवन 9 वर्ष है।

एक घंटे के भीतर, प्रतिदिन एक डिस्पेंसर से औसतन 28 लीटर गैसोलीन बेचा जाता है;

1 लीटर पेट्रोल की बिक्री से औसत आय 6 सेंट है;

शिफ्ट में बदलाव, वर्तमान मरम्मत और अन्य नुकसानों को ध्यान में रखते हुए, परमाणु ऊर्जा संयंत्र साल में 300 दिन संचालित होता है।

समाधान।

1. हम एक परमाणु ऊर्जा संयंत्र के निर्माण की लागत निर्धारित करते हैं: 35400 5 = 177,000 डॉलर।

2. भवनों के लिए पूंजीकरण अनुपात ज्ञात कीजिए: 16% + (100%: 9) = 27, 11%।

3. सुविधाओं द्वारा लाई गई शुद्ध परिचालन आय का निर्धारण करें: 177,000 0.2711 = $47,984.7

4. परमाणु ऊर्जा संयंत्रों (भूमि और सुविधाओं) से शुद्ध परिचालन आय निर्धारित करें: 5,300 24 28 0.06 = 60480 डॉलर।

5. भूमि के कारण शुद्ध परिचालन आय का संतुलन ज्ञात कीजिए: 60480 - 47984.7 = 12495.3 डॉलर।

6. जमीन की कीमत निर्धारित करें: 12495.3: 0.16 = 78095.63 डॉलर।

इस प्रकार, गैस स्टेशन के निर्माण के लिए प्रदान की गई भूमि की लागत $78,096 है।

भूमि अवशिष्ट तकनीक का उपयोग तब किया जाता है जब वाणिज्यिक भवन और संरचनाएं अपेक्षाकृत नई हों या अभी तक नहीं बनाई गई हों। उनके मूल्य या अनुमानित निर्माण लागत को उच्च स्तर की सटीकता के साथ निर्धारित किया जा सकता है, जैसा कि उनका आर्थिक जीवन काल हो सकता है। इस पद्धति का उपयोग भूमि के सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग को निर्धारित करने के लिए भी किया जाता है।

7.2.4। बिक्री तुलना विधि

तुलनात्मक दृष्टिकोण व्यापक रूप से विकसित भूमि बाजार वाले देशों में उपयोग किया जाता है। रूस में, यह खाली भूमि भूखंडों, शहरी और ग्रामीण बस्तियों की भूमि, बागवानी, बागवानी और नागरिकों के डाचा संघों के मूल्यांकन में व्यापक हो गया है। दृष्टिकोण समान भूमि भूखंडों की बिक्री कीमतों पर सूचना के व्यवस्थितकरण और तुलना पर आधारित है।

प्रतिस्थापन का सिद्धांत इस तथ्य पर आधारित है कि बाजार खुला और प्रतिस्पर्धी है, पर्याप्त संख्या में विक्रेता और खरीदार एक विशिष्ट प्रेरणा के साथ, आर्थिक रूप से तर्कसंगत रूप से और अपने स्वयं के हितों में, बिना किसी बाहरी दबाव के इस पर बातचीत करते हैं। यह भी समझा जाता है कि भूमि का अधिग्रहण विशिष्ट बाजार वित्तपोषण शर्तों के तहत किया जाएगा और संभावित खरीदारों के लिए उपलब्ध होने के लिए पर्याप्त समय के लिए बाजार में होगा। तुलनात्मक दृष्टिकोण में बिक्री तुलना के तरीके, वितरण विधि और चयन विधि शामिल हैं।

बिक्री तुलना पद्धति का उपयोग इमारतों, संरचनाओं और (या) संरचनाओं (बाद में निर्मित भूमि भूखंडों के रूप में संदर्भित) और भवनों, संरचनाओं और (या) संरचनाओं (बाद में संदर्भित) द्वारा कब्जा नहीं किए गए भूमि भूखंडों के कब्जे वाले भूमि भूखंडों का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है। अविकसित भूमि भूखंडों के रूप में)। 17 विधि को लागू करने की शर्त भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन की कीमतों के बारे में जानकारी की उपलब्धता है जो मूल्यांकन किए गए एक के अनुरूप हैं। भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन की कीमतों के बारे में जानकारी के अभाव में, आपूर्ति (मांग) कीमतों के उपयोग की अनुमति है।

उन तत्वों का निर्धारण जिनके द्वारा मूल्यांकन की वस्तु की तुलना वस्तुओं से की जाती है - अनुरूप (बाद में - तुलना के तत्व);

मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड से प्रत्येक एनालॉग की प्रकृति और अंतर की डिग्री की तुलना के प्रत्येक तत्व के लिए निर्धारण;

मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड से प्रत्येक एनालॉग के अंतर की प्रकृति और डिग्री के अनुरूप एनालॉग्स के मूल्य समायोजन के प्रत्येक तुलना तत्वों के लिए निर्धारण;

प्रत्येक के मूल्य तुलना तत्वों में से प्रत्येक के लिए समायोजन

एनालॉग, मूल्यांकन की गई भूमि से उनके मतभेदों को दूर करना;

एनालॉग्स की समायोजित कीमतों के उचित सामान्यीकरण द्वारा भूमि भूखंड के बाजार मूल्य की गणना।

तुलना के तत्वों में मूल्यांकन वस्तु के लागत कारक (कारक, जिनमें से परिवर्तन मूल्यांकन वस्तु के बाजार मूल्य को प्रभावित करता है) और बाजार में विकसित भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन की विशेषताएं शामिल हैं।

सबसे महत्वपूर्ण लागत चालक होते हैं:

स्थान और परिवेश;

उद्देश्य, अनुमत उपयोग, भूमि भूखंड पर अन्य व्यक्तियों के अधिकार;

भौतिक विशेषताएं (राहत, क्षेत्र, विन्यास, आदि);

परिवहन पहुंच;

अवसंरचना (इंजीनियरिंग नेटवर्क की उपस्थिति या निकटता और उनसे जुड़ने की शर्तें, सामाजिक अवसंरचना सुविधाएं, आदि)।

भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन की विशेषताओं में शामिल हैं:

भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन के वित्तपोषण के लिए शर्तें (स्वयं और उधार ली गई धनराशि का अनुपात, उधार ली गई धनराशि देने की शर्तें);

भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन करते समय भुगतान की शर्तें (नकद में भुगतान, विनिमय के बिल, आपसी ऑफसेट, वस्तु विनिमय, आदि);

भूमि भूखंडों के साथ लेन-देन की परिस्थितियाँ (चाहे भूमि भूखंड को सार्वजनिक प्रस्ताव के रूप में खुले बाजार में प्रस्तुत किया गया हो, खरीदार और विक्रेता की संबद्धता, दिवालिएपन में बिक्री, आदि);

;

एक एनालॉग के साथ लेनदेन के समापन की तारीख से मूल्यांकन की तारीख तक की अवधि के लिए भूमि भूखंडों की कीमतों में परिवर्तन।

एनालॉग और मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड के बीच अंतर की प्रकृति और डिग्री मूल्यांकन की वस्तु के साथ प्रत्येक एनालॉग की प्रत्यक्ष तुलना द्वारा तुलना तत्वों के संदर्भ में स्थापित की जाती है। इसी समय, यह माना जाता है कि मूल्यांकन की वस्तु के साथ लेनदेन बाजार में विकसित भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन की विशेषताओं के आधार पर किया जाएगा।

तुलना तत्वों द्वारा एनालॉग्स के लिए मूल्य समायोजन एक एनालॉग के माप की एक इकाई की कीमत (उदाहरण के लिए, एक हेक्टेयर, वर्ग मीटर) और समग्र रूप से एक एनालॉग की कीमत के लिए दोनों निर्धारित किया जा सकता है। मूल्य समायोजन की गणना मौद्रिक या प्रतिशत शर्तों में की जा सकती है।

मूल्य समायोजन आम तौर पर निम्नलिखित तरीकों से निर्धारित किए जाते हैं:

तुलना के इस तत्व के समायोजन के इस तरह से प्राप्त जानकारी के आधार पर, तुलना के केवल एक तत्व में एक दूसरे से भिन्न एनालॉग्स की कीमतों की प्रत्यक्ष जोड़ीदार तुलना, और निर्धारण;

तुलना के केवल एक तत्व में एक दूसरे से भिन्न दो एनालॉग्स की आय की प्रत्यक्ष जोड़ीदार तुलना, और तुलना के इस तत्व के लिए आय समायोजन में अंतर के पूंजीकरण द्वारा निर्धारण;

तुलना के तत्व में परिवर्तन और एनालॉग्स की कीमतों में परिवर्तन (एनालॉग्स की माप की इकाइयों की कीमतें) के बीच संबंध का सहसंबंध-प्रतिगमन विश्लेषण और तुलना के तत्व के मूल्य के बीच संबंध के समीकरण की परिभाषा और भूमि के बाजार मूल्य का मूल्य;

तुलना के तत्व की विशेषताओं को बदलने से जुड़ी लागतों का निर्धारण, जिसमें एनालॉग मूल्यांकन की वस्तु से भिन्न होता है;

एनालॉग्स के मूल्य समायोजन की विशेषज्ञ पुष्टि।

समायोजन के निर्धारण और समायोजन के परिणामस्वरूप, एनालॉग्स (एनालॉग्स की माप की इकाइयाँ) की कीमतें, एक नियम के रूप में, एक दूसरे के करीब होनी चाहिए। एनालॉग्स की समायोजित कीमतों में महत्वपूर्ण अंतर के मामले में, अन्य एनालॉग्स को चुनना उचित है; तुलना करने के लिए तत्व; समायोजन मूल्य।

बिक्री की तुलना करके लागत की गणना करने की प्रक्रिया।

प्रथम चरण ।भूमि बाजार के प्रासंगिक खंड में तुलनीय संपत्तियों की हालिया बिक्री की पहचान।

मूल्यांकक भूमि बाजार का अध्ययन करता है, इसे खंडित करता है और यह निर्धारित करता है कि मूल्यांकित संपत्ति किस बाजार खंड से संबंधित है।

इस खंड के लिए एक विशिष्ट भूमि भूखंड की विशेषताओं में शामिल हैं:

भूमि का उद्देश्य;

ज़ोनिंग और अनुमत भूमि उपयोग विकल्प;

स्थान;

भूमि के उपभोक्ता गुण (उर्वरता और मिट्टी की अन्य विशेषताएं);

हस्तांतरणीय कानूनी स्वामित्व अधिकार, आदि।

भूमि बाजार के इस खंड के लिए एक विशिष्ट इकाई की विशेषताओं में शामिल हैं:

निवेश प्रेरणा;

शोधन क्षमता;

सामाजिक कानूनी स्थिति;

वित्तपोषण के स्रोत और रूप;

ग्राहक वरीयताएँ, आदि।

विभाजन के परिणामस्वरूप, भूमि भूखंडों को निम्नलिखित समूहों में विभाजित किया गया है:

बागवानी और बागवानी प्रयोजनों के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि;

व्यक्तिगत आवास निर्माण के लिए उपयोग किए जाने वाले भूखंड;

बड़े पैमाने पर आवास निर्माण के लिए उपयोग किए जाने वाले लॉट;

वाणिज्यिक अचल संपत्ति वस्तुओं के तहत भूखंड;

औद्योगिक विकास के तहत भूखंड;

सार्वजनिक सुविधाओं के तहत भूखंड, आदि।

इसके बाद, आपको भूमि बाजार के संबंधित खंड में तुलनीय भूमि की हाल की बिक्री के बारे में जानकारी एकत्र करने की आवश्यकता है। भूमि बाजार के प्रत्येक खंड में भूमि के समान भूखंडों की बिक्री के लिए कीमतों, कोटेशन, आपूर्ति और मांग के बारे में जानकारी के संचय और आगे की प्रक्रिया के लिए पंजीकरण कार्ड का उपयोग किया जाता है। भूमि भूखंडों की खरीद और बिक्री लेनदेन पर बाजार की जानकारी को इस तरह की विशेषताओं के आधार पर सजातीय समूहों में वर्गीकृत किया जा सकता है: क्षेत्रीय स्थान, संभावित भूमि उपयोग विकल्प, उपभोक्ता संपत्ति, जो समान उपयोग के मामलों या ऐसे भूमि उपयोग विकल्पों के साथ भूमि भूखंडों की बिक्री की अनुमति देता है। प्रत्येक खंड, जो किसी दिए गए भौगोलिक क्षेत्र में एक दूसरे के साथ प्रतिस्पर्धा करते हैं।

तुलना के लिए, कई बेचे गए भूमि भूखंडों का उपयोग किया जाता है। आमतौर पर, तीन से पांच एनालॉग पर्याप्त होते हैं, लेकिन बड़ी संख्या में अनुमान की विश्वसनीयता बढ़ जाती है। विकसित बाजार देशों में, बिक्री तुलना पद्धति कम से कम तीन हालिया लेनदेन कीमतों या छह मौजूदा बोली कीमतों पर आधारित है।

गणना में प्रयुक्त एनालॉग वस्तुओं की संख्या मुख्य रूप से उनकी तुलना पर निर्भर करती है, अर्थात। तुलना के तत्वों के अनुसार बेचे और मूल्यांकित भूमि भूखंडों की अनुरूपता के उपाय। तुलना की कसौटी प्रतिस्पर्धात्मकता है। यदि संपत्ति का मूल्यांकन किया जा रहा है और तुलनीय भूमि भूमि बाजार के एक ही खंड में प्रतिस्पर्धा नहीं करती है, तो वे आपूर्ति और मांग की समान ताकतों का सामना नहीं करते हैं, जिसके परिणामस्वरूप तुलनीय संपत्ति के बिक्री मूल्य का उपयोग हो सकता है गलत मूल्यांकन के लिए।

मंच 2. भूमि भूखंडों के साथ लेन-देन की जानकारी का सत्यापन।

इसकी विश्वसनीयता में सुधार करने और इस बात की पुष्टि प्राप्त करने के लिए सूचना का चयन किया जाता है कि लेनदेन विशिष्ट बाजार स्थितियों के तहत किए गए थे।

भूमि भूखंडों के लेन-देन की जानकारी के स्रोत:

पंजीकरण कक्ष;

भूमि समितियां;

रियल एस्टेट और मूल्यांकन फर्म;

विभिन्न सूचना प्रकाशन।

यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि पंजीकरण के दौरान, लेन-देन की कीमत विक्रेता और खरीदार के शब्दों के अनुसार इसकी प्रामाणिकता की पुष्टि किए बिना तय की जाती है, और आपूर्ति और मांग के संतुलन के आधार पर ऑफ़र की कीमतें बिक्री की कीमतों से भिन्न होती हैं। इसलिए, यह वांछनीय है कि तुलनात्मक भूमि भूखंडों की बिक्री के आंकड़ों की पुष्टि लेन-देन (खरीदार या विक्रेता) या मध्यस्थ में से किसी एक द्वारा की जाए।

इसके अलावा, एनालॉग ऑब्जेक्ट चुनते समय, विशिष्ट एक्सपोज़र अवधि, लेन-देन के विषयों की स्वतंत्रता और निवेश प्रेरणा पर ध्यान दिया जाता है। निवेशकों के समान उद्देश्य होने चाहिए, और खरीदी गई भूमि का एक ही उद्देश्य होना चाहिए। मूल्यांकन की वस्तु के संभावित उपयोग को निर्धारित करने के लिए, ज़ोनिंग मानदंडों को ध्यान में रखा जाना चाहिए। उदाहरण के लिए, यदि भूमि के दो टुकड़े अलग-अलग क्षेत्रों में स्थित हैं, उनके समान उपयोग को छोड़कर, उन्हें तुलनीय नहीं माना जा सकता है।

चरण 3.संपत्ति की तुलना बाजार में बेची गई संपत्तियों के साथ की जा रही है और संपत्ति के बीच अंतर के लिए समायोजन करना और प्रत्येक संपत्ति की तुलना की जा रही है।

यदि संपत्ति का मूल्य तुलनीय संपत्ति से अलग है, तो बाद की कीमत को यह निर्धारित करने के लिए समायोजित किया जाना चाहिए कि इसे किस कीमत पर बेचा जा सकता है यदि इसमें संपत्ति के मूल्य के समान विशेषताएं हों। तुलना की गई संपत्तियों की वास्तविक बिक्री कीमतों को समायोजित करते समय, एक तुलनीय साइट की कीमत में समायोजन किया जाता है। उसी समय, इस प्रश्न का उत्तर देना आवश्यक है: एक तुलनीय भूमि भूखंड को किस कीमत पर बेचा जाएगा यदि इसमें मूल्यांकन किए गए भूखंड के समान विशेषताएं हों। उदाहरण के लिए, जब तुलना की जा रही भूमि मूल्यांकित संपत्ति से कम है, तो पूर्व की वास्तविक बिक्री मूल्य को उस मूल्य तक बढ़ाया जाना चाहिए, जिसके लिए इसे बेचा जा सकता था यदि इसमें संपत्ति की बेहतर विशेषताओं का मूल्यांकन किया जा रहा था।

भूमि के अन्य बेचे गए भूखंडों की तुलना में भूमि भूखंड का मूल्यांकन दो तरीकों से किया जा सकता है: तुलना के तत्वों द्वारा या तुलना की इकाइयों का उपयोग करके।

तुलना के तत्वभूमि भूखंडों की विशेषताओं और उनके साथ लेनदेन के समापन की शर्तों के नाम, जो बिक्री मूल्य के मूल्य को प्रभावित करते हैं। तुलनात्मक बिक्री का विश्लेषण करके, एक विशिष्ट (मानक) भूमि भूखंड का मूल्य निर्धारित किया जाता है, जो तब अन्य भूमि भूखंडों की लागत की गणना का आधार होता है। एक वास्तविक या काल्पनिक भूखंड का उपयोग एक विशिष्ट भूमि भूखंड के रूप में किया जा सकता है।

तुलना प्रक्रिया के बेहतर संगठन के लिए, तुलना तत्वों के विश्लेषण के लिए एक मानक प्रक्रिया की सिफारिश की जाती है। भूमि भूखंडों की तुलना करते समय, निम्नलिखित तत्वों को ध्यान में रखा जाना चाहिए।

संपत्ति के अधिकार का आकलन किया।रूसी संघ में, भूमि भूखंड निजी स्वामित्व, आजीवन विरासत योग्य कब्जे (केवल व्यक्तियों के लिए), स्थायी (स्थायी) उपयोग, पट्टे, निश्चित अवधि के उपयोग के अधिकार के तहत हो सकते हैं। एक समायोजन तब किया जाता है जब खरीदार के अधिकार गिरवी या लंबी अवधि के पट्टे के बोझ तले दब जाते हैं।

वित्तपोषण की शर्तें।लेन-देन की शर्तें ऋण पर ब्याज के विक्रेता द्वारा भुगतान हो सकती हैं।

बिक्री की शर्तें।इस तत्व के लिए समायोजन विक्रेता और खरीदार के बीच संबंध को दर्शाता है, जो बाजार के लिए विशिष्ट नहीं है, साथ ही उन परिस्थितियों के तहत वे जमीन की बिक्री या खरीद के संबंध में अपने निर्णय लेते हैं।

बिक्री की तारीख।बिक्री की तारीख के साथ मूल्यांकन की तारीख की तुलना करते समय, यह इसी तरह निर्धारित किया जाता है कि तुलनीय बिक्री उसी और बदली हुई बाजार स्थितियों के तहत हुई थी या नहीं। इस मामले में, दो प्रकार के समायोजन किए जा सकते हैं: एक प्रकार बिक्री कीमतों में मौसमी उतार-चढ़ाव और दिए गए भूमि उपयोग विकल्प को ध्यान में रखता है; एक अन्य प्रकार का समायोजन केवल एक विशिष्ट स्थान वाले भूमि भूखंडों के लिए मूल्य में उतार-चढ़ाव को दर्शाता है। समायोजन आमतौर पर त्रैमासिक आधार पर किए जाते हैं, केवल तेज कीमतों में वृद्धि की अवधि के दौरान।

पहले चार तुलना तत्वों के लिए समायोजन क्रमिक रूप से प्रत्येक अनुवर्ती समायोजन को पिछले परिणाम पर लागू करके किया जाता है।

स्थान।साइट के स्थान की तुलना करते समय, बाजार में साइटों की प्रतिस्पर्धात्मकता पर पर्यावरण के प्रभाव का विश्लेषण भौतिक, सामाजिक और आर्थिक कारकों के संदर्भ में किया जाता है।

यदि तुलनीय साइट उसी क्षेत्र में है जहां मूल्यांकन के तहत साइट है, तो सामान्य रूप से कोई समायोजन नहीं किया जाता है। दुर्लभ मामलों में जहां एक साइट एक जिले के किनारे पर स्थित है और सकारात्मक या नकारात्मक कारकों से प्रभावित है, जिनमें से कोई भी मूल्यांकन की जा रही साइट को प्रभावित नहीं करता है, एक समायोजन करने की आवश्यकता है।

यदि तुलनीय स्थल किसी अन्य क्षेत्र में स्थित है, तो इन क्षेत्रों के बीच संभावित अंतर का विश्लेषण किया जाना चाहिए। एच; आवासीय विकास के लिए, परिवहन पहुंच, इंजीनियरिंग सहायता, पारिस्थितिकी जैसे कारकों को ध्यान में रखा जाता है, समायोजन की प्रतिष्ठा की गणना युग्मित बिक्री के विश्लेषण के आधार पर की जाती है।

भौतिक विशेषताएं।तुलना की प्रक्रिया में, केवल प्रमुख भौतिक अंतरों की पहचान की जाती है और उन पर विचार किया जाता है, और प्रत्येक तुलनीय भूमि भूखंडों के व्यक्तिगत निरीक्षण को दरकिनार नहीं किया जाता है। भौतिक विशेषताओं में अंतर के लिए सबसे सटीक समायोजन सहसंबंध-प्रतिगमन विश्लेषण की विधि द्वारा किया जाता है। भूखंड के आकार के लिए समायोजन करते समय, भूमि भूखंड के क्षेत्रफल पर एक सौ वर्ग मीटर के बिक्री मूल्य की निर्भरता निर्धारित की जाती है।

किसी भी क्रम में पहले चार तुलना तत्वों के समायोजन के बाद प्राप्त परिणाम पर लागू करके अंतिम दो तुलना तत्वों के लिए समायोजन द्वितीयक रूप से किया जाता है।

एक विशिष्ट (मानक) भूमि भूखंड की विधि का व्यापक रूप से लगभग समान आकार के भूखंडों का मूल्यांकन करने के लिए उपयोग किया जाता है, जो तुलनात्मक तत्वों में बहुत भिन्न होते हैं, उदाहरण के लिए, बागवानी, बागवानी और नागरिकों के गैर-लाभकारी संघ। विशिष्ट साइट पद्धति का लाभ यह है कि यह बिक्री तुलना दृष्टिकोण पर आधारित है, जो आपको तुलना के तत्वों में अंतर को ध्यान में रखने की अनुमति देता है।

तुलना की इकाइयों का उपयोग किया जाता है यदि:

ए) आय पैदा करने वाले भूमि भूखंड उपलब्ध सुधारों के क्षेत्र और आकार में भिन्न होते हैं;

बी) निवेशकों या संभावित खरीदारों के लिए प्रारंभिक जानकारी आवश्यक है।

उदाहरण के लिए, एक भूमि भूखंड की लागत $160 प्रति सौ वर्ग मीटर है, या आवास की लागत $700 प्रति 1 मी 2 क्षेत्र है।

अविकसित भूमि भूखंडों के लेनदेन में, तुलना की निम्नलिखित इकाइयों का उपयोग किया जाता है।

1 हेक्टेयर के लिए कीमत- कृषि या वन उद्देश्यों के लिए भूमि के बड़े क्षेत्रों का मूल्यांकन करते समय, औद्योगिक उपयोग के लिए, भूमि को मानक भूखंडों में विभाजित करते समय।

1 मीटर 2 . के लिए मूल्य- वाणिज्यिक विकास के लिए शहर के केंद्रों में जमीन बेचते समय। साइटों को सबसे महत्वपूर्ण विशेषताओं के संदर्भ में तुलनीय होना चाहिए: कार्यालय भवनों के लिए - राजमार्गों और पार्किंग स्थल, अन्य कार्यालय भवनों, बैंकों, आदि तक पहुंच; भंडारण सुविधाओं के लिए - परिवहन संचार तक पहुंच।

1 फ्रंट मीटर की कीमत- वाणिज्यिक उद्यमों, साथ ही सेवा उद्यमों के लिए भूमि का आकलन करते समय। एक भूमि भूखंड का कुल मूल्य किसी भी सड़क या राजमार्ग के साथ उसकी सीमा की लंबाई के समानुपाती माना जाता है।

मूल्य प्रति लॉट- बड़े पैमाने पर आवासीय या ग्रीष्मकालीन कुटीर विकास के क्षेत्रों में आकार और आकार में भूमि भूखंडों की कीमत। मानक आकार और आकार के भूखंडों के लिए कीमतों में उतार-चढ़ाव स्थलाकृति, जल निकासी समस्याओं या बाढ़ के खतरों में बदलाव के कारण हो सकता है।

घनत्व की प्रति इकाई मूल्य।ज़ोनिंग नियम आम तौर पर विभिन्न लॉट में भवन घनत्व को सीमित करते हैं। कुछ बाजार खंडों में, इसका परिणाम ज़ोनिंग नियमों द्वारा अनुमोदित अधिकतम घनत्व के आधार पर उद्धृत किया जा रहा है, उदाहरण के लिए, निर्माण के लिए अनुमत इकाइयों की संख्या के आधार पर।

वास्तविक बिक्री की एक श्रृंखला के आधार पर तुलना इकाई पद्धति का उपयोग करते समय, भूमि भूखंडों के प्रत्येक सजातीय समूह के लिए तुलना इकाई की औसत लागत की गणना की जाती है। औसत लागत माध्यिका (रैंकिंग श्रृंखला के मध्य) या तुलना की प्रति इकाई बिक्री मूल्य के अंकगणितीय माध्य की गणना करके निर्धारित की जाती है। यदि भूमि भूखंडों के किसी भी सजातीय समूह के लिए कुछ लेन-देन हैं, तो इसे भूखंडों के दूसरे समूह के साथ जोड़ा जा सकता है जो कीमत के करीब है और उपयोग के लिए अनुमत है। तुलना इकाई पद्धति का उपयोग तब किया जाता है जब पार्सल आकार में एक दूसरे से बहुत भिन्न होते हैं, लेकिन अन्य मामलों में अपेक्षाकृत समान होते हैं।

तुलना इकाई पद्धति का लाभ इसकी सापेक्ष सादगी और सहजता है। यह व्यापक रूप से नए भूमि द्रव्यमान के विकास और मानक विकास, एक ही जलवायु क्षेत्र में स्थित कृषि भूमि के मूल्यांकन में उपयोग किया जाता है।

चरण 4.एनालॉग्स की कम कीमतों का विश्लेषण और मूल्यांकन की गई भूमि के बाजार मूल्य के अंतिम मूल्य की व्युत्पत्ति।

चयनित एनालॉग्स की कीमतों में समायोजन करने के बाद, प्राप्त परिणामों को भूमि भूखंड के मूल्य के अंतिम मूल्यांकन के लिए सहमत होना चाहिए। चयनित एनालॉग्स की कीमतों के अंकगणितीय औसत की एक सरल गणना का उपयोग शायद ही कभी किया जाता है। अधिक सटीक परिणाम प्राप्त करने के लिए, भारित औसत सूत्र का उपयोग किया जाता है। उसी समय, किए गए समायोजनों की संख्या, उनके निरपेक्ष मूल्य के साथ-साथ प्रारंभिक जानकारी की पूर्णता और विश्वसनीयता के आधार पर, समान भूखंडों की समायोजित कीमतों के लिए विशिष्ट भार निर्दिष्ट किए जाते हैं।

बिक्री तुलना पद्धति का उपयोग करके भूमि भूखंड के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए निम्नलिखित जानकारी का उपयोग किया जाता है:

भूमि भूखंड, भार और सुगमता पर स्वामित्व और पंजीकरण डेटा का शीर्षक;

साइट की भौतिक विशेषताएं;

पर्यावरण के साथ साइट के संबंध के बारे में डेटा।

इस डेटा के स्रोत हैं:

शहर, जिला और बंदोबस्त भूमि समितियां और निकाय जहां भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन का पंजीकरण किया जाता है;

रियल एस्टेट लेनदेन में विशेषज्ञता वाली रियाल्टार फर्म;

बंधक ऋण संगठन, मूल्यांकन फर्म, आवधिक, आदि।

बिक्री तुलना पद्धति द्वारा मूल्यांकन उन मामलों में सबसे अधिक उद्देश्य है जहां बाजार पर पिछले लेनदेन पर पर्याप्त मात्रा में तुलनीय जानकारी है।

यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि बिक्री तुलना पद्धति उच्च मुद्रास्फीति दर की स्थितियों में असंतोषजनक परिणाम देती है, तुलनीय गुणों की बाजार बिक्री या उनकी कम विश्वसनीयता के साथ-साथ आर्थिक स्थितियों में तेज बदलाव के बारे में जानकारी की कमी के साथ।

यदि अविकसित भूमि की बिक्री तुलना पद्धति का उपयोग करने के लिए पर्याप्त नहीं है, तो किसी को अप्रत्यक्ष और कम विश्वसनीय तरीकों की ओर मुड़ना चाहिए, विशेष रूप से हस्तांतरण विधि, जिसके सफल आवेदन के लिए स्रोत की जानकारी का गहन विश्लेषण और मूल्यांकक का कुछ अनुभव ज़रूरत है।

7.2.5. चयन विधि

इस पद्धति का उपयोग निर्मित भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए किया जाता है 18.

विधि लागू करने की शर्तें:

एकल अचल संपत्ति वस्तुओं के साथ लेनदेन की कीमतों पर जानकारी की उपलब्धता, एक अचल संपत्ति वस्तु के समान, मूल्यांकन भूमि भूखंड सहित। लेन-देन की कीमतों के बारे में जानकारी के अभाव में, इसे ऑफ़र (मांग) कीमतों का उपयोग करने की अनुमति है;

इसके सबसे कुशल उपयोग के लिए भूमि भूखंड सुधार की अनुरूपता।

विधि में क्रियाओं का निम्नलिखित क्रम शामिल है:

उन तत्वों का निर्धारण जिनके द्वारा मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित एक एकल अचल संपत्ति वस्तु की तुलना वस्तुओं के साथ की जाती है - अनुरूप;

मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित, एक एकल अचल संपत्ति वस्तु से प्रत्येक एनालॉग के अंतर की प्रकृति और अंतर की डिग्री के प्रत्येक तुलना तत्वों के लिए निर्धारण;

मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित, एक अचल संपत्ति वस्तु से प्रत्येक एनालॉग के अंतर की प्रकृति और डिग्री के अनुरूप एनालॉग्स के मूल्य समायोजन के प्रत्येक तुलनात्मक तत्वों के लिए निर्धारण;

प्रत्येक एनालॉग के मूल्य तुलना तत्वों में से प्रत्येक के लिए समायोजन, एक एकल अचल संपत्ति वस्तु से उनके मतभेदों को दूर करना, जिसमें मूल्यांकन भूमि भूखंड शामिल है;

एनालॉग्स की समायोजित कीमतों के उचित सामान्यीकरण द्वारा मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित एकल अचल संपत्ति वस्तु के बाजार मूल्य की गणना;

प्रतिस्थापन की लागत या मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड में सुधार के पुनरुत्पादन की लागत की गणना;

मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड के बाजार मूल्य की गणना एक एकल अचल संपत्ति वस्तु के बाजार मूल्य से घटाकर की जाती है, जिसमें मूल्यांकन भूमि भूखंड, प्रतिस्थापन की लागत या भूमि भूखंड में सुधार के पुनरुत्पादन की लागत शामिल है।

भूमि भूखंड में सुधार के निर्माण के लिए लागत की राशि को समग्र और (या) मौलिक लागत संकेतकों का उपयोग करके निर्धारित किया जा सकता है।

कुल लागत संकेतकों में दोनों संकेतक शामिल होते हैं जो वस्तु के मापदंडों को समग्र रूप से चिह्नित करते हैं - वर्ग, घन, रैखिक मीटर, और परिसरों और काम के प्रकारों के लिए संकेतक।

मौलिक लागत संकेतकों में सुधार के निर्माण के लिए लागत की मात्रा निर्धारित करने में उपयोग की जाने वाली मौलिक कीमतें और दरें शामिल हैं।

एक विशिष्ट तिथि (मूल मूल्य स्तर) पर निर्धारित मूल्य स्तर पर गणना की गई समेकित और मौलिक लागत संकेतकों को वर्तमान और पूर्वानुमान निर्माण लागत परिवर्तन सूचकांकों की एक प्रणाली का उपयोग करके मूल्यांकन तिथि पर मूल्य स्तर में पुनर्गणना की जा सकती है।

संसाधन और संसाधन-सूचकांक विधियों का उपयोग करके मौलिक लागत संकेतकों का उपयोग करके सुधार के निर्माण के लिए लागत की मात्रा की गणना भी की जा सकती है। संसाधन (संसाधन सूचकांक) पद्धति में सुधार बनाने के लिए आवश्यक सभी संसाधनों (लागत तत्वों) की वर्तमान (पूर्वानुमान) कीमतों और टैरिफ की गणना करना शामिल है।

भूमि सुधार के निर्माण के लिए लागत की राशि का निर्धारण करते समय, निवेशक के लाभ को ध्यान में रखा जाना चाहिए - सुधार के निर्माण में पूंजी निवेश करने के लिए सबसे संभावित इनाम की राशि। निवेशक के लाभ की गणना बिक्री मूल्य और समान वस्तुओं को बनाने की लागत के बीच के अंतर के रूप में की जा सकती है। निवेशक के लाभ की गणना उसी जोखिम स्तर के अपने सबसे संभावित निवेश के लिए पूंजी पर वापसी के रूप में भी की जा सकती है।

प्रतिस्थापन की लागत या प्रजनन की लागत का निर्धारण करते समय, सुधारों के संचित मूल्यह्रास की मात्रा को ध्यान में रखा जाता है।

भौतिक मूल्यह्रास उनके भौतिक गुणों की गिरावट के कारण सुधारों के मूल्य का नुकसान है।

इस प्रकार के सुधार के लिए आधुनिक बाजार आवश्यकताओं के साथ अंतरिक्ष-नियोजन समाधान, निर्माण सामग्री और सुधार के लिए इंजीनियरिंग उपकरण, निर्माण कार्य की गुणवत्ता या सुधार की अन्य विशेषताओं के बीच विसंगति के कारण कार्यात्मक मूल्यह्रास सुधार के मूल्य का नुकसान है।

आर्थिक मूल्यह्रास एक एकल अचल संपत्ति वस्तु के मूल्य का नुकसान है, इसके संबंध में बाहरी कारकों के नकारात्मक प्रभाव के कारण।

शारीरिक और कार्यात्मक पहनावा हटाने योग्य और अपूरणीय हो सकता है। आर्थिक मूल्यह्रास, एक नियम के रूप में, अप्राप्य है। उसी समय, मूल्यह्रास हटाने योग्य है यदि इसके उन्मूलन की लागत इसके उन्मूलन के परिणामस्वरूप संपत्ति के मूल्य में वृद्धि से कम है।

सुधारों के संचित मूल्यह्रास को संपूर्ण या मौद्रिक शब्दों में भौतिक, कार्यात्मक और सुधार से संबंधित आर्थिक मूल्यह्रास के हिस्से के रूप में परिभाषित किया जा सकता है।

चयन विधिवास्तविक भूमि भूखंड के बाजार मूल्य को पूरी संपत्ति के बाजार मूल्य के बीच के अंतर के रूप में निर्धारित करता है, अर्थात। सुधार के साथ भूमि भूखंड का और सुधारों की प्रतिस्थापन लागत घटाकर उनका मूल्यह्रास। भूमि भूखंड के मूल्य की गणना करने की यह विधि भूमि के लिए अवशिष्ट तकनीक पर आधारित है।

सभी गणना करते समय, समय के कारकों, मुद्रास्फीति प्रक्रियाओं को ध्यान में रखना आवश्यक है, और मूल्यांकन की तारीख के अनुसार सभी लागतों की लागत भी लाना आवश्यक है।

एक ही प्रकार की कई वस्तुओं (व्यक्तिगत आवासीय भवनों, गैरेज, विशिष्ट वाणिज्यिक अचल संपत्ति वस्तुओं) के लिए आवंटन विधि द्वारा प्राप्त भूमि भूखंडों के अनुमानों को तुलनात्मक तत्वों के संदर्भ में उनके बीच के अंतर के लिए सही किया जाना चाहिए।

चयन विधि वस्तुनिष्ठ परिणाम देती है यदि अचल संपत्ति बाजार के संबंधित खंड में आपूर्ति और मांग के सापेक्ष संतुलन के अधीन, सुधारों (भवनों और संरचनाओं) की प्रतिस्थापन लागत और उनके संचित मूल्यह्रास के मूल्य का सटीक अनुमान लगाना संभव है।

चयन विधि के नुकसान:

यह 10 वर्ष से अधिक पुरानी इमारतों और संरचनाओं के मूल्य का एक पक्षपाती अनुमान दे सकता है, क्योंकि समय के साथ एक अप्रचलित संपत्ति के पुनरुत्पादन की संभावना कम हो जाती है, और संचित मूल्यह्रास की गणना की जटिलता बढ़ जाती है;

उच्च मुद्रास्फीति की स्थितियों में, इमारतों और संरचनाओं के पुनरुत्पादन की लागत की सही गणना करना मुश्किल है।

7.2.6. वितरण विधि

इस पद्धति का उपयोग निर्मित भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए किया जाता है। विधि लागू करने की शर्तें:

एकल अचल संपत्ति वस्तुओं के साथ लेनदेन की कीमतों पर जानकारी की उपलब्धता, एक अचल संपत्ति वस्तु के समान, मूल्यांकन भूमि भूखंड सहित। लेन-देन की कीमतों के बारे में जानकारी के अभाव में, इसे ऑफ़र (मांग) कीमतों का उपयोग करने की अनुमति है;

एकल अचल संपत्ति वस्तु के बाजार मूल्य में भूमि भूखंड के सबसे संभावित हिस्से के बारे में जानकारी की उपलब्धता;

इसके सबसे कुशल उपयोग के साथ भूमि सुधार का अनुपालन।

विधि में क्रियाओं का निम्नलिखित क्रम शामिल है:

उन तत्वों का निर्धारण करना जिनके द्वारा मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित एकल अचल संपत्ति वस्तु की तुलना एनालॉग वस्तुओं से की जाती है;

तुलना के प्रत्येक तत्व के लिए निर्धारित भूमि भूखंड सहित एक अचल संपत्ति वस्तु से प्रत्येक एनालॉग के अंतर की प्रकृति और डिग्री का निर्धारण;

मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित, एक अचल संपत्ति वस्तु से प्रत्येक एनालॉग के अंतर की प्रकृति और डिग्री के अनुरूप एनालॉग्स के मूल्य समायोजन के प्रत्येक तुलना तत्वों के लिए निर्धारण;

प्रत्येक एनालॉग के मूल्य तुलना तत्वों में से प्रत्येक के लिए समायोजन, एक एकल अचल संपत्ति वस्तु से उनके मतभेदों को दूर करना, जिसमें मूल्यांकन भूमि भूखंड शामिल है;

एनालॉग्स की समायोजित कीमतों के उचित सामान्यीकरण द्वारा मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित एकल अचल संपत्ति वस्तु के बाजार मूल्य की गणना;

एकल अचल संपत्ति वस्तु के बाजार मूल्य में भूमि भूखंड के हिस्से के सबसे संभावित मूल्य से, मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित, एकल अचल संपत्ति वस्तु के बाजार मूल्य को गुणा करके निर्धारित भूमि भूखंड के बाजार मूल्य की गणना। .

वितरण पद्धति भूमि के मूल्य और उस पर बने भवनों के मूल्य के बीच के अनुपात को निर्धारित करने पर आधारित है। किसी संपत्ति का बिक्री मूल्य दो भागों में बांटा गया है - भवनों की लागत और भूमि की लागत। किसी विशेष क्षेत्र में भूमि भूखंड के प्रत्येक प्रकार के विकास के लिए, भूमि की लागत और संरचनाओं की लागत के बीच एक स्थिर अनुपात होता है। इस तथ्य की पुष्टि संतुलन और सीमांत उत्पादकता के सिद्धांतों से होती है।

यदि मूल्यांकन के तहत क्षेत्र में पर्याप्त अविकसित भूमि की बिक्री नहीं है, तो निर्मित और अविकसित भूमि दोनों की उपलब्ध बिक्री के साथ एक तुलनीय क्षेत्र का चयन किया जाना चाहिए। भूमि के मूल्य और संपत्ति के कुल मूल्य (भूमि का हिस्सा) के बीच विशिष्ट संबंध निर्धारित करने के बाद, इसे उस क्षेत्र में समान भूमि भूखंडों की बिक्री के विश्लेषण के लिए स्थानांतरित किया जाता है जहां मूल्यांकन किया जाता है।

वस्तु के मूल्य में भूमि का हिस्सा =

भूमि मूल्य / वस्तु मूल्य

संपत्ति मूल्य = भूमि मूल्य + भवन मूल्य उदाहरण।एक पुराने आवासीय विकास के शहरी सूक्ष्म जिले में अविकसित भूमि भूखंडों की कोई बिक्री नहीं है। डेटाबेस में तुलनीय मूल्य क्षेत्र में तीन अन्य आवास सम्पदाओं का डेटा है।

समाधान।

हम संपत्ति के कुल मूल्य के लिए भूमि मूल्य का विशिष्ट अनुपात निर्धारित करते हैं।

भूमि का अंकगणित माध्य हिस्सा (0.179 + 0.189 + 0.192)/3 = 0.187।

जमीन की कीमत = 188985 0.187 = 35340.2 रूबल।

7.2.7.

विकास लागत विधिअविकसित भूमि द्रव्यमान के मूल्यांकन में उपयोग किया जाता है और आपको भूमि के कुल मूल्य को निर्धारित करने की अनुमति देता है, जो अलग-अलग भूमि भूखंडों में विभाजित होता है, जिसे बाद में बेचा जाएगा। 19

भूखंडों की बिक्री से नकद आय से, उनके विकास की सभी लागतों, उद्यमशीलता के मुनाफे में कटौती की जाती है, और इस प्रकार अविकसित भूमि का मूल्य निर्धारित किया जाता है।

विकास लागत निर्धारित करने की विधि लागू होती है यदि सबसे कुशल उपयोग भूमि द्रव्यमान को अलग-अलग भूखंडों में विभाजित करना है। भूमि के एक बड़े क्षेत्र को अलग-अलग हिस्सों में तोड़ना एक व्यापक अभ्यास है, क्योंकि यह भूमि के अधिक कुशल उपयोग में योगदान देता है। विभाजन के लिए इच्छित भूमि की लागत निर्धारित करने की समस्या किसी भी बढ़ते शहर या गांव के लिए प्रासंगिक है और इसका उपयोग बड़े पैमाने पर आवासीय या ग्रीष्मकालीन कुटीर विकास में किया जाता है।

भूमि के विभाजन की प्रक्रिया में मुख्य रूप से विनिर्माण और व्यापारिक कार्य शामिल होते हैं। आवासीय भवनों का निर्माण करते समय, पर्यावरण का बहुत बड़ा प्रभाव पड़ता है।

विकास लागत निर्धारित करने के चरण।

पहला चरण। कानूनी और भौतिक संभावनाओं के साथ-साथ आर्थिक व्यवहार्यता के आधार पर व्यक्तिगत भूखंडों के आकार और उनके सुधार की डिग्री निर्धारित करना। भूमि भूखंडों का आकार और सुधार क्षेत्र के बाजार मानकों को पूरा करना चाहिए।

दूसरा चरण। विकसित संपत्तियों के बिक्री मूल्य की गणना या तो तुलनीय गुणों को देखकर की जाती है जिन्हें हाल ही में समान रूप से विकसित किया गया है या बिक्री तुलना पद्धति का उपयोग करके।

तीसरा चरण। सभी विकास लागतों की गणना:

भूमि और दस्तावेजों के अधिग्रहण के लिए खर्च;

भूमि की समाशोधन, अंकन और अंतिम तैयारी के लिए इंजीनियरिंग लागत;

सड़कों, फुटपाथों, जल निकासी, इंजीनियरिंग और सांप्रदायिक संरचनाओं के निर्माण के लिए खर्च;

करों का भुगतान, बीमा;

ठेकेदार के लाभ और उपरि लागत;

चौथा चरण। भूखंडों की बिक्री से अनुमानित नकद आय से विकास लागत और व्यावसायिक लाभ घटाकर अविकसित भूमि के मूल्य की गणना।

5 वां चरण। विकास और बिक्री के लिए आवश्यक समय की अवधि का निर्धारण। एक छूट दर का चयन जो अपेक्षित विकास और बिक्री की अवधि के साथ-साथ उन्नत पूंजी की मात्रा से जुड़े जोखिम को दर्शाता है। अविकसित भूमि का वर्तमान मूल्य प्राप्त करने के लिए भूमि की बिक्री की अवधि के आधार पर भूमि की बिक्री, कम लागत और व्यावसायिक लाभ से प्राप्त धन की छूट।

उदाहरण।

आवासीय (डाचा) विकास के लिए जोनिंग द्वारा वर्गीकृत, 12 हेक्टेयर के भूमि क्षेत्र का मूल्यांकन किया जाता है। भवन का घनत्व 4 देश के घर प्रति 1 हेक्टेयर है। उद्यमी की योजना 0.25 हेक्टेयर के एक भूखंड को बेचने की है, जिसमें सड़क, बिजली और इंजीनियरिंग सुधार शामिल हैं, $8,000 में। डिजाइन, भूमि की तैयारी आदि की लागत। संचार राशि की आपूर्ति $ 60,000 है और समय की वर्तमान अवधि से संबंधित है। अन्य सभी लागतें और प्राप्तियां संबंधित माह के अंत तक ली जाती हैं। लेन-देन के प्रसंस्करण सहित प्रशासनिक खर्च, भूखंडों की बिक्री से नकद आय का 20% हिस्सा है। रखरखाव लागत और व्यावसायिक लाभ सकल आय का 40% है। मासिक यह दो भूमि भूखंडों को बेचने की योजना है। वापसी की दर 15% निर्धारित की गई है।

समाधान।

1. भूमि भूखंडों की बिक्री से मासिक नकद आय होगी: $2,8000 = $16,000

2. सकल आय: $16,000 - (16,000 20%) = $12,800

3. दो लॉट की लागत: 12800 - (12800 40%) = $7680

4. अविकसित भूमि द्रव्यमान का वर्तमान मूल्य होगा: (7680 20.62423) - 60000 = 98394 डॉलर।

20.62423 15% रिटर्न की दर पर 24 महीने की वार्षिकी वर्तमान मूल्य अनुपात है।

5. एक भूमि भूखंड की लागत होगी: (98394/12)/4 = = 2050

7.2.8. प्रजनन लागत निर्धारित करने की विधिया बुनियादी ढांचे का प्रतिस्थापन

बंदोबस्त भूमि का मूल्यांकन बुनियादी ढांचे के पुनरुत्पादन या प्रतिस्थापन की लागत के आधार पर किया जा सकता है, अर्थात। शहरी भूमि सुधार के पुनरुत्पादन के लिए लागत की राशि की गणना करें (मूल्यांकन की गई भूमि के कारण हिस्से के आवंटन के साथ शहर या कस्बे का संपूर्ण इंजीनियरिंग बुनियादी ढांचा)। बीस

प्रजनन की लागत के लिएपानी की आपूर्ति, सीवरेज, गर्मी की आपूर्ति, बिजली, गैस की आपूर्ति, सड़क नेटवर्क, आदि के मुख्य नेटवर्क और प्रमुख संरचनाओं की लागत शामिल करें।

यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि उच्च मुद्रास्फीति की स्थितियों में बुनियादी ढांचे को बनाने और पुन: पेश करने की लागत की गणना करना मुश्किल है, समेकित संकेतकों का उपयोग करके शहर के मौजूदा बुनियादी ढांचे को बदलने की लागत निर्धारित करना आसान है।

बदलवाने का ख़र्चआधुनिक मानकों के आधार पर शहरी भूमि सुधार की एक समान प्रणाली बनाने की लागत के रूप में माना जाता है, जो उच्च वृद्धि वाली आवासीय भूमि के लिए सामग्री, उपकरण और श्रम लागत के लिए मौजूदा कीमतों के आधार पर गणना की जाती है। बुनियादी ढांचे के मुआवजे की लागत से शहरी भूमि का अनुमान लगाने के लिए एल्गोरिदम:

पहला चरण।आवासीय विकास के क्षेत्र का निर्धारण, जिसमें आवासीय क्वार्टरों के क्षेत्र शामिल हैं, सार्वजनिक उपयोगिताओं के कब्जे वाली भूमि।

दूसरा चरण।एक मानक परियोजना के अनुसार आवासीय भवनों के क्षेत्रफल के 1 मी 2 के निर्माण की लागत का निर्धारण।

तीसरा चरण।प्राप्त प्रतिस्थापन क्षेत्र और बहुमंजिला मानक निर्माण की औसत लागत के आधार पर, सभी आवासीय भवनों की अनुमानित प्रतिस्थापन लागत निर्धारित की जाती है।

चौथा चरण।बहु-मंजिला आवासीय भवनों को बदलने की लागत और बुनियादी ढांचे के निर्माण पर शहर के पूंजीगत व्यय के हिस्से के प्राप्त अनुमान के आधार पर, उदाहरण के लिए, मास्को में, भवन की लागत का 30 से 40% तक है। एक आवासीय भवन, आवासीय विकास भूमि के लिए शहरी बुनियादी ढांचे को बदलने की लागत के अंतराल अनुमान की गणना की जाती है।

5 वां चरण।बहुमंजिला आवासीय भवनों के शहरी बुनियादी ढांचे और भूमि के कुल क्षेत्रफल को बदलने की लागत के अंतराल मूल्यांकन के आधार पर, हम बहुमंजिला आवासीय विकास की शहरी भूमि के 1 हेक्टेयर में सुधार को बदलने की लागत का अनुमान प्राप्त करते हैं। .

7.2.9. मानक निवेश अनुबंधों की शर्तों के तहत विधि

मानक निवेश अनुबंधों की शर्तों के तहत शहरी भूमि के मूल्यांकन का उपयोग बड़े शहरों में शहरी भूमि के मूल्यांकन के लिए किया जाता है। 21

उदाहरण के लिए, मॉस्को में, व्यावसायिक निर्माण के लिए दो प्रकार की लंबी अवधि की भूमि पट्टे हैं:

ए) भूमि निविदाओं पर लंबी अवधि के पट्टे का अधिकार खरीदकर;

बी) निवेश अनुबंधों के समापन के आधार पर। यह विधि शहर के बीच निवेशक की कीमत पर निर्मित या पुनर्निर्माण की गई वस्तु के बाद के विभाजन की शर्तों पर भूमि भूखंडों के प्रावधान के संबंध में उत्पन्न हुई - भूमि के मालिक और इंजीनियरिंग बुनियादी ढांचे और निवेशक - के किरायेदार भूमि का भाग। निवेश अनुबंधों की एक विशिष्ट शर्त शहर के अधिकारियों के स्वामित्व के लिए निर्मित सुविधा के क्षेत्र का 2030% का हस्तांतरण है। इस प्रकार, भूमि भूखंड के दीर्घकालिक पट्टे के अधिकार की खरीद के लिए वास्तविक भुगतान वस्तु के रूप में किया जाता है। लंबी अवधि के पट्टे के अधिकार का मूल्य भवन के क्षेत्र और उसके द्वारा बनाए गए बुनियादी ढांचे पर भार के समानुपाती होता है।

भूमि भूखंड का मूल्य इस निवेश अनुबंध की शर्तों के तहत भूमि के लिए भुगतान के वर्तमान मूल्य के रूप में निर्धारित किया जाता है। भूमि भूखंड के दीर्घकालिक पट्टे के अधिकार का मूल्य निर्धारित करने के लिए, इसके बारे में जानकारी होना आवश्यक है:

भूमि क्षेत्रफल;

आवासीय और गैर-आवासीय परिसर के डिज़ाइन किए गए क्षेत्र;

परियोजना के निर्माण और कार्यान्वयन की शर्तें;

उपलब्धता और लागत भार।

ये डेटा मास्को में डिजाइन और निर्माण के लिए प्रारंभिक परमिट दस्तावेज में निहित हैं।

पूंजी वाणिज्यिक भवनों और संरचनाओं के निर्माण और पुनर्निर्माण के लिए प्रदान किए गए भूमि भूखंडों के दीर्घकालिक पट्टे के अधिकार की लागत का आकलन करने के लिए एल्गोरिथ्म इस प्रकार है।

पहला चरण।इस भूमि भूखंड पर निर्माण के लिए नियोजित भवन की विशेषता निर्धारित की जाती है (उपयोगी और कुल क्षेत्रफल, मंजिलों की संख्या, आदि)।

दूसरा चरण।निवेश अनुबंध की शर्तों के आधार पर, शहर में स्थानांतरित आवासीय और गैर-आवासीय क्षेत्रों की संख्या की गणना की जाती है। मॉस्को में, शहर और निवेशक के बीच निर्मित भवन क्षेत्रों के वितरण में अनुमानित अनुपात केंद्रीय प्रशासनिक जिले में 30/70 और इस जिले के बाहर 20/80 है।

तीसरा चरण।नियोजित भवन में आवासीय और गैर-आवासीय क्षेत्रों के 1 मीटर 2 का बाजार मूल्य निर्धारित किया जाता है।

चौथा चरण।भवन के क्षेत्रफल की कुल लागत निर्धारित की जाती है, जो निवेश अनुबंध की शर्तों के तहत निर्माण पूरा होने के बाद शहर में जाना चाहिए।

5 वां चरण।निवेश परियोजना के कार्यान्वयन के लिए अस्थायी अवधि निर्दिष्ट है।

छठा चरण।भवन के उपयोग योग्य क्षेत्र के एक हिस्से की बिक्री के लिए आवश्यक समय की संभावित अवधि, जो निर्माण के पूरा होने के बाद शहर में जाना चाहिए, निर्धारित की जाती है।

7 वां चरण।छूट दर की गणना की जाती है।

8 वां चरण।भविष्य के भुगतान के वर्तमान मूल्य (चौथे चरण) की गणना निर्माण के समय (5 वें चरण), बिक्री (6 वें चरण) और छूट दर (7 वें चरण) के मूल्य को ध्यान में रखकर की जाती है।

भविष्य के प्रकार के भुगतान का यह वर्तमान मूल्य मूल्यांकन के तहत संपत्ति के निवेश मूल्य का प्रतिनिधित्व करता है, जिसमें कोई भार नहीं है।

मॉस्को में, यदि कोई भार है, तो उनका मूल्य शहर में स्थानांतरित क्षेत्रों के वर्तमान मूल्य से काट लिया जाता है। विशिष्ट भारों में लागतें शामिल हैं: सामान्य शहरी इंजीनियरिंग संचार और संरचनाओं के निर्माण और पुनर्निर्माण के लिए; शहर के स्वामित्व वाली मौजूदा इमारतों का विध्वंस; ध्वस्त इमारतों से निवासियों के पुनर्वास पर; मास्को के वर्तमान कानून द्वारा प्रदान किए गए औद्योगिक उद्यमों और अन्य प्रकार की लागतों के स्थानांतरण के लिए।

7.3. भूकर मूल्यांकन की विशेषताएंभूमि भूखंड

कैडस्ट्राल और शहरी भूमि का एकल मूल्यांकनस्वामित्व के रूप की परवाह किए बिना, शहरी भूमि के सभी श्रेणियों और प्रकार के उपयोग के लिए किया जाता है। भूकर मूल्यांकन के ग्राहक जिलों, शहरों, कस्बों के स्थानीय स्व-सरकारी निकाय हैं।

शहरी भूमि का भूकर मूल्यांकनएक निश्चित तिथि के अनुसार मूल्यांकन क्षेत्रों की सीमाओं के भीतर एक प्रशासनिक-क्षेत्रीय गठन के भूमि भूखंडों के भूकर मूल्य को स्थापित करने के लिए प्रशासनिक और तकनीकी कार्यों का एक सेट। मूल्यांकन एक व्यापक आय, तुलनात्मक और लागत दृष्टिकोण, भूमि और अन्य अचल संपत्ति बाजार में लेनदेन, किराए के स्तर और भूमि उपयोग की लाभप्रदता के बारे में जानकारी का उपयोग करके किया जाता है। मूल्यांकन प्रक्रिया के दौरान, भूमि भूखंडों की गुणवत्ता और स्थान, उन पर किए गए सुधार, क्षेत्र के सामाजिक और इंजीनियरिंग और परिवहन बुनियादी ढांचे के स्तर आदि सहित किराया बनाने वाले कारकों का विश्लेषण किया जाता है।

भूकर मूल्यांकन का बाजार सूचना आधारशहरी भूमि - व्यक्तिगत आवास निर्माण, सामूहिक बागवानी और घरेलू भूखंडों के साथ-साथ अपार्टमेंट, गैरेज और विभिन्न वाणिज्यिक अचल संपत्ति की बिक्री और किराये के लिए भूमि की बिक्री पर बड़े पैमाने पर डेटा।

विनियामक सूचना- ये भूमि, शहरी नियोजन और अन्य कैडस्ट्रेस, निर्माण लागत मानकों, क्षेत्र के इंजीनियरिंग विकास, साथ ही गुणांक की एक प्रणाली के डेटा हैं, जिसके स्रोत कार्यकारी अधिकारी, बीटीआई, भूमि समितियां, राज्य संपत्ति कोष, शहर हैं। निर्माण संगठन, वास्तुकला समिति, मूल्यांकन और रियल एस्टेट फर्म और अन्य संगठन।

एक वस्तुशहरी और ग्रामीण बस्तियों की भूमि का भूकर मूल्यांकन - शहर (निपटान) सीमा के भीतर की भूमि।

शहरी भूमि का भूकर मूल्यांकन एक सामूहिक मूल्यांकन है जो एक साथ पूरे शहर में किया जाता है और इसमें निम्नलिखित चरण शामिल हो सकते हैं:

पहला चरण- प्रारंभिक बाजार और नियामक जानकारी का प्रारंभिक कार्य, संग्रह और प्रसंस्करण;

दूसरा चरण- शहर के कार्यात्मक ज़ोनिंग;

तीसरा चरण- भूमि के भूकर मूल्यांकन की लागत संकेतकों की गणना;

चौथा चरण- शहर के क्षेत्र का मूल्य ज़ोनिंग;

5वां चरण- शहरी भूमि (डिजिटल और ग्राफिक) के भूकर मूल्यांकन के परिणामों का पंजीकरण।

भूकर मूल्यांकन का परिणाम मूल्यांकन क्षेत्र में भूमि का भूकर मूल्य प्राप्त करना है, अर्थात। किसी दिए गए क्षेत्र के लिए विशिष्ट भूमि भूखंड के एक इकाई क्षेत्र का बाजार मूल्य, समान भूमि भूखंडों के लिए मौजूदा बाजार मूल्यों के स्तर पर स्थापित।

भूकर मूल्य के संकेतक बाजार मूल्य के स्तर से अधिक नहीं होने चाहिए या अनुमानित क्षेत्रीय क्षेत्रों, विभिन्न शहरों और कस्बों के लिए महासंघ के विषय के अधिकारियों द्वारा स्थापित समान इच्छित उपयोग के भूमि भूखंडों के आधार मूल्य के मूल्यों को सीमित नहीं करना चाहिए। .

आइए बस्तियों में भूमि के भूकर मूल्यांकन के मुख्य चरणों पर अधिक विस्तार से विचार करें।

स्टेज Iप्रारंभिक बाजार और नियामक जानकारी का प्रारंभिक कार्य, संग्रह और प्रसंस्करण:

क्षेत्र के शहर, जलवायु, जल सर्वेक्षण, पारिस्थितिकी, इंजीनियरिंग और भूवैज्ञानिक विशेषताओं के बारे में सामान्य जानकारी का संग्रह;

शहर के विकास के लिए मास्टर प्लान के अनुसार शहर की सीमा की परिभाषा;

शहर के भूमि उपयोगकर्ताओं द्वारा भूमि का वर्गीकरण, कानूनी व्यवस्था;

कार्यात्मक उपयोग के अनुसार भूमि वर्गीकरण;

शहरी विकास मूल्य, अचल संपत्ति वस्तुओं के प्रकार और मूल्यांकन माइक्रोज़ोन के आवंटन के साथ मुख्य प्रकार के वर्तमान उपयोग के अनुसार भूमि का वर्गीकरण;

व्यक्तिगत मूल्यांकन क्षेत्रों की भूमि के विकास के लिए उनकी सीमाओं और क्षेत्रों के स्पष्टीकरण के साथ सबसे प्रभावी दिशाओं के वर्तमान उपयोग और पूर्वानुमान का आकलन;

मूल्यांकन क्षेत्रों में शामिल विशिष्ट भूमि भूखंडों की पहचान;

मूल्यांकन क्षेत्रों द्वारा भूमि बाजार डेटा का संग्रह, सत्यापन और समूहन।

चरण II।शहर के क्षेत्र का कार्यात्मक ज़ोनिंग, अर्थात। भूमि के कार्यात्मक उपयोग के आधार पर शहरों, कस्बों, ग्रामीण बस्तियों के क्षेत्र को अलग-अलग क्षेत्रों में विभाजित करना। 7 मई 1998 नंबर 73 के संघीय कानून द्वारा अनुमोदित रूसी संघ के टाउन प्लानिंग कोड के अनुसार, निम्नलिखित मुख्य क्षेत्र प्रतिष्ठित हैं:

जीवित क्षेत्र, बहुमंजिला इमारतों के साथ आवासीय विकास, कम वृद्धि वाली इमारतों, व्यक्तिगत आवासीय भवनों के साथ व्यक्तिगत भूखंडों सहित;

सार्वजनिक व्यापार क्षेत्र,जहां स्वास्थ्य सेवा, सांस्कृतिक, व्यापार, सार्वजनिक खानपान, उपभोक्ता सेवाएं, वाणिज्यिक गतिविधियां, साथ ही शैक्षिक, प्रशासनिक, अनुसंधान संस्थान, व्यवसाय केंद्र, वित्तीय और सामाजिक गतिविधि स्थित हैं;

उत्पादन क्षेत्र,औद्योगिक उद्यमों, ऊर्जा, गोदामों, ठिकानों, सार्वजनिक उपयोगिताओं, साथ ही उत्पादन क्षेत्र में अन्य भूमि उपयोगकर्ताओं की भूमि के कब्जे वाली भूमि से मिलकर;

इंजीनियरिंग और परिवहन अवसंरचना क्षेत्र,जिस पर रेलवे, ऑटोमोबाइल, नदी, समुद्र, वायु और पाइपलाइन परिवहन के साथ-साथ संचार की सुविधाएं और संचार संचालित होते हैं;

कृषि क्षेत्र,कृषि योग्य भूमि, बागों, दाख की बारियां, रसोई उद्यान, घास के मैदान, चरागाह, साथ ही साथ कृषि भवनों और संरचनाओं द्वारा कब्जा कर लिया गया;

मनोरंजन क्षेत्र,शहर के क्षेत्र में स्थित वन क्षेत्रों, पार्कों, समुद्र तटों और आबादी के मनोरंजन के अन्य स्थानों सहित;

अन्य क्षेत्र, अन्य श्रेणियों और भूमि उपयोग के प्रकारों का संयोजन जो उपरोक्त क्षेत्रों में शामिल नहीं हैं, उदाहरण के लिए, सैन्य सुविधाओं के क्षेत्र, विशेष उद्देश्य (कब्रिस्तान, लैंडफिल, आदि), आरक्षित भूमि, आदि।

आवंटित कार्यात्मक क्षेत्रों के क्षेत्र, उनके उपयोग और उन पर स्थित अचल संपत्ति वस्तुओं के आधार पर, अलग-अलग में विभाजित किया जा सकता है मूल्यांकन माइक्रोज़ोन।

उदाहरण के लिए, आवासीय विकास भूमि पर, जो एक नियम के रूप में, बस्ती के क्षेत्र के एक महत्वपूर्ण हिस्से पर कब्जा कर लेता है, एक ही प्रकार के आवासीय घरों के साथ निर्मित भूमि को अलग-अलग मूल्यांकन माइक्रोज़ोन में आवंटित किया जाता है:

भूमि के व्यक्तिगत भूखंडों के साथ कम वृद्धि वाले आवासीय भवन;

भूमि के व्यक्तिगत भूखंडों के बिना कम वृद्धि वाले आवासीय भवन;

बहुमंजिला अनुभागीय भवन (35 मंजिल);

बहुमंजिला अनुभागीय भवन (69 मंजिल);

बहुमंजिला अनुभागीय भवन (1012 मंजिल), आदि। कम वृद्धि वाले भू-भाग वाले भूमि भूखंड या नहीं

पूरी तरह से सुसज्जित आवासीय भवनों को निम्नलिखित प्रकार की अचल संपत्ति में विभाजित किया गया है: आवासीय ईंट, लॉग, पैनल, पैनल और अन्य घरों के साथ भूमि भूखंड।

आवासीय ऊंची इमारतों वाले भूमि भूखंडों को अचल संपत्ति के प्रकारों द्वारा मूल्यांकन माइक्रोज़ोन में विभाजित किया जाता है, अर्थात। मल्टी-अपार्टमेंट पांच मंजिला इमारतों, पैनल, ईंट, कुलीन आवासीय भवनों आदि के साथ भूखंड।

चूंकि मूल्यांकन क्षेत्रों की सीमाओं का उपयोग किया जा सकता है:

प्राकृतिक सीमाएँ (उच्चारण राहत तत्व - नदियाँ, झीलें, खड्ड, चट्टानें, आदि);

बड़ी इंजीनियरिंग संरचनाओं की सीमाएँ (रेलवे, ओवरपास, पाइपलाइन, तटबंध, पुल, आदि);

सड़कों, चौकों, ड्राइववे;

उद्यमों और औद्योगिक और गैर-औद्योगिक उद्देश्यों की वस्तुओं की सीमाएं (बाड़);

वन, कृषि और अन्य भूमि की सीमाएँ।

मूल्यांकन क्षेत्रों के क्षेत्र में, विशिष्ट भूमि भूखंडों के मापदंडों को कुल क्षेत्रफल, भवन क्षेत्र, इंजीनियरिंग व्यवस्था के स्तर और ब्लॉकों, राजमार्गों, सड़कों की सीमाओं के सापेक्ष स्थान के संदर्भ में स्थापित किया जाता है।

चरण III।प्रत्येक मूल्यांकन क्षेत्र में भूमि के भूकर मूल्य की गणना एक विशिष्ट प्रकार के उपयोग के लिए औसत मूल्य के रूप में या संभावित प्रकार के उपयोग के अधिकतम मूल्य के रूप में की जाती है। प्रारंभिक बाजार जानकारी को संसाधित करने के मुख्य तरीके प्रतिगमन सहसंबंध विश्लेषण और समूहों की सांख्यिकीय पद्धति हैं।

विशिष्ट भूमि भूखंडों की भूमि के प्रति इकाई क्षेत्र में बाजार मूल्य निर्धारित हैं:

बाजार मूल्यों और भूमि विकास लागतों के सांख्यिकीय विश्लेषण के आधार पर अविकसित भूमि भूखंडों के लिए;

अचल संपत्ति वस्तुओं के साथ निर्मित भूमि भूखंडों के लिए, बुनियादी ढांचे के प्रजनन या प्रतिस्थापन के लिए लागत आवंटित करने की विधि का उपयोग करना।

अचल संपत्ति बाजार में वास्तविक स्थिति के आधार पर, बड़े पैमाने पर अचल संपत्ति मूल्यांकन के अन्य तरीकों का भी मूल्यांकन के लिए उपयोग किया जाता है।

यदि विभिन्न प्रकार के उपयोग के लिए एक ही मूल्यांकन क्षेत्र के भीतर भूमि का अनुमानित मूल्य महत्वपूर्ण रूप से भिन्न होता है, तो मूल्यांकन माइक्रोज़ोन आवंटित किए जाते हैं।

चरण IV।शहर क्षेत्र का मूल्य ज़ोनिंग, अर्थात। भूमि भूखंडों के प्राप्त लागत मूल्यों को शहर के भूकर मानचित्र पर शहर के क्षेत्र के मूल्य ज़ोनिंग के लिए लागू किया जाता है, अर्थात्, व्यक्तिगत मूल्यांकन क्षेत्रों के भूकर मूल्य के प्राप्त संकेतकों के आधार पर गठन।

मूल्यांकन क्षेत्र- एक प्रशासनिक-क्षेत्रीय गठन की भूमि का हिस्सा, उद्देश्य में सजातीय, कार्यात्मक उपयोग का प्रकार और विशिष्ट भूमि भूखंडों के भूकर मूल्य के करीब। भूमि के भूकर मूल्य के करीब अनुमानित सूक्ष्मक्षेत्रों को मूल्यांकन क्षेत्रों में संयोजित किया जाता है। उसी समय, एक मूल्यांकन क्षेत्र का प्रतिनिधित्व शहर के कई स्थानीय क्षेत्रों द्वारा किया जा सकता है।

मूल्यांकन क्षेत्रों में अलग-अलग माइक्रोज़ोन का संयोजन निम्नलिखित सिद्धांतों के आधार पर किया जाता है:

भूमि भूखंडों के भूकर मूल्य के संकेतकों के मूल्यों की निकटता;

माइक्रोज़ोन के स्थान की क्षेत्रीय एकता;

इंजीनियरिंग बुनियादी ढांचे की समानता, बड़े इंजीनियरिंग संरचनाओं या सूक्ष्म क्षेत्रों की सीमा वाली वस्तुओं के सकारात्मक या नकारात्मक प्रभाव की एकरूपता।

मूल्यांकन क्षेत्रों की संख्या माइक्रोज़ोन भूमि भूखंडों के मूल्यांकन मूल्यों की सीमा पर निर्भर करती है। जैसा कि स्थिर अचल संपत्ति बाजार वाले शहरों में भूमि के भूकर मूल्य का आकलन करने की प्रथा से पता चलता है, आवंटित मूल्यांकन क्षेत्रों की संख्या बस्ती के निवासियों की संख्या पर निर्भर करती है।

प्रत्येक शहरी क्षेत्र के लिए भूमि के भूकर मूल्य के संकेतकों की गणना करते समय, कारकों के कुछ समूहों के प्रभाव को ध्यान में रखा जाता है। उदाहरण के लिए, आवासीय और सार्वजनिक व्यावसायिक क्षेत्रों के लिए, कारकों के निम्नलिखित समूह सर्वोपरि हैं:

1) शहर के केंद्र में आबादी की परिवहन पहुंच, संस्कृति की वस्तुएं और शहर भर में महत्व की उपभोक्ता सेवाएं;

2) केंद्रीकृत इंजीनियरिंग उपकरण और भूनिर्माण के साथ प्रावधान;

3) जनसंख्या के लिए सांस्कृतिक और सामुदायिक सेवाओं के क्षेत्र के विकास का स्तर;

4) विकास का ऐतिहासिक मूल्य, क्षेत्र का सौंदर्य और परिदृश्य मूल्य;

5) पर्यावरण की स्थिति, स्वच्छता की स्थिति;

6) निर्माण की इंजीनियरिंग भूवैज्ञानिक स्थितियां;

7) क्षेत्र का मनोरंजक मूल्य;

8) क्षेत्र की प्रतिष्ठा।

उत्पादन क्षेत्र और इंजीनियरिंग और परिवहन बुनियादी ढांचे के क्षेत्र के लिए, निम्नलिखित कारकों का बहुत महत्व है:

1) उत्पादन बुनियादी ढांचे के विकास का स्तर, परिवहन मार्गों की उपलब्धता, मुख्य परिवहन मार्गों से दूरदर्शिता;

2) आवासीय क्षेत्रों से श्रम संसाधन और दूरदर्शिता प्रदान करने की शर्तें;

3) ज़ोनिंग के कारण नगर नियोजन की शर्तें और प्रतिबंध, भूमि भूखंडों के उपयोग की अनुमति।

इन कारकों के लिए लेखांकन गुणांक का उपयोग करके किया जाता है, जिसका मूल्य बाजार के आंकड़ों के सांख्यिकीय और कारण-और-प्रभाव विश्लेषण, शहरी नियोजन के लिए अनुमोदित मानकों, एक सर्वेक्षण और विशेषज्ञों के विशेषज्ञ आकलन के आधार पर निर्धारित किया जाता है।

निष्कर्ष में, प्राप्त परिणामों का तार्किक और तुलनात्मक विश्लेषण किया जाता है। तार्किक विश्लेषण यह है कि भूमि का भूकर मूल्य, एक नियम के रूप में, केंद्र से शहर की परिधि तक कम होना चाहिए। इस प्रवृत्ति से विचलित होने पर, वर्तमान स्थिति के कारण स्थापित होते हैं।

शहर के प्रत्येक मूल्यांकन क्षेत्र के लिए भूमि के भूकर मूल्य और भूमि भूखंडों और अचल संपत्ति की बिक्री के लिए बाजार मूल्य के बीच संबंध स्थापित करके एक तुलनात्मक विश्लेषण किया जाता है।

स्टेज वीभूकर मूल्यांकन के परिणामों का पंजीकरण, अर्थात्। किए गए भूकर मूल्यांकन के परिणामों को एक रिपोर्ट में संक्षेपित किया जाता है और रूसी संघ के घटक संस्थाओं के कार्यकारी अधिकारियों को अनुमोदन के लिए प्रस्तुत किया जाता है। स्थानीय सरकारें इन आंकड़ों के आगे उपयोग के लिए सिफारिशों के साथ खुले प्रेस में मूल्य क्षेत्रों द्वारा भूमि के भूकर मूल्य के परिणाम प्रकाशित करती हैं। भूकर मूल्यांकन के प्रकाशित परिणामों पर चर्चा करने के बाद, उन्हें अनुमोदित किया जाता है और राज्य भूमि कडेस्टर में प्रवेश किया जाता है। राज्य भूमि कडेस्टर में दर्ज भूमि भूखंड के भूकर मूल्य के मूल्य वर्ष के दौरान परिवर्तन के अधीन नहीं हैं।

अचल संपत्ति के भूकर मूल्यांकन के एक व्यापक कार्यक्रम के हिस्से के रूप में शहरी भूमि के भूकर मूल्यांकन के परिणामों का उपयोग निम्नलिखित उद्देश्यों के लिए किया जा सकता है:

भूमि कडेस्टर की राज्य स्वचालित प्रणाली का निर्माण;

भूमि बस्तियों के कर योग्य आधार का गठन;

क्षेत्रीय आर्थिक जोनिंग योजना का स्पष्टीकरण;

नगरपालिका भूमि के लिए किराये की दरों की स्थापना;

निविदाओं और नीलामी में संपत्ति के अधिकार या लंबी अवधि के पट्टों की बिक्री के लिए शुरुआती कीमतों का निर्धारण;

नगरपालिका की जरूरतों के लिए भूमि की निकासी के लिए मुआवजे के भुगतान की राशि का निर्धारण;

शहरी विकास के सबसे तर्कसंगत और आशाजनक क्षेत्रों की पुष्टि;

नगरपालिका अधिकारियों को सूचित करना और भूमि बाजार के विभिन्न विषयों को सशुल्क सेवाएं प्रदान करना;

भूमि प्रतिभूतियों और गिरवी रखने के लिए एक शेयर बाजार का निर्माण। शहरी क्षेत्रों के एकल भूमि भूखंडों का बाजार मूल्यांकन

स्ट्रैंडिंग उनके भूकर मूल्य पर आधारित है और इसमें प्रत्येक विशिष्ट साइट के लिए एक विशिष्ट बाजार विश्लेषण शामिल है। यह भूमि के इच्छित उपयोग, बाजार की स्थितियों, मूल्यांकन की गई भूमि की मात्रात्मक विशेषताओं को ध्यान में रखता है। बाजार मूल्यांकन की जटिलता मुख्य रूप से उस अद्वितीय स्थान के कारण है जो केवल मूल्यांकन की गई साइट के लिए मौजूद है, साथ ही प्रत्येक विशिष्ट प्रकार के भूमि उपयोग के लिए मूल्य निर्धारण कारकों को स्थापित करने और ध्यान में रखने की आवश्यकता है।

एक बंदोबस्त के एकल भूमि भूखंड का अनुमानित मूल्य मूल्यांकन क्षेत्र में भूमि का भूकर मूल्य है, जिसे एक विशिष्ट भूखंड से इसके अंतर के लिए समायोजित किया जाता है, जिसका बाजार मूल्य पर मूल्य-निर्माण प्रभाव होता है। यह मूल्य इस प्रकार के उपयोग की भूमि के लिए मौजूदा मांग और आपूर्ति और भूमि भूखंड की गुणात्मक और मात्रात्मक विशेषताओं को ध्यान में रखते हुए, निपटान के क्षेत्र के मूल्यांकन ज़ोनिंग की प्रणाली में एक भूमि भूखंड की लागत की विशेषता है।

एक विशिष्ट मूल्यांकन क्षेत्र के भीतर एक एकल भूमि भूखंड के बाजार मूल्य का अनुमान लगाने में इस भूखंड पर लागू शहरी विकास मूल्य के गुणांक को स्पष्ट करना शामिल है और सभी किराया बनाने वाले कारकों के विस्तृत लेखांकन के साथ-साथ शहर की स्थानीय विविधता के कारकों को भी शामिल किया गया है। क्षेत्र।

एकल भूमि भूखंड के बाजार मूल्य का निर्धारण करने का आधार मूल्यांकनकर्ता द्वारा मूल्यांकन के ग्राहक के साथ संपन्न एक समझौता है।

कृषि और वन भूमि का भूकर मूल्यांकन

रूसी संघ के क्षेत्र पर मूल्यांकन के परिणामों की तुलना सुनिश्चित करने और भूमि की विभिन्न श्रेणियों के मूल्यांकन के लिए पद्धतिगत दृष्टिकोणों के एकीकरण को सुनिश्चित करने के लिए एकल पद्धति के अनुसार किया जाता है। शहरी और ग्रामीण बस्तियों और वन निधि भूमि की सीमाओं के बाहर, कृषि भूमि का राज्य भूकर मूल्यांकन अनुमानित किराये की आय के पूंजीकरण के आधार पर किया जाता है।

कृषि भूमि का भूकर मूल्यांकनभूमि कर, किराया और कानून द्वारा स्थापित अन्य उद्देश्यों को सही ठहराने के लिए आवश्यक है।

मूल्यांकन की वस्तुकृषि भूमि रूसी संघ, प्रशासनिक जिलों, कानूनी संस्थाओं और व्यक्तियों के भूमि स्वामित्व (भूमि उपयोग) के विषयों की सीमाओं के भीतर कार्य करती है। एक कृषि भूमि को कुछ उद्देश्यों के लिए व्यवस्थित रूप से उपयोग किए जाने वाले क्षेत्र के रूप में समझा जाता है और विशिष्ट प्राकृतिक और ऐतिहासिक गुण होते हैं। कृषि भूमि की संरचना में, कृषि योग्य भूमि, बारहमासी वृक्षारोपण, घास के मैदान प्रतिष्ठित हैं।

कृषि योग्य भूमि- कृषि भूमि जो व्यवस्थित रूप से फसलों के लिए उपयोग की जाती है, जिसमें बारहमासी घास की फसलें, साथ ही शुद्ध परती भी शामिल हैं।

घास की कटाई- कृषि भूमि जो व्यवस्थित रूप से घास काटने के लिए उपयोग की जाती है। दलदली, जेली और सु हैं; घाटी घास के मैदान।

चरागाह- कृषि भूमि जो जानवरों को चराने के लिए व्यवस्थित रूप से उपयोग की जाती है, साथ ही पशुओं को चराने के लिए उपयुक्त भूमि जो कि घास काटने के लिए उपयोग नहीं की जाती है और नहीं है

जमा- एक भूमि भूखंड जो पहले कृषि योग्य भूमि के लिए उपयोग किया गया था और एक वर्ष से अधिक समय से उपयोग नहीं किया गया है, जिसमें परती के लिए भी शामिल है।

कृषि भूमि के भूकर मूल्यांकन के चरण।

पहले अंतरक्षेत्रीय चरण मेंरूसी संघ के घटक संस्थाओं के क्षेत्रीय अधिकारियों को रूसी संघ के घटक संस्थाओं के भीतर मूल्यांकन के लिए 1 हेक्टेयर कृषि भूमि और बुनियादी मानकों (अनुमानित उत्पादकता और लागत) के भूकर मूल्यों के साथ प्रदान किया जाता है। दूसरा चरण- प्रशासनिक जिलों और भूमि जोत द्वारा रूसी संघ के घटक संस्थाओं में कृषि भूमि का भूकर मूल्यांकन।

भूमि के राज्य कैडस्ट्राल मूल्यांकन के दूसरे चरण के लिए एक आवश्यक शर्त पहले चरण के परिणामस्वरूप प्राप्त मूल्य के साथ संघ के विषय की सभी कृषि भूमि के भारित औसत भूकर मूल्य का अनुपालन है।

कृषि भूमि मूल्यांकन के पहले अंतरक्षेत्रीय चरण में, निम्नलिखित बुनियादी संकेतक निर्धारित किए गए थे: अनुमानित उत्पादकता, अनुमानित लागत, सकल उत्पादन उत्पादन मूल्य, अनुमानित किराये की आय और भूकर मूल्य। अनुमानित उत्पादकता और अन्य संकेतकों की गणना के लिए, 1966-1998 के लिए रूसी संघ के घटक संस्थाओं में मुख्य कृषि फसलों (फसलों के समूह) और घास के मैदानों की औसत वास्तविक उपज का उपयोग किया गया था।

1 हेक्टेयर कृषि भूमि की अनुमानित उत्पादकता 1999 के औसत बिक्री मूल्य पर रूसी संघ के प्रत्येक घटक इकाई के लिए निर्धारित, संबंधित प्राकृतिक और आर्थिक क्षेत्र में प्रचलित, 1 हेक्टेयर कृषि योग्य भूमि, घास के मैदानों, चरागाहों की अनुमानित उत्पादकता को क्षेत्र में उनके हिस्से से तौलकर रूसी संघ के घटक इकाई की कृषि भूमि का। गणना ने रूसी संघ के घटक संस्थाओं में बोए गए क्षेत्रों की संरचना का उपयोग किया, जो पिछले तीन वर्षों में औसतन विकसित हुआ है; चारे की फसल के उत्पादन का मूल्य चारे के अनाज की 1 सेंटीमीटर चारा इकाइयों की कीमत पर लगाया गया था, जिसकी कीमत रूस में बिक्री योग्य अनाज की पूरी मात्रा के बिक्री मूल्य के 75% के स्तर पर ली गई थी।

प्रति 1 हेक्टेयर कृषि भूमि की अनुमानित लागतरूसी संघ के विषय का निर्धारण रूसी संघ के विषय की कृषि भूमि के क्षेत्र में उनके हिस्से द्वारा कृषि योग्य भूमि, घास के मैदानों, चरागाहों के प्रति 1 हेक्टेयर की अनुमानित लागत का वजन करके किया गया था। उसी समय, प्रति 1 हेक्टेयर चरागाहों की अनुमानित लागत को सशर्त रूप से घास के मैदानों की अनुमानित लागत के 20% के बराबर लिया गया था। गणना में 1992-1998 के लिए वार्षिक वास्तविक लागत, 1999 में सामग्री और तकनीकी संसाधनों के लिए मूल्य प्रशंसा के सूचकांक, और बुवाई क्षेत्रों की संरचना, जो पिछले तीन वर्षों में औसतन विकसित हुई है, पर डेटा का उपयोग किया गया।

सकल उत्पादन उत्पादन मूल्यरूसी संघ के घटक संस्थाओं की 1 हेक्टेयर कृषि भूमि से कृषि प्रजनन सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक न्यूनतम आय को अनुमानित लागत में जोड़कर निर्धारित किया जाता है, जो कि 1999 की अनुमानित लागत का 7% है।

1 हेक्टेयर कृषि भूमि से अनुमानित किराये की आय

अंतर और पूर्ण किराये की आय के योग द्वारा निर्धारित किया जाता है।

विभेदक किराये की आय भूमि पर बनती हैउच्च प्रजनन क्षमता और बेहतर स्थान के साथ। रूसी संघ के घटक संस्थाओं में 1 हेक्टेयर कृषि भूमि से अंतर किराये की आय की गणना अनुमानित उत्पादकता से सकल उत्पादन की कीमत घटाकर की जाती है।

पूर्ण किराये की आय- यह न्यूनतम आय है, जो भूमि की उर्वरता और स्थान की परवाह किए बिना स्थापित है।

पूर्ण किराये की आय रूसी संघ के सभी विषयों के लिए समान है और रूस में औसतन प्रति 1 हेक्टेयर कृषि भूमि के सकल उत्पादन के मूल्य का 1% है, अर्थात। 12 रगड़। 1 हेक्टेयर से।

भूकर मूल्य 1 हेक्टेयर कृषि भूमि मेंरूसी संघ की एक घटक इकाई के लिए औसत अनुमानित किराये की आय को 33 वर्षों की पूंजीकरण अवधि से गुणा करके निर्धारित किया जाता है। कृषि भूमि पर, जहां कोई अंतर किराये की आय नहीं है, कैडस्ट्राल मूल्य केवल 400 रूबल की राशि में पूर्ण किराये की आय के आधार पर स्थापित किया जाता है। प्रति 1 हेक्टेयर (मरमांस्क और मगदान क्षेत्र, नेनेट्स, कोमी-पर्मायत्स्की, खांटी-मानसीस्क और कुछ अन्य स्वायत्त क्षेत्र)।

रूसी संघ के घटक संस्थाओं के भीतर कृषि भूमि के भूकर मूल्यांकन का दूसरा चरण पहले चरण में स्थापित उत्पादकता और लागत के बुनियादी अनुमानित संकेतकों के आधार पर किया जाता है, जो पूरे क्षेत्र में मूल्यांकन परिणामों की तुलना सुनिश्चित करता है। रूसी संघ। रूसी संघ के एक घटक इकाई के क्षेत्र की प्राकृतिक और आर्थिक आंचलिकता की उपस्थिति में, कृषि भूमि की उत्पादकता के लिए बुनियादी अनुमानित संकेतक और उनके उपयोग की लागत, रूसी संघ के एक घटक इकाई के लिए औसतन गणना की जाती है। भूकर मूल्यांकन के पहले चरण, भूमि मूल्यांकन क्षेत्रों द्वारा विभेदित हैं। कार्य को अंजाम देने के लिए प्रारंभिक जानकारी मृदा सर्वेक्षण, भूमि मूल्यांकन कार्य के IV दौर की सामग्री और कृषि भूमि मूल्यांकन का डेटा है। भूमि मूल्यांकन कार्य के IV दौर की प्रक्रिया में प्रत्येक प्रशासनिक क्षेत्र को एक विशिष्ट क्षेत्र को सौंपा गया था। मूल्यांकन क्षेत्रों का गठन मिट्टी के प्रकार, फसल की खेती की तकनीकों, जलवायु परिस्थितियों और क्षेत्र के आर्थिक विकास के स्तर की एकरूपता के आधार पर किया गया था।

कृषि भूमि के भूकर मूल्यांकन में मिट्टी की उर्वरता, तकनीकी गुणों और स्थान के लिए अभिन्न संकेतकों की गणना शामिल है, ताकि उनके आधार पर, अनुमानित किराये की आय और कृषि भूमि के भूकर मूल्य का निर्धारण किया जा सके।

मिट्टी की उर्वरता का एक अभिन्न संकेतक बोनी थीटा स्कोर (कुल मिट्टी स्कोर) है, जिसका उपयोग मूल्यांकन की वस्तु के सकल उत्पादन और लागत की गणना के लिए किया जाता है।

मूल्यांकन की वस्तुओं की कृषि भूमि के तकनीकी गुणों की गणना आर्थिक केंद्र से मिट्टी की ऊर्जा तीव्रता, राहत, पथरी, समोच्च, खेतों की सुदूरता को ध्यान में रखते हुए की जाती है। मूल्यांकन की एक विशिष्ट वस्तु के लिए तकनीकी गुणों के भौतिक मूल्यों को विशेष पैमानों पर अंक और गुणांक में परिवर्तित किया जाता है। व्यक्तिगत तकनीकी गुणों के मूल्यांकन के पैमाने और उन पर लागत की निर्भरता के आधार पर, एक सामान्यीकृत संकेतक की गणना की जाती है - मूल्यांकन की वस्तुओं के तकनीकी गुणों का सूचकांक।

मूल्यांकन की वस्तु का स्थान समतुल्य दूरी के एक संकेतक द्वारा विशेषता है, जो कृषि उत्पादों की बिक्री के बिंदुओं और सामग्री और तकनीकी संसाधनों के लिए आपूर्ति आधारों के साथ-साथ कार्गो परिवहन की परिवहन स्थितियों को ध्यान में रखते हुए निर्धारित किया जाता है।

1 हेक्टेयर कृषि भूमि से अनुमानित किराये की आय में दो भाग होते हैं - अंतर और पूर्ण किराये की आय। विभेदक किराये की आय मिट्टी की उर्वरता, उनके तकनीकी गुणों और मूल्यांकन वस्तु के स्थान को ध्यान में रखती है। यदि यह आय ऋणात्मक है, तो इसे शून्य मान लिया जाता है। पूर्ण किराये की आय का मूल्य पहले अंतर-क्षेत्रीय चरण में स्थापित किया गया था।

रूसी संघ के विषय के भीतर मूल्यांकन की वस्तु के लिए 1 हेक्टेयर कृषि भूमि का भूकर मूल्य अनुमानित किराये की आय को उसके पूंजीकरण की अवधि से गुणा करके निर्धारित किया जाता है, जो कि 33 वर्ष है।

भूमि के भुगतान को सही ठहराने के लिए वन निधि भूमि का भूकर मूल्यांकन किया जाता है।

भूकर मूल्यांकन का उद्देश्य- वाणिज्यिक शोषण के तहत वन भूमि, अर्थात। दूसरे और तीसरे समूह के वन। दूसरे समूह में सीमित उपयोग के वन शामिल हैं, जो उच्च जनसंख्या घनत्व वाले क्षेत्रों में स्थित हैं और परिवहन मार्गों का एक विकसित नेटवर्क है। तीसरे समूह में स्थायी उपयोग के लिए घने जंगलों वाले क्षेत्रों में स्थित वन शामिल हैं।

भूकर मूल्यांकन मूल्यांकन क्षेत्रों के लिए किया जाता है, जिन्हें वन स्टैंड और वन उत्पादकता की संरचना में अंतर के आधार पर पहचाना जाता है। मूल्यांकन क्षेत्रों की सीमाएं रूसी संघ के विषय या इसमें शामिल प्रशासनिक जिलों की सीमाओं के साथ मेल खाती हैं।

वन भूमि के भूकर मूल्यांकन में मुख्य संकेतक के रूप में, परिपक्व वनों की उत्पादकता (लकड़ी का स्टॉक), अनुमानित लागत और मुख्य कटाई का कारोबार स्थापित किया गया था। भूकर मूल्यांकन वन भूमि से प्राप्त अतिरिक्त उत्पादों - मशरूम, जामुन, नट, औषधीय पौधों, शिकार संसाधनों, साथ ही जंगल के पारिस्थितिक कार्यों को ध्यान में नहीं रखता है।

वन भूमि का भूकर मूल्यांकन निम्नलिखित क्रम में किया जाता है। प्रत्येक मूल्यांकन क्षेत्र के लिए, वन स्टैंड की संरचना को ध्यान में रखते हुए, वन प्रकारों (भौतिक दृष्टि से) की बुनियादी उत्पादकता की संकेतक तालिकाएं विकसित की जाती हैं। वन उत्पादकता को कटाई की उम्र (एम 3 / हेक्टेयर) में परिपक्व स्टैंड में लकड़ी के स्टॉक की विशेषता है, और स्टैंड संरचना को कुल बढ़ते स्टॉक में पेड़ की प्रजातियों के हिस्से के रूप में समझा जाता है।

मूल्य के संदर्भ में वन भूमि की मूल उत्पादकता को भौतिक दृष्टि से मूल उत्पादकता के उत्पाद और लकड़ी के लिए भारित औसत (प्रजातियों की संरचना की संरचना के अनुसार) भुगतान की दर के रूप में परिभाषित किया गया है।

लकड़ी उत्पादन मूल्यप्रति 1 हेक्टेयर वन भूमि का निर्धारण अनुमानित लागत को वापसी की दर से गुणा करके 7% पर निर्धारित किया जाता है। अनुमानित लागत वनों को लगाने, उगाने और उनकी रक्षा करने की लागत का योग है।

अनुमानित किराये की आयअंतर और पूर्ण किराये की आय शामिल है।

डिफरेंशियल रेंटल इनकमप्रति 1 हेक्टेयर वन भूमि को खड़ी लकड़ी की मूल उत्पादकता और इस उत्पाद के उत्पादन की कीमत के बीच के अंतर के रूप में परिभाषित किया गया है। वार्षिक अंतर किराये की आय की गणना मुख्य वन प्रकारों की संरचना को ध्यान में रखते हुए, कटाई टर्नओवर वर्षों की औसत संख्या से अंतर किराये की आय को विभाजित करके की जाती है। फेलिंग रोटेशन को दो मुख्य फेलिंग के बीच की अवधि के रूप में समझा जाता है।

पूर्ण किराये की आयप्रति वर्ष कृषि भूमि के लिए उसी दर पर निर्धारित किया जाता है।

वन भूमि के 1 हेक्टेयर का भूकर मूल्यअनुमानित किराये की आय को पूंजीकरण अनुपात से विभाजित करके निर्धारित किया जाता है, जिसे 0.02 (2%) पर सेट किया जाता है।

अलग से, एक भूमि भूखंड का मूल्यांकन निम्नलिखित उद्देश्यों के लिए किया जा सकता है:
- अचल संपत्ति कराधान;
- भूमि के हस्तांतरण के लिए मुआवजे की राशि का निर्धारण;
- मौजूदा सुधारों के उन्मूलन के दौरान क्षति का स्पष्टीकरण;
- किराए की राशि का निर्धारण;
- लागत दृष्टिकोण में भूमि के बाजार मूल्य का आकलन। भूमि मूल्यांकन के छह मुख्य तरीके हैं:

1. सहसंबंध की विधि (आवंटन)।
2. निष्कर्षण (निष्कर्षण) की विधि।
3. निर्माण या विकास की विधि (विकास)।
4. भूमि के लिए अवशिष्ट विधि।
5. भूमि लगान के पूंजीकरण की विधि।
6. तुलनीय बिक्री विधि।
7.
1. सहसंबंध की विधि (आवंटन) (अमूर्त या आवंटन तकनीक)। आवंटन विधि इस तथ्य पर आधारित है कि एक भूखंड के मूल्य का अनुमान एक तुलनीय संपत्ति के कुल बिक्री मूल्य को दो मुख्य भागों - भूमि और सुधार के बीच विभाजित करके लगाया जा सकता है। मूल्यांकक यह निर्धारित करता है कि पहले सुधारों के बाजार मूल्य का मूल्यांकन करके उनके बीच बिक्री मूल्य किस अनुपात में वितरित किया जाता है

विधि तुलनात्मक (बाजार) दृष्टिकोण की बिक्री तुलना पद्धति का एक संशोधन है और पहले से निर्मित संपत्तियों की हालिया बिक्री पर डेटा की उपलब्धता को मानती है। आवंटन विधि संतुलन के लागत सिद्धांत पर आधारित है - यह धारणा कि प्रतिस्पर्धी वस्तुओं की लागत में भूमि और इमारतों और संरचनाओं के बीच का अनुपात समान है।

उदाहरण 11.17. आवासीय क्षेत्र में स्थित एक भूखंड की लागत निर्धारित करें। उत्तरार्द्ध पहले से ही 95% बनाया गया है, और पिछले तीन वर्षों में एक भी मुफ्त भूखंड की बिक्री नहीं हुई है। हालाँकि, जैसा कि तालिका से देखा जा सकता है। 11:38 बजे, मूल्यांकक ने क्षेत्र में कई हालिया आवासीय लॉट बिक्री की पहचान की। एकत्र किए गए डेटा के संग्रह और विश्लेषण के दौरान, लागत दृष्टिकोण के आधार पर, इमारतों और संरचनाओं की लागत, मूल्यह्रास घटाकर एक आकलन किया गया था।

तालिका में प्रस्तुत आंकड़ों के विश्लेषण के आधार पर। 11.38, मूल्यांकक ने गणना की कि साइट के विकास के बाद, भूमि वस्तु के कुल मूल्य का लगभग 20% होगी। इस प्रकार, मूल्यांकन की गई साइट की लागत $17,000 होगी।

इमारतों और संरचनाओं की उम्र बढ़ने के साथ, कुल बिक्री मूल्य में साइट का हिस्सा बढ़ जाता है। बहुत पुरानी इमारतों वाली वस्तुओं पर डेटा का उपयोग करते समय, आवंटन विधि एक बड़ी त्रुटि दे सकती है, क्योंकि संचित मूल्यह्रास की मात्रा का अनुमान लगाना बहुत मुश्किल है। साइट की लागत और इमारतों और संरचनाओं की लागत के बीच का अनुपात अन्य कारकों से भी प्रभावित हो सकता है - तुलनीय वस्तुओं के विकास का निम्न स्तर या, इसके विपरीत, विकास के साथ उनकी भीड़; असामान्य आकार या भूखंडों के आकार से जुड़ी समस्याएं। इन सीमाओं के कारण, आवंटन पद्धति का उपयोग केवल तभी किया जाना चाहिए जब साइट मूल्यांकन में अन्य विधियों का उपयोग नहीं किया जा सकता है।

2. निष्कर्षण विधि। यह बेहतर अचल संपत्ति के विश्लेषण के लिए भी प्रदान करता है। सुधार के योगदान का आकलन किया जाता है और संपत्ति के कुल बिक्री मूल्य i)i से घटाया जाता है। इस प्रकार, भूमि का बिक्री मूल्य प्राप्त किया जाता है। विधि एक अच्छा परिणाम देती है जब संपत्ति के कुल मूल्य में सुधार का हिस्सा छोटा होता है।
3. निर्माण या विकास की विधि (विकास)। क्षेत्र को अलग-अलग विकसित क्षेत्रों में विभाजित करते समय इसकी सिफारिश की जा सकती है। अविकसित भूमि के अधिग्रहण की लागत के अलावा, नया मालिक (प्राथमिक विकासकर्ता) कई अन्य लागतें वहन करता है। इनमें से कुछ लागत भूमि की संसाधन गुणवत्ता के कारण हैं, जबकि अन्य स्थानीय टूटने के नियमों या पर्यावरण कानून के कारण हैं। भौतिक विकास की शुरुआत से पहले की गई लागतों को "प्रारंभिक लागत" कहा जाता है।

विभिन्न इंजीनियरिंग मुद्दों, आर्किटेक्ट्स पर विशेषज्ञों से सलाह लेना आवश्यक हो सकता है। अनुमान में विभिन्न परमिट प्राप्त करने के लिए सभी भुगतान शामिल होने चाहिए। यह नागरिक देयता बीमा के लिए भुगतान, बंधक के लिए, वित्तपोषण के लिए कमीशन को भी ध्यान में रखता है। भूमि को साफ किया जा रहा है, भविष्य के वर्गों और सड़कों का सर्वेक्षण और भूमि सर्वेक्षण किया जा रहा है, विभिन्न नियोजित और स्थलाकृतिक सर्वेक्षण किए जा रहे हैं। इस तरह की गतिविधियों के लिए अतिरिक्त लागत की आवश्यकता होती है, जिसमें अतिरिक्त सड़कों को बिछाने की लागत, जल निकासी कार्य, सीवर और उपयोगिता नेटवर्क का निर्माण और बिक्री लागत शामिल है। इसके अलावा, प्राथमिक डेवलपर को ओवरहेड्स, अप्रत्यक्ष लागत और आवश्यक लाभ को सही ढंग से आवंटित करना चाहिए।

उदाहरण 11.18.
सर्वेक्षण किए गए मासिफ का क्षेत्रफल 30 एकड़ है। "प्रारंभिक" लागत $50,000 अनुमानित है। सर्वेक्षणों से पता चला है कि प्रत्येक एकड़ में तीन लॉट रखे जा सकते हैं। प्रत्येक लॉट को $10,000 में बेचा जा सकता है। परिवर्तनीय विकास लागत प्रति लॉट, बिक्री लागत और मुनाफे का अनुमान लगाया जाता है। 4667 अमरीकी डालर सालाना 30 लॉट बेचे जा सकते हैं।
योजना, डिजाइन और भूमि की तैयारी से संबंधित सभी खर्चों को आज तक चार्ज किया जाता है, जबकि सभी बिक्री आय और परिवर्तनीय लागतों को प्रत्येक संबंधित वर्ष के अंत तक चार्ज किया जाता है।
आइए भूमि अधिग्रहण की लागत को ध्यान में रखे बिना नकदी प्रवाह का निर्माण करें। सरणी की योजना, डिजाइनिंग और प्रारंभिक सुधार के लिए वर्तमान खर्च - $50,000।
पहला साल: प्लॉट की बिक्री (30 x 10,000) 300,000


- 160 000

दूसरा वर्ष: भूखंडों की बिक्री (30 x 10 एलएलसी) 300,000
माइनस: बिक्री लागत,
विकास और लाभ (30 x 4667) - 140,000
- 160 000
तीसरा वर्ष: प्लॉट की बिक्री (30 x 10,000) 300,000
माइनस: बिक्री लागत,
विकास और लाभ (30 x 4667) - 140,000
- 160 000

पूंजी की लागत और अपेक्षित जोखिम को ध्यान में रखते हुए, छूट की दर 10% निर्धारित की गई है।
10% छूट दर पर शुद्ध वर्तमान मूल्य $347,996 . है

भूमि के विकास की लागत निर्धारित करने वाली धारणाओं के आधार पर, एक प्राथमिक डेवलपर भूमि के लिए अधिकतम कीमत $348,000 का भुगतान कर सकता है। (30 एकड़ के लिए) या लगभग $11,600। 1 एकड़ के लिए।

4. अवशेष विधि। साइट को NEI में अपग्रेड किया गया माना जाता है और साइट के कारण शुद्ध परिचालन आय (N01) को लागत माप के रूप में भूमि के लिए पूंजीकरण दर का उपयोग करके पूंजीकृत किया जाता है।
5. भूमि लगान के पूंजीकरण की विधि। भूमि के पट्टे से आय को भूमि का मूल्य प्राप्त करने के लिए पूंजीकृत किया जाता है। यह विधि बाजार दरों पर पट्टे पर दिए गए भूमि भूखंडों की बिक्री के विश्लेषण पर आधारित है।
6. तुलनीय बिक्री विधि। यह विधि विचाराधीन साइट की मूल्यांकन तिथि से कुछ समय पहले बेची गई समान संपत्तियों के डेटा की तुलना पर आधारित है। विशिष्ट बाजार स्थितियों में किए गए लेन-देन पर विशेष ध्यान दिया जाना चाहिए और जितना संभव हो मूल्यांकन तिथि के करीब होना चाहिए।
आइए इस पद्धति के आवेदन पर करीब से नज़र डालें।
1. सूचना का संगठन। सूचना को निम्नानुसार व्यवस्थित किया जा सकता है:
ए) भूमि के तुलनीय टुकड़े की विशेषताएं:
- स्थान,
- आयाम,
- ज़ोनिंग, टी
- फार्म,
- स्थलाकृति,
- पहुँच,
- समीक्षा,
- उपयोगिता,
- दासता;
बी) बाजार क्षेत्र (कवरेज क्षेत्र);
सी) तरलता की डिग्री - क्या संपत्ति बिक्री के लिए उपयुक्त है और साइट को बेचने में कितना समय लगेगा।
2. तुलना की इकाइयाँ। मूल्यांकन और तुलनीय गुण अक्सर आकार और अन्य मापदंडों में भिन्न होते हैं। तुलना करते समय, उन्हें "सामान्य भाजक" में लाना आवश्यक है।
भूमि के मूल्यांकन में तुलना की इकाइयों के रूप में उपयोग किया जाता है:
- 1 वर्ग मीटर की कीमत;
- मूल्य प्रति 1 हेक्टेयर;
- मूल्य प्रति रैखिक या ललाट मीटर;
- मूल्य प्रति लॉट या प्लॉट।
3. तुलना के तत्वों के लिए समायोजन करना। तुलनीय संपत्ति के लिए पूरी तरह से मूल्य की गई संपत्ति के समान होने के लिए, तुलना के तत्वों में समायोजन किया जाना चाहिए। ये समायोजन एक निश्चित क्रम में किए जाने चाहिए:
1. अचल संपत्ति को हस्तांतरित अधिकार।
2. वित्तपोषण की शर्तें।
3. बिक्री की शर्तें।
4. बाजार की स्थिति, बिक्री की तारीख।
5. शारीरिक विशेषताएं:
- स्थान,
- आकार,
- फार्म,
- स्थलाकृति,
- पहुँच,
- ज़ोनिंग,
- समीक्षा,
- उपयोगिता।
समायोजन 1-4 क्रमिक रूप से दर्ज किए जाते हैं।

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परीक्षण

भूमि के बाजार मूल्य का आकलन करने के तरीके

1. भूमि मूल्यांकन विधियों का वर्गीकरण

भूमि मूल्यांकन

भूमि मूल्यांकन को भूमि भूखंडों के बड़े पैमाने पर भूकर मूल्यांकन और एकल भूमि भूखंड के बाजार मूल्यांकन में विभाजित किया गया है।

भूकर मूल्यांकन का उद्देश्य प्रशासनिक-प्रादेशिक संस्थाओं (ओब्लास्ट, जिलों, शहरों, बस्तियों, आदि) की सीमाओं के भीतर सभी भूमि भूखंडों के भूकर मूल्य का एक निश्चित निर्धारण पर मूल्यांकन क्षेत्र (मिट्टी के मूल्यांकन समूह) द्वारा निर्धारित किया जाता है। दिनांक। रूसी संघ का टैक्स कोड स्थापित करता है कि भूकर मूल्य भूमि संपत्ति के कराधान का आधार बनना चाहिए।

एकल मूल्यांकन का उद्देश्य स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा स्वीकृत मानकों और मूल्यांकन के तरीकों के अनुसार मूल्यांकन की तिथि पर एकल भूमि भूखंड के बाजार या किसी अन्य मूल्य का निर्धारण करना है।

भूकर और व्यक्तिगत भूमि का मूल्यांकन तीन दृष्टिकोणों के एकीकृत अनुप्रयोग के आधार पर किया जाता है: लाभदायक, तुलनात्मक और महंगा। बाजार अर्थव्यवस्थाओं में, भूमि मूल्यांकन जब भी संभव हो तीनों दृष्टिकोणों का उपयोग करता है।

भूमि भूखंड के अनुमानित मूल्य का अंतिम मूल्य विभिन्न विधियों द्वारा प्राप्त परिणामों के आधार पर निकाला जाता है। इन आंकड़ों की तुलना करते समय, अधिक पूर्ण और विश्वसनीय जानकारी के आधार पर अनुमानों को वरीयता देने की सलाह दी जाती है। विभिन्न तरीकों से गणना की गई भूमि के मूल्य में महत्वपूर्ण विसंगतियां या तो अनुमानों में त्रुटियों या भूमि बाजार में असंतुलन का संकेत देती हैं।

अचल संपत्ति मूल्यांकन के सिद्धांत में, भूमि के मूल्य को निर्धारित करने के लिए कई एकीकृत विधियों का उपयोग किया जाता है। वे सामान्य मूल्यांकन तकनीक और प्रौद्योगिकियां हैं जिन्हें किसी भी प्रकार के भूमि उपयोग के साथ भूमि के मूल्यांकन के लिए लागू किया जा सकता है। विभिन्न प्रकार की भूमि के मूल्य के लिए उन्हें कैसे लागू किया जाता है, इसमें अंतर होता है, जिसमें इनपुट, जैसे कि वन आय या कृषि आय, की गणना की जाती है, साथ ही भूमि मूल्यों को प्रभावित करने वाले तुलनित्रों और कारकों की पसंद में भी होता है। एक या दूसरी विधि को लागू करने की संभावना और समीचीनता मूल्यांकन के उद्देश्यों, संपत्ति के प्रकार का मूल्यांकन, प्रारंभिक डेटा की उपलब्धता पर निर्भर करती है। किसी भी विधि से भूमि के बाजार मूल्य का निर्धारण करने के लिए एक पूर्वापेक्षा बाजार के आंकड़ों का उपयोग है।

रूसी संपत्ति मंत्रालय द्वारा अनुमोदित भूमि भूखंड मूल्यांकन के लिए दिशानिर्देश, भूमि भूखंड मूल्यांकन विधियों का एक वर्गीकरण अपनाते हैं जो आम तौर पर अंतर्राष्ट्रीय मूल्यांकन मानकों द्वारा अनुशंसित भूमि मूल्यांकन विधियों के वर्गीकरण और सामग्री से मेल खाते हैं। सिफारिशें निम्नलिखित भूमि मूल्यांकन विधियों को संबोधित करती हैं:

बिक्री तुलना विधि;

वितरण विधि (विविधता पद्धति के अनुरूप);

चयन विधि (निष्कर्षण विधि से मेल खाती है);

भूमि किराए के पूंजीकरण की विधि (रिक्त भूखंड के लिए किराए के पूंजीकरण की विधि से मेल खाती है);

भूमि के लिए अवशिष्ट विधि;

इच्छित उपयोग की विधि (क्षेत्र के विकास की विधि से मेल खाती है)।

तुलनात्मक दृष्टिकोण के आधार पर: बिक्री तुलना विधि, आवंटन विधि, वितरण विधि। आय दृष्टिकोण के आधार पर: आय पूंजीकरण विधि, शेष विधि, इच्छित उपयोग विधि। भूमि सुधार के पुनरुत्पादन या प्रतिस्थापन की लागत की गणना के संदर्भ में लागत दृष्टिकोण के तत्वों का उपयोग अवशिष्ट विधि, आवंटन विधि और वितरण पद्धति में किया जाता है।

भूमि भूखंडों के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए दिशानिर्देश प्रकृति में सलाहकार हैं। यदि मूल्यांकन रिपोर्ट में अन्य विधियों का उपयोग किया जाता है, तो उनकी सामग्री का खुलासा करने और उपयोग को उचित ठहराने की सलाह दी जाती है।

भूमि के मूल्य का आकलन करने के लिए, एक दृष्टिकोण के तरीकों का उपयोग किया जा सकता है, उदाहरण के लिए, एक तुलनात्मक या आय दृष्टिकोण, साथ ही विभिन्न दृष्टिकोणों के संयोजन का प्रतिनिधित्व करने वाली विधियां, अक्सर आय और लागत, तुलनात्मक और लागत, का उपयोग किया जा सकता है। यह इस तथ्य के कारण है कि, जैसे, भूमि भूखंड के मूल्य का आकलन करने में लागत दृष्टिकोण लागू नहीं होता है (दुर्लभ अपवादों के साथ)। इस दृष्टिकोण के लिए स्पष्टीकरण मूल्यांकित वस्तु के मूल्य की शास्त्रीय समझ में मूल्य दृष्टिकोण के अनुसार मूल्यांकित वस्तु के पुनरुत्पादन (पुनर्निर्माण) से जुड़ी सभी लागतों के योग के रूप में पाया जा सकता है। चूंकि भूमि एक चमत्कारी प्राकृतिक संसाधन है जो मनुष्य द्वारा नहीं बनाया गया है, बल्कि एक आशीर्वाद है, तो भूमि बनाने के लिए मानव लागत की दृष्टि से, इस वस्तु का कोई मूल्य नहीं है, जो कि उपयोगिता और मूल्य की दृष्टि से गलत है। भूमि।

भूमि मूल्य मूल्यांकन का उद्देश्य विकास से मुक्त भूमि भूखंड और एकल संपत्ति परिसर या अचल संपत्ति वस्तु के हिस्से के रूप में भूमि भूखंड (स्वयं भूमि) दोनों हो सकते हैं। भूमि के बाजार मूल्य के आकलन की एक विशेषता यह है कि किसी भी भूमि भूखंड को सशर्त रूप से मुक्त माना जाता है, या इमारतों, संरचनाओं, संरचनाओं या अन्य अचल संपत्ति वस्तुओं द्वारा कब्जा नहीं किया जाता है जो इसके सबसे कुशल उपयोग के अनुरूप नहीं हो सकते हैं। यही है, अगर, एनएनईआई का विश्लेषण करने के बाद, मूल्यांकक का मानना ​​​​है कि भूमि भूखंड का वर्तमान विकास अक्षम है, तो वह इस भूमि भूखंड को सशर्त रूप से मुक्त (बिना भवन के) मान सकता है।

इस प्रकार, पद्धति संबंधी सिफारिशें इंगित करती हैं कि भूमि भूखंडों के आकलन के लिए सूचीबद्ध छह विधियों में से अधिकांश का उपयोग इमारतों, संरचनाओं और (या) संरचनाओं (बाद में निर्मित भूमि भूखंडों के रूप में संदर्भित) के कब्जे वाले भूमि भूखंडों के आकलन के लिए और मूल्यांकन के लिए किया जा सकता है। भूमि भूखंड, इमारतों, संरचनाओं और (या) संरचनाओं द्वारा कब्जा नहीं किया गया (बाद में अविकसित भूमि भूखंडों के रूप में संदर्भित)। नीचे दी गई तालिका 1 सबसे आम अनुप्रयोगों के साथ भूमि के मूल्य की गणना के लिए सभी छह प्रमुख तरीकों पर चर्चा करती है।

तालिका एक। मूल्यांकन अभ्यास में प्रयुक्त भूमि मूल्यांकन के तरीके

	नाम	विवरण
	बिक्री तुलना विधि	इसका उपयोग बिल्ट-अप और नॉन-बिल्ट-अप स्टोरेज सुविधाओं का मूल्यांकन करने के लिए किया जा सकता है। अनिर्मितस्मृति। लागत का निर्धारण: लागत समान भूखंडों की लागत को समायोजित करके निर्धारित की जाती है।
	चयन विधि	इसपर लागू होता है केवलनिर्मित भंडारण सुविधाओं के मूल्यांकन के लिए। लागत का निर्धारण: पीएल का मूल्य एक संपत्ति के बाजार मूल्य से (पीएल के साथ) प्रतिस्थापन लागत या पुनरुत्पादन सुधार की लागत को घटाकर पाया जाता है।
	वितरण विधि	इसपर लागू होता है केवलनिर्मित भंडारण सुविधाओं के मूल्यांकन के लिए। लागत का निर्धारण: पीएल का मूल्य एकल संपत्ति के बाजार मूल्य (पीएल के साथ) को एकल संपत्ति के मूल्य में पीएल के हिस्से के सबसे संभावित मूल्य से गुणा करके पाया जाता है।
	भूमि किराया (आय) पूंजीकरण विधि	अक्सर मूल्यांकन करने के लिए प्रयोग किया जाता है अनिर्मितस्मृति। लागत का निर्धारण: मूल्यांकन की तारीख के बाद पहली अवधि के लिए भूमि के किराए को मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित पूंजीकरण दर से विभाजित करके गणना की जाती है।
	शेष विधि	इसका उपयोग बिल्ट-अप और नॉन-बिल्ट-अप स्टोरेज सुविधाओं का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है। अक्सर मूल्यांकन करने के लिए प्रयोग किया जाता है बना हुआस्मृति। लागत का निर्धारण: गणना भूमि भूखंड की पूंजीकरण दर से भूमि भूखंड से अवशिष्ट आय (केवल एक संपत्ति से एनईआर से सुधार के कारण आय घटाकर निर्धारित) से विभाजित करके की जाती है।
	इरादा उपयोग विधि	इसका उपयोग बिल्ट-अप और नॉन-बिल्ट-अप स्टोरेज सुविधाओं का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है। अक्सर मूल्यांकन करने के लिए प्रयोग किया जाता है अनिर्मित ZU, तुरंत या निकट भविष्य में विकास की अनिवार्य संभावना के साथ। लागत का निर्धारण: भंडारण सुविधा की लागत की गणना भंडारण सुविधा के इच्छित उपयोग से जुड़ी सभी आय और खर्चों को छूट देकर की जाती है।

हालांकि, व्यवहार में, शायद ही कभी एक भूमि भूखंड होता है जिसका मूल्यांकन सभी संभावित तरीकों से किया जा सकता है। अक्सर, विधियों के स्थिर संयोजनों का उपयोग किया जाता है जो गणना के लिए सीमित जानकारी की स्थितियों में भूमि भूखंड का निष्पक्ष मूल्यांकन करना संभव बनाता है। मूल रूप से, ये संयोजन किए जा रहे मूल्यांकन के उद्देश्य और उद्देश्य और मूल्यांकन किए जा रहे भूमि भूखंड की बारीकियों पर निर्भर करते हैं, मुख्य रूप से इस भूमि भूखंड पर भवन और / या संरचनाएं हैं या नहीं।

इसलिए, उदाहरण के लिए, यदि एक निर्मित भूमि भूखंड का मूल्यांकन किया जाना है, तो आवंटन विधि और भूमि के लिए अवशिष्ट विधि का संयोजन सबसे अधिक बार उपयोग किया जाता है। एक विकल्प के रूप में, इस गणना को वितरण विधि द्वारा पूरक किया जा सकता है, लेकिन व्यवहार में इस पद्धति का उपयोग शायद ही कभी एक जटिल संपत्ति के कुल मूल्य में भंडारण के हिस्से को निर्धारित करने में कठिनाई के कारण किया जाता है।

यदि, मूल्यांकन कार्य के अनुसार, आगे के विकास के लिए अस्पष्ट संभावनाओं के साथ एक खाली, अविकसित भूमि भूखंड का मूल्य निर्धारित करना आवश्यक है, तो बिक्री और भूमि किराए के पूंजीकरण की तुलना करने के तरीकों का एक संयोजन लागू किया जा सकता है। हालांकि, इस मामले में, आवेदन में मुख्य कठिनाई जमीन के किराए की सही गणना होगी।

एक अन्य स्थिति में एक भूमि भूखंड की लागत निर्धारित करना शामिल है जो अभी भी मुफ़्त है, लेकिन जिसे निकट भविष्य में बनाने की योजना है। इस मामले में, यह स्पष्ट हो जाता है कि इच्छित उपयोग की विधि लागू की जानी चाहिए, जो ऐसी भूमि के मूल्य को सबसे सटीक रूप से दर्शाएगी। सैद्धांतिक रूप से भूमि के आवंटन और अवशिष्ट विधियों का भी उपयोग किया जा सकता है, लेकिन इस मामले में, मूल्यांकन के लिए आवश्यक प्रारंभिक दस्तावेज का महत्व, जिसके बिना यह मूल्यांकन संभव नहीं होगा, और भी महत्वपूर्ण है। अर्थात्, हम कह सकते हैं कि इस स्थिति का आकलन करने के लिए, ग्राहक को भूमि भूखंड के इच्छित उपयोग के संबंध में पूरी तरह से सटीक और पारदर्शी योजना प्रदान की जानी चाहिए। जल्द ही, और भूमि के विकास पर वास्तविक दस्तावेजों द्वारा योजनाओं की पुष्टि की जानी चाहिए। उदाहरण के लिए, इन दस्तावेजों में शामिल हो सकते हैं: एक भवन परमिट, एक भूमि भूखंड के लिए शीर्षक दस्तावेज, एक भूमि भूखंड के लिए एक शहरी नियोजन योजना, परियोजना प्रलेखन में निहित सामग्री, आदि।

उसी समय, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि हमने मूल्यांकन के अभ्यास से विशिष्ट, सबसे सामान्य मामलों पर विचार किया और ऊपर प्रस्तावित समाधान मूल्यांकन के सभी मामलों में स्पष्ट रूप से सही नहीं हैं। अंततः, किसी विशेष भूमि भूखंड का आकलन करने के लिए विशिष्ट तरीकों का चुनाव विभिन्न मूल्यांकन स्थितियों पर निर्भर करता है: मूल्यांकन के उद्देश्य और उद्देश्यों पर, मूल्यांकन वस्तु की विशेषताओं पर, मूल्यांकन के लिए प्रारंभिक डेटा की उपस्थिति या अनुपस्थिति पर, इन आंकड़ों की गुणवत्ता, और अन्य। और अक्सर ऐसी स्थिति उत्पन्न हो सकती है जब परिस्थितियों के एक अनूठे सेट के लिए मूल्यांकक से अलग कार्रवाई की आवश्यकता होगी।

इसके अलावा, शैक्षिक साहित्य में, भूमि भूखंडों की लागत की गणना के लिए अतिरिक्त तरीके हैं: विकास लागत की विधि, बुनियादी ढांचे के पुनरुत्पादन के लिए लागत की विधि और मानक निवेश अनुबंधों की विधि।

2. बिक्री तुलना विधि

विधि का सार उन दोनों के बीच अंतर को ध्यान में रखते हुए समायोजन करने के बाद मूल्यांकन किए गए भूखंडों की तुलना में हालिया बिक्री की कीमतों की तुलना करके भूमि भूखंड के मूल्य का निर्धारण करना है।

चूंकि सभी तरह से दो बिल्कुल समान भूखंड नहीं हैं, तुलनीय भूखंडों की बिक्री कीमतों में एक समान समायोजन आवश्यक है, जो सकारात्मक और नकारात्मक दोनों हो सकता है। तुलनीय संपत्तियों के लिए समायोजित मूल्य हमें निर्धारित भूमि के बाजार मूल्य के बारे में निष्कर्ष निकालने की अनुमति देते हैं।

भूमि भूखंडों के बाजार मूल्य का निर्धारण करने के लिए दिशानिर्देशों के अनुसार, रूसी संघ के संपत्ति मंत्रालय के आदेश दिनांक 6 मार्च, 2002 संख्या 568-आर द्वारा अनुमोदित, तुलनात्मक बिक्री विश्लेषण (एसएपी) की विधि का आवेदन। निम्नलिखित क्रियाओं के क्रमिक कार्यान्वयन में शामिल हैं:

1. विभिन्न स्रोतों से प्राप्त हालिया लेनदेन में भूमि बाजार के प्रासंगिक खंड का विश्लेषण, जिसमें मूल्यांकन स्थल है, तुलनीय भूखंडों (एनालॉग्स) की पहचान और चयन।

2. प्रत्येक तुलनीय साइट के लिए आवश्यक जानकारी एकत्र करना और तुलना के तत्वों की पहचान करना। विश्लेषण के लिए, 3-5 समान भूमि भूखंडों पर व्यापक डेटा प्राप्त करना पर्याप्त हो सकता है।

तुलना के तत्वों में मूल्यांकन वस्तु के लागत कारक (कारक, जिनमें से परिवर्तन मूल्यांकन वस्तु के बाजार मूल्य को प्रभावित करता है) और बाजार में विकसित भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन की विशेषताएं शामिल हैं।

सबसे महत्वपूर्ण लागत चालक होते हैं:

स्थान और परिवेश;

उद्देश्य, अनुमत उपयोग, भूमि भूखंड पर अन्य व्यक्तियों के अधिकार;

भौतिक विशेषताएं (राहत, क्षेत्र, विन्यास, आदि);

परिवहन पहुंच;

अवसंरचना (इंजीनियरिंग नेटवर्क की उपस्थिति या निकटता और उनसे जुड़ने की शर्तें, सामाजिक अवसंरचना सुविधाएं, आदि)।

भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन की विशेषताओं में शामिल हैं:

भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन के वित्तपोषण के लिए शर्तें (स्वयं और उधार ली गई धनराशि का अनुपात, उधार ली गई धनराशि प्रदान करने की शर्तें);

भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन करते समय भुगतान की शर्तें (नकद में भुगतान, विनिमय के बिल, आपसी ऑफसेट, वस्तु विनिमय, आदि);

भूमि भूखंडों के साथ लेन-देन की परिस्थितियाँ (चाहे भूमि भूखंड को सार्वजनिक प्रस्ताव के रूप में खुले बाजार में प्रस्तुत किया गया हो, खरीदार और विक्रेता की संबद्धता, दिवालिएपन में बिक्री, आदि);

एक एनालॉग के साथ लेनदेन के समापन की तारीख से मूल्यांकन की तारीख तक की अवधि के लिए भूमि भूखंडों की कीमतों में परिवर्तन।

एनालॉग और मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड के बीच अंतर की प्रकृति और डिग्री मूल्यांकन की वस्तु के साथ प्रत्येक एनालॉग की प्रत्यक्ष तुलना द्वारा तुलना तत्वों के संदर्भ में स्थापित की जाती है। इसी समय, यह माना जाता है कि मूल्यांकन की वस्तु के साथ लेनदेन बाजार में विकसित भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन की विशेषताओं के आधार पर किया जाएगा।

3. तुलना के लिए चुनी गई साइटों के साथ लेनदेन के बारे में जानकारी की विश्वसनीयता की जांच, इसके द्वारा:

लेन-देन के लिए पार्टियों में से एक या एजेंट द्वारा पुष्टि;

लेन-देन की शर्तों की पहचान, इसकी विशिष्टता, पार्टियों (मूल और सहायक कंपनियों, रिश्तेदारों, आश्रित व्यक्तियों) के बीच घनिष्ठ संबंध की कमी, विशेष परिस्थितियों की अनुपस्थिति आदि।

4. मूल्यांकन की गई साइट और प्रत्येक तुलनीय साइट के बीच अंतर के लिए समायोजन। नतीजतन, प्रत्येक तुलनीय भूखंड का बिक्री मूल्य निर्धारित किया जाता है, यदि उसके पास निर्धारित भूखंड के समान पैरामीटर थे।

यदि संपत्ति का मूल्य तुलनीय संपत्ति से अलग है, तो बाद की कीमत को यह निर्धारित करने के लिए समायोजित किया जाना चाहिए कि इसे किस कीमत पर बेचा जा सकता है यदि इसमें संपत्ति के मूल्य के समान विशेषताएं हों। तुलना की गई संपत्तियों की वास्तविक बिक्री कीमतों को समायोजित करते समय, एक तुलनीय भूखंड की कीमत में समायोजन किया जाता है। इस मामले में, इस प्रश्न का उत्तर देना आवश्यक है: "एक तुलनीय भूमि भूखंड को किस कीमत पर बेचा जाएगा यदि उसके पास मूल्यांकन किए गए प्लॉट के समान ही विशेषताएँ?"। उदाहरण के लिए, जब तुलना की जा रही भूमि मूल्यांकित संपत्ति से नीची होती है, तो पूर्व की वास्तविक बिक्री मूल्य को उस मूल्य तक बढ़ाया जाना चाहिए, जिसके लिए इसे बेचा जा सकता था यदि उसके पास संपत्ति की बेहतर संपत्ति का मूल्यांकन किया जा रहा था।

भूमि का आकलन करते समय, उन सभी मुख्य विशेषताओं के लिए संशोधन किए जाने चाहिए जिनका खरीदारों के लिए मूल्य हो: आकार, स्थान, शहर और सड़कों से दूरी, साइट का आकार और गहराई, कोणीय स्थान, मिट्टी का प्रकार, स्थलाकृति, आर्थिक स्थिति आदि।

तुलना की निम्नलिखित इकाइयों का उपयोग किया जाता है:

1. मूल्य प्रति 1 हेक्टेयर - कृषि, औद्योगिक या आवास निर्माण के बड़े क्षेत्रों के लिए।

2. 1 मीटर 2 की कीमत - शहरों के व्यापारिक केंद्रों में, कार्यालयों, दुकानों आदि के लिए।

3. 1 फ्रंटल मीटर के लिए मूल्य - शहरों में भूमि के व्यावसायिक उपयोग के लिए। लॉट की लागत उसकी सड़क या राजमार्ग की सीमा की लंबाई के समानुपाती होती है, जिसमें मानक लॉट गहराई होती है जो लागत के एक छोटे से अंश के लिए जिम्मेदार होती है।

4. मूल्य प्रति लॉट - आवासीय, ग्रीष्मकालीन कॉटेज आदि क्षेत्रों में मानक आकार और आकार के भूखंड।

5. घनत्व की प्रति इकाई मूल्य - भूमि भूखंड के क्षेत्रफल के लिए भवन क्षेत्र का अनुपात (PAR - फर्श, क्षेत्र, अनुपात)। ज़ोनिंग नियम आमतौर पर एक इमारत के आकार को इस कारक तक सीमित करते हैं। उदाहरण के लिए, यदि PAR 3 के बराबर है, तो सभी मंजिलों का कुल क्षेत्रफल भूमि भूखंड के कुल क्षेत्रफल के 3 गुना से अधिक नहीं होना चाहिए। इसका मतलब है कि आप पूरे प्लॉट पर 3 मंजिला बिल्डिंग, आधे प्लॉट पर 6 मंजिला बिल्डिंग और प्लॉट के 0.25 पर 12 मंजिला बिल्डिंग बना सकते हैं।

अक्सर, पहले दो संकेतक मूल्यांकन के अभ्यास में उपयोग किए जाते हैं - 1 हेक्टेयर और 1 वर्ग मीटर। तीसरा संकेतक 1 ललाट मीटर का उपयोग शायद ही कभी और केवल बड़े शहरों में किया जाता है। चौथे और पांचवें संकेतकों के लिए, वे विदेशी अभ्यास में सबसे व्यापक रूप से उपयोग किए जाते हैं, और रूस में उपयोग नहीं किए जाते हैं।

तुलनीय रिक्त लॉट के लिए बिक्री मूल्य समायोजन तुलना के निम्नलिखित तत्वों पर आधारित हैं:

1. संपत्ति के अधिकार: बाजार के अनुरूप नहीं होने वाली शर्तों के साथ पट्टा समझौतों के साथ भार, भूमि के स्वामित्व की कमी, आदि;

2. वित्तपोषण की शर्तें: बाजार की स्थितियों, किस्तों के भुगतान आदि के अनुरूप नहीं होने वाली शर्तों पर ऋण संसाधनों की खरीद करते समय उपयोग करें;

3. भुगतान की शर्तें: बैंक हस्तांतरण, नकद, विनिमय के बिल, ऑफ़सेट, आदि;

4. लेन-देन की शर्तें: लेन-देन की असामान्य शर्तें, उदाहरण के लिए, खरीदार और विक्रेता के बीच रिश्तेदारी, दिवालिएपन में बिक्री, आदि;

5. एनालॉग वस्तु के साथ लेनदेन के समापन का समय;

6. स्थान और पर्यावरण;

7. भूमि के उपयोग और विकास के प्रकार पर कानूनी और शहरी नियोजन प्रतिबंध;

8. भौतिक विशेषताएं: भूमि की राहत, आकार और आकार;

9. सुलभ उपयोगिताओं (इंजीनियरिंग नेटवर्क की उपलब्धता या निकटता, उनसे जुड़ने की शर्तें, आदि)।

तुलना के पहले पांच तत्वों के लिए तुलनीय साइटों की कीमतों में समायोजन क्रमिक आधार पर किया जाता है, अर्थात्: प्रत्येक बाद का समायोजन पिछले एक के परिणाम के आधार पर किया जाता है। उसी समय, समायोजन का क्रम, हमारी राय में, मायने रखता है, तुलना के सबसे महत्वपूर्ण तत्व सबसे पहले समायोजित किए जाते हैं।

बाकी तुलनित्रों के लिए तुलनीय पार्सल के लिए मूल्य समायोजन स्वतंत्र आधार पर निम्नानुसार किया जाता है:

1. सुधारों का बीजगणितीय योग निरपेक्ष या सापेक्ष (प्रतिशत) शब्दों में निर्धारित किया जाता है;

2. इस राशि का उपयोग तुलना के पहले पांच तत्वों के समायोजन के बाद प्राप्त एनालॉग की कीमत को समायोजित करने के लिए किया जाता है।

इस प्रकार, संशोधनों के लिए एक विभेदित दृष्टिकोण का उपयोग करते हुए, हम संशोधनों के दो मुख्य समूहों के बीच अंतर को ध्यान में रख सकते हैं: पहला समूह (5 संशोधन) - तुलना की वस्तु की बिक्री के लिए शर्तों से संबंधित संशोधन, दूसरा समूह ( 4 संशोधन) - भूमि के गुणों की विशेषता वाले संशोधन ही तुलना की वस्तु के खंड।

व्यक्तिगत मापदंडों के लिए सुधार की मात्रा निर्धारित करने के लिए, निम्नलिखित विधियों का उपयोग किया जाता है:

तुलना के केवल एक तत्व में एक दूसरे से भिन्न एनालॉग्स की कीमतों की प्रत्यक्ष जोड़ी-वार तुलना, और इस तरह से प्राप्त जानकारी के आधार पर निर्धारण, तुलना के इस तत्व के लिए समायोजन;

दो एनालॉग्स की आय की प्रत्यक्ष जोड़ीदार तुलना जो तुलना के केवल एक तत्व में एक दूसरे से भिन्न होती है, और आय में अंतर के पूंजीकरण द्वारा, तुलना के इस तत्व के लिए समायोजन;

सहसंबंध - तुलना के तत्व में परिवर्तन और एनालॉग्स की कीमतों में परिवर्तन (एनालॉग की माप की इकाइयों की कीमतें) और तुलना के तत्व के मूल्य के बीच संबंध के समीकरण की परिभाषा के बीच संबंध का प्रतिगमन विश्लेषण और भूमि के बाजार मूल्य का मूल्य;

तुलना के तत्व की विशेषताओं को बदलने से जुड़ी लागतों का निर्धारण, जिसमें एनालॉग मूल्यांकन की वस्तु से भिन्न होता है;

एनालॉग्स के मूल्य समायोजन की विशेषज्ञ पुष्टि।

समायोजन के निर्धारण और समायोजन के परिणामस्वरूप, एनालॉग्स (एनालॉग्स की माप की इकाइयाँ) की कीमतें, एक नियम के रूप में, एक दूसरे के करीब होनी चाहिए। एनालॉग्स की समायोजित कीमतों में महत्वपूर्ण अंतर के मामले में, अन्य एनालॉग्स या तत्वों का चयन करने की सलाह दी जाती है जिनके लिए तुलना की जाती है या समायोजन के मूल्यों को संशोधित करना है।

अंत में, वजन गुणांक की गणना करके और बिक्री की तुलना करके भूमि भूखंड मूल्य के भारित औसत मूल्य का पता लगाकर मूल्यांकन वस्तु की अंतिम लागत निर्धारित करना आवश्यक है।

समायोजन करते समय, एक संभावना है कि वस्तुनिष्ठ कारणों से, कुछ मूल्य निर्धारण कारकों को ध्यान में नहीं रखा गया था। भूमि भूखंड की भारित औसत लागत निर्धारित करने के लिए, समरूप भूमि भूखंडों की बिक्री कीमतों को समायोजित करने के बाद प्राप्त परिणामों का वजन निर्धारित करना आवश्यक है। सबसे बड़ा भार भूमि भूखंड को दिया जाता है, जो अपने मापदंडों के संदर्भ में, मूल्यांकन किए गए भूखंड के सबसे करीब है। निकटता की डिग्री इसकी कीमत में किए गए समायोजन की संख्या से निर्धारित की जा सकती है। यह माना जाता है कि प्रत्येक समायोजन एक त्रुटि के साथ किया जाता है। नतीजतन, एक एनालॉग की कीमत में जितना अधिक समायोजन होता है, मूल्यांकन की गई वस्तु की अंतिम लागत के निर्माण में उसका वजन उतना ही कम होता है।

यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि बिक्री तुलना पद्धति उच्च मुद्रास्फीति दर की स्थितियों में असंतोषजनक परिणाम देती है, तुलनीय गुणों की बाजार बिक्री या उनकी कम विश्वसनीयता के साथ-साथ आर्थिक स्थितियों में तेज बदलाव के बारे में जानकारी की कमी के साथ।

3. वितरण विधि

यदि अविकसित भूमि की बिक्री तुलना पद्धति का उपयोग करने के लिए पर्याप्त नहीं है, तो किसी को अप्रत्यक्ष और कम विश्वसनीय तरीकों की ओर मुड़ना चाहिए, विशेष रूप से वितरण पद्धति, जिसके सफल आवेदन के लिए स्रोत की जानकारी का गहन विश्लेषण और मूल्यांकक के कुछ अनुभव की आवश्यकता होती है। .

वितरण पद्धति भूमि के मूल्य और उस पर बने भवनों के मूल्य के बीच संबंध को निर्धारित करने पर आधारित है। संपत्ति का बिक्री मूल्य दो भागों में विभाजित- भवनों की लागत और भूमि की लागत।

किसी विशेष क्षेत्र में भूमि भूखंड के प्रत्येक प्रकार के विकास के लिए, भूमि की लागत और संरचनाओं की लागत के बीच एक स्थिर अनुपात होता है।

यदि किसी क्षेत्र में पर्याप्त अविकसित भूमि की बिक्री नहीं है, तो निर्मित और अविकसित भूमि दोनों की उपलब्ध बिक्री के साथ एक तुलनीय क्षेत्र का चयन किया जाना चाहिए। भूमि के मूल्य और संपत्ति के कुल मूल्य (भूमि का हिस्सा) के बीच विशिष्ट संबंध निर्धारित करने के बाद, इसे उस क्षेत्र में समान भूमि भूखंडों की बिक्री के विश्लेषण के लिए स्थानांतरित किया जाता है जहां मूल्यांकन किया जाता है।

तदनुसार, इस अनुपात से, भूमि भूखंड की लागत की गणना के लिए निम्नलिखित सूत्र प्राप्त किया जा सकता है।

वी एल = एल * वी अचल संपत्ति = (1 - बी) * वी अचल संपत्ति

जहां एल पूरी संपत्ति के मूल्य में भूमि भूखंड का हिस्सा है;

बी - संपूर्ण संपत्ति के मूल्य में भवन का हिस्सा;

वितरण पद्धति को लागू करने के लिए, कई शर्तों को पूरा करना होगा:

एकल अचल संपत्ति वस्तु के बाजार मूल्य में भूमि भूखंड के सबसे संभावित हिस्से के बारे में जानकारी की उपलब्धता;

वितरण पद्धति में क्रियाओं का निम्नलिखित क्रम शामिल है:

एक अचल संपत्ति वस्तु के बाजार मूल्य को गुणा करके मूल्यांकन के तहत भूमि भूखंड के बाजार मूल्य की गणना, जिसमें मूल्यांकन के तहत भूमि भूखंड शामिल है, एकल के बाजार मूल्य में भूमि भूखंड के हिस्से के सबसे संभावित मूल्य से जायदाद।

हालाँकि, वर्णित विधि, जो व्यावहारिक अनुप्रयोग के लिए अत्यंत सरल लगती है, सबसे संभावित हिस्से को स्थापित करने की समस्या से जुड़ी गंभीर कठिनाइयों में चलती है। तथ्य यह है कि भूमि लेनदेन पर व्यावहारिक रूप से कोई वास्तविक डेटा नहीं है, इसलिए गणना के लिए आवश्यक बाजार मापदंडों की सीधे गणना करना संभव नहीं है। एक दुष्चक्र उत्पन्न होता है: एक ओर, भूमि के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए, आपको संपत्ति के बाजार मूल्य में भूमि के सबसे संभावित हिस्से को जानने की जरूरत है, दूसरी ओर, यह निर्धारित करने के लिए कि उल्लेखित शेयर, आपको जमीन का बाजार मूल्य जानने की जरूरत है। इस प्रकार, व्यवहार में भूमि के एक भूखंड के मूल्य का निर्धारण करने का ऐसा तरीका बड़ी कठिनाई के साथ लागू किया जा सकता है, क्योंकि उल्लिखित हिस्से के मूल्य की प्रत्यक्ष गणना के लिए भूमि भूखंडों के बाजार मूल्य और एकल वास्तविक के मूल्य की आवश्यकता होती है। उन पर स्थित संपत्ति की वस्तुएं।

इस सर्कल से बाहर निकलने का एक रास्ता पाया जा सकता है यदि इस शेयर का मूल्य विभिन्न भूमि और अचल संपत्ति वस्तुओं के व्यापक सेट पर विचाराधीन मूल्यांकन क्षेत्रों की तुलना में स्थिरता दिखाता है (वह क्षेत्र जिसके भीतर समान अचल संपत्ति वस्तुओं के मूल्य पर विचार किया जा सकता है) स्थान पर स्थित अचल संपत्ति की कीमत में निहित अनिश्चितता के भीतर ही)। इस मामले में, प्रशिक्षण नमूना उन वस्तुओं के साथ ज्ञात लेनदेन पर सांख्यिकीय डेटा के आधार पर बनाया जाता है जो कहीं और स्थित हो सकते हैं, और सबसे संभावित शेयर के मूल्यों की गणना व्यापक अध्ययन के ढांचे के भीतर की जा सकती है, जिसमें विभिन्न शामिल हैं भौगोलिक क्षेत्र।

वितरण विधि (तालिका 2) द्वारा भूमि भूखंड के मूल्य का निर्धारण करने के एक उदाहरण पर विचार करें।

पुराने आवासीय विकास के शहर एन के एक शहरी सूक्ष्म जिले में, अविकसित भूमि भूखंडों की बिक्री नहीं होती है। तुलनीय मूल्य क्षेत्र में तीन अन्य आवास सम्पदाओं के लिए डेटा उपलब्ध है।

तालिका 2। वितरण पद्धति का उपयोग करके भूमि भूखंड के मूल्य की गणना करना

किसी एक वस्तु की कुल लागत में भूमि का हिस्सा भूमि की औसत लागत और निर्मित क्षेत्र की कुल लागत का अनुपात है:

16,0: 80,0 = 0,200

20,0: 90,0 = 0,222

30,0: 120,0 = 0,250

हम संपत्ति के कुल मूल्य के लिए भूमि मूल्य का विशिष्ट अनुपात निर्धारित करते हैं।

(0.200 + 0.222 + 0.500) / 3 = 0.224 - अंकगणितीय औसत भूमि का हिस्सा

जमीन की कीमत = 200.0 × 0.224 = 44.8 हजार रूबल।

4. निष्कर्षण विधि

यह विधि एक भूमि भूखंड के बाजार मूल्य को पूरी संपत्ति के बाजार मूल्य के बीच के अंतर के रूप में निर्धारित करती है, अर्थात। सुधार के साथ भूमि भूखंड का और सुधारों की प्रतिस्थापन लागत घटाकर उनका मूल्यह्रास।

एकल अचल संपत्ति वस्तुओं के साथ लेनदेन की कीमतों पर जानकारी की उपलब्धता, एक अचल संपत्ति वस्तु के समान, मूल्यांकन भूमि भूखंड सहित। लेन-देन की कीमतों के बारे में जानकारी के अभाव में, इसे ऑफ़र (मांग) कीमतों का उपयोग करने की अनुमति है;

इसके सबसे कुशल उपयोग के साथ भूमि सुधार का अनुपालन।

वी एल = वी रीयलस्टेट - वी बी

जहां वी बी भवन के पुनरुत्पादन (प्रतिस्थापन) की लागत है;

वी अचल संपत्ति - संपूर्ण संपत्ति (अचल संपत्ति) का मूल्य।

विधि में क्रियाओं का निम्नलिखित क्रम शामिल है:

उन तत्वों का निर्धारण करना जिनके द्वारा मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित एक एकल अचल संपत्ति वस्तु की तुलना वस्तुओं के साथ की जाती है - अनुरूप;

तुलना के प्रत्येक तत्व के लिए निर्धारित भूमि भूखंड सहित एक अचल संपत्ति वस्तु से प्रत्येक एनालॉग के अंतर की प्रकृति और डिग्री का निर्धारण;

मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित, एक अचल संपत्ति वस्तु से प्रत्येक एनालॉग के अंतर की प्रकृति और डिग्री के अनुरूप एनालॉग्स के मूल्य समायोजन के प्रत्येक तुलना तत्वों के लिए निर्धारण;

प्रत्येक एनालॉग के मूल्य तुलना तत्वों में से प्रत्येक के लिए समायोजन, एक एकल अचल संपत्ति वस्तु से उनके मतभेदों को दूर करना, जिसमें मूल्यांकन भूमि भूखंड शामिल है;

एनालॉग्स की समायोजित कीमतों के उचित सामान्यीकरण द्वारा मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड सहित एकल अचल संपत्ति वस्तु के बाजार मूल्य की गणना;

मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड में प्रतिस्थापन की लागत या सुधार के पुनरुत्पादन की लागत की गणना;

मूल्यांकित भूमि भूखंड के बाजार मूल्य की गणना एकल संपत्ति के बाजार मूल्य से घटाकर की जाती है, जिसमें मूल्यांकन भूमि भूखंड, प्रतिस्थापन की लागत या भूमि भूखंड में सुधार के पुनरुत्पादन की लागत शामिल है।

भूमि भूखंड में सुधार के निर्माण के लिए लागत की राशि को समग्र और (या) मौलिक लागत संकेतकों का उपयोग करके निर्धारित किया जा सकता है।

समग्र लागत संकेतकों में दोनों संकेतक शामिल होते हैं जो वस्तु के मापदंडों को समग्र रूप से दर्शाते हैं - वर्ग, घन, रैखिक मीटर, और परिसरों और काम के प्रकारों के लिए संकेतक।

मौलिक लागत संकेतकों में सुधार के निर्माण के लिए लागत की मात्रा निर्धारित करने में उपयोग की जाने वाली मौलिक कीमतें और दरें शामिल हैं।

एक विशिष्ट तिथि (मूल मूल्य स्तर) पर निर्धारित मूल्य स्तर पर गणना की गई समेकित और मौलिक लागत संकेतकों को वर्तमान और पूर्वानुमान निर्माण लागत परिवर्तन सूचकांकों की एक प्रणाली का उपयोग करके मूल्यांकन तिथि पर मूल्य स्तर में पुनर्गणना किया जा सकता है।

संसाधन और संसाधन-सूचकांक विधियों का उपयोग करके मौलिक लागत संकेतकों का उपयोग करके सुधार के निर्माण के लिए लागत की मात्रा की गणना भी की जा सकती है। संसाधन (संसाधन-सूचकांक) पद्धति में सुधार करने के लिए आवश्यक सभी संसाधनों (लागत तत्वों) की वर्तमान (पूर्वानुमान) कीमतों और टैरिफ की गणना करना शामिल है।

भूमि भूखंड में सुधार के निर्माण के लिए लागत की राशि का निर्धारण करते समय, किसी को ध्यान में रखना चाहिए निवेशक लाभ- सुधार के निर्माण में पूंजी निवेश करने के लिए सबसे संभावित इनाम का मूल्य। निवेशक के लाभ की गणना बिक्री मूल्य और समान वस्तुओं को बनाने की लागत के बीच के अंतर के रूप में की जा सकती है। निवेशक के लाभ की गणना उसी स्तर के जोखिम के अपने सबसे संभावित निवेश के लिए पूंजी पर वापसी के रूप में भी की जा सकती है। निर्धारित करते समय बदलवाने का ख़र्चया प्रजनन की लागत, सुधारों के संचित मूल्यह्रास की राशि को ध्यान में रखा जाता है।

चयन विधि के नुकसान:

यह 10 वर्ष से अधिक पुरानी इमारतों और संरचनाओं के मूल्य का एक पक्षपाती अनुमान दे सकता है, क्योंकि समय के साथ एक अप्रचलित संपत्ति के पुनरुत्पादन की संभावना कम हो जाती है, और संचित मूल्यह्रास की गणना की जटिलता बढ़ जाती है;

उच्च मुद्रास्फीति की स्थितियों में, इमारतों और संरचनाओं के पुनरुत्पादन की लागत की सही गणना करना मुश्किल है।

5. भूमि लगान के पूंजीकरण की विधि

इस पद्धति का उपयोग निर्मित और गैर-निर्मित भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए किया जाता है। विधि को लागू करने की शर्त निर्धारित भूमि भूखंड से भूमि किराया प्राप्त करने की संभावना है।

विधि में क्रियाओं का निम्नलिखित क्रम शामिल है:

भूमि भूखंड द्वारा सृजित भूमि किराए की गणना;

संबंधित पूंजीकरण दर का मूल्य निर्धारित करना;

यदि भूमि से शुद्ध आय का मूल्य (I L) और भूमि भूखंड (R L) की पूंजीकरण दर ज्ञात है, तो भूमि का मूल्य (V L) सूत्र का उपयोग करके निर्धारित किया जा सकता है:

वी एल = मैं एल / आर एल ,

मैं एल - भूमि का किराया (भूमि से किराये की आय);

आर एल - भूमि भूखंड के लिए पूंजीकरण दर।

भू-भाटक का पूंजीकरण - भू-भाटक के सभी भावी मूल्यों के एक-दूसरे के बराबर या समान समयावधियों के लिए समान दर से परिवर्तन के मूल्य निर्धारण की तिथि पर निर्धारण, अर्थात्। भविष्य की आय के प्रवाह को भूमि के वर्तमान मूल्य के योग में पुनर्गणना करना।

भूमि भूखंड के उद्देश्य के आधार पर, भूमि का किराया (किराये की आय) हो सकता है:

कृषि और वन भूमि के मूल्यांकन के लिए अनुमानित किराये की आय;

बस्तियों की भूमि का आकलन करने के लिए भूमि का किराया (पूर्ण किराया);

निर्मित भूमि के कारण संपत्ति परिसर से होने वाली आय का एक भाग।

अधिक विस्तृत भूमि लगान की चर्चा पैराग्राफ 1.3 में की गई है। इस मैनुअल के खंड II।

पूंजीकरण दर - वापसी की दर जो एक निवेशक निवेश किए गए धन पर प्राप्त करना चाहता है। सबसे पहले, यह संपत्ति से जुड़े जोखिमों को ध्यान में रखता है। इस दर की सहायता से, भूमि के भूखंड से वर्तमान शुद्ध आय के मूल्य से उसके मूल्य में परिवर्तन किया जाता है।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि पूंजीकरण दर का उपयोग खाली भूमि भूखंड (भूमि किराया पूंजीकरण विधि) के मूल्य की गणना करने और एक निर्मित भूमि भूखंड (भूमि के लिए अवशिष्ट विधि) के मूल्य की गणना करने के लिए किया जाता है। साथ ही, इन दरों की गणना के तरीके अलग-अलग होंगे, साथ ही परिणामी दरें, खाली और निर्मित भूमि भूखंडों की जोखिम की अलग-अलग डिग्री के कारण भिन्न होंगी।

एक मुक्त भूमि भूखंड के लिए पूंजीकरण दर की गणना के तरीकों पर विचार करें।

वर्तमान में, भूमि के लिए पूंजीकरण दर की गणना के लिए चार दृष्टिकोण हैं, मूल रूप से भूमि किराए के पूंजीकरण के लिए विश्व अभ्यास में विकसित किया गया है।

पहले दृष्टिकोण- एक प्रकार की धन पूंजी के रूप में एक भूमि भूखंड पर विचार और, तदनुसार, मूल्यांकन तिथि के अनुसार मुद्रा बाजार की विशेषताओं के आधार पर पूंजीकरण दर की गणना। पूंजी निवेश की प्रभावशीलता की कसौटी जोखिम के तुलनीय स्तर की विशेषता वाले निवेश पर ब्याज दर है। अधिकांश विकसित देशों में, भूमि भूखंडों में निवेश को बहुत जोखिम भरा नहीं माना जाता है और इसे सरकारी प्रतिभूतियों में निवेश के जोखिमों के बराबर माना जाता है।

दूसरा दृष्टिकोण- राज्य द्वारा स्थापित सूचकांक के आधार पर सशर्त पूंजीकरण। इस पद्धति का व्यापक रूप से कई देशों में भूमि की विभिन्न श्रेणियों, मुख्य रूप से कृषि और वानिकी के भूकर मूल्यांकन के लिए उपयोग किया जाता है। वर्तमान में, इस पद्धति का उपयोग रूस में भूकर मूल्यांकन में किया जाता है। कृषि भूमि के 1 हेक्टेयर के भूकर मूल्य की गणना फसलों के उत्पादन से प्राप्त अनुमानित किराये की आय को 33 वर्ष से गुणा करके और 1 हेक्टेयर वन भूमि को - लकड़ी की कटाई से अनुमानित किराये की आय को 50 वर्षों से गुणा करके की जाती है। हालांकि, व्यवहार में इस पद्धति का व्यापक रूप से उपयोग नहीं किया गया है।

तीसरा दृष्टिकोण- एक संचयी (कुल) मॉडल का निर्माण करके पूंजीकरण दर की गणना जो मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड के लिए जोखिम प्रीमियम के मूल्य से पूंजी पर वापसी की जोखिम-मुक्त (मूल) दर में वृद्धि प्रदान करती है। वहीं, एक मुक्त भूमि भूखंड के लिए पूंजीकरण दर की गणना और पूरी संपत्ति के लिए पूंजीकरण दर की गणना के बीच मुख्य अंतर यह है कि सबसे अधिक बारसंचयी मॉडल का निर्माण करते समय, पूंजी की वापसी की दर को ध्यान में नहीं रखा जाता है (अधिक विवरण के लिए, इस मैनुअल के पैराग्राफ 6.5 देखें)।

उसी समय, यह माना जाता है कि भूमि के लिए पूंजीकरण दर पूंजी की वापसी की दर को ध्यान में रखे बिना वैकल्पिक निवेश पर वापसी की दर के बराबर होनी चाहिए, इसलिए भूमि "पहनने" नहीं देती है, अर्थात समय के साथ अपनी संपत्तियों को नहीं खोता है और तदनुसार, आय उत्पन्न कर सकता है और अनंत अवधि के दौरान मूल्य बना सकता है। इसलिए, भूमि के लिए पूंजीकरण दर को छूट दर के बराबर माना जाता है यदि यह पूंजी पर वापसी की मौजूदा दर या वैकल्पिक निवेश पर वापसी से मेल खाती है। इस प्रकार, एक खाली भूमि भूखंड के लिए पूंजीकरण दर को उसी भूखंड के लिए छूट दर के बराबर माना जाता है। पूंजीकरण (छूट) दर निर्धारित करने की संचयी विधि जोखिम-मुक्त दर में संबंधित जोखिमों के लिए मुआवजे को जोड़ना है। छूट दर (आर) की गणना निम्नानुसार की जाती है:

आर \u003d आर एफ + आर 1 + आर 2 + आर 3,

आर एफ - वापसी की जोखिम मुक्त दर;

आर 1 - भूमि में निवेश के जोखिम के लिए प्रीमियम;

आर 2 - भूमि भूखंड की कम तरलता के लिए प्रीमियम;

आर 3 - निवेश प्रबंधन के लिए प्रीमियम।

भत्ते के रूप में जिम्मेदार मुख्य प्रकार के जोखिम हो सकते हैं: मूल्यांकन की जा रही वस्तु में निवेश का जोखिम, कम तरलता का जोखिम, निवेश प्रबंधन का जोखिम।

जैसा जोखिम मुक्त दरपूंजी पर वापसी की दर कम से कम जोखिम वाले निवेशों के लिए अपनाई जाती है, उदाहरण के लिए, उच्चतम विश्वसनीयता श्रेणी के बैंकों की जमा राशि पर वापसी की दर, उदाहरण के लिए, रूस के सर्बैंक, या सरकारी प्रतिभूतियों पर परिपक्वता पर वापसी की दर, के लिए उदाहरण के लिए, संघीय ऋण बांड (ओएफजेड) या यूरोबॉन्ड। जोखिम मुक्त दर के रूप में, देश के जोखिम से मुक्त, आप LIBOR दर का उपयोग कर सकते हैं, जो आमतौर पर अंतरराष्ट्रीय लेनदेन में मुख्य संदर्भ बिंदु के रूप में कार्य करता है। सरकारी प्रतिभूतियों पर परिपक्वता पर वापसी की सबसे अधिक इस्तेमाल की जाने वाली दर। संभावित जोखिमों के लिए समायोजन आवश्यक है, क्योंकि भूमि भूखंडों में निवेश में एक निश्चित जोखिम होता है। ऐसा करने में, नियम: जोखिम जितना अधिक होगा, पूंजीकरण दर समायोजन उतना ही अधिक होना चाहिए। भूमि भूखंड में निवेश के जोखिमों को दो प्रकारों में बांटा गया है। पहले में व्यवस्थित और गैर-व्यवस्थित जोखिम शामिल हैं, दूसरा - स्थिर और गतिशील।

निर्धारित वस्तु (आर 1) में निवेश के जोखिम के लिए प्रीमियम की गणना का एक उदाहरण तालिका 3 में प्रस्तुत किया गया है।

टेबल तीनभूमि भूखंड में निवेश के जोखिम के लिए प्रीमियम की गणना का एक उदाहरण

जोखिम का प्रकार और नाम

सुनियोजित जोखिम

सामान्य आर्थिक स्थिति का बिगड़ना

गतिशील

प्रतिस्पर्धी संपत्तियों की संख्या में वृद्धि

गतिशील

संघीय या स्थानीय कानून में बदलाव

गतिशील

अनियंत्रित जोखिम

प्राकृतिक और मानव निर्मित आपात स्थिति

स्थिर

त्वरित भवन पहनना

स्थिर

किराया भुगतान प्राप्त करने में विफलता

गतिशील

अप्रभावी प्रबंधन

गतिशील

क्रिमिनोजेनिक कारक

गतिशील

वित्तीय जांच

गतिशील

पट्टा समझौतों का गलत निष्पादन

गतिशील

अवलोकनों की संख्या

भारित कुल

कारकों की संख्या

अचल संपत्ति में निवेश के जोखिम के लिए समायोजन,%

पूंजीकरण दर का समायोजन कम तरलता जोखिमभूमि बाजार पर भूमि भूखंड की बिक्री के दौरान संभावित नुकसान के परिणामस्वरूप उत्पन्न होता है और जब वस्तु बेची जाती है तो दीर्घकालिक जोखिम के लिए समायोजन का प्रतिनिधित्व करता है। इस संशोधन की गणना करने के लिए, निर्धारित भूमि के लिए मूल्यांकन की तिथि पर विशिष्ट जोखिम अवधि निर्धारित करना आवश्यक है। निवेश प्रबंधन के लिए समायोजन एक अचल संपत्ति वस्तु के प्रबंधन का प्रतिनिधित्व करता है और निवेश वस्तु और उसके प्रबंधन की गुणवत्ता के आधार पर 1-3% है। ज्यादातर मामलों में, इसका मूल्यांकन एक विशेषज्ञ विधि द्वारा किया जाता है।

पूंजीकरण दर (छूट) के निर्माण की संचयी पद्धति का मुख्य नुकसान जोखिम प्रीमियम निर्धारित करने की व्यक्तिपरक प्रकृति है, जो ज्यादातर विशेषज्ञों द्वारा निर्धारित किया जाता है। इसलिए, इस पद्धति द्वारा प्राप्त पूंजीकरण (छूट) दर के मूल्यों को उचित ठहराना मुश्किल या असंभव भी हो सकता है। चौथा दृष्टिकोणबाजार निष्कर्षण (बाजार निचोड़), या तुलनात्मक बिक्री के विश्लेषण की विधि के आधार पर। इस पद्धति में जटिल वित्तीय गणना या विशेषज्ञ निर्णय की आवश्यकता नहीं है, लेकिन तुलनीय भूमि बिक्री पर विश्वसनीय जानकारी के बिना असंभव है। पैराग्राफ 3.2 में एकल संपत्ति के लिए पूंजीकरण दर निर्धारित करने के लिए एक समान गणना पद्धति भी प्रस्तावित है। खंड I "अचल संपत्ति वस्तुओं के मूल्य का अनुमान"।

पूंजीकरण दर समान भूमि भूखंडों के लिए उनकी बिक्री की कीमत से भूमि किराए (आय) की राशि को विभाजित करके निर्धारित की जाती है। विधि का सार मूल्यांकन किए गए भूमि भूखंड की तुलना एनालॉग्स के साथ करना है, यह देखते हुए कि समान अचल संपत्ति की वस्तुओं में समान या निकट पूंजीकरण दर है। मुख्य बात साइटों (वस्तुओं) का चयन करना है - समानता के संकेतों के अनुसार अनुरूप। यदि तुलना स्थल आकलित साइटों से बहुत मिलते-जुलते हैं, तो संभव है कि संकेतकों में महत्वपूर्ण समायोजन न किया जा सके। तालिका 4 में दिखाए गए पूंजीकरण दर को निर्धारित करने के लिए एक छोटे से पद्धतिगत उदाहरण पर विचार करें।

तालिका 4 बाजार तुलना की विधि द्वारा पूंजीकरण दर का निर्धारण

	संकेतक	तुलना साइट
	प्लॉट का बिक्री मूल्य, सी.यू.
	शुद्ध आय, सी.यू.
	पूंजीकरण दर, इकाइयां
	वजन गुणांक, शेयर
	भारित गुणांक मान
भारित औसत गुणक	के \u003d 16.8% (पंक्ति 5 के संकेतकों का योग)

टिप्पणी:लाइन 5 का परिणाम लाइन 3 और 4 का उत्पाद है। तालिका में भार गुणांक मुख्य मूल्य निर्धारण कारकों के संदर्भ में मूल्यांकन की गई साइट के साथ एनालॉग्स की समानता की डिग्री को दर्शाता है। मूल्यांकन और तुलनीय क्षेत्रों की महान समानता के मामले में, पूंजीकरण दर एक एनालॉग द्वारा निर्धारित की जा सकती है।

6. शेष विधि

सामान्य तौर पर, अवशिष्ट विधि अवशिष्ट उत्पादकता और एनएनईआई के सिद्धांत पर आधारित होती है और आपको आय पैदा करने वाली अचल संपत्ति के विभिन्न घटकों - भौतिक, कानूनी और वित्तीय हितों के मूल्य को निर्धारित करने की अनुमति देती है। विधि का सार एक मैचर्स से संबंधित शुद्ध परिचालन आय को भुनाने के लिए है, जब अन्य घटकों (रुचियों) की लागत ज्ञात होती है।

भूमि के लिए अवशिष्ट विधि को लागू करते समय, निम्नलिखित को जानना चाहिए:

इस भूमि भूखंड पर भवनों (संरचनाओं) की लागत;

भूमि और भवनों (संरचनाओं) से शुद्ध परिचालन आय;

भूमि और भवनों (संरचनाओं) के लिए पूंजीकरण दर;

भूमि भूखंड के लिए पूंजीकरण दर।

साथ ही, निर्मित भूमि भूखंडों को उनके सबसे कुशल उपयोग में सशर्त रूप से मुक्त माना जाना चाहिए।

शेष विधि में क्रियाओं का निम्नलिखित क्रम शामिल है:

मूल्यांकन की गई भूमि के सबसे कुशल उपयोग के अनुरूप सुधारों के पुनरुत्पादन या प्रतिस्थापन की लागत की गणना;

बाजार किराये की दरों के आधार पर एक निश्चित अवधि के लिए एकल संपत्ति से शुद्ध परिचालन आय की गणना;

एक निश्चित अवधि में सुधार के कारण शुद्ध परिचालन आय की गणना, सुधारों से लाभ के पूंजीकरण की संबंधित दर द्वारा सुधारों को पुन: उत्पन्न करने या बदलने की लागत के उत्पाद के रूप में;

एक निश्चित अवधि के लिए एक अचल संपत्ति वस्तु से शुद्ध परिचालन आय और समय की इसी अवधि के लिए सुधार के कारण शुद्ध परिचालन आय के बीच अंतर के रूप में भूमि किराए की राशि की गणना;

भूमि किराए को पूंजीकृत करके एक भूमि भूखंड के बाजार मूल्य की गणना।

शुद्ध परिचालन आय वास्तविक सकल आय और परिचालन व्यय के बीच के अंतर के बराबर है। इस मामले में, केवल वे परिचालन व्यय जो आमतौर पर पट्टेदार द्वारा वहन किए जाते हैं, वास्तविक सकल आय से घटाए जाते हैं।

वास्तविक सकल आय संभावित सकल आय और परिसर के डाउनटाइम से होने वाले नुकसान और किराए का भुगतान न करने से होने वाले नुकसान के बीच के अंतर के बराबर है।

संभावित सकल आय उस आय के बराबर है जो किराए का भुगतान न करने से होने वाले नुकसान के अभाव में किराए के लिए एक ही संपत्ति के पूरे क्षेत्र की डिलीवरी से प्राप्त की जा सकती है। भूमि भूखंड का मूल्यांकन करते समय, एकल अचल संपत्ति वस्तु के उपयोग के लिए किराये की दरों की गणना बाजार किराये की दरों के आधार पर की जाती है (सबसे संभावित किराये की दरें जिस पर मूल्यांकन की वस्तु को प्रतिस्पर्धी माहौल में खुले बाजार में पट्टे पर दिया जा सकता है, जब लेन-देन के पक्ष यथोचित रूप से कार्य करते हैं, सभी आवश्यक जानकारी रखते हैं, और किराये की दर का मूल्य किसी भी असाधारण परिस्थितियों को नहीं दर्शाता है)।

एकल अचल संपत्ति संपत्ति से शुद्ध परिचालन आय की अधिक विस्तृत परिभाषा के लिए, पैराग्राफ 3.2 देखें। खंड I "अचल संपत्ति वस्तुओं के मूल्य का अनुमान"।

निर्मित भूमि भूखंडों के मूल्य का आकलन करते समय, 2 प्रकार की पूंजीकरण दरों का सीधे गणना में उपयोग किया जाता है: भूमि के लिए पूंजीकरण दर और सुधार के लिए पूंजीकरण दर, और अप्रत्यक्ष रूप से एकल अचल संपत्ति वस्तु के लिए पूंजीकरण दर को ध्यान में रखा जाता है। .

सुधार के लिए पूंजीकरण दर भूमि अवशिष्ट पद्धति के तहत लागू की जाती है जब भूमि से आय और इमारतों से आय के लिए अचल संपत्ति के एक टुकड़े से उत्पन्न शुद्ध परिचालन आय को आवंटित करना आवश्यक हो जाता है। इस मामले में, अचल संपत्ति के एक टुकड़े से उत्पन्न कुल आय में से उस आय को घटा दिया जाता है जो इमारतों पर लगाया जाता है और सुधार के लिए पूंजीकरण दर से उनकी प्रजनन (प्रतिस्थापन) लागत को गुणा करके गणना की जाती है।

इसलिए, इस पद्धति को लागू करते समय, एक अचल संपत्ति वस्तु के लिए पूंजीकरण दर को दो घटकों में विभाजित (वितरित) करना आवश्यक हो जाता है: सुधार के लिए पूंजीकरण दर और भूमि के लिए पूंजीकरण दर।

वितरण के माध्यम से सुधार के लिए पूंजीकरण दर की गणना करने के लिए, वितरण विधि के एल्गोरिदम, विशेष रूप से सूत्र 3 का उपयोग किया जा सकता है, जबकि एक ही संपत्ति में भूमि का हिस्सा (या सुधार का हिस्सा) ज्ञात होना चाहिए।

आर अचल संपत्ति = आर एल * एल + आर बी * बी

आर अचल संपत्ति = आर एल * एल + (आर एल ±?) * बी

आर एल = आर अचल संपत्ति ±? *बी

एकल संपत्ति के लिए पूंजीकरण दर की गणना के बारे में अधिक जानकारी के लिए, पैराग्राफ 3.2 देखें। खंड I "अचल संपत्ति वस्तुओं के मूल्य का अनुमान"।

भूमि के लिए पूंजीकरण दर के संबंध में, इसकी गणना के तरीकों की चर्चा पैराग्राफ 7.5 में की गई थी। इस मैनुअल के खंड II। ध्यान दें कि यह दर आम तौर पर एक संपत्ति के लिए पूंजीकरण दर से सुधार में शामिल पूंजी की वापसी की दर की राशि से कम है। यह इस तथ्य से समझाया गया है कि पूंजी की वापसी की दर को ध्यान में रखने की आवश्यकता खराब होने, उम्र बढ़ने, एक सीमित सेवा जीवन के साथ वस्तुओं का आकलन करने के मामलों में उत्पन्न होती है। चूंकि भूमि भूखंड समाप्त नहीं हुआ है, यह भौतिक गिरावट के अधीन नहीं है (महत्वपूर्ण नोट - केवल भूमि भूखंड के सक्षम उपयोग की शर्तों के तहत), तो इसके पुनरुत्पादन (भौतिक मुआवजे) के लिए पैसे बचाने की आवश्यकता नहीं है, इसलिए, पूंजी की वापसी की दर को ध्यान में नहीं रखा जाता है।

इस प्रकार, आवश्यक पूंजीकरण दरों की गणना के लिए एक निर्मित भूमि भूखंड का मूल्यांकन करते समय, निम्नलिखित अनुक्रम का उपयोग विकल्पों में से एक के रूप में किया जा सकता है (यदि पूंजीगत लागत वसूली के अधीन एकल संपत्ति के लिए पूंजीकरण दर निर्धारित करने की विधि का उपयोग किया जाता है):

1. छूट दर (इक्विटी पर वापसी की दर) एक ही संपत्ति के लिए निर्धारित की जाती है।

2. सुधार के लिए पूंजी की वापसी की दर निर्धारित की जाती है।

3. एकल अचल संपत्ति वस्तु के लिए पूंजीकरण दर अचल संपत्ति के मूल्य में वृद्धि या कमी की दर के आधार पर निर्धारित की जाती है (अनुभाग I "अचल संपत्ति वस्तुओं के मूल्य का मूल्यांकन" के पैराग्राफ 3.2 का सूत्र 3.9)।

4. भूमि भूखंड का हिस्सा और एकल अचल संपत्ति वस्तु में सुधार निर्धारित किया जाता है।

5. सूत्र 9 के अनुसार भूमि भूखंड के लिए पूंजीकरण दर की गणना की जाती है।

6. सूत्र 10 के अनुसार। सुधार के लिए पूंजीकरण दर की गणना की जाती है।

अवशिष्ट विधि का उपयोग करके भूमि के बाजार मूल्य की गणना के एक उदाहरण पर विचार करें।

अवशिष्ट विधि का उपयोग करके भूमि के बाजार मूल्य की गणना का एक उदाहरण।

स्थि‍ति।निर्मित भवन का बाजार मूल्य 2,680,000 USD है। एकल अचल संपत्ति वस्तु के लिए पूंजीकरण दर 0.1753 है, पूंजी पर वापसी की दर 0.01 है। भवन के साथ भूमि भूखंड के संचालन से शुद्ध परिचालन आय 4,600,000 घन मीटर है। एक अचल संपत्ति वस्तु के हिस्से के रूप में एक भूमि भूखंड का औसत बाजार हिस्सा 0.6 है। समस्या का समाधान तालिका 5 में प्रस्तुत किया गया है।

तालिका 5 भूमि के लिए अवशिष्ट विधि का उपयोग करके भूमि भूखंड की लागत की गणना करने का एक उदाहरण

	नाम	पद	मूल्य, सी.यू.	टिप्पणी
	शुद्ध ऑपरेटिंग आय
	अपग्रेड लागत			संपत्ति मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण (प्रजनन या प्रतिस्थापन लागत)
	एकल संपत्ति के लिए पूंजीकरण दर			रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण
	पूंजी वापसी दर			रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण
	एकल अचल संपत्ति वस्तु में भूमि भूखंड का हिस्सा
	एकल संपत्ति में सुधार का हिस्सा			भूमि भूखंडों का मूल्यांकन (वितरण विधि)
	भूमि भूखंड के लिए पूंजीकरण दर			आर एल = आर अचल संपत्ति ±? *बी 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,1713
	सुधार के लिए पूंजीकरण दर			0,1713 + 0,01 = 0,1813
	सुधार के लिए आय			2 680 000 * 0,1813 = 518 518
	भूमि आय			4 600 000 - 518 518 = 4 081 482
	जमीन का बाजार मूल्य			4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515

टिप्पणी:भूमि के लिए अवशिष्ट विधि को लागू करते समय, भूमि के लिए जिम्मेदार अवशिष्ट आय का ऋणात्मक मूल्य प्राप्त करना संभव है। यह संकेत दे सकता है कि इमारत साइट के लिए एक अति-सुधार है।

7. इच्छित उपयोग की विधि

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भूमि बाजार का विश्लेषण। एक भूमि भूखंड के लिए संपत्ति के अधिकार के बाजार मूल्य का निर्धारण। भूमि के भूकर मूल्य का आकलन करने के तरीके: तुलनात्मक, आय, लागत दृष्टिकोण। पर्म क्षेत्र में भूमि की लागत निर्धारित करने वाले कारक।

भूमि मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण

भूमि के मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण - ये ऐसे तरीके हैं जो आपको संभावित खरीदार की अपेक्षित आय के आधार पर भूमि के मूल्य का अनुमान लगाने की अनुमति देते हैं। यह दृष्टिकोण केवल आय पैदा करने वाले भूमि भूखंडों पर लागू होता है। आय दृष्टिकोण तीन सिद्धांतों पर आधारित है: अपेक्षा का सिद्धांत, आपूर्ति और मांग का सिद्धांत और प्रतिस्थापन का सिद्धांत। विशिष्ट निवेशक या उद्यमी भविष्य की नकद आय या अन्य लाभों की अपेक्षा के साथ भूमि खरीदता है।

इस प्रकार, एक भूमि भूखंड का बाजार मूल्य भविष्य की किराये की आय या मूल्यांकन तिथि से समायोजित अन्य लाभों का योग है। भूमि के स्वामित्व की अवधि के दौरान आय प्रवाह, साथ ही भूमि के बाद के पुनर्विक्रय से प्राप्त आय को वर्तमान लागत में पूंजीकृत किया जाता है।

पूंजीकरण वर्तमान आय का संबंधित पूंजीकरण दर से विभाजन है, जिसके परिणामस्वरूप आय की राशि भूमि के मूल्य में परिवर्तित हो जाती है।

आय पद्धति का उपयोग करते समय, आय और पूंजीकरण दर निर्धारित करना आवश्यक है। भूमि भूखंड के उद्देश्य के आधार पर, आय हो सकती है:

कृषि और वन भूमि के मूल्यांकन के लिए किराया;

के कारण संपत्ति परिसर से आय का हिस्सा

निर्मित भूमि पर;

भूमि बस्तियों के मूल्यांकन के लिए किराया;

भविष्य में बेचे जाने पर या जब इसे बंधक ऋण के तहत गिरवी रखा जाता है, तो प्राप्त भूमि भूखंड के मूल्य में वृद्धि से आय।

आय दृष्टिकोण की एक कठिन समस्या पूंजीकरण दर का निर्धारण है। व्यवहार में, पूंजीकरण दर की गणना के लिए तीन दृष्टिकोण हैं, जो मूल रूप से भूमि किराए के पूंजीकरण के लिए विकसित किए गए हैं, अर्थात। कृषि भूमि का आकलन

पहला दृष्टिकोण भूमि भूखंड के लिए एक प्रकार की धन पूंजी के रूप में दृष्टिकोण है और तदनुसार, मूल्यांकन की तारीख में मुद्रा बाजार की विशेषताओं के आधार पर पूंजीकरण दर की गणना।

दूसरा दृष्टिकोण संचयी निर्माण पद्धति का उपयोग करके पूंजीकरण दर की गणना है।

तीसरा दृष्टिकोण बाजार निचोड़ विधि (तुलनात्मक बिक्री का विश्लेषण) है। यह विधि सरल है, लेकिन तुलनीय बिक्री की वस्तुओं के बारे में विश्वसनीय जानकारी की आवश्यकता है।

आय और व्यय का विश्लेषण करते समय, आप पूर्वव्यापी (पिछली अवधि के लिए) और पूर्वानुमान डेटा दोनों का उपयोग कर सकते हैं। इस मामले में, डेटा कराधान से पहले और बाद में दोनों में लिया जा सकता है। मुख्य शर्त जो गणना में देखी जानी चाहिए वह यह है कि मूल्यांकित और तुलनीय भूमि भूखंडों के उपयोग से नकदी प्रवाह उसी आधार पर निर्धारित किया जाना चाहिए।

वाणिज्यिक सुविधाओं से निर्मित भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए भूमि भूखंड के कारण अवशिष्ट आय की तकनीक का उपयोग किया जा सकता है। भूमि की अवशिष्ट उत्पादकता के सिद्धांत के अनुसार, आय के वितरण में पूंजी, श्रम और प्रबंधन को आकर्षित करके भूमि पर बने भवनों और संरचनाओं को प्राथमिकता दी जाती है। अन्य कारकों को आकर्षित करने की सभी लागतों को कवर करने के बाद शेष आय का श्रेय भूमि को दिया जाता है।

उच्च स्तर की मुद्रास्फीति और अस्थिर वित्तीय बाजार में आय दृष्टिकोण का अनुप्रयोग कठिन है।

भूमि मूल्यांकन के लिए तुलनात्मक दृष्टिकोण

विकसित भूमि बाजार वाले देशों में बिक्री तुलना पद्धति का व्यापक रूप से उपयोग किया जाता है। विधि समान भूमि भूखंडों की बिक्री कीमतों पर सूचना के व्यवस्थितकरण और तुलना पर आधारित है, अर्थात। प्रतिस्थापन के सिद्धांत पर आधारित है।

प्रतिस्थापन का सिद्धांत इस तथ्य से आगे बढ़ता है कि बाजार खुला और प्रतिस्पर्धी है, कि पर्याप्त संख्या में विक्रेता और खरीदार इस पर बातचीत करते हैं, विशिष्ट प्रेरणा के अनुसार, आर्थिक रूप से तर्कसंगत रूप से और अपने स्वयं के हितों में, बाहरी दबाव के बिना कार्य करते हैं।

बिक्री तुलना पद्धति में निम्नलिखित चरण शामिल हैं: चरण 1. भूमि बाजार के प्रासंगिक खंड में तुलनीय संपत्तियों की हालिया बिक्री की पहचान।

मूल्यांकक भूमि बाजार का अध्ययन करता है, इसे खंडित करता है और यह निर्धारित करता है कि मूल्यांकित संपत्ति किस बाजार खंड से संबंधित है। बाजार विभाजन बाजार को उन क्षेत्रों में विभाजित करने की प्रक्रिया है जो एक ही भौगोलिक क्षेत्र में स्थित हैं, जिनके पास समान या प्रतिस्पर्धी भूमि उपयोग के विकल्प हैं, वस्तुओं और विषयों की समान विशेषताएं हैं।

विभाजन के परिणामस्वरूप, भूमि भूखंडों को निम्नलिखित समूहों में विभाजित किया गया है:

बागवानी और बागवानी प्रयोजनों के लिए उपयोग किए जाने वाले भूखंड;

व्यक्तिगत सहायक खेती के लिए उपयोग किए जाने वाले भूखंड;

व्यक्तिगत आवास के लिए उपयोग किए जाने वाले भूखंड

निर्माण;

बड़े पैमाने पर आवास निर्माण के लिए उपयोग किए जाने वाले भूखंड;

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के तहत भूखंड;

सार्वजनिक सुविधाओं के तहत क्षेत्र, आदि।

के लियेतुलना कई बेची गई भूमि का उपयोग करती है। आमतौर पर, तीन से पांच एनालॉग पर्याप्त होते हैं, लेकिन बड़ी संख्या में अनुमान की विश्वसनीयता बढ़ जाती है।

चरण 2. भूमि भूखंडों के साथ लेन-देन की जानकारी का सत्यापन। इसकी विश्वसनीयता बढ़ाने के लिए सूचना का चयन और यह पुष्टि प्राप्त करना कि लेनदेन विशिष्ट बाजार स्थितियों के तहत हुआ है। तुलनीय भूमि भूखंडों की बिक्री पर एकत्र किए गए डेटा की पुष्टि लेन-देन में प्रतिभागियों में से एक (खरीदार या विक्रेता) या एक मध्यस्थ द्वारा की जानी चाहिए।

चरण 3. संपत्ति की तुलना बाजार में बेची गई संपत्तियों के साथ की जा रही है और मूल्य की जा रही संपत्ति और प्रत्येक संपत्ति की तुलना के बीच अंतर के लिए समायोजन करना।

चरण 4। एनालॉग्स की कम कीमतों का विश्लेषण और मूल्यांकन की गई भूमि के बाजार मूल्य के अंतिम मूल्य की व्युत्पत्ति। चयनित एनालॉग्स की कीमतों में समायोजन करने के बाद, प्राप्त परिणामों को भूमि भूखंड की लागत के अंतिम मूल्यांकन के लिए सहमत होना चाहिए। चयनित एनालॉग्स की कीमतों के अंकगणितीय औसत की एक सरल गणना का उपयोग शायद ही कभी किया जाता है।

भूमि भूखंड, सुगमता पर स्वामित्व और पंजीकरण डेटा का शीर्षक;

चरण 4। एनालॉग्स की कम कीमतों का विश्लेषण और मूल्यांकन की गई भूमि के बाजार मूल्य के अंतिम मूल्य की व्युत्पत्ति। चयनित एनालॉग्स की कीमतों में समायोजन करने के बाद, प्राप्त परिणामों को भूमि भूखंड की लागत के अंतिम मूल्यांकन के लिए सहमत होना चाहिए। चयनित एनालॉग्स की कीमतों के अंकगणितीय औसत की एक सरल गणना का उपयोग शायद ही कभी किया जाता है। अधिक सटीक परिणाम प्राप्त करने के लिए, भारित औसत सूत्र का उपयोग किया जाता है।

भूमि भूखंड के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए निम्नलिखित जानकारी का उपयोग किया जाता है:

टाइटल डीड और भूमि पंजीकरण डेटा

साइट के लिए, आराम;

साइट की भौतिक विशेषताएं;

पर्यावरण के साथ साइट के संबंध पर डेटा;

साइट की विशेषता वाले आर्थिक कारक।

बिक्री तुलना पद्धति द्वारा मूल्यांकन उन मामलों में सबसे अधिक उद्देश्य है जहां बाजार में हुए लेनदेन पर पर्याप्त तुलनीय जानकारी है।

जैसा कि अभ्यास से पता चलता है, बिक्री तुलना पद्धति उच्च मुद्रास्फीति दर की स्थितियों में असंतोषजनक परिणाम देती है, तुलनीय गुणों की बाजार बिक्री पर डेटा की कमी या उनकी कम विश्वसनीयता के साथ-साथ आर्थिक स्थितियों में तेज बदलाव के साथ।

भूमि मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण

एक भूमि भूखंड के बाजार मूल्य का आकलन करने के लिए लागत दृष्टिकोण इस तथ्य से आगे बढ़ता है कि निवेशक, उचित विवेक का प्रयोग करते हुए, संबंधित भूखंड को प्राप्त करने और एक समान उद्देश्य के भवन के निर्माण की लागत से अधिक राशि का भुगतान नहीं करेगा और निर्माण के लिए स्वीकार्य अवधि के भीतर उस पर उपयोगिता। लागत दृष्टिकोण में कई विधियां शामिल हैं।

निकासी (निष्कर्षण) विधि वास्तविक भूमि भूखंड के बाजार मूल्य को संपूर्ण संपत्ति के बाजार मूल्य के बीच के अंतर के रूप में निर्धारित करती है, अर्थात। सुधार के साथ भूमि भूखंड का और सुधारों की प्रतिस्थापन लागत घटाकर उनका मूल्यह्रास। भूमि भूखंड के मूल्य की गणना करने की यह विधि भूमि के लिए अवशिष्ट तकनीक पर आधारित है।

महंगी पद्धति का लाभ इसकी स्पष्टता और इसके सिद्धांतों का प्रमाण है। यह व्यापक रूप से भूमि के सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग को मुफ्त में निर्धारित करने में उपयोग किया जाता है। इसके अलावा, वास्तविक भूमि भूखंड के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए यह एकमात्र तरीका है जहां समान अविकसित भूमि भूखंडों के साथ लेनदेन के लिए बाजार पर कोई विश्वसनीय डेटा नहीं है।

लागत विधि वस्तुनिष्ठ परिणामों की ओर ले जाती है यदि सुधार (भवनों और संरचनाओं) की प्रतिस्थापन लागत और उनके संचयी मूल्यह्रास के मूल्य का सटीक अनुमान लगाना संभव है, अचल संपत्ति बाजार के संबंधित खंड में आपूर्ति और मांग के सापेक्ष संतुलन के अधीन। .

लागत पद्धति की सीमा यह है कि यह 10-15 वर्ष से अधिक पुरानी इमारतों और संरचनाओं की लागत का एक पक्षपाती अनुमान दे सकता है, क्योंकि समय के साथ एक अप्रचलित संपत्ति के पुनरुत्पादन की संभावना कम हो जाती है, और संचित मूल्यह्रास की गणना की जटिलता बढ़ती है। इसके अलावा, उच्च मुद्रास्फीति की स्थितियों के तहत, इमारतों और संरचनाओं के नवीनीकरण की लागत की सही गणना करना बहुत मुश्किल है, अकेले मूल्यांकन की गई भूमि के कारण हिस्से के आवंटन के साथ सभी शहरी भूमि सुधारों को पुन: प्रस्तुत करने की लागत को छोड़ दें।

लागत दृष्टिकोण विकास लागतों को निर्धारित करने का एक तरीका है जो मुख्य रूप से अविकसित भूमि पर लागू होता है। यह विधि भूमि के कुल मूल्य को निर्धारित करती है, यह मानते हुए कि इसे अलग-अलग भूमि भूखंडों में विभाजित किया जाएगा, जिसे बेचा जाएगा। भूखंडों की बिक्री से प्राप्त नकद आय से, उनके विकास की सभी लागतों को काट दिया जाता है और इस प्रकार, अविकसित भूमि का मूल्य निर्धारित किया जाता है।

विकास लागत पद्धति का उपयोग तब किया जाता है जब भूमि द्रव्यमान को अलग-अलग पार्सल में विभाजित करने के लिए सबसे अच्छा और सबसे कुशल उपयोग होता है। भूमि के एक बड़े क्षेत्र को अलग-अलग हिस्सों में तोड़ना एक व्यापक अभ्यास है, क्योंकि यह भूमि के अधिक कुशल उपयोग में योगदान देता है। विभाजन के लिए नियत भूमि के मूल्य को निर्धारित करने की समस्या किसी भी बढ़ते शहर या गाँव के लिए प्रासंगिक है और इसका उपयोग बड़े पैमाने पर आवासीय या ग्रीष्मकालीन कुटीर विकास में किया जाता है।