Stanovi u stambenim zadrugama. Pravila i rizici sastavljanja ugovora za stambeno građevinsku zadrugu Ugovor o kupoprodaji stana u okviru stambene zadruge.

DDU je poseban oblik privlačenja sredstava građana, gdje se za određeni stan sa određenim parametrima i lokacijom na spratu dogovara njegova cijena.

Akcionar se ne smatra komercijalnim partnerom, njegovi rizici su minimizirani.

U slučaju raskida ugovora, sva sredstva uplaćena od strane akcionara podležu povraćaju, plus plaćanje kazne, koja iznosi 1/150 stope refinansiranja.

Nakon što građanin sklopi ugovor o udjelu sa stambenom zadrugom, on se registruje kod državnih organa, provjerava se zakonitost ugovora i vjerodostojnost dokumenata izvođača.

Glavne tačke DDU:

Bitan! Potrebno je razlikovati DDU od preliminarnog ugovora o dioničkom učešću.

Njihova glavna razlika je u tome što drugi ugovor nije registrovan kod Rosreestra i ne potpada pod Federalni zakon 214. Ako se obratite sudu sa takvim dokumentom, sud će ga priznati nevažećim.

Stambeno-građevinska zadruga

Često se postavlja pitanje po čemu se DDU razlikuje od stambenih zadruga. Građani često traže objašnjenje: stambene zadruge ili javne stambene zadruge, što je bolje? Hajde da razgovaramo o ovome što je detaljnije moguće.

Razlika između DDU i stambene zadruge:

Razlike u ugovorima stambenih zadruga i javnih stambenih zadruga

Dakle, razlike između predškolskih i stambenih zadruga: šta su i da li su vidljive na prvi pogled.

Za dioničara je kupovina nekretnina po DDU-u korisna, jamči dostupnost građevinske dozvole, prava na zemljište i ne dozvoljava dvostruku prodaju stanova.

Po raskidu, građanin će dobiti cjelokupni iznos koji je sam priložio.

Ali u ovom dokumentu otplata na rate ne može trajati duže od pet godina i akcionar mora uplatiti cijeli iznos do završetka izgradnje.

Ugovor mogu suspendovati vladine agencije koje su identifikovale bilo kakve povrede u pripremi dokumentacije od strane programera.

DDU je najpouzdaniji način da građanin dobiju stanovanje, ali skuplji. DDU čine 60% stambenih objekata u izgradnji.

Prilikom sklapanja ugovora sa stambenom zadrugom, dioničar ubrzava proces papirologije. U cijenu doprinosa nije uračunat PDV (18%), što stanovanje čini jeftinijim. Rok trajanja ugovora nije ograničen samo na izgradnju, može se produžiti do 20 godina.

Dok se ne isplati ceo udeo, građanin nema pravo raspolaganja imovinom, nije vlasnik. Uprkos prividnoj jeftinosti stambenog prostora kupljenog na osnovu ugovora o stambenoj zadruzi, cijena po kvadratnom metru stalno raste zbog dodatnih doprinosa.

Stambena zadruga je manje pouzdan, ali jeftiniji način za dobijanje stana. Stambene zadruge čine 30% stambenog prostora.

DDU i stambene zadruge za i protiv

Prednosti predškolskog vaspitanja i obrazovanja:

1. Dokument je registrovan u Rosreestru, a odnos između građevinske kompanije i akcionara regulisan je Federalnim zakonom 214.

   Učesnik u zajedničkoj izgradnji može ostvariti svoja prava u skladu sa Zakonom o zaštiti prava potrošača.

2. Trošak se dogovara na početku izgradnje, a investitor nema pravo dalje povećavati.
3. Državna hipotekarna podrška dostupna je vlasnicima kapitala.
4. Plaćanje kazni od strane investitora u slučaju kašnjenja i nedostataka u izgradnji.
5. Za građevinski projekat postoji garancija do 5 godina.

Nedostaci predškolskog vaspitanja i obrazovanja:

1. Plaćanje cjelokupnog iznosa u trenutku predaje stambenog prostora.
2. Programer samostalno određuje društvo za upravljanje. Nemoguće je uticati na njegovu odluku.

Prednosti stambenih zadruga:

1. Dug period otplate.
2. Jeftinije stanovanje.
3. Pravo upravljanja kućom prelazi na stambenu zadrugu, što omogućava savjesno upravljanje njome.

Nedostaci stambenih zadruga:

1. Mogućnost duple prodaje stanova.
2. Zakonom ne postoji zaštita prava potrošača. Ne može zahtijevati kvalitetno stanovanje.
3. Izvođač stambene zadruge nije dužan upoznati dioničare sa dokumentacijom.
4. Nema fiksiranja konačne cijene stana.
5. Akcionar ne može iskoristiti državnu hipoteku.
6. Teško je vratiti uloženi novac kada se ugovor raskine.

Sredili smo pitanje predškolskih ili stambenih zadruga, prednosti i nedostatke, idemo na trenutak izbora.

Šta odabrati?

Agencije za nekretnine radije prodaju stanove nakon sklapanja ugovora.

Ugovor štiti prava potrošača, transparentan je i razumljiv, najsigurniji način da pojedinac dobije stan.

Prema ugovoru sa stambenom zadrugom, investitor obično sam distribuira stanove. Zadruga omogućava građevinskim kompanijama da prikupe sredstva prije početka radova, a ne gubi se vrijeme na registraciju dokumenata. Ovaj ugovor je korisniji za programera.

Svako za sebe određuje šemu kupovine stambenog prostora.

Ovdje je važno znati koliko je programer pouzdan, upoznati se s njegovim prošlim projektima.

Saznajte koliko je dugo na tržištu stanogradnje.

Najvažnija stvar pri kupovini kuće je reputacija developera.

Koliko god da je ugovor pouzdan, ako kompanija potroši novac, neće moći da izgradi kuću na vrijeme.

Dali smo vam sve potrebne informacije, ali na vama je da odlučite da li ćete izabrati stambenu zadrugu ili ugovor o zajedničkoj zadruzi!

Kada se građani učlane u stambeno-građevinsku zadrugu, čija je svrha stambeno zbrinjavanje njenih članova, odnos između njih mora biti dokumentovan. To se radi uz pomoć posebnog dokumenta - ugovora o pridruživanju stambeno-građevinskoj zadruzi.

Postoje određeni zahtjevi za strukturu ovog dokumenta i uslove izvršenja. Vrijedno je detaljnije razmotriti ove zahtjeve, situacije u kojima se zaključuje, postupak registracije i moguće rizike za dioničare.

Stambeno-građevinska zadruga (ili) je udruženje građana ili pravnih lica osnovano radi finansiranja izgradnje stambene zgrade.

Nakon diplomiranja, svaki njen član može dobiti svoj životni prostor u njemu.

Ugovor koji se sklapa između stranaka kada građanin sklopi stambeno građevinska zadruga, koja se naziva i ugovor o udjelu. Uz (DDU), ovaj dokument je jedan od zakonom dozvoljenih metoda za sticanje stambenog prostora u izgradnji.

Ovim ugovorom se definiše odnos između obje strane u transakciji, što se odnosi i na uplatu udjela članova stambene zadruge. U svojoj osnovi, to je jednostavno interni dokument zadruge, zaključen između njenih učesnika.

Struktura

Forma sporazuma nije zakonom odobrena, ali postoji niz odredbi koje moraju biti uključene u dokument.

Njegova tipična struktura izgleda ovako:

Detalji stranaka

Konkretno, na prvoj stranici dokumenta je naznačeno njegovo ime, kao i sljedeći podaci:

• naziv i adresa stambene zadruge;
• podaci o državnoj registraciji (broj potvrde i mjesto izdavanja);
• podatke o predsjedniku zadruge (njegovo puno ime, podaci o pasošu, PIB, mjesto registracije).

Termini i definicije

Ovdje mogu biti navedeni svi uslovi koji se koriste u ugovoru i koji dioničaru možda nisu jasni.

Predmet transakcije

Ovo je obavezna klauzula dokumenta, koja uključuje obaveze zadruge prema dioničaru da mu obezbijedi vlasništvo nad stanom sa određenim karakteristikama.

Posebno se mora naznačiti:

• broj soba u stanu;
• kat;
• uslovni broj;
• projektno područje.

Najčešće ovaj stav sadrži i uslov o mogućoj grešci u određivanju površine stanovanja i načinima rješavanja ovog problema.

Na primjer, ako se ispostavi da je stvarna površina manja od projektovane površine, dioničaru se može vratiti dio njegovog doprinosa.

Iznos i postupak uplate doprinosa

Veličina udjela jednaka je cijeni stana, dok se u ugovoru može tačno naznačiti kako će se plaćati - jednokratno iu cijelosti ili u dijelovima.

Za ovu transakciju često se koriste rate u kojima dioničar polovinu cijene stana plaća odmah, a drugu u određenom roku.

Dužnosti stranaka

Ovdje su navedene odgovornosti i dioničara i stambene zadruge.

Što se prvog tiče, to mogu biti:

• zahtjevi za blagovremenom i potpunom uplatom svih potrebnih doprinosa;
• ograničenja potrošnje u stanu;
• potreba za dodatnim troškovima (za plaćanje državnih taksi, ovjeru dokumenata, itd.).

Glavne odgovornosti zadruge su:

• ciljano korištenje doprinosa članova (uključujući i za stambenu izgradnju);
• prenos gotovog stana na dioničara po osnovu;
• izdavanje potrebnih dokumenata članovima zadruge;
• vraćanje sredstava akcionaru u slučaju raskida transakcije sa njim.

Strane u sporazumu samostalno se međusobno dogovaraju o sadržaju ovog odjeljka - ovisno o situaciji, drugi uvjeti mogu biti uključeni u dokument.

Odgovornost strana

Navodi i uslove za primenu odgovornosti (na primer, neizvršavanje obaveza) i konkretne kazne. Potonje najčešće uključuju materijalne metode - kazne, novčane kazne, kazne.

Rok važenja i postupak raskida

Period se obično računa od trenutka potpisivanja ugovora do datuma ispunjenja svih obaveza njegovih učesnika jedni prema drugima.

Uslovi za raskid mogu se razlikovati - stranke same određuju kada je to moguće i kako se to dešava u praksi.

Završne odredbe

Ovdje su obuhvaćena pitanja koja nisu uključena u druge dijelove dokumenta. Na primjer, postupak rješavanja sporova, broj primjeraka sporazuma i njegovih aneksa.

Ova struktura se može mijenjati ovisno o specifičnim uvjetima transakcije i statutu stambene zadruge. Jedini uslov je da odredbe ugovora ne smiju biti u suprotnosti sa zahtjevima važećeg zakonodavstva.

Redoslijed zaključivanja i tačke na koje treba obratiti posebnu pažnju

Prije potpisivanja ugovora, dioničar mora provjeriti da li graditelj kojeg je odabrala stambena zadruga ima potrebne dokumente.

Konkretno, radi se o građevinskoj dozvoli (s rokom važenja ne manjim od perioda izgradnje kuće), projektnoj dokumentaciji, dokumentima o pravima na zemljištu (vlasništvo ili zakup). Nema smisla ulagati u kompaniju koja još nije dobila ove papire - bez njih gradnja neće početi.

Ako je sve u redu sa dokumentacijom i donesena odluka o potpisivanju ugovora, možete nastavite da razgovarate o njegovim uslovima. Budući da ne postoji utvrđena forma dokumenta, strane se o svim njegovim odredbama dogovaraju samostalno. Važno je u njemu obezbijediti dostupnost tačnih podataka o budućem stanovanju, kao i konkretnim datumima izgradnje.

Prije potpisivanja ugovora, bolje je angažovati advokata koji može provjeriti njegov sadržaj da li postoje uslovi koji krše prava akcionara. Ovo je najispravniji način da se zaštitite od mogućih rizika. Transakcija se završava brzo, pošto ugovor ne podleže registraciji - stupa na snagu od momenta potpisivanja od strane strana.

Nakon toga, akcionar ostaje da ispuni obaveze navedene u ugovoru, uključujući i plaćanje doprinosa. To se mora učiniti u jasno utvrđenom roku, jer se inače često primjenjuju različite finansijske sankcije (globe ili novčane kazne).

U ovom slučaju, preporučljivo je od zadruge tražiti dokumentarni dokaz o svakoj izvršenoj uplati – i početnoj i svim narednim.

Mogući rizici

U poređenju sa alternativnim oblikom transakcije - DDU, ugovor o pridruživanju stambenoj zadruzi karakterišu veći rizici.

Među glavnim su:

• rizik od dvostruke prodaje stana (pošto ugovor nije upisan u ruski registar, može se zaključiti za isti stan sa nekoliko različitih osoba);
• nepoštivanje gradnje (nema novčane ili kazne za investitora za takav prekršaj);
• mogući finansijski gubici (posebno, kada napusti zadrugu, njen učesnik može vratiti samo uplaćeni udio - ulazne i članarine su nepovratne);
• odgoda u stjecanju vlasništva nad stanom (ovo se događa samo nakon pune uplate udjela - u slučaju obročne otplate, prava na stanovanje su ograničena);
• povećanje troškova izgradnje (akcionari snose zajedničku finansijsku odgovornost, pa ako cijene porastu, to moraju nadoknaditi iz vlastitih sredstava).

Međutim, ovi rizici su djelimično nadoknađeni dvjema značajnim prednostima transakcije - nižom cijenom stana i brzim rokom za završetak ugovora. Da bi se ovi rizici što više izbegli, potrebno je u dokumentu predvideti uslove koji štite prava akcionara.

Takođe, mnogo zavisi od građevinske kompanije - ako je pouzdana i ispunjava svoje obaveze prema kupcima, praktično neće biti rizika od transakcije.

Stambeno-građevinska saradnja kao jedan od načina privlačenja sredstava građana u fazi stambene izgradnje predviđena je Federalnim zakonom-214. Zakon o učešću u izgradnji udjela klasifikuje ovu šemu interakcije između investitora i kupaca kuće kao legitimnu, ali ni na koji način ne reguliše odnose strana. Norme i pravila koja funkcionišu u okviru ove šeme utvrđuju se drugim zakonom - Saveznim zakonom-215 „O stambeno-štednim zadrugama“. Ne postoji jedinstveni uzorak ugovora koji građevinskim kompanijama daje slobodu za „kreativnost“.

Drugi temeljni dokument stambene zadruge je njen statut. Sa pravne tačke gledišta, zadruga je udruženje građana za postizanje zajedničkog cilja. To znači da se okvirna pravila, norme i principi rada zadruge usvajaju na skupštini njenih članova i upisuju u statut, koji je, u suštini, „osnovni zakon“ za stambene zadruge.

Ali ovo je teorija. Na građevinskom tržištu razvila se drugačija praksa. Kupac stana u novogradnji se učlani u već stvorenu zadrugu sa registrovanim aktom. Često ne učestvuje ni na kakvim sastancima i, shodno tome, ne može uticati na promene sadržaja povelje i sporazuma. Utoliko pažljivije treba proučiti dokument prije potpisivanja.

Definirajte statuse

Prvo, pažljivo proučite s kim tačno potpisujete ugovor. Postoje dvije opcije za stambene zadruge. U prvom slučaju, zadruga djeluje i kao investitor i kao investitor. Smatra se da je ovaj pristup poželjniji, jer povećava odgovornost građevinske kompanije, koja po pravilu stvara „džepnu“ stambenu zadrugu pod svojim brendom. Jasno je da će igrač koji očekuje da će dugo biti prisutan na građevinskom tržištu nastojati da ne rizikuje svoju reputaciju.

Podjednako je važno da kupac stana kompetentno pristupi osiguranju svog statusa. U skladu sa članom 121. Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, da biste postali član stambene zadruge, morate podnijeti zahtjev za prijem, koji mora biti odobren odlukom glavne skupštine ortačkog društva, a zatim plaćaju članarinu. Neispunjavanje barem jednog od uslova automatski „precrtava“ osobu iz članstva zadruge – odnosno, čak i ako uplati dionički ulog u punom iznosu, sa pravne tačke gledišta, ugovor sa stambenom zadrugom neće se smatrati zaključenim. Na sudu ovo rizikuje da se transakcija proglasi nevažećom.

Da biste se zaštitili od takvog sukoba, potrebno je zatražiti potvrdu o prijemu prijave za učlanjenje u stambenu zadrugu, ovjereni izvod iz odluke skupštine i dokument kojim se potvrđuje uplata ulaznice. Ubuduće, prilikom davanja udjela, članstva ili ciljanih doprinosa stambenoj zadruzi, ne treba zanemariti ni papirnu potvrdu svake uplate.

Kolektivna odgovornost

Sljedeća važna tačka u sporazumu je predmet samog sporazuma. Iz teksta dokumenta trebalo bi biti jasno šta će dioničar dobiti kao rezultat sporazuma: stan koje veličine i rasporeda, sa ili bez završne obrade, u kojoj kući, na kojoj parceli.

Zatim treba pitati kako će se buduće nekretnine plaćati i potom prenositi. Glavni dokument stambene zadruge, kao što je gore navedeno, je povelja. Odražava sve ključne tačke: postupak davanja raznih doprinosa zadrugara (uvođenje, članstvo, udeo i drugo), postupak davanja stana, uslove za izlazak iz zadruge itd. Potpisivanjem ugovora, kupac kuće se automatski slaže sa svim klauzulama povelje iu slučaju sudskog spora neće se moći pozvati na neznanje ili nesporazum. Stoga bi trebalo proučiti „osnovni zakon” stambenih zadruga i prije učlanjenja u zadrugu. Da još jednom naglasimo: malo je vjerovatno da će se nešto promijeniti u povelji i sporazumu. Ali moramo jasno shvatiti na šta trebamo biti spremni u slučaju nepovoljnog razvoja situacije.

Sudska praksa pokazuje da ni jedan akcionar stambene zadruge još nije uspeo da naplati odštetu u slučaju kašnjenja u isporuci kuće

Rok za predaju stanova stambena zadruga može jednostrano odgoditi, što je zapisano u statutu i najčešće je naznačeno u ugovoru. Ovaj uslov je potpuno zakonit, jer učlanjenjem u zadrugu građani zapravo dijele odgovornost za gradnju kuće, odnosno odgovorni su “prema sebi”. Kako pokazuju brojni pravosudni presedani, nijedan dioničar još nije uspio od zadruge naplatiti naknadu za korištenje sredstava u slučaju kašnjenja u isporuci kuće.

Još jedno neugodno iznenađenje ugrađeno u ugovor ili povelju je mogućnost koju zadruga pruža da prikupi ciljane doprinose ako je potrebno (na primjer, izgradnja pristupnog puta se pokazala skupljom od planiranog) ili čak da revidira cijenu po kvadratnom metru . Ako su investitor i investitor različite osobe, onda trošak izgradnje treba da bude jasno naveden u ugovoru između njih i ne podliježe povećanju. Ako postoji jedno lice, onda postoji zakonska mogućnost da se naplate dodatni doprinosi - pod uslovom da odluku donese skupština. I to je takođe potpuno legitimno: prema stavu 2 člana 6 Saveznog zakona „O stambenim štednim zadrugama“, članovi stambenih zadruga snose rizik od gubitaka u vezi sa aktivnostima zadruge, u granicama svoje štednje.

Često programeri uključuju u ugovor klauzulu o plaćanju komunalnih troškova za održavanje izgrađene kuće. Od puštanja objekta u funkciju do predaje stana dioničaru može proći oko šest mjeseci, a sve to vrijeme zadrugari će plaćati režije. Neki programeri također uključuju prilično stroge kazne za nepoštivanje ovog uvjeta - po 100 rubalja. za svaki dan kašnjenja. Podsjetimo, kompanije koje posluju po Federalnom zakonu-214 ne mogu sebi priuštiti da ove troškove prebace na dioničare. U slučaju akcionara sve je drugačije - klauzula sadržana u statutu smatra se voljom skupštine zadrugara.

Izlazna cijena

Takođe treba pažljivo proučiti uslove za izlazak iz zadruge. Postoje tri glavne opcije za prekid odnosa između akcionara i stambene zadruge. Prvo, skupština može isključiti člana zadruge zbog neispunjavanja obaveza. Razlog je obično to što sljedeća isplata dionica kasni mjesec ili više. Za svaki dan kašnjenja, po pravilu, ugovorom je predviđena kazna od 0,1-0,2% doprinosa.

Drugi slučaj je po dogovoru stranaka, kada životne okolnosti primoravaju kupca stana da izvrši prilagođavanje svojih planova. Konačno, treća opcija je nezadovoljstvo programerom. “Jedan od glavnih razloga zašto građani prestaju članstvo u stambenim zadrugama je kašnjenje u izgradnji. Ali bez obzira iz kog razloga osoba izađe iz zadruge, obično mu se vraća samo udio, ponekad - ciljni ulog. Istovremeno, ulazne, članarine i druge naknade često su bespovratne, a kazne za kašnjenje u isporuci objekta ili neblagovremeni povraćaj sredstava se ne naplaćuju“, kaže Ekaterina Gulenkova.

Često ugovori predviđaju da stambena zadruga ne vraća članu koji odlazi u penziju sva sredstva uplaćena kao uplatu udjela, već zadržava oko 10% - kao, da tako kažem, naknadu za nevolje. Novac se ne vraća odmah, već u roku od dva mjeseca - maksimalnog roka dozvoljenog zakonom.

Dakle, dioničar je mnogo manje zaštićen i mnogo nemoćniji od dioničara koji ima DDU u rukama. Ne može insistirati na promjeni klauzula u ugovoru, teže mu je braniti svoj slučaj na sudu u slučaju da ne dobije stan na vrijeme. Ali to nikako ne znači da su sve stambene zadruge stvorene s ciljem obmanjivanja građana. Mnogi investitori biraju šemu stambene zadruge iz drugog razloga - zbog manje regulative i veće slobode u prikupljanju sredstava, što im omogućava prodaju stanova po nižoj cijeni.

Stoga je moguće kupiti stanove u kućama koje su izgradile zadruge - ako prvo proučite dokumentaciju investitora, kompetentno prođete proceduru za učlanjenje u stambenu zadrugu i psihički se pripremite za činjenicu da "ako se nešto dogodi" dioničari su sami odgovorni .

Tekst: Elena Denisenko Foto: pressfoto.ru

Nedavno se moj klijent zainteresovao za stan u novogradnji. Kada je riječ o analizi dokumentarnog dijela, pokazalo se da se prodaja ne obavlja po ugovorima o udjelu (EPA) u skladu sa 214-FZ, već po ugovorima o akumulaciji udjela u stambeno-građevinskoj zadruzi (HCS). Šta je stambena zadruga i koja je razlika između kupovine stana u novogradnji prema šemi stambene zadruge od otkupa po DDU- to ćemo shvatiti u ovom članku.

Šta je stambena zadruga?

Stambeno-građevinska zadruga je oblik interakcije između građana kada se udružuju radi izgradnje i upravljanja stambenim zgradama. Takva udruženja su se prvi put pojavila 20-ih godina 19. stoljeća, ali su likvidirana kao manifestacije privatne svojine. Stambene zadruge su oživljene dekretom CK 1958. godine, kada se broj stanovnika povećao u poslijeratnom periodu. Prije početka stambene privatizacije kupovina stana u stambenoj zadruzi bila je gotovo jedini način da se dođe do vlasništva nad stanom. I uprkos visokim troškovima ove metode (80-ih godina, trošak udjela u stambenoj zadruzi bio je 3.000 rubalja s mjesečnom platom od 120-140 rubalja), nije bilo kraja onima koji su željeli kupiti stan. Prvo, jer je kvalitet gradnje bio visok (gradili su je za sebe), a drugo, upravljanje ovim kućama je bilo odvojeno. I kao rezultat toga, kontingent stanovnika je bio odgovarajući.

Karakteristike stambenih zadruga danas.

214-FZ „O učešću u zajedničkoj izgradnji...” reguliše odnose za privlačenje sredstava od dioničara u fazi izgradnje stambene zgrade. Ovaj zakon direktno navodi da je jedina dozvoljena alternativa zajedničkoj izgradnji stambena zadruga. Postoje dvije vrste stambenih zadruga: stambena štedna zadruga (ZhNK) I stambeno građevinska zadruga (HCS). Razlika između njih je u tome što su plaćanja za stambeno-komunalne usluge regulirana 215-FZ od 30. decembra 2004. godine. Učesnik stambeno-komunalnih usluga plaća nekoliko vrsta doprinosa: početni, mjesečni i dionički. Postupak plaćanja stambenim zadrugama nije preciziran posebnim zakonom. I iako su dva poglavlja stambenog zakonika (11. i 12.) posvećena stambenim zadrugama, jedini dokument koji reguliše plaćanje stanova u stambenim zadrugama je ovo je statut zadruge.

Dakle, iako je učešće u stambenoj zadruzi potpuno legalna mogućnost kupovine stana u zgradi u izgradnji, ovaj način je rizičniji od kupovine stana po ugovoru o zajedničkom učešću. Glavni rizici kupca, člana stambene zadruge, Ovo:

• Rizik povećanja cijene stana ako je potrebno dodatno plaćanje iznad plaćenog dijela
• Rizik od kašnjenja u izgradnji
• Rizik dvostruke prodaje

Naravno, sam ugovor o udjelu nije lijek za kupovinu nove zgrade. A kada se prodaje pod 214-FZ, neisporuka projekta nije neuobičajena. DDU može sadržavati i jezik u vezi sa obavezom učesnika u izgradnji da doplati investitoru ako je površina stana prema BTI mjerama u gotovoj zgradi veća od projekta navedenog u DDU. Međutim, DDU i dalje štiti od dvostruke prodaje.

Ako se organizuju stambene zadruge, da li to znači da je nekome potrebno?

Razmotrimo slučajeve kada se stvara stambena zadruga:

1. Inicijativa grupa građana odlučila je da sebi sagradi kuću. Uz kompetentno upravljanje zadrugom i ciljano trošenje sredstava, moguće je kupiti stan po povoljnoj cijeni, pomnoženoj sa visokim kvalitetom gradnje kuće. Mada, nisam se sa tim susreo u praksi – veoma je retkost u Rusiji da ima kompetentan menadžment uz ciljanu potrošnju.
2. Programer nema mogućnost sklapanja ugovora. Ovo se dešava kada nema najmanje jedan iz dokumenata: građevinska dozvola, upisani ugovor o zakupu zemljišta (ili drugi zemljišni dokument), objavljena projektna deklaracija). Ali gradnja teče paralelno s papirologijom, a investitor stvara „džepnu“ stambenu zadrugu kao prodajni ured kako bi privukao novac za izgradnju. Sasvim je moguće da će nakon što investitor dobije potrebnu dokumentaciju, ugovor sa stambenom zadrugom ponovo biti izdat u DDU kod investitora. Takođe je sasvim moguće da se to neće dogoditi.

I u prvom i u drugom slučaju, Stambena zadruga je visokorizičan način privatnog ulaganja u stambenu izgradnju, nije striktno regulisano zakonom. Uz sve ostale stvari jednake, kupovina stana pod DDU-om od pouzdanog developera bit će isplativije rješenje.