Средни нива на капитализация за различни видове недвижими имоти. Каква е разликата между сконтов процент и процент на капитализация?

На теория коефициентът на капитализация за текущия доход трябва пряко или косвено да отчита следните фактори:

1. Компенсация за безрискови, неликвидни инвестиции.

2. Компенсация за риск.

3. Компенсация за ниска ликвидност.

4. Възнаграждение за управление на инвестицията.

5. Корекция за прогнозирано увеличение или намаление на стойността на недвижими имоти

Има няколко метода за определяне на коефициента на капитализация (ставка):

1. Метод на притискане на пазара;

2. Метод на кумулативна конструкция (сумиране);

3. Метод на свързани инвестиции на дългов и собствен капитал;

4. Инвестиционен метод, свързан със земя и сграда;

5. Метод за определяне на коефициента на капитализация, като се вземе предвид възстановяването на капиталовите разходи.

6. Метод на Елууд (метод на капитализация на дълга и собствения капитал).

1. Метод на притискане на пазара.

Това е най-простият, най-бързият и най-точен начин за определяне на стойността на всеки имот, като се използват сравними данни за продажбите, събрани на конкурентен и свободен пазар. Продажбите са сходни по своите характеристики (инвестиционна мотивация, социално-правен статус, платежоспособност, начини на финансиране и др.) и полезност на недвижимите имоти. В рамките на подхода на дохода процентът на капитализация (R) се изчислява по формулата:

V е цената на аналогов обект;

I - НИТО на оценявания обект.

2. Кумулативен метод на конструиране (метод на сумиране).

Този метод за определяне на лимита го разделя на съставни части. Двата основни компонента на процента на капитализация са лихвеният процент и процентът на възстановяване на капитала.

Лихвеният процент е разделен на няколко компонента:

1. Безрискова ставка.

2. Заложете на допълнителен риск.

3. Компенсация за ниска ликвидност.

4. Възнаграждение за управление на инвестицията.

5. Корекция за прогнозирано увеличение или намаление на стойността на недвижими имоти.

Безрискова ставка. Безрисковият процент се използва като основен процент, към който се добавят другите компоненти на лихвения процент. За да определите безрисковия процент, можете да използвате както средни европейски показатели за безрискови операции, така и вътрешни. В случай на използване на средни европейски показатели, премия за риска от инвестиране в тази страна, така нареченият държавен риск. Безрисковият лихвен процент определя минималната компенсация за инвестирания капитал, като взема предвид фактора време (инвестиционен период).

Допълнителен риск. Всички инвестиции, с изключение на инвестициите в държавни ценни книжа, са с по-висока степен на риск в зависимост от характеристиките на вида на оценявания недвижим имот. Колкото по-голям е рискът, толкова по-висок трябва да бъде лихвеният процент, за да може инвеститорът да поеме риска от всеки инвестиционен проект.

Компенсация за ниска ликвидност. Ликвидността измерва колко бързо даден имот може да бъде превърнат в пари. Недвижимите имоти са нисколиквидни в сравнение например с акции и други ценни книжа. Корекцията за неликвидност е вид корекция за дългосрочна експлоатация при продажба на имот или за известно време за намиране на нов наемател в случай на фалит или отказ за наемане на съществуващ наемател.

Компенсация за управление на инвестиции. Колкото по-рискова и сложна е инвестицията, толкова по-компетентно управление изисква.

Степен на възстановяване на капитала. Стойността, равна на единица, разделена на броя години, необходими за възвръщане на инвестирания капитал, се основава на периода от време, през който типичният инвеститор очаква капиталът, инвестиран в оценявания имот, да се възвърне.

Коефициентът на обща капитализация при този метод се изчислява чрез сумиране на лихвения процент, изчислен по кумулативния метод, и нормата на възвръщаемост на капитала.

3. Метод на свързани инвестиции на собствен и заемен капитал.

Тъй като повечето недвижими имоти се закупуват с помощта на дългов и собствен капитал, общият процент на капитализация трябва да отговаря на изискванията за пазарен доход и за двете части на инвестицията.

Инвестиция = дългов капитал + собствен капитал.

Процентът на капитализация на заемните средства се нарича ипотечна константа и се изчислява, както следва:

Rз = годишни плащания за поддръжка. дълг/главница по ипотека

Ако заемът се плаща по-често, тогава R се изчислява чрез умножаване на плащанията за обслужване на дълга по тяхната честота (месечно, тримесечно) и след това разделяне на цялата сума на ипотечния заем.

Ипотечната константа е функция на лихвения процент, колко често се амортизира дългът и условията на заема. Когато условията на заема са известни, ипотечната константа може да се определи от финансовите таблици: тя ще бъде сборът от лихвения процент и съотношението на поглъщащия фонд. Инвеститорът в капитал също се стреми да получава систематичен паричен доход.

Процентът, използван за капитализиране на възвръщаемостта на собствения капитал, се нарича процент на капитализация на собствения капитал (Rc) и се определя, както следва:

Rc = парични постъпления преди данъци / сума на инвестирания собствен капитал

Rc не е просто нормата на възвръщаемост на капитала, а съчетава нормата на възвръщаемост на капитала и възвръщаемостта на инвестирания капитал.

Общият процент на капитализация (R) трябва да удовлетворява определено ниво на ипотечна константа за заемодателя и поток от доходи за инвеститора в акции. Определя се чрез претегляне на неговите компоненти пропорционално на размера на дълга и собствения капитал в инвестицията. Съотношението на размера на заемния капитал към стойността на инвестиционния фонд се нарича кредитен дял. Делът на кредита (дълга) в общите инвестиции в недвижими имоти е равен на:

Mkred.= сума на заема / цена на инвестицията

Тогава делът на собствения капитал е: MSOB. = 1 - Mkred., където общият капитал се приема за 1.

Когато са известни ипотечната константа (Rз) и процентът на капитализация на дохода от собствения капитал, общият процент на капитализация ще бъде равен на:

R = Rз x Mкр. + Rc(1-Mkr.).

Типични условия за ипотечни кредити могат да бъдат получени чрез анализ на пазарни данни. Коефициентите на капитализация на собствения капитал се извличат от сравними данни за продажбите.

Пример. Определете стойността на имота, за покупката на който можете да получите заем в размер на 1 000 000 при 12% годишно за 20 години с годишни плащания (годишно плащане за обслужване на дълга - 133 880). След 8-годишен период на държане имотът се очаква да бъде продаден за 1 200 000. NRR е 180 000 и инвеститорът очаква да получи 14% норма на възвръщаемост на собствения капитал.

Решение. В съответствие с основната формула на анализа на ипотечните инвестиции:

V=PV[(180000 - 133880), 8 години 14%] + PV[(1200000 - 829295), 8 години 14%] + 100000= 213944 + 129953 + 1000000=1343897.

4. Модифициран метод на капитализация на дълга и собствения капитал (метод на Елууд). Има мнение, че свързаният инвестиционен метод има някои недостатъци, т.к не отчита продължителността на планирания инвестиционен период, нито намалението или увеличението на стойността на имота през този период. През 1959 г. член на Института за оценка (IA) L.V. Елууд свързва тези фактори с тези, които вече са включени в метода на обвързаната инвестиция, и предлага формула, която може да се използва за тестване или изчисляване на общия процент на капитализация. Освен това бяха разработени таблици, за да се направи неговият метод по-лесен за използване.

Формулата на Елууд, разработена за изчисляване на общия процент на капитализация, е както следва:

R = Rс - Mkr x C / Dep - ап(SFF),

R - обща норма на капитализация;

Rс - норма на възвръщаемост на собствения капитал - представлява реален доходза инвестиция, която типичният инвеститор очаква да получи през периода на собственост върху имота. Включва загуби или предимно печалби от продажби (тъй като повечето инвеститори планират да продадат придобития имот за повече, отколкото е закупен). Нормата на възвръщаемост на собствения капитал се изчислява въз основа на пазарни данни и зависи от спецификата на конкретния обект на оценка.

Mkr - съотношение на големината ипотечен заемдо себестойност (кредитен дял в общия капитал);

C - ипотечен коефициент;

Dep - намаление на стойността на имота през прогнозния период;

arr - увеличение на стойността на имота през прогнозния период;

SFF е съотношението на потъващия фонд при процент Y за прогнозния период на държане.

Ипотечното съотношение може да се изчисли по формулата:

C = Y + P(SFF) - Rs,

където P е частта от ипотечния кредит, която ще бъде амортизирана (погасена) през прогнозния период;

Rs - ипотечна константа.

Можете да намерите коефициента на ипотека в таблиците на Elwood, без да се налага да го изчислявате сами.

Пример. Да предположим, че трябва да определите стойността на имота въз основа на следните данни:

Решение. Според метода на Елууд процентът на капитализация ще бъде равен на:

R = / 1 + 0 = 0,12173.

Следователно стойността на имота е V=50000/0,12179=410745.

5. Инвестиционен метод, свързан със земя и сграда.

Същността на този метод е да се определят претеглените нива на капитализация за всеки структурен елемент на целия имуществен комплекс - земя и структура, стояща върху нея. Претеглянето на капитализацията се извършва въз основа на размера на дяловете на компонентите в стойността на имотния комплекс като цяло. Общият процент на капитализация се изчислява по формулата:

R= Sz x Kz + Szd x Kzd,

Sz - цената на земята като процент от общия дял на имотния комплекс;

Кз - норма на капитализация на земята;

Szd - стойността на сградата като процент от общия имуществен комплекс;

Kzd - процент на капитализация на сградата.

6. Отчитане на възстановяването на капиталовите разходи в коефициента на капитализация

Както беше обсъдено по-рано, съотношението на капитализация за недвижими имоти включва възвръщаемост на капитала и възвръщаемост на капитала. Възвръщаемостта на капитала е компенсацията, която трябва да бъде изплатена на инвеститора за стойността на парите, като се вземат предвид времето, рискът и други фактори, свързани с конкретна инвестиция. Възвръщаемостта на капитала се нарича още възвръщаемост. Възвръщаемостта на капитала означава изплащане на първоначалната сума на инвестицията. Възвръщаемостта на капитала се нарича възстановяване на капитала.

Потоците от доходи от инвестиции, чието получаване се прогнозира в равни суми за неограничен период от време, а също и ако стойността на инвестирания капитал не се прогнозира да се промени, могат да бъдат капитализирани с лихвен (сконтов) процент.

В този случай възстановяването на инвестиционните разходи става в момента на препродажбата на актива. Целият поток от доходи е възвръщаемост на инвестицията.

Ако се прогнозира промяна в стойността на даден актив (загуба или растеж), тогава става необходимо да се вземе предвид възстановяването на капитала в коефициента на капитализация. Има три начина за възстановяване на инвестирания капитал:

· Линейна възвръщаемост на капитала (Ring method) – за изчерпващи се активи;

· Възвръщаемост на капитала на базата на заместващия фонд и нормата на възвръщаемост на инвестицията (метод на Inwood) или метода на анюитета – за оценка на активи, които генерират постоянни потоци от приходи;

· Възвръщаемост на капитала на базата на компенсационен фонд и безрисков лихвен процент (метод на Hoskold) – за високодоходни активи.

1. Праволинейна възвръщаемост на капитала (метод на Ринг). Методът Ring предполага, че главницата се изплаща ежегодно на равни части. При линейното възстановяване на капитала годишните общи плащания се намаляват. Това показва, че линейната капитализация съответства на намаляващи потоци от доходи и не е приложима за потоци от доходи с еднакъв размер, тъй като води до подценяване на техните оценки. Годишната норма на възвръщаемост се изчислява, като 100% от стойността на актива се раздели на оставащия му живот:

Ry - норма на възвръщаемост на инвестицията;

n - Остатъчен икономически живот.

Пример. Беше издаден заем в размер на $1000 за период от 4 години при 12% годишно. Определете размера на възстановяването на първоначално инвестирания капитал за инвестицията.

Решение. Като се има предвид, че заемът е издаден за период от 4 години, коефициентът на линейна капитализация ще бъде равен на 25% (100% : 4 = 25%). Всяка година се възстановяват 25% ($1000 / 4 = $250) от първоначално инвестирания капитал и 12% върху инвестициите. Следователно общият коефициент на капитализация ще бъде R= 25% + 12%= 37%.

2. Възвръщаемост на капитала въз основа на заместващия фонд и нормата на възвръщаемост на инвестицията (метод на Inwood). Нормата на възвръщаемост на инвестицията, като компонент на коефициента на капитализация, е равна на фактора на заместващия фонд при същия лихвен процент, както при инвестициите:

R= Ry + SFF (n, Y),

SFF - фактор на компенсационния фонд;

Y=Ry - норма на възвръщаемост на инвестицията.

Част от общия поток на доходите представлява НУЛ, докато останалата част от потока на доходите осигурява замяна на капитала или връщане. В случай на 100% загуба на капитал, частта от постъпленията, използвани за заместване на капитала, като се реинвестира при лихвен процент, ще нарасне до първоначалната сума на главницата: по този начин настъпва пълно възстановяване на капитала.

Пример. Заем в размер на $2000 е издаден за период от 5 години при 10% годишно. Тя може да бъде напълно изплатена с равни годишни плащания от $527,6 (на базата на амортизационна вноска). Конструирайте единна анюитетна капитализация.

Решение. Доходът на банката ще бъде 200 долара годишно. Възвръщаемостта на главницата през първата година ще бъде $527,6 - 10% от $2000 = $327,6. През втората година: $527,6 - 10% ($2000 - $327,6)=$360,36. Доходите се изчисляват по подобен начин за следващите 3 години. Резултатите от изчислението са показани в таблицата:

3. Възвръщаемост на капитала на базата на компенсационния фонд и безрисковия лихвен процент (метод на Hoskold). В някои случаи нормата на възвръщаемост, генерирана от първоначалната инвестиция, е донякъде висока. В този случай става малко вероятно реинвестирането да бъде извършено със същата скорост като първоначалната инвестиция. Следователно, за реинвестирани средства се приема, че доходът ще бъде получен при безрисковия лихвен процент:

R= Ry + SFF (n, Yb),

Yb - Безрисков лихвен процент.

Пример. Инвестиционният проект предполага годишна възвръщаемост на капитала от 10% за 5 години. За първата година се очаква доходът да бъде $554. Сумите от възвръщаемостта на инвестицията могат безопасно да бъдат реинвестирани при процент от само 6%. Определете цената на дохода.

Решение. Според таблицата „6 функции на сложната лихва“, петгодишният фактор на компенсационния фонд при 10% е 0,1773964. Коефициентът на капитализация ще бъде равен на R= 0.1 + 0.1773964? 0,277. Ако очакваният доход за първата година е $554, тогава цената на дохода е равна на V= NAV / R= 554 / 0,277 = $2000.

След изчисляване на NPV и коефициент на капитализация, на тяхна база се изчислява стойността на имота. Основните етапи на процедурата за оценка по метода на капитализация:

1) определяне на очаквания годишен (или среден годишен) доход, като доход, генериран от имуществото при неговото най-добро и най-ефективно използване;

2) изчисляване на процента на капитализация въз основа на събрани данни за сравними продажби на конкурентни и свободни пазари;

3) определяне на стойността на имот въз основа на нетния оперативен доход и коефициента на капитализация чрез разделяне на NPV на коефициента на капитализация:

Пример. Определете стойността на обекта въз основа на следните данни за обекта на оценка:

1) PVD = 160 000 USD

2) Задължения - 5% от PVD

3) Оперативни разходи - 45% от оперативните разходи

4) Средният за индустрията коефициент на капитализация е 0,10.

Решение. 1) Дълговете са равни на 5% от 160 000 = 8 000 USD.

2) DVD = 160000 - 8000 = 152000 USD

3) Оперативни разходи 45% от 160 000 = 72 000 USD

4) CHOD = DVD - оперативни разходи = 152000 - 72000 = 80000 USD

5) цена V = I/R = 80000 / 0.10 = 800000 USD

Коефициентът на капитализация има голямо значениекогато планирате финансови или инвестиционни дейности. В същото време в Русия процентът на капитализация не винаги може да бъде определен с надеждна точност. Това се дължи на факта, че информация от различни пазарипристига непълен. Освен това често не е съвсем вярно. Какъв е процентът на капитализация?

Какъв е процентът на капитализация?

Този показател представлява съотношението на стойността на имота и доходите, които то може да генерира през годината. Процентът на капитализация позволява на инвеститора да оцени перспективите на инвестицията Парив един или друг актив. Има няколко вида такива индикатори. Анализирайки всеки от тях, можете да разберете по-добре характеристиките на процентите на капитализация.

Характеристики на индикатора

Например процентът на безрискова капитализация предвижда посоката на инвестициите в тези активи, за които е гарантирана поне възвръщаемост на инвестицията. Доколкото знаем, безрисково инвестиране практически не съществува. В този случай имаме предвид инвестиции, при които вероятността от неприятни инциденти е сведена до нула.

Пример за такива инвестиции е инвестиция, гарант за която е държавата или надеждна банка от Швейцария. В същото време пазарните рискове са неразривно свързани с финансови инструменти като акции, облигации и други ценни книжа. Доходите от такива инвестиции пряко зависят от успеха на компанията, която ги издава.

Инвеститорите са първите, които усещат ниската доходност на бизнеса за инвестиране на собствените си пари в ценни книжа. Но не само този вид финансиране е съпроводено с рискове. Например недвижимите имоти са традиционен и един от най-надеждните начини за инвестиране. Въпреки това, този актив също е предразположен към рискове като ниска ликвидност, износване по време на експлоатация, както и промени в законодателството, включително данъчното законодателство.

Методи за изчисляване на коефициенти на капитализация

Какви са методите за изчисляване на процента на капитализация? Има няколко от тях:

• кумулативно строителство;
• свързани инвестиции;
• метод на притискане на пазара;
• Метод на Инвуд и др.

На практика най-разпространеният метод е кумулативният метод на изграждане. Какви са компонентите на лимита? Този метод използва принципа на сумиране на безрисковия лихвен процент, премията за пазарен риск и премията за риск, свързана с инвестирането в определен актив. Какво означава? С други думи, за да се предвиди вероятната печалба, е необходимо да се вземат предвид показатели като безрисковия процент, общото ниво на пазарните рискове и степента на риск по отношение на конкретен актив.

Коефициент на капитализация на недвижими имоти

В процеса на анализ на вероятната възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти, инвеститорите изчисляват печалбата, която могат да получат по време на експлоатацията им. Този метод ви позволява да предвидите ефекта от инвестициите и да сравните разходите за закупуване на обект с постъпленията.

Процентът на капитализация за недвижими имоти се изчислява по формула, която се извлича от следното уравнение:

V = I/R, където:

• V е стойността на недвижимия имот;
• I е прогнозната рентабилност от експлоатацията на съоръжението;
• R е процентът на капитализация на недвижими имоти.

Съответно процентът на капитализация: R = I/V.

Трябва да се отбележи, че процентът на капитализация на дохода също понякога се нарича коефициент на капитализация, процент на капитализация или мултипликатор на нетния наем. Тези термини са синоними. Изчисляването на този показател е доста ефективно и обективно. Това се дължи на фиксираната цена на недвижимите имоти, която се определя от пазара и която може да се разбере от открити източници. Освен това наемната цена на недвижимите имоти също се регулира от пазара, което опростява задачата.

Принципи за изчисляване на нивата на капитализация за недвижими имоти

Трябва да се подчертае, че при изчисляване на рентабилността на даден обект от общия размер на приходите трябва да се извадят задължителните разходи. Те включват:

• плащане на електроенергия;
• плащане за охрана на обекта;
• заплати на различни служители;
• други разходи, свързани с процеса на експлоатация на недвижими имоти.

Освен това от параметър I трябва да се извади пропуснатата печалба поради отдаването под наем не на всички 100% от площта на сградата. Освен това разходите, които намаляват общата доходност, включват данъци, лихви по заеми и други постоянни разходи. И само след приспадане на всички разходи получаваме нетен оперативен доход, който се използва във формулата за изчисляване на процента на капитализация на недвижими имоти.

След като получихме всички необходими данни, можем да изчислим необходимия показател, като използваме вече дадената формула. Нека разгледаме един пример. Да кажем, че средствата са инвестирани в вид недвижими имоти като складове. Цената на обекта е 50 милиона рубли. След приспадане на всички разходи, инвеститорът определя, че нетният оперативен доход ще бъде 13 милиона рубли годишно. За да определите степента на капитализация за недвижими имоти, трябва да използвате формулата: 13 милиона / 50 милиона = 0,26. Тази стойност показва, че всяка година инвеститор ще получи 26% от инвестицията си от отдаване под наем на складова площ.

Избор на имот с най-висок процент на капитализация

При избора на недвижим имот за инвестиция трябва да се даде предимство на тези, които имат най-висок процент на капитализация. Освен това трябва да се отбележи, че без да се вземе предвид такъв коефициент, е невъзможно да се предвиди ефективността на инвестициите и да се оцени имота преди закупуването му. Изисква се също да се извършва пазарен анализ и да се следят важни икономически показатели въз основа на наличните данни за инвестиции в недвижими имоти.

В процеса на пълен мониторинг получената информация трябва да бъде обобщена. В същото време е необходимо да се оценят различни сегменти от пазара на недвижими имоти. В последствие тази информация ще служи като ориентир и ще даде възможност за правилна оценка на обекта. Освен това дава възможност за висококачествено изпълнение сравнителен анализналични изчислени показатели и средни пазарни стойности.

Метод на свързана инвестиция

Често за закупуване на недвижими имоти се използва комбинация от собствен и заемен капитал. Следователно, за да се изчисли правилно процентът на капитализация, е необходимо да се вземат предвид и двата източника на инвестиции. Как да изчислим индикатора? За определяне на коефициента на капитализация в този случай се използва методът на директните инвестиции или, както се нарича още, техниката на инвестиционната група. В този случай формулата за процент на капитализация за заемни средства е следната:

Рм = DO/IR, където:

• Рм - коефициент на капитализация на привлечените средства или ипотечна константа;
• DO - годишни плащания по заемни средства;
• IC е главницата на ипотечния кредит.

В този случай процентът на капитализация на собствения капитал се изчислява по следната формула:

Re = DP/K, където:

• Re е нормата на възвръщаемост на собствения капитал;
• DP - паричен поток за годината преди плащане на всички данъци;
• K е размерът на собствения капитал.

Общият процент на капитализация при използване на метода на директните инвестиции се определя чрез изчисляване на среднопретеглената стойност на първите два показателя: P = M x Pm + (1 - M) x Re, където M е частта от заемните средства в общата цена на обекта.

Метод на притискане на пазара

Този метод включва използването при изчисляване на процента на капитализация на нетния оперативен доход от дейността на подобна компания или от нейните недвижими имоти, както и разходите за продажба на нейните активи. За да се определи коефициентът на капитализация, като се използва методът на свиване на пазара, е необходимо нетният оперативен доход да се раздели на цената на подобен обект или компания.

Какво означава? С други думи, за определяне на капитализацията на въпросната компания се използват показателите от формулата за основния коефициент на капитализация, но за друго подобно предприятие, което заема същия пазарен сегмент и е сравнимо по размер. Характерна особеностТози метод на изчисление е липсата на отчитане на възвръщаемостта на инвестициите и възвръщаемостта на инвестициите.

Тази техника има както предимства, така и очевидни недостатъци. ДА СЕ положителни характеристикиМоже да се отдаде относителната простота на определяне на коефициента на капитализация. Така изчисленият залог има и своите недостатъци. Например, недостатъците включват липсата на необходимите данни относно нетните оперативни приходи и себестойността на продажбите на компанията, които се вземат за основа на анализа. Следователно не винаги е възможно да се изберат правилни и подходящи примери.

Метод на Inwood

Този метод се използва в случаите, когато според прогнозата през целия инвестиционен цикъл приходите от инвестиции ще бъдат еднакви по големина. В този случай част от приходите представляват приходи от инвестиции, а другата е възвръщаемостта на инвестирания капитал. Сумата за възстановяване на капитала се реинвестира. Това взема предвид коефициента на възвръщаемост на инвестицията. Процентът на капитализация може да се определи, ако се получат еднакви приходи чрез получаване на сумата от нормата на възвръщаемост на инвестициите и коефициента на възвръщаемост на фонда за същия процент.

Степен на капитализация(коефициент на капитализация) - показател, който описва съотношението на пазарната стойност на даден актив към нетния доход за годината.

При оценката на имотите този показател се изчислява, както следва: чиста печалбана година / стойност на имота. По този начин процентът на капитализация показва на инвеститора процента на дохода, който ще получи чрез закупуване на определен актив. Този показател е важен за оценка на инвестициите, но в Русия не винаги е възможно да се изчисли точно поради липсата на статистическа информация за пазара на недвижими имоти и други пазари в страната.

Ако доходът от даден актив расте, темпът на растеж се включва във формулата. Ако приходите нарастват и падат, се използва методът DCF (Discounted) вместо процентът на капитализация Паричен поток(английски) дисконтиран паричен поток).

Намаляването на нивата на капитализация може да означава спад на пазара или дори стагнация. Най-често този индикатор се използва на пазара на недвижими имоти.

Степен на капитализация трябва да съответства на избраното ниво на доход.Процентът на капитализация за даден бизнес обикновено се извлича от дисконтовия процент чрез изваждане на очаквания среден годишен темп на растеж на печалбите или паричния поток (което от двете се капитализира). Съотв за същото предприятие процентът на капитализация обикновено е по-нисък от дисконтовия процент.

СЪС математическипозиция, процентът на капитализация е делител, използван за преобразуване на размера на дохода (печалба или паричен поток) за един период от време в индикатор за стойност.

Така че, за да определите процента на капитализация, първо трябва да изчислите подходящия дисконтов процент. Съществуват различни методиопределяне на дисконтовия процент, най-често срещаните от тях са:

1. Модел за оценка на капиталовите активи;

2. Кумулативен начин на застрояване;

3. Модел на среднопретеглената цена на капитала.

При известен дисконтов процент, процентът на капитализация в общ изглед:

Р Да се= R д–g,където R д- дисконтов процент, g - дългосрочен темп на нарастване на дохода (печалба или паричен поток).

2) Метод на дисконтиране на бъдещи доходи - базиран на прогнозиране на бъдещето парични потоциза целия прогнозен период, както и за оставащия период, които след това се дисконтират със съответния дисконтов процент. Използва се в случаите, когато се предполага, че бъдещият доход на предприятието ще бъде нестабилен през годините на прогнозния период, както и при привличане на допълнителни инвестиции през прогнозния период.

Методите на DP се използват, когато е възможно обосновано да се определи един или друг вид бъдещ доход на оценяваното дружество и степента на капитализация/възвръщаемост на съответните инвестиции.

При определяне на пазарната стойност на предприятие, използвайки метода на дисконтирания паричен поток, като правило се спазва следната последователност от действия:

1) определя се продължителността на прогнозния период и се избира вида на паричния поток, който ще се използва като база за оценка; 2 анализират се и се прогнозират брутните приходи, разходи и инвестиции на предприятието; 3 дисконтовият процент се изчислява; 4 парични потоци се изчисляват за прогнозния и следпрогнозния период; 5 изчислява текущата стойност на бъдещите парични потоци в прогнозния и следпрогнозния период; Правят се 6 окончателни изменения и се определя цената.

Методи за изчисляване на коефициенти на капитализация и нива на доходи при оценката на бизнеса. ОПЦИЯ 1

Най-често в изчисленията инвестиционни проектиСконтовият процент се определя като среднопретеглена цена на капитала (WACC), който отчита цената на собствения (акционерния) капитал и цената на привлечените средства.

WACC= Re(E/V) + Rd(D/V)(1 - tc),

където Re е нормата на възвръщаемост на собствения (акционерния) капитал, изчислена, като правило, с помощта на модела CAPM;

д- пазарна ценасобствен капитал (дялов капитал). Изчислява се като произведение от общия брой обикновени акции на дружеството и цената на една акция;

D е пазарната стойност на заемния капитал. На практика често се определя от финансовите отчети като размер на фирмените заеми. Ако тези данни не могат да бъдат получени, тогава се използва наличната информация за съотношението на собствения и дълговия капитал на подобни компании;

V = E + D - общата пазарна стойност на заемите на дружеството и неговия основен капитал;

R d е нормата на възвръщаемост на заемния капитал на компанията (разходите за набиране на заемен капитал). Такива разходи включват лихви по банкови заеми и корпоративни облигации на компанията. В този случай цената на заемния капитал се коригира, като се вземе предвид ставката на данъка върху дохода. Смисълът на корекцията е, че лихвите по обслужване на заеми се включват в себестойността на продукцията, като по този начин се намалява данъчната основа за данък върху дохода;

t c е ставката на данъка върху дохода.

За определяне на стойността на собствения капитал се използва модел за ценообразуване на капиталови активи (CAPM).

Дисконтовият процент (нормата на възвръщаемост) на собствения капитал (Re) се изчислява по формулата:

Re = Rf + β(Rm - Rf),

където Rf е безрисковата норма на възвръщаемост;

β е коефициент, който определя промяната в цената на акциите на една компания спрямо промяната в цените на акциите за всички компании в даден пазарен сегмент;

(Rm - Rf) - премия за пазарен риск;

Rm - средни пазарни норми на възвръщаемост на фондовия пазар.

Нормата на възвръщаемост на инвестициите в безрискови активи (Rf). Държавните ценни книжа обикновено се считат за безрискови активи (т.е. активи, в които инвестициите се характеризират с нулев риск).

Коефициент β. Този коефициент отразява чувствителността на възвръщаемостта на ценните книжа на конкретна компания към промените в пазарния (систематичен) риск. Ако β = 1, тогава колебанията в цената на акциите на тази компания напълно съвпадат с колебанията на пазара като цяло. Ако β = 1,2, тогава можем да очакваме, че в случай на общо покачване на пазара, стойността на акциите на тази компания ще се повиши с 20% по-бързо от пазара като цяло. Обратно, в случай на общ спад, стойността на неговите акции ще спадне с 20% по-бързо от пазара като цяло.

Премия за пазарен риск (Rm - Rf). Това е сумата, с която средните пазарни нива на възвръщаемост на фондовия пазар надвишават нормата на възвръщаемост на безрискови ценни книжа за продължителен период от време. Изчислява се въз основа на статистически данни за пазарните премии за дълъг период.

Описаният по-горе подход за изчисляване на дисконтовия процент може да не се използва от всички предприятия. Първо, този подход не е приложим за компании, които не са публични акционерни дружестваСледователно акциите им не се търгуват на фондовите пазари. Второ, този метод не може да се прилага от фирми, които нямат достатъчно статистика за изчисляване на своя β-коефициент, както и такива, които нямат възможност да намерят подобно предприятие, чийто β-коефициент биха могли да използват в собствените си изчисления. За да определят дисконтовия процент, такива компании трябва да използват други методи за изчисление или да подобрят методологията, за да отговарят на техните нужди. Трябва също така да се отбележи, че методологията за оценка на среднопретеглената цена на капитала не отчита дела и стойността (обикновено нула) на задълженията в структурата на пасивите.

Кумулативният метод за оценка на дисконтовия процент се определя въз основа на следната формула:

d = E min + I + r,

където d е дисконтовият процент (номинален);

E min - минимален реален дисконтов процент (безрисков процент);

I - темп на инфлация;

r е коефициент, който отчита нивото на инвестиционен риск (рискова премия).

Като правило, за минимум реална ставка 30-годишните държавни облигации на САЩ се приемат за дисконтиране.

Основният недостатък на този метод на изчисление е, че той не отчита специфичната цена на капитала на компанията. По същество този показател се заменя с инфлация и минимална доходност, съпоставима с дългосрочните държавни облигации, която няма нищо общо с рентабилността на дейността на компанията, среднопретегления лихвен процент (по заеми и/или облигации) и структурата от своите задължения.

и двата метода включват използването на рискова премия. Рисковата премия може да бъде определена различни начини: Методически препоръки за оценка на ефективността на инвестиционните проекти препоръчват да се вземат предвид три вида риск при използване на кумулативния метод: риск на страната; рискът от ненадеждност на участниците в проекта; рискът от неполучаване на предвидените по проекта приходи.

Страновият риск може да бъде установен от различни съставени рейтинги рейтингови агенцииИ консултантски фирми(например немската компания BERI, специализирана в това). Размерът на рисковата премия, характеризираща ненадеждността на участниците в проекта, според Методически препоръкине трябва да надвишава 5%. Препоръчително е да се определи корекция за риска от неполучаване на предвидения от проекта доход в зависимост от целта на проекта. Много компоненти на тази методология се оценяват доста субективно, няма връзка между рисковата премия и специфичните рискове на проекта и отчитане на текущата дейност на компанията.

ВАРИАНТ 2

Кумулативен метод на изгражданевключва изграждането на лихвен процент в резултат на сумирането на няколко величини. Основата е така нареченият безрисков процент. Към безрисковия процент се добавят корекции за инфлация (формула на Фишер), за риска, свързан с характеристиките на оценявания имот, индустрията, страната (рискът от обекти, отдадени под наем на ненадеждни наематели; рискът от недостатъчна ликвидност на активите, които се оценяват, рискът от политическа нестабилност и др.) Всички корекции се вземат предвид като процент. Сумата от безрисковия процент и направените корекции е лихвеният процент, при който се изчислява процентът на капитализация. Основание за извършване на промените могат да бъдат общоизвестни данни или мнението на експерт-оценител въз основа на неговите знания и опит.

Най-общо лихвеният процент по кумулативния метод може да бъде представен:

където Rr е лихвеният процент (сконтовият процент); i - безрисков лихвен процент; r - процент на инфлация; - системни рискове (на икономиката като цяло); - несистематични рискове (присъщи само на предприятието).

Метод според теорията на капиталовите активи CAPM (β-коефициент).

Моделът за ценообразуване на капиталови активи (CAPM) е разработен от W. Sharp. Неговата същност е, че се добавят корекции към безрисковия процент за превишението на риска, присъщ на компанията над средното за пазара (средно за индустрията), умножено по променливостта на рентабилността на компанията:

където Rr е нормата на възвръщаемост, определена от метода за оценка на капиталовите активи; ir е безрисковата норма на възвръщаемост. Дефинира се като възвръщаемост на актив, известна с абсолютна сигурност по време на анализа. Изчислява се по два начина: 1) като доходност на държавни или особено надеждни ценни книжа; 2) обща доходност на междубанк лихвени процентии рентабилността на стабилни, големи банки. И в двата случая се взема предвид инфлационният компонент. В правителството или особено надежден ценни книжаопределя се веднага, към общата възвръщаемост се добавя инфлационна премия (формула на Фишер): R е средната пазарна възвръщаемост в дадена индустрия; p - коефициентът, характеризиращ променливостта на рентабилността, показва мярка за относителния систематичен риск в сравнение със средния риск в дадена индустрия или съотношението на промяната в рентабилността на компанията към промяната в средната пазарна рентабилност в индустрията, където δcom е промяна в рентабилността на компанията; δ neg - големината на изменението на средната пазарна доходност в отрасъла.

Моделът CAPM осигурява общата стойност на продуктите на свръхриска чрез променливостта на възвръщаемостта на различни рискови фактори. Но в практически условия, когато се оценява стойността на даден бизнес, продуктът се изчислява само спрямо средната пазарна рентабилност в индустрията; останалите необходими корекции се добавят въз основа на експертно мнение по формулата

17. Видове крайни корекции и процесът на извършването им. Премии и отстъпки при оценката на контролни и неконтролни пакети. Методи за извършване на корекции при недостиг на ликвидност.

цели корекция на инфлацията документиране са: привеждане на ретроспективна информация за минали периоди в съпоставим вид; отчитане на инфлационните промени в цените при изготвяне на прогнози за паричните потоци и дисконтови проценти.

Най-простият начинкорекция на инфлацията –преоценка на всички позиции в баланса въз основа на промени в обменния курс на рублата спрямо обменния курс на друга валута, като долар или евро. Достойнство този метод– простота и възможност за работа без много обем Допълнителна информация. Недостатъци: корекцията по валутен курс дава неточни резултати, тъй като съотношенията на обменните курсове на рублата и другите валути не съвпадат с тяхната реална покупателна способност.

Вторият метод за коригиране на инфлацията– преоценка на активите и пасивите на баланса въз основа на колебанията в нивата на цените на стоките. Тук можете да се съсредоточите както върху стоковата маса като цяло, така и върху всеки конкретен продукт или продуктова група. Това е по-точен начин за коригиране на инфлацията.

Третият метод за коригиране на инфлациятасе основава на отчитане на промените в общото ниво на цените: различни статии от финансовите отчети се изчисляват в парични единици със същата покупателна способност (в рубли за базовия или текущия период към отчетната дата); За преизчисления се използва индексът на динамиката на брутния национален продукт или индексът на потребителските цени или цените на едро. Методът повишава реализма на анализа, но не отчита различни степенипромени в стойността на отделните активи.

След коригиране на инфлацията финансовите отчети се нормализират.

Нормализация на финансови отчети- Това е корекция на отчитането въз основа на определянето на приходите и разходите, характерни за нормално работещ бизнес.

Премия за контролсе счита процентът, че цената на обратно изкупуване надвишава пазарната цена на акциите.

Отстъпка за неконтролиращ характер на пакетае производна на контролната премия. Тази тенденция се основава на емпирични данни. Процентната отстъпка за неконтролиращ характер (малцинствено участие) се изчислява по следната формула:

Средната контролна премия варира между 30-40%, а отстъпката от цената за по-малък дял варира около 23%.

отстъпка при недостатъчна ликвидностсе определя като сумата или процентът, с който стойността на оценения пакет е намалена, за да отрази недостатъчна ликвидност.

Според Ш. Прат ( Pratt S.P.Оценка на бизнеса. Отстъпки и бонуси/пер. от английски М .: Quinto-Management, 2005. С. 17.), целта на прилагането на отстъпки и бонуси е необходимостта от коригиране на базовата цена, която ще отразява разликите между характерни особеностиоцененият пакет (дял) и групата от компании, въз основа на които е изчислена прогнозната цена. Всички данни за премии и отстъпки се изчисляват емпирично.

Контролната премия е паричен израз на предимството, свързано с притежаването на контролно участие.

Отстъпка за неконтролиращ характер - сумата, с която се намалява стойността на акциите в оценявания пакет, като се вземе предвид неговият неконтролиращ характер.

Отстъпката за недостатъчна ликвидност възниква поради липсата на ликвидност на акциите, т.е. възможността за бързото им превръщане в пари при минимални разходи и на цена, близка до пазарната.

Въпреки това, с по-задълбочено проучване на проблема, извършено в указаното ръководство от S. Pratt, се вземат предвид редица отстъпки и бонуси:

– премията за стратегическия характер на придобиването (премията за придобиване на цялата компания (100% от пакета)) е 20% от стойността на контролния пакет;

– отстъпка, свързана с промяна на ключовата цифра (считана за заменирисковата премия, свързана с ключова фигура в управлението на компанията, която може да бъде отразена в приходния подход като част от изчисляването на дисконтовия процент и при изчисляване на коефициенти в сравнителния подход);

– отстъпка поради действителни или потенциални задължения за сигурност заобикаляща среда. Също така се счита за заместител на окончателната корекция в доходния и сравнителния подход;

– отстъпка във връзка със съдебни производства срещу оценяваното дружество;

– отстъпка, свързана със загуба на клиентска база или доставчици. Също така се счита за заместител на дисконтовия процент, свързан с риска, в подхода на дохода или като корекция на коефициенти в сравнителния подход;

– блокова отстъпка - стойност или процентно изражение на сумата, приспадната от пазарната цена на акциите, за да се отрази намаление на стойността на пакета акции (на акция) в случай, че голям размерпакетът не позволява изпълнението му в рамките на периода от време, характерен за нормалния обем на пакета. Това обстоятелство се дължи на факта, че ще има свръхпредлагане на такива акции на пазара, което ще доведе до спад в цената;

– “портфейлна” отстъпка (отстъпка за разнородност на активите) – възниква при продажба на мултииндустриални компании изцяло или на големи частикоито съчетават няколко области на дейност, което намалява привлекателността на покупката (поради допълнителни проблеми при управлението на неосновни активи и тяхната по-нататъшна продажба). Отстъпката се определя от размера на стойността на индивид компонентикомпании.