Оценка на стойността на поземлен имот: кадастрална и пазарна. Пазарна стойност на земята: какви методи за оценка съществуват

Оценката на стойността на поземлените парцели се извършва въз основа на Методически препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлени парцели, одобрени със заповед на Министерството на собствеността на Русия от 6 март 2002 г. № 568r.

Единичната и кадастрална оценка на стойността на поземлените парцели включва интегрираното използване на три подхода: приходен, сравнителен и разходен (фиг. 7.1). Методите в рамките на всеки подход за оценка на парцелите в съответствие с Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на парцелите са представени на фигура 7.1. Сравнителният подход се основава на метода за сравнение на продажбите, метода на разпределение и метода на разпределение. Подходът на дохода се основава на метода на капитализиране на наема на земя, метода на остатъка и метода на предназначението. Елементи на разходния подход по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения на поземлен имот се използват в остатъчния метод и метода на разпределение.

Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлени имоти имат консултативен характер. Ако в доклада за оценка са използвани други методи, препоръчително е да се разкрие тяхното съдържание и да се обоснове тяхното използване.

В учебната литература има и други методи за изчисляване на стойността на парцелите: методът на разходите за развитие, методът на разходите за възпроизвеждане на инфраструктурата и методът на стандартните инвестиционни договори.

Окончателната стойност на прогнозната стойност на парцела се извежда въз основа на резултатите, получени по различни методи. При сравняване на тези данни е препоръчително да се даде предпочитание на оценки, базирани на по-пълна и надеждна информация. Значителни несъответствия в стойността на земята, изчислена по различни методи, показват или грешки в оценките, или дисбаланс на пазара на земя.

Доходният подход при оценката на парцелите ни позволява да получим оценка на стойността на земята въз основа на доходите, очаквани от потенциалния купувач, и е приложим само за парцели, които генерират доход.

7.2.1. Метод на капитализация на земната рента

Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели. Условието за прилагане на метода е възможността за получаване на поземлена рента от оценявания поземлен имот.

Методът включва следната последователност от действия 14:

Изчисляване на поземлена рента, създадена от поземлен имот;

Определяне на стойността на съответния коефициент на капитализация на поземлената рента;

Капитализацията на наема на земя се разбира като определяне към датата на оценката на всички бъдещи стойности на наема на земя, които са равни една на друга или се променят със същата скорост за равни периоди от време. Изчислението се извършва, като стойността на поземлената рента за първия период след датата на оценката се раздели на съответния коефициент на капитализация, определен от оценителя.

В рамките на този метод стойността на поземлената рента може да се изчисли като доход от отдаване под наем на парцел при условията, преобладаващи на пазара на земя.

Основните начини за определяне на коефициента на капитализация са:

Методът на притискане на пазара (разделяне на стойността на поземлената рента за подобни парцели на тяхната продажна цена), този метод е разгледан в раздел 4.1. това ръководство за обучение;

Метод за увеличаване на безрисковата норма на възвръщаемост на капитала с размера на премията за риска, свързан с инвестирането на капитал в оценявания парцел.

В този случай безрисковата норма на възвръщаемост на капитала се разбира като нормата на възвръщаемост за най-малко рисковата инвестиция на капитал (например нормата на възвръщаемост на депозитите на банките от най-високата категория надеждност или нормата на възвръщаемост на падеж на държавни ценни книжа).

Методът на пряка капитализация включва разделяне на годишния доход от наем на подходящата ставка на капитализация, в резултат на което сумата на дохода се превръща в цената на парцела.

Изчисленията на стойността на земята с помощта на метода на капитализация на дохода се основават на следната формула:

В зависимост от предназначението на парцела доходът може да включва:

Прогнозни приходи от наем за оценка на земеделски и горски земи;

Част от приходите от имотния комплекс, отнасящи се до разработения поземлен имот;

Прогнозите са в основата на всяка система за търговия, така че тези, направени компетентно, могат да ви направят изключително богати.

Поземлена рента (доход от наем) за оценка на селищни земи;

Доход от увеличение на стойността на поземлен имот, получен при бъдеща продажба или при залог срещу ипотечен кредит.

Труден проблем в подхода на доходите е определянето на коефициента на капитализация. Особеността на нормата на капитализация, използвана при оценката на земята, е, че тя се състои само от една част - нормата на възвръщаемост и не включва нормата на заместване на капитала. Понастоящем съществуват четири подхода за изчисляване на коефициента на капитализация, първоначално разработени в световната практика за капитализация на поземлената рента, т.е. оценка на земеделска земя.

Изчисляване на коефициента на капитализация.Първи подход- това е разглеждането на парцела като вид паричен капитал и съответно изчисляването на коефициента на капитализация въз основа на характеристиките на паричния пазар към датата на оценката. Критерият за ефективност на капиталовложенията е лихвеният процент по инвестициите, характеризиращи се със сравнимо ниво на риск. В повечето развити страни инвестициите в земеделска земя не се считат за много рискови и са еквивалентни на рисковете от инвестиции в банки с висока категория на надеждност.

Всеруският научноизследователски институт по икономика, труд и управление в селското стопанство препоръчва като процент на капитализация да се използва процентът на Сбербанк на Русия по дългосрочни депозити в чуждестранна валута (Методически препоръки за кадастрална оценка на земеделска земя. - М.: ВНИЕТУСХ, 1997. )

Вторият подход е условна капитализация, базирана на индекс, установен от държавата. Този метод се използва широко в много страни за кадастрална оценка на различни категории земи, предимно земеделски и горски. Методите за държавна кадастрална оценка на земята определят периода, през който капиталът се възпроизвежда в селското или горското стопанство. В момента този метод се използва за кадастрална оценка в Русия. Кадастралната стойност на 1 хектар земеделска земя се изчислява, като прогнозният доход от наем, получен от производството на земеделски култури, се умножи по 33 години, а 1 хектар горска земя, като прогнозният доход от наем от дърводобив се умножи по 50 години.

Третият подход е да се изчисли съотношението на капитализация, като се използва кумулативният метод на конструиране. Като пример, помислете за изчисляването на процента на капитализация при оценка на земя в Москва. Процентът на капитализация включва следните компоненти:

Безрисков залог. Например, общинските оценители на Moskomzem при изчисляване на началната стойност на правото на сключване на договор за лизинг използват годишния лихвен процент, установен от Централната банка на Руската федерация за междубанкови депозити за твърда валута като безрисков процент;

Регионален риск, т.е. рискът от инвестиране на пари в недвижими имоти, разположени в определен регион, характеризиращ се с определена икономическа и социална ситуация. За Москва регионалният риск е 35%, една от минималните стойности за Русия;

Ликвиден риск, свързан с възможността за загуби при продажба на имот поради недостатъчно развитие, дисбаланс или нестабилност на пазара. Експертна оценка на този риск за правата за дългосрочен наем на пазара на земя в Москва е около 7%.

Четвъртият подход се основава на метода на притискане на пазара или сравнителен анализ на продажбите. Този метод не изисква сложни финансови изчисления или експертни оценки, но е невъзможен без надеждна информация за сравними продажби на земя.

Степента на капитализация е равна на дохода, разделен на продажната цена за подобни парцели. Необходимо е да се изчисли средната (среднопретеглена) стойност на няколко продажби, за да се получат надеждни нива на капитализация.

Техниката на изчисления, използваща подхода на доходите, е сложна, тъй като доходите се разпределят във времето и могат да се променят значително, а степента на капитализация зависи от състоянието на икономиката, особено от финансовата система и правното регулиране на пазара на земя. Използването на подхода на доходите изисква задълбочено икономическо и пазарно проучване за определяне на нивата на капитализация, както и познания по основна финансова математика.

Когато анализирате приходите и разходите, можете да използвате както ретроспективни (за предходни периоди), така и прогнозни данни, които могат да се вземат както преди, така и след данъци. Основното условие, необходимо за изчисленията, е паричните потоци от използването на оценяваните и сравнимите парцели да се определят на една и съща база. Неправилно е да се сравняват потоци, изчислени въз основа на исторически данни, с потоци, определени въз основа на прогнозни данни (особено тези, изразени в рубли), същото важи и за данъчното счетоводство.

Ограниченията при използването на метода на капитализация включват неравномерност на получените доходи, нестабилност на цените и широк диапазон от продажни цени и доходи сред подобни парцели на пазара. Използването на метода на капитализация на дохода е препоръчително, когато се оценяват парцели, които генерират постоянен или равномерно променлив доход.

Един от методите на подхода на дохода е капитализацията на поземлената рента. Наемът е предоставянето на парцел от наемодателя за временно притежание и / или ползване на наемателя (юридическо или физическо лице) срещу заплащане за определен период.

Поземлената рента е паричната сума, платена за правото на използване на поземлен парцел. Като редовен поток от доходи, поземлената рента (доход от наем) може да се преобразува в стойност чрез метода на пряка капитализация. Методът на капитализиране на наема е особено удобен, когато парцелите се отдават под наем за дългосрочен наем отделно от сгради и конструкции.

Понастоящем в руските градове местните власти одобряват основни наемни ставки за земя общинска собственост, които са диференцирани по териториално-икономически зони, както и два вида коефициенти: вид дейност на наемателя и търговска стойност на местоположението на поземлен имот. Въз основа на тези данни годишният наем може да се изчисли по следната формула:

A = A 6 K d K r S,

където А е размерът на годишния наем за парцела;

6 базисни наемни ставки за 1 м2;

Коефициент К за вид дейност на наемателя;

K – коефициент на търговска стойност на местоположението на поземления имот;

X - площ на парцела.

За опростяване на изчисленията в областните градове като основна ставка на годишния наем се използва ставката на одобрения поземлен данък и съответните коефициенти за вида дейност на наемателя и местоположението на обекта.

Първоначални данни за капитализация могат да бъдат получени и чрез анализ на пазарна информация за продажби на парцели, подобни на оценявания, и наемни стойности.

7.2.2. Метод за използване по предназначение

Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели.

Условието за прилагане на метода е възможността за използване на земята по начин, генериращ приходи.

Методът включва следната последователност от действия 15:

Определяне на размера и времевата структура на разходите, необходими за използването на поземлен имот в съответствие с най-ефективния му вариант за използване (например разходите за създаване на подобрения на поземлен имот или разходите за разделяне на поземлен имот на отделни части, които се различават по форма, вид и естество на употреба);

Определяне на размера и времевата структура на приходите от най-ефективно използване на земята;

Определяне на размера и времевата структура на оперативните разходи, необходими за получаване на доход от най-ефективното използване на парцела;

Определяне на стойността на дисконтовия процент, съответстващ на нивото на риск от инвестиране на капитал в оценявания парцел;

Изчисляване на стойността на парцел чрез дисконтиране на всички приходи и разходи, свързани с използването на парцела.

В този случай дисконтирането се разбира като процес на привеждане на всички бъдещи приходи и разходи към датата на оценката с процент на дисконтиране, определен от оценителя.

За привеждане на всички бъдещи приходи и разходи към датата на оценка се използват дисконтови проценти, получени на базата на анализ на нормите на възвръщаемост на капитала на инвестиции с подобни нива на риск.

Източникът на доход може да бъде отдаване под наем, икономическо използване на парцел или отделна част от недвижим имот или продажба на парцел или отделна част от недвижим имот в най-вероятния период от време на пазарна стойност.

Изчисляването на доходите при опцията за отдаване под наем на недвижими имоти трябва да включва отчитане на приходите от продажбата на един имот в края на прогнозния период.

Пазарната стойност на парцел, изчислена по метода на дисконтиране, е сумата от очаквания доход от наем или други ползи, дадени към датата на оценката. Потоците от доходи през периода на собственост върху земята, както и приходите от последващата препродажба на земята, се преобразуват в текуща стойност. Този метод се използва широко при оценката на парцели на предприятия от минната промишленост, съдържащи минерали. Въз основа на обема на проучените находища, предназначени за промишлено разработване (или вече разработвани), както и планираните или съществуващи производствени мощности за производство, се определя продължителността на експлоатация на находището, т.е. продължителност на прогнозния период. Поради спецификата на обекта на оценка, продължителността на прогнозния период може да бъде 25 години или повече.

Изчисляване на паричните потоци впрогнозният период се извършва въз основа на технически и икономически показатели на реален или планиран проект за разработване на находище. За всяка година от прогнозния период паричният поток се изчислява въз основа на обема на производството и продажбата на минерали, продажните цени, разходите за търсене, проучване, разработване на находища и продажби на продукти, както и задължителни плащания в съответствие с данъчните и екологично законодателство.

Изчисляване на дисконтов процентвъз основа на счетоводството

Рентабилност на експлоатацията на находището;

Степента на надеждност на оценката на количеството полезни изкопаеми, налични за извличане от недрата;

Степента на риск от развитие на тази област.

Рискът от извършване на работа на полето се изразява в загуба на парична сума, съответстваща на изпълнението на определен етап от работата, т.е. при непостигане на планирания за този етап от работата резултат. Големината на този риск може да се изчисли чрез умножаване на вероятността за получаване на отрицателен резултат за определен етап от работата (търсене, проучване, подготовка и експлоатация на находище) с коефициент на тежест, равен на съотношението на размера на капиталовите разходи на съответния етап към общия размер на капиталовите разходи за проекта.

7.2.3. Метод на остатъка

Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели. Условието за прилагане на метода е възможността за застрояване на оценявания поземлен имот с подобрения, които генерират доход.

Методът включва следната последователност от действия 16:

Изчисляване на нетния оперативен доход, който се дължи на подобрения за определен период от време като произведение на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения със съответния коефициент на капитализация на приходите от подобрения;

Изчисляване на размера на наема на земята като разлика между нетния оперативен доход от отделен имот за определен период от време и нетния оперативен доход, който се дължи на подобрения за съответния период от време;

Изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот чрез капитализиране на поземлена рента.

Методът също така позволява следната последователност от действия:

Изчисляване на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения, съответстващи на най-ефективното използване на оценявания парцел;

Изчисляване на нетни оперативни приходи от отделен имот за определен период от време на база пазарни наемни цени;

Изчисляване на пазарната стойност на отделен имот чрез капитализиране на нетния оперативен доход за определен период от време;

Изчисляване на пазарната стойност на парцел чрез изваждане на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения от пазарната стойност на един имот.

Нетният оперативен доход е равен на разликата между действителния брутен доход и оперативните разходи. В този случай от действителния брутен доход се приспадат само тези оперативни разходи, които по правило се поемат от лизингодателя.

Действителният брутен доход е равен на разликата между потенциалния брутен доход и загубите от неизползвани помещения и загубите от неплащане на наем.

Потенциалният брутен доход е равен на дохода, който може да бъде получен от отдаване под наем на цялата площ на единичен недвижим имот при липса на загуби от неплащане на наем. При оценката на поземлен имот наемните ставки за ползване на един имот се изчисляват въз основа на пазарните наемни ставки (най-вероятните наемни ставки, при които оценяваният имот може да бъде отдаден под наем на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с всички налични ресурси).необходимата информация и наемната ставка не отразява извънредни обстоятелства).

За помещения, които са празни и се използват от собственика за собствени нужди, се прилагат и пазарни наемни цени. Потенциалният доход включва други приходи, получени от трайни подобрения на имота, но не е включен в наема.

Размерът на оперативните разходи се определя въз основа на пазарните условия за лизинг на единични недвижими имоти. Оперативните разходи се разделят на: постоянни - независещи от степента на заетост на отделен имот, променливи - зависещи от степента на заетост на отделен имот и разходи за подмяна на елементи от подобрения с полезен живот по-малък от периода на използване на подобренията като цяло (наричано по-долу краткотрайно използване на елементи). Оперативните разходи не включват амортизационни отчисления върху недвижими имоти и разходи за обслужване на дългови задължения по недвижими имоти.

Разходите за подмяна на подобрени елементи с кратък живот се изчисляват, като се раздели сумата на разходите за създаване на тези подобрени елементи на периода на тяхното използване. В процеса на извършване на тези изчисления е препоръчително да се вземе предвид възможността за процентно увеличение на средствата за подмяна на елементи с кратък експлоатационен живот.

Разходите за управление се включват в оперативните разходи, независимо кой управлява имота - собственик или управител.

При изчисляване на процента на капитализация за подобрения на земя трябва да се вземат предвид най-вероятната скорост на промяна в приходите от подобрения и най-вероятната промяна в цената на подобренията (например, ако цената на подобренията намалее, възвръщаемостта на инвестирания капитал в подобренията трябва да се вземат предвид).

За оценка на парцели, застроени с търговски обекти, е възможно да се използва техниката на остатъчния доход, който се дължи на парцела. Съгласно принципа на остатъчната производителност на земята, сградите и съоръженията, построени върху земята чрез капитал, труд и управление, имат приоритет при разпределението на дохода. Останалият доход след покриване на всички разходи за привличане на други фактори се приписва на парцела.

Условия за използване на техниката за остатъчен доход за земя:

Съществуващите съоръжения съответстват на най-доброто и ефективно използване на земята;

Цената на сградите и конструкциите, разположени на парцел, или прогнозните разходи за тяхното изграждане, могат да бъдат изчислени доста точно, както и техният експлоатационен живот;

Известен е годишният нетен оперативен доход от експлоатацията на имота (земя с подобрения).

Пример.Необходимо е да се определи цената на парцел, предвиден за изграждане на бензиностанция (АЕЦ) с пет помпи. Капиталовите инвестиции на дозатор възлизат на $35 400, възстановяването на инвестициите се извършва по линейния метод, планираната възвръщаемост на инвестициите е 16%, икономическият живот е 9 години.При анализ на работата на съществуващи бензиностанции с подобно местоположение, бяха получени следните данни:

В рамките на един час от една помпа на ден се продават средно 28 литра бензин;

Средният доход от продажбата на 1 литър бензин е 6 цента;

Като се вземат предвид смените, времето за текущи ремонти и други загуби, атомната електроцентрала работи 300 дни в годината.

Решение.

1. Определете цената на изграждането на атомна електроцентрала: 35400 5 = $177 000.

2. Намерете коефициента на капитализация за сгради: 16% + (100%: 9) = 27,11%.

3. Определете нетния оперативен доход, генериран от структурите: 177000 0,2711 = 47984,7 долара.

4. Определете нетния оперативен доход от атомната електроцентрала (земя и структури): 5,300 24 28 0,06 = $60,480.

5. Намерете баланса на нетния оперативен доход, отнасящ се до парцела: 60480 – 47984.7 = 12495.3 долара.

6. Определете цената на парцела: 12495.3: 0.16 = 78095.63 долара.

Така цената на парцела, предвиден за изграждането на бензиностанция, е 78 096 долара.

Техниката за почивка на земята се използва в случаите, когато търговските сгради и конструкции са сравнително нови или все още не са построени. Тяхната стойност или очакваните строителни разходи могат да бъдат определени с висока степен на точност, както и техният икономически живот. Този метод се използва и за определяне на най-доброто и най-ефективно използване на земята.

7.2.4. Метод за сравнение на продажбите

Сравнителният подход се използва широко в страни с развит пазар на земя. В Русия той стана широко разпространен при оценката на свободни парцели, земи на градски и селски селища, градинарство, градинарство и дачни сдружения на граждани. Подходът се основава на систематизиране и сравнение на информация за продажните цени на сходни парцели.

Принципът на заместване се основава на факта, че пазарът е отворен и конкурентен, достатъчен брой продавачи и купувачи взаимодействат на него с типична мотивация, икономически рационално и в собствен интерес, без да бъдат под външен натиск. Също така се предполага, че земята ще бъде закупена при типични за пазара условия на финансиране и ще бъде на пазара достатъчен период от време, за да бъде на разположение на потенциални купувачи. Сравнителният подход включва методи за сравнение на продажбите, метод на разпределение и метод на разпределение.

Методът за сравнение на продажбите се използва за оценка на парцели, както заети от сгради, конструкции и (или) конструкции (наричани по-нататък - застроени парцели), така и парцели, които не са заети от сгради, конструкции и (или) конструкции (наричани по-долу - незастроени парцели ) . 17 Условие за прилагане на метода е наличието на информация за цените на сделките с поземлени имоти, аналогични на оценявания. При липса на информация за цените на сделките с парцели е разрешено да се използват цени на предлагане (търсене).

Определяне на елементите, по които обектът на оценка се сравнява с аналогични обекти (наричани по-нататък елементи за сравнение);

Определяне за всеки елемент на сравнение на естеството и степента на разликите на всеки аналог от оценявания парцел;

Определяне за всеки от сравнителните елементи на ценови корекции за аналози, съответстващи на характера и степента на разликите на всеки аналог от оценявания поземлен имот;

Корекция за всеки от елементите за сравнение на цените на всеки

аналог, изглаждащ разликите им от оценявания парцел;

Изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналози.

Елементите за сравнение включват факторите на стойността на оценявания имот (фактори, чиито промени влияят върху пазарната стойност на оценявания имот) и характеристиките на сделките с парцели, които са се развили на пазара.

Най-важните фактори за разходите обикновено са:

Местоположение и среда;

Предназначение, разрешено ползване, права на други лица върху поземления имот;

Физически характеристики (релеф, площ, конфигурация и др.);

Транспортна достъпност;

Инфраструктура (наличие или близост на комунални мрежи и условия за свързване към тях, обекти на социалната инфраструктура и др.).

Характеристиките на сделките със земя включват, наред с други неща:

Условия за финансиране на сделки с парцели (съотношение на собствени и заемни средства, условия за предоставяне на заемни средства);

Условия за плащане при извършване на сделки с парцели (плащане в брой, сетълмент по сметки, компенсации, бартер и др.);

Обстоятелствата на сделката с парцели (дали парцелът е бил представен на свободния пазар под формата на публична оферта, принадлежност на купувача и продавача, продажба при условия на несъстоятелност и др.);

;

Промени в цените на парцелите за периода от датата на сключване на сделка с аналог до датата на оценката.

Естеството и степента на разликите между аналога и оценявания парцел се установяват в контекста на елементите на сравнение чрез директно сравнение на всеки аналог с обекта на оценка. В същото време се предполага, че сделката с обекта на оценка ще бъде завършена въз основа на характеристиките на сделките с парцели, които са се развили на пазара.

Корекциите на цените на аналози чрез елементи на сравнение могат да се определят както за цената на единица мярка на аналога (например хектар, квадратен метър), така и за цената на аналога като цяло. Корекциите на цените могат да бъдат изчислени в парично или процентно изражение.

Големината на ценовите корекции обикновено се определя по следните начини:

Директно сравнение по двойки на цени на аналози, които се различават един от друг само в един елемент на сравнение, и определяне, въз основа на така получената информация, на корекции за този елемент на сравнение;

Директно сравнение по двойки на доходите на два аналога, различаващи се един от друг само в един елемент на сравнение, и определяне чрез капитализиране на разликата в доходите на корекции за този елемент на сравнение;

Корелационен и регресионен анализ на връзката между промените в елемента за сравнение и промените в цените на аналозите (цените на мерните единици на аналозите) и определяне на уравнението за връзката между стойността на елемента за сравнение и пазарната стойност на земята парцел;

Определяне на разходите, свързани с промяна на характеристиките на елемент за сравнение, в който аналогът се различава от обекта на оценка;

Експертна обосновка за корекция на цените на аналози.

В резултат на определянето и извършването на корекции цените на аналозите (мерните единици на аналозите) като правило трябва да са близки една до друга. В случай на значителни разлики в коригираните цени на аналози, препоръчително е да изберете други аналози; елементи, за които се прави сравнение; стойности на корекция.

Процедурата за изчисляване на разходите с помощта на метода за сравнение на продажбите.

Етап 1.Идентифициране на скорошни продажби на сравними имоти в съответния сегмент на пазара на земя.

Оценителят изучава пазара на земя, сегментира го и определя към кой пазарен сегмент принадлежи обектът на оценка.

Характеристиките на типичен парцел за този сегмент включват:

Предназначение на земята;

Зониране и разрешено използване на земята;

местоположение;

Потребителски свойства на земята (плодородие и други характеристики на почвата);

Прехвърлими законни имуществени права и др.

Характеристиките на типичен субект за този сегмент от пазара на земя включват:

Инвестиционна мотивация;

платежоспособност;

Социално-правен статус;

Източници и форми на финансиране;

Предпочитания на купувача и др.

В резултат на сегментирането парцелите се разделят на следните групи:

Площи, използвани за градинарство и градински цели;

Парцели за индивидуално жилищно строителство;

Обекти за масово жилищно строителство;

Парцели за търговски недвижими имоти;

Парцели в промишлено строителство;

Площи за обществени съоръжения и др.

След това трябва да съберете информация за последните продажби на сравнима земя в съответния сегмент на пазара на земя. За натрупване и допълнителна обработка на информация за цени, котировки, търсене и предлагане за продажба на подобни парцели във всеки сегмент на пазара на земя се използват регистрационни карти. Пазарната информация за транзакциите за покупка и продажба на парцели може да се класифицира в хомогенни групи въз основа на такива характеристики като: териториално местоположение, възможни варианти за използване на земята, потребителски свойства, което позволява за всеки сегмент да групира продажбите на парцели с подобни възможности за използване или такива възможности за земеползване, които се конкурират помежду си в даден географски район.

За сравнение са използвани няколко продадени парцела. Обикновено са достатъчни три до пет аналога, но по-големият брой повишава надеждността на оценката. В развитите пазарни страни методът за сравнение на продажбите се основава на най-малко три скорошни цени на сделката или шест текущи цени на оферта.

Броят на аналоговите обекти, използвани в изчисленията, зависи преди всичко от тяхната сравнимост, т.е. мерки за съответствие между продадените и оценените поземлени имоти по елементите на сравнение. Критерият за съпоставимост е конкурентоспособността. Ако предметът и сравнимите парцели земя не се конкурират в един и същи сегмент на пазара на земя, те не са изправени пред едни и същи сили на търсене и предлагане и в резултат на това използването на продажната цена на сравнимия парцел може да доведе до погрешни оценки .

сцена 2. Проверка на информация за сделки с парцели.

Информацията се подбира с цел повишаване на нейната надеждност и получаване на потвърждение, че транзакциите са извършени при типични пазарни условия.

Източници на информация за сделки със земя:

Дружествена къща;

Поземлени комитети;

Фирми за недвижими имоти и оценка;

Различни информационни публикации.

Трябва да се има предвид, че по време на регистрацията цената на сделката се фиксира според думите на продавача и купувача, без да се потвърждава нейната автентичност, а офертните цени се различават от продажните в зависимост от баланса на търсенето и предлагането. Поради това е желателно данните за продажбите на сравнявани парцели да бъдат потвърдени от една от страните по сделката (купувач или продавач) или посредник.

Освен това при избора на подобен обект се обръща внимание на типичния период на експозиция, независимостта на субектите на сделката и инвестиционната мотивация. Инвеститорите трябва да имат сходни мотиви, а закупената земя да има същото предназначение. Трябва да се вземат предвид разпоредбите за зониране, за да се определи потенциалното използване на оценявания имот. Например, ако два парцела земя се намират в различни зони, което не им позволява да имат еднакво предназначение, те не могат да се считат за сравними.

Етап 3.Сравняване на оценяваната земя с парцели, продавани на пазара, и извършване на корекции, за да се отчетат разликите между оценявания имот и всеки от парцелите, които се сравняват.

Ако земята, която се оценява, се различава от сравним парцел, тогава цената на последния трябва да бъде коригирана, за да се определи на каква цена би могла да бъде продадена, ако имаше същите характеристики като оценявания имот. При коригиране на реалните продажни цени на съпоставими имоти се правят корекции в цената на съпоставимия парцел. В този случай е необходимо да се отговори на въпроса: На каква цена би бил продаден съпоставим парцел, ако има същите характеристики като оценявания парцел? Например, когато сравненият парцел е по-нисък от оценявания парцел, действителната продажна цена на първия трябва да бъде увеличена до сумата, за която би бил продаден, ако имаше по-високи характеристики на оценявания парцел.

Оценката на даден парцел земя чрез сравнение с други продадени парцели земя може да се извърши по два начина: чрез сравнителни елементи или чрез използване на сравнителни единици.

Елементи на сравнениеназовава характеристиките на поземлените имоти и условията за сключване на сделки с тях, които влияят върху стойността на продажната цена. Чрез анализиране на сравнителни продажби се определя стойността на типичен (стандартен) парцел земя, която след това е база за изчисляване на стойността на други парцели земя. Типичният парцел земя може да бъде реален или хипотетичен парцел.

За по-добро организиране на процеса на сравнение се препоръчва стандартна процедура за анализ на елементите за сравнение. Когато сравнявате парцели земя, трябва да имате предвид следните елементи.

Ценни права на собственост.В Руската федерация парцелите могат да бъдат частна собственост, пожизнена наследствена собственост (само за физически лица), постоянно (неопределено) ползване, аренда, безвъзмездно срочно ползване. Корекция се прави, когато правата на купувача са обременени с ипотека или дългосрочен лизинг.

Условия за финансиране.Условията на сделката могат да включват плащане от страна на продавача на процент от заема.

Условия за продажба.Корекцията за този елемент отразява нетипичните пазарни отношения между продавача и купувача, както и обстоятелствата, при които те вземат решенията си относно продажбата или покупката на земя.

Дата на продажба.Сравняването на датата на оценка с датата на продажба по подобен начин определя дали сравнимата продажба е извършена при същите или променени пазарни условия. В този случай могат да се направят два вида корекции: единият отчита сезонните колебания в продажните цени и даден вариант за използване на земята; друг вид корекция отразява колебанията в цените за парцели само с конкретно местоположение. Корекциите обикновено се правят на тримесечие, освен в периоди на рязко покачване на цените.

Корекциите за първите четири елемента на сравнение се правят последователно, като всяка следваща корекция се прилага към предишния резултат.

Местоположение.Когато се сравнява местоположението на даден обект, влиянието на средата върху конкурентоспособността на обектите на пазара се анализира въз основа на физически, социални и икономически фактори.

Ако сравнимият обект е в същата област като този, който се оценява, корекции обикновено не се правят. В редки случаи, когато дадено място е разположено на ръба на зона и е засегнато от положителни или отрицателни фактори, нито един от които не засяга оценявания обект, трябва да се направи корекция.

Ако сравнимият обект се намира в различна област, трябва да се извърши анализ на възможните разлики между тези области. Н; в жилищното строителство се вземат предвид фактори като транспортна достъпност, инженерна поддръжка, екология; корекциите на престижа се изчисляват въз основа на анализ на сдвоени продажби.

Физически характеристики.Процесът на сравнение идентифицира и взема предвид само основните физически разлики и не заобикаля личната проверка на всеки от сравнимите парцели земя. Най-точната корекция за разликите във физическите характеристики се извършва с помощта на метода на корелационно-регресионния анализ. При извършване на корекция за размера на парцела се определя зависимостта на продажната цена на сто квадратни метра от площта на парцела.

Корекциите за последните два елемента за сравнение се правят вторично чрез прилагане към резултата, получен след корекциите за първите четири елемента за сравнение, в произволен ред.

Методът на типичен (стандартен) парцел земя се използва широко за оценка на парцели с приблизително еднакъв размер, които се различават значително в елементите на сравнение, например градинарски, градински и дачни сдружения с нестопанска цел на граждани. Предимството на типичния метод на сайта е, че той се основава на подход за сравнение на продажбите, което позволява да се вземат предвид разликите в елементите на сравнение.

Използват се единици за сравнение, ако:

а) парцелите, генериращи доход, се различават по площ и размер на съществуващите подобрения;

б) необходима е предварителна информация за инвеститорите ИЛИ потенциалните купувачи.

Например цената на парцел е 160 долара на квадратен метър или цената на жилище е 700 долара на 1 м2 площ.

При работа с незастроени парцели се използват следните единици за сравнение.

Цена за 1 ха– при оценка на големи участъци земя за земеделски или горски цели, за промишлени цели, при разделяне на поземлени участъци на стандартни участъци.

Цена за 1 м2– при продажба на земя в градски центрове за търговско застрояване. Обектите трябва да са съпоставими по най-важните характеристики: за офис сгради - достъп до магистрали и паркинги, други офис сгради, банки и др.; за складове - достъп до транспортни комуникации.

Цена за 1 челен метър– при оценка на терени, предназначени за търговски предприятия, както и предприятия за услуги. Общата стойност на парцел земя се счита за пропорционална на дължината на неговата граница по всяка улица или магистрала.

Цена за лот– цената за парцели със стандартна форма и размер в райони на масово жилищно или селско строителство. Колебанията в цените за парцели със стандартен размер и форма могат да бъдат причинени от промени в топографията, проблеми с дренажа или риск от наводнения.

Цена за единица плътност.Регламентите за зониране обикновено ограничават гъстотата на застрояване на различни обекти. В някои пазарни сегменти това води до котировка на цената въз основа на максималната плътност, изисквана от разпоредбите за зониране, като например броя на разрешените единици.

Когато се използва методът на сравнителната единица, средната сравнителна единична стойност за всяка хомогенна група парцели се изчислява въз основа на броя на действителните продажби. Средната себестойност се определя чрез изчисляване на медианата (средата на класираната серия) или средноаритметичната стойност на продажната цена за единица за сравнение. Ако има малко сделки за хомогенна група парцели, тя може да се комбинира с друга група парцели, които са близки по цена и са разрешени за ползване. Методът на единица за сравнение се използва, когато областите са много различни по размер, но относително сходни в други отношения.

Предимството на метода на единицата за сравнение е неговата относителна простота и лекота. Намира широко приложение при разработване на нови земни маси и стандартно застрояване, оценка на земеделски земи, разположени в една и съща естествена климатична зона.

Етап 4.Анализ на дадените цени на аналози и извеждане на крайната стойност на пазарната стойност на оценявания поземлен имот.

След извършване на корекции на цените на избраните аналози, получените резултати трябва да бъдат съгласувани за окончателната оценка на цената на парцела. Рядко се използва просто изчисление на средната аритметична стойност на цените на избраните аналози. За по-точен резултат се използва формулата за среднопретеглена стойност. В този случай на коригираните цени на данъчните парцели се определят конкретни тегла в зависимост от броя на направените корекции, тяхната абсолютна стойност, както и пълнотата и достоверността на първоначалната информация.

За определяне на пазарната стойност на парцел чрез метода за сравнение на продажбите се използва следната информация:

Право на собственост и данни за регистрация на парцела, тежести и сервитути;

Физическа характеристика на обекта;

Данни за връзката на обекта с околната среда.

Източниците на тези данни са:

Градски, районни и селски поземлени комитети и органи, в които се извършва регистрация на сделки с поземлени имоти;

Фирми за недвижими имоти, специализирани в сделки с недвижими имоти;

Организации за ипотечно кредитиране, фирми за оценка, периодични издания и др.

Оценката по метода на сравнение на продажбите е най-обективна в случаите, когато има достатъчно количество сравнима информация за извършени сделки на пазара.

Трябва да се има предвид, че методът за сравнение на продажбите дава незадоволителни резултати в условия на висока инфлация, когато липсва информация за пазарните продажби на сравними обекти или тяхната ниска надеждност, както и когато има резки промени в икономическите условия .

Ако продажбите на незастроени парцели не са достатъчни, за да използвате метода за сравнение, трябва да се обърнете към косвени и по-малко надеждни методи, по-специално метода на прехвърляне, успешното прилагане на който изисква задълбочен анализ на изходната информация и известен опит на оценителя. .

7.2.5. Метод на избор

Методът се използва за оценка на застроени парцели 18.

Условия за използване на метода:

наличие на информация за цените на сделки с единични обекти на недвижими имоти, подобни на един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел. При липса на информация за цените на сделката е допустимо да се използват цени на предлагане (търсене);

съответствие на подобренията на земята с нейното най-ефективно използване.

Методът включва следната последователност от действия:

определяне на елементите, чрез които отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, се сравнява с аналогични обекти;

определяне за всеки от елементите на сравнение на естеството и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел;

определяне за всеки от елементите на сравнение на корекции на цените на аналози, съответстващи на естеството и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел;

корекция за всеки от елементите на сравнение на цените за всеки аналог, изглаждане на разликите им от един обект на недвижим имот, който включва оценявания парцел;

изчисляване на пазарната стойност на отделен имот, включително оценявания парцел, чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналози;

изчисляване на възстановителната цена или разходите за възпроизвеждане на подобрения на оценявания парцел;

изчисляване на пазарната стойност на оценявания парцел чрез изваждане от пазарната стойност на отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, разходите за замяна или разходите за възпроизвеждане на подобрения на парцела.

Размерът на разходите за създаване на подобрения на поземлен имот може да се определи с помощта на обобщени и (или) елементарни показатели за разходите.

Интегрираните показатели за разходите включват както показатели, характеризиращи параметрите на обекта като цяло - квадратен, кубичен, линеен метър, така и показатели за комплекси и видове работа.

Индикаторите за елементарни разходи включват елементарни цени и ставки, използвани при определяне на размера на разходите за създаване на подобрения.

Агрегираните и елементарни показатели на разходите, изчислени на ценовото ниво, фиксирано за определена дата (основно ценово ниво), могат да бъдат преизчислени в ценовото ниво към датата на оценка, като се използва система от текущи и прогнозни индекси на промените в строителните разходи.

Изчисляването на размера на разходите за създаване на подобрения с помощта на елементарни показатели за разходите може да се извърши и с помощта на методи за ресурс и ресурсен индекс. Методът на ресурсите (индекс на ресурсите) се състои от изчисляване в текущи (прогнозни) цени и тарифи на всички ресурси (елементи на разходите), необходими за създаване на подобрения.

При определяне на размера на разходите за създаване на подобрения на поземлен имот трябва да се вземе предвид печалбата на инвеститора - размерът на най-вероятната награда за инвестиране на капитал в създаването на подобрения. Печалбата на инвеститора може да се изчисли като разликата между продажната цена и разходите за създаване на подобни обекти. Печалбата на инвеститора може да се изчисли и като възвръщаемост на капитала за неговата най-вероятна инвестиция с подобно ниво на риск.

При определяне на разходите за подмяна или разходите за възпроизвеждане се взема предвид сумата на натрупаното износване и износване на подобрения.

Физическата амортизация е загубата на стойност на подобренията поради влошаване на техните физически свойства.

Функционалното износване е загубата на стойност на подобренията поради несъответствието на решението за пространствено планиране, строителните материали и инженерното оборудване на подобренията, качеството на извършените строителни работи или други характеристики на подобренията със съвременните пазарни изисквания за този вид подобрения .

Икономическата амортизация е загубата на стойност на отделен имот, причинена от отрицателното въздействие на външни за него фактори.

Физическото и функционално износване може да бъде отстранимо или непоправимо. Икономическото износване обикновено е непоправимо. В този случай износването е отстранимо, ако разходите за отстраняването му са по-малки от увеличението на стойността на имуществото в резултат на отстраняването му.

Натрупаната амортизация на подобренията може да се определи общо или в парично изражение като сбор от физическата, функционалната и част от икономическата амортизация, която се дължи на подобренията.

Метод на изборопределя пазарната стойност на самия поземлен имот като разлика между пазарната стойност на целия имот, т.е. парцел с подобрения и възстановителната стойност на подобренията минус тяхната амортизация. Този метод за изчисляване на стойността на парцел се основава на остатъчната техника за земя.

При извършване на всички изчисления е необходимо да се вземат предвид временните фактори, инфлационните процеси, както и да се предостави цената на всички разходи към датата на оценката.

Оценките на парцелите, получени чрез метода на разпределение за няколко подобни обекта (индивидуални жилищни сгради, гаражи, стандартни търговски обекти на недвижими имоти), трябва да бъдат коригирани за разликите между тях в елементите на сравнение.

Методът на разпределение дава обективни резултати, ако е възможно точно да се оцени стойността на възстановителната стойност на подобренията (сгради и конструкции) и тяхната натрупана амортизация, при спазване на относителния баланс на търсенето и предлагането в съответния сегмент на пазара на недвижими имоти.

Недостатъци на метода за избор:

Може да даде пристрастна оценка на разходите за сгради и конструкции, чиято възраст надвишава 10 години, тъй като с течение на времето вероятността за възпроизвеждане на остаряла собственост намалява и сложността на изчисляването на натрупаното износване се увеличава;

В условията на висока инфлация е трудно да се изчисли точно цената на възпроизвеждане на сгради и конструкции.

7.2.6. Метод на разпространение

Методът се използва за оценка на застроени парцели. Условия за използване на метода:

Наличие на информация за цените на сделки с единични обекти на недвижими имоти, подобни на един обект на недвижими имоти, който включва оценявания парцел. При липса на информация за цените на сделката е допустимо да се използват цени на предлагане (търсене);

Наличие на информация за най-вероятния дял на парцела в пазарната стойност на отделен имот;

Съпоставяне на подобренията на земята с нейното най-ефективно използване.

Методът включва следната последователност от действия:

Определяне на елементите, по които отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, се сравнява с аналогични обекти;

Определяне за всеки от елементите на сравнение на естеството и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел;

Определяне за всеки от елементите на сравнение на ценови корекции на аналози, съответстващи на естеството и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел;

Корекция за всеки елемент от ценовото сравнение на всеки аналог, изглаждане на разликите им от един обект на недвижим имот, който включва оценявания парцел;

Изчисляване на пазарната стойност на отделен имот, включително оценявания парцел, чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналози;

Изчисляване на пазарната стойност на оценявания парцел чрез умножаване на пазарната стойност на отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, по най-вероятната стойност на дела на парцела в пазарната стойност на един обект на недвижим имот .

Методът на разпределение се основава на определяне на връзката между цената на земята и цената на сградите, издигнати върху нея. Продажната цена на един недвижим имот се разделя на две части – стойността на сградите и цената на земята. За всеки тип земестрояване в определен регион има стабилна пропорция между цената на земята и цената на структурите. Този факт се потвърждава от принципите на баланс и максимална производителност.

Ако няма достатъчен брой продажби на незастроена земя в района на оценка, следва да се избере сравнима област с налични продажби както на развита, така и на незастроена земя. След като се определи типичната връзка между цената на земята и общата цена на имота (дял от земя), се преминава към анализ на продажбите на подобни парцели в района, където се извършва оценката.

Дял на земята в цената на имота =

Цената на земята / Цената на имота

Цена на имота = цена на земя + цена на сграда Пример.В един градски микрорайон от стари жилищни сгради няма продажби на незастроени парцели. Базата данни съдържа данни за още три жилищни микрорайона в съпоставима ценова зона.

Решение.

Ние определяме типичното съотношение на цената на земята към общата цена на имота.

Средноаритметичният дял земя е (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 = 0,187.

Цена на земята = 188985 0,187 = 35340,2 рубли.

7.2.7.

Метод за определяне на разходите за разработкасе използва при оценката на незастроени земни маси и ви позволява да определите общата стойност на земята, подлежаща на разделянето й на отделни парцели, които след това ще бъдат продадени. 19

От паричните постъпления от продажбата на парцели се приспадат всички разходи за тяхното развитие и печалбите от бизнеса и по този начин се определя стойността на незастроената земя.

Методът за определяне на разходите за развитие се използва, ако най-ефективното използване е разделянето на земната маса на отделни парцели. Разделянето на голяма земя на отделни парцели е широко разпространена практика, тъй като насърчава по-ефективното използване на земята. Проблемът с определянето на стойността на земята, предназначена за разделяне, е от значение за всеки разрастващ се град или град и се използва за масово жилищно или селско строителство.

Процесът на разделяне на земята включва предимно производствени и търговски операции. При изграждането на жилищни сгради околната среда оказва огромно влияние.

Етапи на определяне на разходите за разработка.

1-ви етап. Определяне на размера на отделните парцели и степента на тяхното подобрение въз основа на правни и физически възможности, както и икономическа целесъобразност. Размерът и подобрението на парцелите трябва да отговарят на пазарните стандарти на региона.

2-ри етап. Изчисляването на продажната цена на разработените парцели се извършва или чрез анализ на сравними парцели, които наскоро са били разработени по подобен начин, или въз основа на метода за сравнение на продажбите.

3-ти етап. Изчисляване на всички разходи за разработка:

Разходи за придобиване на земя и документи;

Инженерни разходи за разчистване, маркиране и окончателна подготовка на земята;

Разходи за изграждане на пътища, тротоари, отводняване, инженерни и комунални съоръжения;

Плащане на данъци, осигуровки;

Печалба и режийни разходи на изпълнителя;

4-ти етап. Изчислете стойността на незастроената земя, като извадите разходите за развитие и бизнес печалбите от очакваните парични постъпления от продажбата на обектите.

5-ти етап. Определяне на периода от време, необходим за разработка и продажба. Избор на дисконтов процент, който отразява риска, свързан с периода на очакваното развитие и продажба, както и размера на авансирания капитал. Дисконтиране на паричната сума, получена от продажбата на земя, минус разходите и бизнес печалбите, въз основа на периода на продажба на земята, за да се получи текущата стойност на незастроената земя.

Пример.

Оценява се земна маса от 12 хектара, класифицирана по зониране за жилищно (дача) развитие. Плътността на застрояване е 4 селски къщи на 1 хектар. Предприемачът планира да продаде парцели с размери от 0,25 хектара, като вземе предвид доставката на пътища, електричество и инженерни подобрения за $ 8000. Разходи за проектиране, подготовка на земята и др. доставката на комуникации възлиза на $60 000 и се отнася за настоящия период от време. Всички останали разходи и приходи се отнасят към края на съответния месец. Административните разходи, включително регистрация на сделки, представляват 20% от паричните постъпления от продажбата на парцели. Разходите за текуща поддръжка и печалба от дейността са в размер на 40% от брутния доход. Предвижда се всеки месец да се продават по два парцела. Ставката на дохода е определена на 15%.

Решение.

1. Месечните парични приходи от продажбата на парцели ще бъдат: $2,8000 = $16,000.

2. Брутен доход: 16 000 – (16 000 20%) = $12 800

3. Цена на два парцела: 12800 – (12800 40%) = 7680 долара.

4. Текущата стойност на незастроената земна маса ще бъде: (7680 20.62423) – 60000 = 98394 долара.

20,62423 е коефициентът на настоящата стойност на анюитета за 24 месеца при доход от 15%.

5. Цената на един парцел ще бъде: (98394 /12)/4 = = 2050

7.2.8. Метод за определяне на възпроизводствените разходиили подмяна на инфраструктурата

Оценката на селищните земи може да се извърши въз основа на разходите за възпроизвеждане или подмяна на инфраструктурата, т.е. изчисляване на размера на разходите за възпроизвеждане на подобрения на градска земя (цялата инженерна инфраструктура на град или град, като се подчертава делът, който се дължи на оценявания парцел). 20

Към разходите за възпроизвежданевключват разходи за главни мрежи и главни съоръжения на водоснабдяване, канализация, топлоснабдяване, електроснабдяване, газоснабдяване, пътна мрежа и др.

Необходимо е да се има предвид, че в условията на висока инфлация е трудно да се изчислят разходите за създаване и възпроизвеждане на инфраструктура; по-лесно е да се определи цената за подмяна на съществуващата градска инфраструктура с помощта на обобщени показатели.

Цена на замянасе счита за разходите за създаване на подобна система за подобряване на градската земя, базирана на съвременни стандарти, изчислена на базата на текущите цени на материали, оборудване и разходи за труд за многоетажна жилищна земя. Алгоритъм за оценка на градска земя въз основа на разходите за възстановяване на инфраструктурата:

1-ви етап.Определяне на жилищна зона, която включва териториите на жилищните квартали минус земите, заети от обществени съоръжения.

2-ри етап.Определяне на стойността на строителството на 1 m 2 жилищна площ по типов проект.

3-ти етап.Въз основа на получената площ за замяна и средната цена на многоетажна стандартна конструкция се определя прогнозната цена за замяна на всички жилищни сгради.

4-ти етап.Въз основа на получената оценка на разходите за подмяна на многоетажни жилищни сгради и дела на капиталовите разходи на града за създаване на инфраструктура, който например в Москва възлиза на 30 до 40% от разходите за изграждане на жилищна сграда, изчислява се интервална оценка на разходите за подмяна на градската инфраструктура за жилищна земя.

5-ти етап.Въз основа на интервалната оценка на разходите за подмяна на градската инфраструктура на многоетажна жилищна сграда и общата площ на земята, получаваме оценка на разходите за подмяна на подобрения на 1 хектар градска земя на многоетажна жилищна сграда развитие.

7.2.9. Метод съгласно условията на типови инвестиционни договори

Оценката на градска земя при условията на стандартни инвестиционни договори се използва за оценка на градската земя в големите градове. 21

Например в Москва има два вида предоставяне на парцели за дългосрочен наем за търговско строителство:

а) чрез закупуване на права за дългосрочен наем при конкурси за земя;

б) въз основа на сключване на инвестиционни договори. Този метод възниква във връзка с предоставянето на парцели при условията на последващо разделяне на обект, построен или реконструиран за сметка на инвеститора между града - собственик на земята и инженерната инфраструктура и инвеститора - наемател на поземлен имот. Типично условие на инвестиционните договори е прехвърлянето на 2030% от площта на изграденото съоръжение в собственост на градските власти. По този начин действителното плащане за закупуване на правото на дългосрочен наем на парцел се извършва в натура. Цената на правото на дългосрочен наем е пропорционална на площта на сградата и натоварването на инфраструктурата, която създава.

Цената на поземлен имот се определя като текущите разходи за плащане на земя в натура съгласно условията на този инвестиционен договор. За да се определи цената на правото на дългосрочен наем на парцел, е необходимо да имате информация за:

Площ земя;

Проектирани площи на жилищни и нежилищни помещения;

График на строителство и изпълнение на обекта;

Наличие и цена на тежестта.

Тези данни се съдържат в първоначалната разрешителна документация за проектиране и строителство в Москва.

Алгоритъмът за оценка на стойността на правото на дългосрочно наемане на парцели, предоставени за изграждане и реконструкция на капитални търговски сгради и съоръжения, е както следва.

1-ви етап.Определят се характеристиките на предвидената за изграждане сграда върху даден поземлен имот (ползваема и обща площ, брой етажи и др.).

2-ри етап.Въз основа на условията на инвестиционния договор се изчислява размерът на жилищните и нежилищните площи, прехвърлени на града. В Москва приблизителното съотношение в разпределението на застроените площи на сградите между града и инвеститора е 30/70 в Централния административен район и 20/80 извън този район.

3-ти етап.Определя се пазарната стойност на 1 m 2 жилищна и нежилищна площ в планираната сграда.

4-ти етап.Определя се общата стойност на застроената площ, която трябва да отиде на града след завършване на строителството съгласно условията на инвестиционния договор.

5-ти етап.Ориентировъчният срок за реализация на инвестиционния проект е в процес на уточняване.

6-ти етап.Определя се възможният период от време, необходим за продажба на дял от полезната площ на сградата, която трябва да отиде в града след завършване на строителството.

7-ми етап.Дисконтовият процент се изчислява.

8-ми етап.Текущата стойност на бъдещото плащане в натура се изчислява (4-ти етап), като се вземат предвид времето за строителство (5-ти етап), продажба (6-ти етап) и стойността на дисконтовия процент (7-ми етап).

Тази настояща стойност на бъдещото плащане в натура представлява инвестиционната стойност на оценявания парцел при липса на тежести.

В Москва, ако има тежести, тяхната стойност се приспада от текущата стойност на площите, прехвърлени на града. Типичните тежести включват разходи: за изграждане и реконструкция на общи градски съоръжения и съоръжения; за разрушаване на съществуващи сгради – градска собственост; заселване на жители от разрушени сгради; за преместване на промишлени предприятия и други видове разходи, предвидени от действащото законодателство на Москва.

7.3. Характеристики на кадастралната оценкапарцели

Кадастрални и единични оценки на градски земисе извършват за всички категории и видове ползване на градските земи, независимо от формата на собственост. Клиенти на кадастралната оценка са местните органи на управление на областите, градовете и градовете.

Кадастрална оценка на градска земянабор от административни и технически действия за установяване на кадастралната стойност на поземлени имоти на административно-териториална единица в границите на зоните за оценка към определена дата. Оценката се извършва на базата на всеобхватен доход, сравнителен и разходен подход, като се използва информация за транзакции на пазара на земя и други недвижими имоти, нивото на наема и рентабилността на използването на земята. По време на процеса на оценка се извършва анализ на факторите, генериращи рента, включително качеството и местоположението на парцелите, извършените подобрения върху тях, нивото на социално, инженерно и транспортно развитие на територията и др.

Пазарна информационна база за кадастрална оценкаградска земя - масови данни за продажби на парцели за индивидуално жилищно строителство, колективно градинарство и домакинство, както и за продажба и отдаване под наем на апартаменти, гаражи и различни търговски недвижими имоти.

Нормативна информация- това са данни от поземлени, градоустройствени и други кадастри, стандарти за строителни разходи, инженерно развитие на територията, както и система от коефициенти, източниците на които са изпълнителните органи, ОТИ, поземлените комитети, Фондът за държавна собственост, организации за градско строителство, Комитет по архитектура, фирми за оценка и недвижими имоти и други организации.

Предметкадастрална оценка на земи в населени места - земи в границите на града (селото).

Кадастралната оценка на градската земя е масова оценка, която се извършва едновременно в целия град и може да включва следните етапи:

1-ви етап– подготвителна работа, събиране и обработка на първоначална пазарна и регулаторна информация;

2-ри етап– функционално зониране на градската територия;

3-ти етап– изчисляване на разходни показатели за кадастрална оценка на земята;

4-ти етап– ценово райониране на градската територия;

5-ти етап– регистриране на резултатите от кадастралната оценка на градските земи (цифрови и графични).

Резултатът от кадастралната оценка е получаване на кадастралната стойност на земята в зоната за оценка, т.е. пазарната стойност на единица площ от поземлен имот, характерна за дадена зона, установена на нивото на текущите пазарни цени за подобни парцели.

Показателите за кадастралната стойност не трябва да надвишават нивото на пазарните цени или максималните стойности на базовата стойност за парцели с подобно предназначение, установени от органите на съставния субект на федерацията за оценъчно-териториални зони, различни градове и градове .

Нека разгледаме по-подробно основните етапи на кадастралната оценка на земята в населените места.

Етап I.Подготвителна работа, събиране и обработка на първоначална пазарна и регулаторна информация:

Събиране на обща информация за града, климата, хидрографията, екологията, инженерно-геоложките характеристики на територията;

Определяне на границите на града в съответствие с ОУП за развитие на града;

Класификация на земите по градски земеползватели, правен режим;

Класификация на земите по функционално предназначение;

Класификация на земите по градоустройствена стойност, видове недвижими имоти и основни видове текущо ползване с обособяване на оценъчни микрозони;

Оценка на текущото ползване и прогнозиране на най-ефективните насоки за развитие на земите в отделните таксационни зони с уточняване на техните граници и площи;

Определяне на типови поземлени имоти, включени в зоните за оценка;

Събиране, проверка и групиране на данни за пазара на земя по зони за оценка.

Етап II.Функционално зониране на градската територия, т.е. разграничаване на територията на градовете, градовете, селските селища в отделни зони в зависимост от функционалното използване на земята. В съответствие с Градоустройствения кодекс на Руската федерация, одобрен с Федерален закон № 73 от 7 май 1998 г., се разграничават следните основни зони:

жилищен сектор, включително жилищно застрояване с многоетажни сгради, нискоетажни сгради, индивидуални жилищни сгради с частни парцели;

обществена и бизнес зона,в която се помещават здравни, културни, търговски, обществено хранене, битови услуги, търговски дейности, както и образователни, административни, научни институции, центрове на стопанска, финансова и социална дейност;

производствена площ,състоящи се от земи, заети от промишлени предприятия, енергийни предприятия, складове, бази, комунални услуги, както и земи на други земеползватели в производствения сектор;

зона на инженерна и транспортна инфраструктура,върху кои структури и комуникации работят железопътен, автомобилен, речен, морски, въздушен и тръбопроводен транспорт, както и комуникации;

земеделска зона,заети от обработваеми земи, овощни градини, лозя, зеленчукови градини, сенокоси, пасища, както и селскостопански сгради и постройки;

зона за отдих,включително горски територии, разположени в града, паркове, плажове и други зони за отдих на населението;

други зони, комбинирайки други категории и видове земеползване, които не са включени в горните зони, например зони на военни съоръжения, специални цели (гробища, сметища и др.), резервати и др.

Териториите на обособените функционални зони, в зависимост от тяхното предназначение и разположените върху тях недвижими имоти, могат да бъдат разделени на отделни прогнозни микрозони.

Например, върху жилищни земи, които по правило заемат значителна част от територията на селището, земите, застроени с жилищни сгради от същия тип, се разпределят в отделни микрозони за оценка:

Нискоетажни жилищни сгради с частни парцели;

Ниско жилищно строителство без частни парцели;

Многоетажно секционно застрояване (35 етажа);

Многоетажно секционно застрояване (69 етажа);

Многоетажно секционно застрояване (1012 етажа) и др. Парцели с ниско застрояване, удобни или не

напълно оборудваните жилищни сгради са разделени на следните видове недвижими имоти: парцели с жилищни тухлени, дървени, панелни, панелни и други къщи.

Парцелите с жилищни многоетажни сгради са разделени на микрозони за оценка според видовете недвижими имоти, т.е. парцели с многофамилни пететажни сгради, панелни сгради, тухлени сгради, луксозни жилищни сгради и др.

Следното може да се използва като граници на зоните за оценка:

Природни граници (изразени релефни елементи - реки, езера, дерета, скали и др.);

Граници на големи инженерни съоръжения (железопътни линии, надлези, тръбопроводи, насипи, мостове и др.);

Улици, площади, пасажи;

Граници (огради) на предприятия и съоръжения с производствено и непроизводствено предназначение;

Граници на горски, земеделски и други земи.

На територията на зоните за оценка се установяват параметрите на типичните поземлени имоти по обща площ, застроена площ, ниво на инженерна инфраструктура и местоположение спрямо границите на блокове, магистрали и улици.

Етап III.Изчисляването на кадастралната стойност на земята във всяка зона за оценка се извършва като средна стойност за конкретен вид използване или като максимална стойност на възможните видове използване. Основните методи за обработка на първоначалната пазарна информация са регресионно-корелационният анализ и методът на статистическото групиране.

Установяват се пазарни цени на единица площ на типични парцели:

За незастроени поземлени имоти въз основа на статистически анализ на пазарните цени и разходите за развитие на земята;

За парцели, застроени с недвижими имоти, като се използва методът на разпределяне на разходите за възпроизвеждане или подмяна на инфраструктурата.

В зависимост от реалната ситуация на пазара на недвижими имоти, за оценка се използват и други методи за масова оценка на недвижими имоти.

Ако прогнозната стойност на земята в една зона за оценка за различни видове използване се различава значително, тогава се разпределят микрозони за оценка.

Етап IV.Ценово райониране на градската територия, т.е. получените стойности на разходите на парцелите се нанасят върху кадастралната карта на града за ценово зониране на територията на града, а именно формирането на индивидуални зони за оценка въз основа на получените показатели за кадастрална стойност.

Зона за оценка– част от земите на административно-териториална единица, еднородни по предназначение, начин на функционално използване и близки по стойност до кадастралната стойност на типичните поземлени имоти. Микрозоните за оценка, които са близки по стойност до кадастралната стойност на земята, се обединяват в зони за оценка. В този случай една зона за оценка може да бъде представена от няколко локални района в града.

Комбинирането на отделни микрозони в зони за оценка се извършва въз основа на спазването на следните принципи:

Близост на стойностите на показателите за кадастрална стойност на поземлени имоти;

Териториално единство на местоположението на микрозоните;

Общостта на инженерната инфраструктура, хомогенността на положителното или отрицателното въздействие на големи инженерни конструкции или обекти, граничещи с микрозони.

Броят на зоните за оценка зависи от обхвата на прогнозните стойности на парцелите в микрозоните. Както показва практиката за оценка на кадастралната стойност на земята в градове със стабилен пазар на недвижими имоти, броят на разпределените зони за оценка зависи от броя на жителите на населеното място.

При изчисляване на кадастралната стойност на земята за всяка градска зона се взема предвид влиянието на определени групи фактори. Например за жилищни и обществени бизнес зони следните групи фактори са от първостепенно значение:

1) транспортна достъпност на населението до центъра на града, културни съоръжения и потребителски услуги от общоградско значение;

2) осигуряване на централизирано инженерно оборудване и озеленяване на територията;

3) нивото на развитие на сферата на културните и социални услуги за населението;

4) историческата стойност на развитието, естетическата и ландшафтната стойност на територията;

5) състояние на околната среда, санитарни условия;

6) инженерно-геоложки условия на строителство;

7) рекреационна стойност на територията;

8) престиж на територията.

За производствената зона и зоната на инженерната и транспортната инфраструктура от голямо значение са следните фактори:

1) ниво на развитие на производствената инфраструктура, наличие на транспортни пътища, отдалеченост от основните транспортни пътища;

2) условия за осигуряване на трудови ресурси и отдалеченост от населените места;

3) градоустройствени условия и ограничения, определени от зонирането и разрешеното използване на поземлени имоти.

Тези фактори се отчитат с помощта на коефициенти, чиято стойност се определя на базата на статистически и причинно-следствен анализ на пазарни данни, одобрени градоустройствени стандарти, проучвания и експертни оценки на специалисти.

В заключение е извършен логичен и сравнителен анализ на получените резултати. Логичният анализ е, че кадастралната стойност на земята по правило трябва да намалява от центъра към периферните райони на града. Ако има отклонение от тази тенденция, се установяват причините за настоящата ситуация.

Извършва се сравнителен анализ чрез установяване на връзката между кадастралната стойност на земята за всяка зона за оценка на града и пазарните цени за продажба на парцели и недвижими имоти.

Етап VРегистрация на резултатите от кадастралната оценка, т.е. резултатите от кадастралната оценка се обобщават в доклад и се представят за одобрение на изпълнителните органи на съставните образувания на Руската федерация. Органите на местното управление публикуват резултатите от кадастралната стойност на земята по ценови зони в откритата преса с препоръки за по-нататъшното използване на тези данни. След обсъждане на публикуваните резултати от кадастралната оценка те се одобряват и вписват в Държавния поземлен кадастър. Стойностите на кадастралната стойност на поземлен имот, вписан в Държавния поземлен кадастър, не подлежат на промяна през годината.

Резултатите от кадастралната оценка на градските земи като неразделна част от цялостна програма за кадастрална оценка на недвижими имоти могат да се използват за следните цели:

Създаване на държавна автоматизирана система за поземлен кадастър;

Формиране на данъчната основа на населените места;

Уточняване на схемата за териториално-икономическо райониране;

Определяне на наемни ставки за общински земи;

Определяне на начални цени за продажба на имуществени права или дългосрочни наеми на конкурси и търгове;

Определяне размера на обезщетенията за изземване на земя за общински нужди;

Обосновка на най-рационалните и перспективни насоки за градско развитие;

Информиране на общинските власти и предоставяне на платени услуги на различни субекти на пазара на земя;

Създаване на борсов пазар за поземлени ценни книжа и ипотеки. Пазарна оценка на единични градски парцели

земя се основава на тяхната кадастрална стойност и включва извършването на специфичен пазарен анализ за всеки конкретен обект. Той взема предвид предназначението на земята, пазарните условия и количествените характеристики на оценяваната земя. Сложността на пазарната оценка до голяма степен се дължи на уникалното местоположение на оценявания обект, както и на необходимостта от установяване и отчитане на ценови фактори за всеки конкретен вид земеползване.

Прогнозната стойност на отделен поземлен имот в населено място е кадастралната стойност на земята в зоната за оценка, коригирана с разликите й от типичен парцел, които оказват ценообразуващо влияние върху пазарната стойност. Тази стойност характеризира цената на поземлен участък в системата за оценка на зонирането на територията на селището, като се вземат предвид текущото търсене и предлагане на земя с този вид използване и качествените и количествени характеристики на поземления участък.

Оценяването на пазарната стойност на отделен поземлен имот в рамките на конкретна зона за оценка включва изясняване на коефициентите на градоустройствена стойност, приложени към този парцел въз основа на установяването и подробното отчитане на всички фактори, генериращи рента, както и фактори на местната хетерогенност на града територия.

Основата за определяне на пазарната стойност на отделен парцел земя е споразумение, сключено от оценителя с клиента на оценката.

Кадастрална оценка на земеделски и горски земи

се извършва по единна методология, за да се осигури сравнимост на резултатите от оценката на територията на Руската федерация и унифициране на методологичните подходи за оценка на различни категории земя. Извън границите на градските и селските населени места и горските земи държавната кадастрална оценка на земеделските земи се извършва въз основа на капитализация на прогнозния доход от наем.

Кадастрална оценка на земеделски земинеобходими за оправдаване на поземлен данък, наем и други цели, установени със закон.

Обект на оценкаТова са земеделски земи в границите на съставните образувания на Руската федерация, административни райони, земевладелства (ползване на земя) на юридически и физически лица. Под земеделска земя се разбира територия, която систематично се използва за определени цели и има специфични природно-исторически свойства. Земеделската земя включва обработваема земя, трайни насаждения и сенокоси.

Обработваема земя- земеделска земя, която се използва системно за засяване на земеделски култури, включително засяване на многогодишни треви, както и чисти угари.

Сенокос- земеделска земя, която системно се използва за сенокос. Има блатисти, наводнени и су; долинни сенокоси.

Пасище- земеделска земя, която системно се използва за паша на животни, както и парцели, подходящи за паша на добитък, които не се използват за сенокос и не

Депозит– парцел, който преди е бил използван за обработваема земя и не е бил използван повече от една година, включително угар.

Етапи на кадастрална оценка на земеделските земи.

На първия междурегионален етапТериториалните органи на съставните образувания на Руската федерация са снабдени с кадастрални стойности на 1 хектар земеделска земя и основни стандарти (прогнозна производителност и разходи) за извършване на оценки в рамките на съставните образувания на Руската федерация. Втора фаза– кадастрална оценка на земеделските земи в съставните образувания на Руската федерация по административни райони и поземлени имоти.

Необходимо условие за провеждане на втория етап от държавната кадастрална оценка на земята е среднопретеглената кадастрална стойност на всички земеделски земи на съставна единица на федерацията да съответства на стойността, получена в резултат на първия етап.

На първия междурегионален етап на оценка на земеделските земи са определени следните основни показатели: прогнозна производителност, прогнозни разходи, цена на брутната продукция, прогнозен доход от наем и кадастрална стойност. За изчисляване на прогнозната производителност и други показатели се използва средният действителен добив на основните селскостопански култури (групи култури) и сенокосите в съставните образувания на Руската федерация за 1966-1998 г.

Прогнозна производителност на 1 хектар земеделска земяопределя се за всеки субект на Руската федерация в стойностно изражение в средните продажни цени през 1999 г., преобладаващи в съответния природно-икономически район, чрез претегляне на прогнозната производителност на 1 хектар обработваема земя, сенокоси, пасища по техния дял в района на ​селскостопанска земя на субекта на Руската федерация. При изчисленията е използвана структурата на посевните площи в съставните единици на Руската федерация, която се е развила средно през последните три години; производството на фуражни култури беше оценено на цената на 1 центнер фуражни единици фуражно зърно, чиято цена беше взета на ниво от 75% от продажната цена на целия обем търговско зърно в Русия.

Прогнозни разходи за 1 хектар земеделска земясубектите на Руската федерация бяха определени чрез претегляне на прогнозните разходи за 1 хектар обработваема земя, сенокоси, пасища според техния дял в площта на земеделската земя на субекта на Руската федерация. В същото време прогнозните разходи за 1 хектар пасища условно се приемат за равни на 20% от прогнозните разходи за сенокоси. При изчисленията са използвани данни за годишните фактически разходи за 1992-1998 г., индексите на увеличение на цените на материално-техническите ресурси през 1999 г. и структурата на 1 посевна площ, която се развива средно през последните три години.

Брутна производствена ценана 1 хектар земеделска земя на съставните образувания на Руската федерация се установява чрез добавяне към прогнозните разходи на минималния доход, необходим за осигуряване на селскостопанско възпроизводство, което е 7% от прогнозните разходи през 1999 г.

Очакван доход от наем от 1 хектар земеделска земя

определя се чрез сумиране на диференциалния и абсолютния доход от наем.

Диференциалният доход от наем се генерира върху земитес по-висока плодовитост и по-добро местоположение. Диференциалният доход от наем от 1 хектар земеделска земя в съставните единици на Руската федерация се изчислява чрез изваждане на цената на брутната продукция от прогнозната производителност.

Абсолютен доход от наеме минимален доход, установен независимо от плодородието и местоположението на парцелите.

Абсолютният доход от наем е еднакъв за всички субекти на Руската федерация и възлиза на 1% от стойността на брутната продукция на 1 хектар земеделска земя средно в Русия, т.е. 12 търкайте. от 1 ха.

Кадастрална стойност 1 декар земеделска земя вСредната стойност за съставна единица на Руската федерация се определя чрез умножаване на прогнозния доход от наем по периода на капитализация, равен на 33 години. За земеделски земи, където няма диференциран доход от наем, кадастралната стойност се определя въз основа само на абсолютен доход от наем в размер на 400 рубли. за 1 хектар (области Мурманск и Магадан, Ненецки, Коми-Пермяк, Ханти-Мансийски и някои други автономни окръзи).

Вторият етап от кадастралната оценка на земеделските земи в съставните образувания на Руската федерация се извършва въз основа на основните показатели за оценка на производителността и разходите, установени на първия етап, които осигуряват сравнимостта на резултатите от оценката на цялата територия на Руската федерация. руската федерация. Ако има природно-икономическо зониране на територията на съставния субект на Руската федерация, основните показатели за оценка на производителността на земеделските земи и разходите за тяхното използване, изчислени средно за съставния субект на Руската федерация в първи етап на кадастрална оценка, са обособени по площи за оценка на земята. Първоначалната информация за извършване на работата са данните от почвените проучвания, материалите от четвъртия кръг на земеоценъчната работа и оценката на земите в стопанството. По време на IV кръг от земеоценъчните работи всяка административна област беше определена за определена зона. Зоните за оценка са формирани въз основа на характеристиките на хомогенността на видовете почви, технологиите за отглеждане на културите, климатичните условия и нивото на икономическо развитие на територията.

Кадастралната оценка на земеделските земи включва изчисляване на интегрални показатели за почвено плодородие, технологични свойства и местоположение, за да се определи на тяхна база прогнозния доход от наем и кадастралната стойност на земеделските земи.

Интегрален показател за плодородието на почвата е boni theta score (обща почвена оценка), която се използва за изчисляване на брутната продукция и разходите на обекта на оценка.

Технологичните свойства на земеделските земи на обектите на оценка се изчисляват, като се вземат предвид енергийната интензивност на почвата, релефа, скалистостта, контура и отдалечеността на полетата от икономическия център. Физическите стойности на технологичните свойства за конкретен обект на оценка се превеждат в точки и коефициенти по специални скали. Въз основа на скалите за оценка на отделните технологични свойства и зависимостта на разходите от тях се изчислява обобщен показател - индекс на технологичните свойства на оценяваните обекти.

Местоположението на обекта за оценка се характеризира с еквивалентен показател за разстояние, определен, като се вземе предвид разстоянието от местата за продажба на селскостопански продукти и бази за доставка с материални и технически ресурси, както и транспортните условия за превоз на товари.

Прогнозният доход от рента от 1 хектар земеделска земя се състои от две части - диференциален и абсолютен доход от рента. Диференциалният доход от наем отчита плодородието на почвите, техните технологични свойства и местоположението на оценявания имот. Ако този доход има отрицателна стойност, той се приема равен на нула. Размерът на абсолютния доход от наем е установен на първия междурегионален етап.

Кадастралната стойност на 1 хектар земеделска земя за обект на оценка в съставна единица на Руската федерация се определя чрез умножаване на прогнозния доход от наем по периода на капитализация, който е 33 години.

Извършва се кадастрална оценка на земите от горския фонд за обосноваване на плащането за земя.

Обект на кадастрална оценка– горски земи в промишлена експлоатация, т.е. гори от втора и трета група. Втората група включва гори с ограничено ползване, разположени в райони с висока гъстота на населението и развита мрежа от транспортни пътища. Третата група се състои от гори, разположени в гъсто залесени територии, предназначени за постоянно ползване.

Кадастралната оценка се извършва по таксационни зони, които се разпределят въз основа на различията в състава на горския масив и продуктивността на гората. Границите на зоните за оценка съвпадат с границите на съставния субект на Руската федерация или административните области, включени в него.

Основните показатели за кадастралната оценка на горските земи са продуктивността на зрелите гори (дървесния запас), прогнозните разходи и оборота на главната сеч. В кадастралната оценка не се вземат предвид допълнителните продукти, добити от горските земи - гъби, горски плодове, ядки, лечебни растения, ловни ресурси, както и екологичните функции на гората.

Кадастралната оценка на горските земи се извършва в следната последователност. За всяка таксационна зона се разработват индикаторни таблици на основната продуктивност на видовете гори (във физическо изражение), като се отчита структурата на горския масив. Продуктивността на гората се характеризира със запаса от дървесина в зрели насаждения на възраст на сеч (m 3 /ha), а структурата на горския насаждение се разбира като показател за дела на дървесните видове в общия запас на горския насаждение.

Базовата производителност на горските земи в стойностно изражение се определя като произведение на базисната производителност в физическо изражение от среднопретеглената (по видов състав) ставка за заплащане на дървесина.

Цена за производство на дървесинана 1 хектар горска земя се определя чрез умножаване на прогнозните разходи по стандарта за рентабилност, определен на 7%. Очакваните разходи се състоят от разходите за засаждане, отглеждане и опазване на гората.

Очакван доход от наемвключва диференциален и абсолютен доход от наем.

Диференциален доход от наемна 1 хектар горска площ се определя като разликата между основната производителност на дървесина на кора и цената на производството на този продукт. Годишният диференциален доход от рента се изчислява, като диференциалният доход от рента се раздели на средния брой години оборот на дърводобив, като се отчита структурата на основните видове гори. Оборотът на една сеч се разбира като период от време между две сечи за основно ползване.

Абсолютен доход от наемна година се определя в същия размер както за земеделска земя.

Кадастрална стойност на 1 хектар горска земяопределен чрез разделяне на прогнозния доход от наем на коефициента на капитализация, определен на 0,02 (2%).

Отделно парцелът може да бъде оценен за следните цели:
- облагане на недвижими имоти;
- определяне на размера на обезщетението за отчуждаване на земя;
- изясняване на щети по време на ликвидация на съществуващи подобрения;
- определяне размера на наема;
- оценка на пазарната стойност на земята по разходния подход. Има шест основни метода за оценка на земята:

1. Метод на корелация (разпределение).
2. Метод на извличане (екстракция).
3. Начин на изграждане или развитие (разработка).
4. Остатъчен метод за земя.
5. Начин на капитализиране на земната рента.
6. Метод на сравними продажби.
7.
1. Метод на корелация (разпределение) (техника на абстракция или разпределение). Методът на разпределение се основава на факта, че стойността на даден обект може да бъде оценена чрез разделяне на общата продажна цена на сравним недвижим имот между две основни части - земя и подобрения. Оценителят определя пропорцията, в която продажната цена се разпределя между тях, като първо оценява пазарната стойност на подобренията

Методът е модификация на метода за сравнение на продажбите на сравнителния (пазарен) подход и предполага наличието на данни за скорошни продажби на вече разработени имоти. Методът на разпределение се основава на принципа на баланса на разходите - допускането, че съотношението между земята и сградите и конструкциите в цената на конкурентните обекти е еднакво.

Пример 11.17. Определете цената на парцел, разположен в ж.к. Последният вече е застроен на 95%, като за последните три години тук не е имало нито една продажба на свободен парцел. Въпреки това, както се вижда от табл. 11.38, оценителят е идентифицирал няколко скорошни продажби на жилищни парцели в този район. По време на събирането и анализа на събраните данни, на базата на разходния подход, беше извършена оценка на себестойността на сградите и конструкциите минус амортизацията.

Въз основа на анализа на данните, представени в табл. 11.38 оценителят изчисли, че след разработването на обекта земята ще представлява приблизително 20% от общата стойност на имота. Така цената на оценения парцел ще бъде 17 000 долара.

С остаряването на сградите и конструкциите делът на обекта в общата продажна цена нараства. Когато се използват данни за обекти с много стари сгради, методът на разпределение може да доведе до голяма грешка, тъй като е много трудно да се оцени размерът на натрупаната амортизация. Връзката между цената на обекта и цената на сградите и конструкциите може да бъде повлияна и от други фактори - ниското ниво на развитие на сравними обекти или, напротив, претоварването им с развитие; проблеми, свързани с необичайни форми или размери на области. Поради такива ограничения, методът на разпределение трябва да се използва само в случаите, когато други методи не могат да бъдат използвани за оценка на даден сайт.

2. Метод на екстракция. Също така включва анализ на подобрени свойства. Приносът на подобренията се оценява и приспада от общите продажни цени i)i на имота. Така се получава продажната цена на парцела. Методът дава добър резултат, когато делът на подобренията в общата стойност на оценявания имот е малък.
3. Начин на изграждане или развитие (разработка). Може да се препоръча при разделяне на района на отделни развити зони. В допълнение към разходите за придобиване на незастроена земя, новият собственик (основен предприемач) поема редица други разходи. Някои от тези разходи се определят от качеството на ресурсите на земята, други от местните правила за подразделение или законодателството в областта на околната среда. Разходите, направени още преди началото на физическото развитие, се наричат ​​„предварителни разходи“.

Може да се наложи да получите съвет от специалисти по различни инженерни въпроси и архитекти. Всички такси за получаване на различни разрешителни трябва да бъдат включени в оценката. Взети са предвид и таксите за застраховка гражданска отговорност, ипотеки и такси за финансиране. Извършват се разчистване на терени, заснемане и заснемане на бъдещи площадки и пътища, извършват се различни планови и топографски проучвания. Такива дейности изискват допълнителни разходи, които включват разходите за полагане на допълнителни улици, дренажни работи, създаване на канализационни и комунални мрежи и разходи за продажби. В допълнение, основният разработчик трябва правилно да разпредели режийните разходи, непреките разходи и необходимата печалба.

Пример 11.18.
Площта на изследвания масив е 30 дка. „Предварителните“ разходи се оценяват на 50 000 долара. Проучванията показват, че на всеки декар могат да бъдат разположени три партиди. Всеки лот може да бъде продаден за $10 000. Променливите разходи за разработване на всяка партида, разходите за продажба и печалбата се оценяват на. 4667 долара Годишно могат да се продават 30 лота.
Всички разходи, свързани с планирането, проектирането и подготовката на земя за подразделяне, се признават за разходи към настоящия момент, докато всички приходи от продажби и променливи разходи се признават за разходи към края на всяка съответна година.
Нека изградим паричен поток, без да отчитаме разходите за придобиване на земя. Текущи разходи за планиране, проектиране и предварително подобрение на масива - 50 000$.
1-ва година: Продажби на парцели (30 x 10 000) 300 000


- 160 000

2-ра година: Продажби на парцели (30 x 10 LLC) 300 000
Минус: Разходи за продажба, разходи
развитие и печалба (30 х 4667) - 140 000
- 160 000
3-та година: Продажби на парцели (30 х 10 000) 300 000
Минус: Разходи за продажба, разходи
развитие и печалба (30 х 4667) - 140 000
- 160 000

Отчитайки цената на капитала и очаквания риск, дисконтовият процент е определен на 10%.
Нетната настояща стойност при 10% дисконтов процент е $347,996

Въз основа на предположенията, направени за определяне на разходите за развитие на земята, максималната цена, която първичният предприемач може да плати за земята, е $348 000. (за 30 акра) или приблизително $11 600. за 1 декар.

4. Метод на остатъка. Предполага се, че сайтът е подобрен до NEI и нетният оперативен доход (N01), отнасящ се към обекта, се капитализира, като се използва процентът на капитализация за земята в индикатор за стойност.
5. Начин на капитализиране на земната рента. Доходът от наем на земя се капитализира, за да се получи стойността на земята. Методът се основава на анализ на продажбите на парцели, отдадени под наем на пазарни цени.
6. Метод на сравними продажби. Този метод се основава на сравнение на данни от подобни парцели, продадени малко преди датата на оценка на въпросния парцел. Особено внимание трябва да се обърне на транзакциите, извършени при типични пазарни условия и възможно най-близо до датата на оценка.
Нека разгледаме по-отблизо приложението на този метод.
1. Организация на информацията. Информацията може да бъде организирана, както следва:
а) характеристики на сравним парцел земя:
- местоположение,
- размери,
- зониране, t
- форма,
- топография,
- достъп,
- преглед,
- полезност,
- сервитут;
б) пазарна зона (район на покритие);
в) степен на ликвидност - подходящ ли е имотът за продажба и какъв период от време ще е необходим за продажба на обекта.
2. Единици за сравнение. Оценените и сравнимите имоти често се различават по размер и други параметри. При сравняване е необходимо да ги приведете към „общ знаменател“.
При оценката на земята се използват следните единици за сравнение:
- цена за 1 м²;
- цена за 1 ха;
- цена на линеен или челен метър;
- цена за лот или парцел.
3. Правене на корекции за елементи за сравнение. За да бъде съпоставимият имот напълно подобен на оценявания, е необходимо да се направят корекции на елементите на сравнението. Тези корекции трябва да се извършват в определена последователност:
1. Прехвърлени права върху недвижими имоти.
2. Условия за финансиране.
3. Условия за продажба.
4. Пазарни условия, дата на продажба.
5. Физически характеристики:
- местоположение,
- размер,
- форма,
- топография,
- достъп,
- зониране,
- преглед,
- полезност.
Корекции 1-4 се въвеждат последователно.

Изпратете добрата си работа в базата знания е лесно. Използвайте формата по-долу

Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.

публикувано на http://www.allbest.ru/

Тест

Методи за оценка на пазарната стойност на поземлени имоти

1. Класификация на методите за оценка на парцели

оценка на земята

Оценката на земята се разделя на масова кадастрална оценка на поземлени имоти и пазарна оценка на отделен парцел.

Целта на кадастралната оценка е едновременното определяне на кадастралната стойност на всички поземлени имоти в границите на административно-териториални единици (области, области, градове, населени места и др.) по таксационни зони (групи за оценка на почвата) към определен дата. Данъчният кодекс на Руската федерация установява, че кадастралната стойност трябва да стане основа за данъчно облагане на поземлен имот.

Целта на единичната оценка е да се определи пазарната или друга стойност на отделен парцел земя към датата на оценка от независими оценители в съответствие с приетите стандарти и методи за оценка.

Кадастралната и единичната оценка на земята се извършва въз основа на интегрираното прилагане на три подхода: доходоносен, сравнителен и разходен. В страните с пазарна икономика и трите подхода се използват, когато е възможно при оценката на земята.

Окончателната стойност на прогнозната стойност на парцела се извежда въз основа на резултатите, получени по различни методи. При сравняване на тези данни е препоръчително да се даде предпочитание на оценки, базирани на по-пълна и надеждна информация. Значителни несъответствия в стойността на земята, изчислена по различни методи, показват или грешки в оценките, или дисбаланс на пазара на земя.

В теорията на оценката на недвижимите имоти се използват редица унифицирани методи за определяне стойността на земята. Те са общи методологични техники и технологии за оценка, които могат да се прилагат за оценка на парцели с всякакъв вид земеползване. Разликите в прилагането им при оценката на различни типове земя се крият в начина, по който се изчисляват входните данни, като доход от гори или земеделски доход, както и в избора на сравнителни продукти и фактори, влияещи върху стойността на земята. Възможността и осъществимостта на използването на един или друг метод зависи от целите на оценката, вида на оценявания имот и наличието на първоначални данни. Предпоставка за определяне на пазарната стойност на земята по който и да е метод е използването на пазарни данни.

Методическите препоръки за оценка на стойността на парцелите, одобрени от Министерството на собствеността на Русия, приеха класификация на методите за оценка на парцелите, която като цяло съответства на класификацията и съдържанието на методите за оценка на земята, препоръчани от международните стандарти за оценка. Препоръките обсъждат следните методи за оценка на земята:

Метод за сравнение на продажбите;

Метод на разпределение (съответства на метода на разнообразието);

Метод на екстракция (съответства на метода на екстракция);

Метод на капитализация на рентата на земята (съответства на метода на капитализация на рентата за свободен парцел);

Метод на остатъка за земя;

Начин на предназначение (съответства на начина на устройство на територията).

Сравнителният подход се основава на: метода за сравнение на продажбите, метода на разпределение и метода на разпределение. Приходният подход се основава на: метода на капитализация на дохода, остатъчния метод и метода на очакваното използване. Елементи на разходния подход по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения на поземлен имот се използват в остатъчния метод, метода на разпределение и метода на разпределение.

Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлени имоти имат консултативен характер. Ако в доклада за оценка са използвани други методи, препоръчително е да се разкрие тяхното съдържание и да се обоснове тяхното използване.

За оценка на стойността на земята могат да се използват методи на един подход, например сравнителен или доходен подход, както и методи, представляващи комбинация от различни подходи, най-често приходи и разходи, сравнителни и разходи. Това се дължи на факта, че като такъв не се използва разходният подход при оценката на стойността на парцела (с редки изключения). Обяснение за тази гледна точка може да се намери в класическото разбиране на стойността на оценявания обект според разходния подход като сбор от всички разходи, свързани с възпроизвеждането (пресъздаването) на оценявания обект. Тъй като земята е природен ресурс, който не е създаден от човека, не е създаден от човека, а е полза, тогава от гледна точка на човешките разходи за създаване на земя този обект няма стойност, което е погрешно от гледна точка на полезността и стойността на земята.

Обектът на оценка на стойността на земята може да бъде както поземлени имоти, свободни от застрояване, така и поземлени имоти (самата земя) като част от един имотен комплекс или недвижим имот. Характеристика на оценката на пазарната стойност на земята е, че всеки поземлен имот се счита за условно свободен или не е зает от сгради, конструкции, конструкции или други обекти на недвижими имоти, които може да не съответстват на най-ефективното му използване. Тоест, ако след анализ на НОИ оценителят смята, че текущото застрояване на парцела е неефективно, той може да счита този парцел за условно свободен (без сграда).

По този начин методическите препоръки показват, че повечето от изброените шест метода за оценка на парцели могат да се използват както за оценка на парцели, заети от сгради, конструкции и (или) конструкции (наричани по-нататък застроени парцели), така и за оценка на парцели, които не са заети от сгради, конструкции и (или) съоръжения (наричани по-нататък незастроени парцели). Таблица 1 по-долу обсъжда всеки от шестте основни метода за изчисляване на стойността на земята с най-често срещаните приложения.

Маса 1. Използвани методи за оценка на поземлени имоти в оценителската практика

	Име	Описание
	Метод за сравнение на продажбите	Може да се използва за оценка на застроени и незастроени парцели. незастроенпамет Определяне на разходите: Цената се определя чрез коригиране на цената на подобни парцели.
	Метод на избор	Приложимо самоза оценка на изградени депа. Определяне на разходите: Стойността на поземления парцел се намира чрез изваждане на възстановителната цена или на разходите за възпроизвеждане на подобрения от пазарната стойност на един имот (с поземлен парцел).
	Метод на разпространение	Приложимо самоза оценка на изградени депа. Определяне на разходите: Стойността на парцела се определя чрез умножаване на пазарната стойност на един имот (с парцел) по най-вероятната стойност на дела на парцела в цената на един имот.
	Метод на капитализация на поземлената рента (доход)	Най-често се използва за оценка незастроенпамет Определяне на разходите: Изчислението се извършва като наемът на земята за първия период след датата на оценката се раздели на процента на капитализация, определен от оценителя.
	Метод на остатъка	Използва се за оценка на застроени и незастроени парцели. Най-често се използва за оценка изграденапамет Определяне на разходите: Изчислението се прави чрез разделяне на остатъчния доход от поземления парцел (определен чрез изваждане на дохода, дължащ се само на подобрения от NPV от един имот) на процента на капитализация на поземления парцел.
	Метод за използване по предназначение	Използва се за оценка на застроени и незастроени парцели. Най-често се използва за оценка незастроенПамет, със задължителна перспектива за развитие веднага или в близко бъдеще. Определяне на разходите: Цената на единицата за съхранение се изчислява чрез дисконтиране на всички приходи и разходи, свързани с предвидената употреба на единицата за съхранение.

На практика обаче рядко се намира парцел, който може да бъде оценен с всички възможни методи. Най-често се използват стабилни комбинации от методи, които позволяват обективна оценка на парцел в условия на ограничена информация за изчисление. По принцип тези комбинации зависят от целта и целите на оценката и спецификата на оценявания поземлен имот, преди всичко от това дали има сгради и/или постройки на този поземлен имот.

Така например, ако подлежи на оценка развит поземлен имот, тогава най-често се използва комбинация от метода на разпределение и остатъчния метод за земята. Като алтернатива към това изчисление може да се добави изчисление по метода на разпределение, но на практика този метод се използва рядко поради трудността при определяне на дела на земята в общата цена на сложен недвижим имот.

Ако според задачата за оценка е необходимо да се определи стойността на свободен, незастроен поземлен имот с неясни перспективи за по-нататъшно развитие, тогава може да се приложи комбинация от методи за сравняване на продажбите и капитализиране на наема на земята. В този случай обаче основната трудност при прилагането ще бъде правилното изчисляване на поземлената рента.

Друга ситуация включва определяне на стойността на парцел, който все още е свободен, но който се планира да бъде разработен в много близко бъдеще. В този случай става очевидно, че е необходимо да се приложи методът на предназначение, който най-точно отразява стойността на такава земя. По принцип могат да се използват и методите за разпределение и остатък за земя, но в този случай още повече нараства значението на първоначалната документация, необходима за оценката, без която тази оценка няма да бъде възможна. Тоест, можем да кажем, че за да се оцени тази ситуация, клиентът трябва да предостави напълно точни и прозрачни планове относно предназначението на парцела в гр. скоро, като плановете трябва да бъдат потвърдени с реални документи за застрояване на парцела. Например, тези документи могат да включват: разрешение за строеж, документи за собственост на поземлен имот, градоустройствен план за поземлен имот, материали, съдържащи се в проектната документация и др.

В същото време трябва да се отбележи, че разгледахме типични, най-често срещаните случаи от практиката на оценяване и предложените по-горе решения не са еднозначно правилни във всички случаи на оценяване. В крайна сметка изборът на конкретни методи за оценка на конкретен парцел зависи от много условия за оценка: от целта и целта на оценката, от характеристиките на самия обект на оценка, от наличието или липсата на първоначални данни за оценката, качество на тези данни и т.н. И често може да възникне ситуация, при която уникален набор от обстоятелства ще изисква различен курс на действие от оценителя.

Освен това в образователната литература има допълнителни методи за изчисляване на цената на парцелите като: методът на разходите за развитие, методът на разходите за възпроизвеждане на инфраструктура и методът на стандартните инвестиционни договори.

2. Метод за сравнение на продажбите

Същността на метода е да се определи стойността на парцел чрез сравняване на цените на последните продажби на парцели, сравними с този, който се оценява, след извършване на корекции, за да се вземат предвид разликите между тях.

Тъй като няма два абсолютно еднакви парцела във всички отношения, е необходима съответната корекция на продажните цени на сравними парцели, която може да бъде както положителна, така и отрицателна. Коригираните цени за сравними имоти ни позволяват да направим заключение за пазарната стойност на оценявания парцел.

В съответствие с Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на парцелите, одобрени със заповед на Министерството на собствеността на Руската федерация от 6 март 2002 г. № 568-r, използването на метода за сравнителен анализ на продажбите (CAP) се състои от последователно извършване на следните действия:

1. Анализ на съответния сегмент от пазара на земя, към който принадлежи оценяваният парцел, идентифициране и избор на сравними парцели (аналози) в последните сделки, получени от различни източници.

2. Събиране на необходимата информация за всеки сравним обект и идентифициране на елементи за сравнение. За анализ може да е достатъчно да се получат изчерпателни данни за 3-5 подобни парцела.

Елементите за сравнение включват факторите на стойността на оценявания имот (фактори, чиито промени влияят върху пазарната стойност на оценявания имот) и характеристиките на сделките с парцели, които са се развили на пазара.

Най-важните фактори за разходите обикновено са:

Местоположение и среда;

Предназначение, разрешено ползване, права на други лица върху поземления имот;

Физически характеристики (релеф, площ, конфигурация и др.);

Транспортна достъпност;

Инфраструктура (наличие или близост на комунални мрежи и условия за свързване към тях, обекти на социалната инфраструктура и др.).

Характеристиките на сделките със земя включват, наред с други неща:

Условия за финансиране на сделки с парцели (съотношение на собствени и заемни средства, условия за предоставяне на заемни средства);

Условия за плащане при извършване на сделки с парцели (плащане в брой, сетълмент по сметки, компенсации, бартер и др.);

Обстоятелствата на сделката с парцели (дали парцелът е бил представен на свободния пазар под формата на публична оферта, принадлежност на купувача и продавача, продажба при условия на несъстоятелност и др.);

Промени в цените на парцелите за периода от датата на сключване на сделка с аналог до датата на оценката.

Естеството и степента на разликите между аналога и оценявания парцел се установяват в контекста на елементите на сравнение чрез директно сравнение на всеки аналог с обекта на оценка. В този случай се предполага, че сделката с обекта на оценка ще бъде извършена въз основа на характеристиките на сделките с парцели, които са се развили на пазара.

3. Проверка на достоверността на информацията за сделки с избрани за сравнение парцели чрез:

Потвърждение от една от страните по сделката или агент;

Идентифициране на условията на сделката, нейната типичност, липсата на тесни връзки между страните (компании майки и дъщерни дружества, роднини, зависими лица), липсата на специални обстоятелства и др.

4. Правене на корекции, за да се отчетат разликите между обекта, който се оценява, и всеки сравним обект. В резултат на това се определя продажната цена на всеки от сравнимите парцели, ако има същите параметри като оценявания парцел.

Ако земята, която се оценява, се различава от сравним парцел, тогава цената на последния трябва да бъде коригирана, за да се определи на каква цена би могла да бъде продадена, ако имаше същите характеристики като оценявания имот. При коригиране на действителните продажни цени на съпоставими имоти се правят корекции на цената на съпоставимия парцел.В този случай е необходимо да се отговори на въпроса: „На каква цена би бил продаден съпоставим парцел, ако има същия характеристики като парцела, който се оценява?“ Например, когато сравненият парцел е по-нисък от оценявания парцел, действителната продажна цена на първия следва да се увеличи до сумата, за която би бил продаден, ако имаше по-високите характеристики на оценявания парцел.

При оценката на земята трябва да се направят корекции за всички основни характеристики, които имат стойност за купувачите: размер, местоположение, отдалеченост от града и пътищата, форма и дълбочина на обекта, ъглово разположение, тип на почвата, топография, икономически условия и др.

Използват се следните единици за сравнение:

1. Цена за 1 хектар - за големи площи със земеделско, промишлено предназначение или за жилищно строителство.

2. Цена за 1 м2 - в бизнес центрове на градове, за офиси, магазини и др.

3. Цена за 1 лицев метър - за търговско ползване на терени в градовете. Цената на партидата е пропорционална на дължината на нейната граница по улицата или магистралата, като стандартната дълбочина на партидата представлява малка част от цената.

4. Цена за лот - стандартни по форма и големина парцели в жилищни квартали, селски къщи и др.

5. Цена за единица плътност - съотношението на застроената площ към площта на парцела (PAR - етаж, зона, съотношение). Правилата за зониране обикновено ограничават размера на сградата до този фактор. Например, ако FAR е 3, тогава общата площ на всички етажи не трябва да бъде повече от 3 пъти общата площ на парцела. Това означава, че можете да построите 3-етажна сграда на целия парцел, 6-етажна сграда на половината парцел и 12-етажна сграда на 0,25 парцела.

Най-често в оценъчната практика се използват първите два показателя - 1 хектар и 1 кв.м. Третият индикатор, 1 челен метър, се използва рядко и само в големите градове. Що се отнася до четвъртия и петия показател, те са най-разпространени в чуждестранната практика и не се използват в Русия.

Корекциите на продажните цени на сравними незастроени парцели се извършват въз основа на следните елементи на сравнение:

1. вещни права: обременени с договори за наем с несъответстващи на пазара условия, липса на собственост върху земя и др.;

2. условия на финансиране: ползване на кредитен ресурс при закупуване при условия, несъответстващи на пазарните условия, разсрочено плащане и др.;

3. условия на плащане: банков превод, в брой, сметки, офсети и др.;

4. условия на сделката: нетипични условия на сделката, например семейни отношения между купувача и продавача, продажба при условия на несъстоятелност и др.;

5. време на сключване на сделка с подобен обект;

6. местоположение и среда;

7. законови и градоустройствени ограничения за начина на ползване и застрояване на поземления имот;

8. физически характеристики: релеф, размер и форма на поземления имот;

9. достъпни комуникации (наличие или близост на инженерни мрежи, условия за присъединяване към тях и др.).

Промените в цените на сравнимите парцели за първите пет елемента на сравнение се извършват на зависим принцип последователно, а именно: всяка следваща корекция се прави на базата на резултата от предходната. В същото време последователността на корекциите според нас е от значение; най-важните елементи на сравнението са първите, които се коригират.

Корекциите на цените на сравнимите парцели за останалите елементи за сравнение се правят на независима основа, както следва:

1. алгебричната сума на измененията се определя в абсолютно или относително (процентно) изражение;

2. тази сума се използва за коригиране на цената на аналога, получена след извършване на корекции за първите пет елемента на сравнение.

По този начин, използвайки диференциран подход за въвеждане на изменения, можем да вземем предвид разликите между две основни групи изменения: първата група (5 изменения) - изменения, свързани с условията за продажба на обекта на сравнение, втората група (4 изменения) - изменения, характеризиращи свойствата на самата земя площ на обекта за сравнение.

За определяне на размера на корекциите за отделните параметри се използват следните методи:

Директно сравнение по двойки на цени на аналози, които се различават един от друг само в един елемент на сравнение, и определяне, въз основа на така получената информация, на корекции за този елемент на сравнение;

Директно сравнение по двойки на доходите на два аналога, различаващи се един от друг само в един елемент на сравнение, и определяне чрез капитализиране на разликата в доходите на корекции за този елемент на сравнение;

Корелационно - регресионен анализ на връзката между промените в елемента за сравнение и промените в цените на аналозите (цените на мерните единици на аналозите) и определяне на уравнението за връзката между стойността на елемента за сравнение и пазарната стойност на земята парцел;

Определяне на разходите, свързани с промяна на характеристиките на елемент за сравнение, в който аналогът се различава от обекта на оценка;

Експертна обосновка за корекция на цените на аналози.

В резултат на определянето и извършването на корекции цените на аналозите (мерните единици на аналозите) като правило трябва да са близки една до друга. В случай на значителни разлики в коригираните цени на аналози, препоръчително е да изберете други аналози или елементи за сравнение или да преразгледате коригиращите стойности.

В заключение е необходимо да се определи крайната стойност на обекта на оценка чрез изчисляване на коефициентите на тежест и намиране на среднопретеглената стойност на парцела с помощта на метода за сравнение на продажбите.

При извършване на корекции има вероятност по обективни причини да не са взети предвид някои ценови фактори. За да се определи среднопретеглената цена на парцел, е необходимо да се определи тежестта на резултатите, получени след коригиране на продажните цени на аналогични парцели. Най-голяма тежест има парцелът, който по своите параметри е най-близо до оценявания обект. Степента на близост може да се определи от броя на корекциите, направени в цената му. Счита се, че всяка настройка е извършена с грешка. Следователно, колкото повече корекции на цената на аналога, толкова по-малка е неговата тежест при формирането на крайната стойност на обекта на оценка.

Трябва да се има предвид, че методът за сравнение на продажбите дава незадоволителни резултати в условия на висока инфлация, когато липсва информация за пазарните продажби на сравними обекти или тяхната ниска надеждност, както и когато има резки промени в икономическите условия .

3. Метод на разпространение

Ако продажбите на незастроени парцели не са достатъчни, за да използвате метода на сравнение, трябва да се обърнете към косвени и по-малко надеждни методи, по-специално метода на разпределение, успешното прилагане на който изисква внимателен анализ на изходната информация и известен опит на оценителя. .

Методът на разпределение се основава на определяне на връзката между стойността на земята и стойността на сградите, издигнати върху нея. Продажна цена на имота се разделя на две части- цената на сградите и цената на земята.

За всеки тип земестрояване в определен регион има стабилна пропорция между цената на земята и цената на структурите.

Ако няма достатъчно продажби на незастроена земя в даден район, трябва да намерите сравнима област с налични продажби както на развита, така и на незастроена земя. След като се определи типичната връзка между цената на земята и общата цена на имота (дял от земя), се преминава към анализ на продажбите на подобни парцели в района, където се извършва оценката.

Съответно от това съотношение можем да извлечем следната формула за изчисляване на цената на парцел.

V L = L * V недвижими имоти = (1 - B) * V недвижими имоти

където L е делът на парцела в стойността на целия имот;

B е делът на сградата в стойността на целия имот;

За да се приложи методът на разпространение, трябва да бъдат изпълнени редица условия:

Наличие на информация за най-вероятния дял на парцела в пазарната стойност на отделен имот;

Методът на разпространение включва следната последователност от действия:

Изчисляване на пазарната стойност на оценявания парцел чрез умножаване на пазарната стойност на отделен имот, който включва оценяваната земя, по най-вероятната стойност на дела на парцела в пазарната стойност на отделния имот.

Въпреки това представеният метод, който изглежда изключително прост за практическо приложение, среща сериозни трудности, свързани с проблема за установяване на най-вероятния дял. Факт е, че практически няма реални данни за сделките със земя, така че не е възможно директно да се изчислят пазарните параметри, необходими за изчисленията. Получава се порочен кръг: от една страна, за да определите пазарната стойност на земята, трябва да знаете най-вероятния дял на земята в пазарната стойност на недвижимия имот, от друга страна, за да определите споменатия дял , трябва да знаете пазарната стойност на парцела. По този начин такъв начин за определяне на стойността на парцел на практика може да се приложи с големи трудности, тъй като за директно изчисляване на стойността на споменатия дял, стойността на пазарната стойност на парцелите и стойността на единичния дял са необходими недвижими имоти, разположени върху тях.

Изход от този цикъл може да бъде намерен, ако стойността на този дял е стабилна върху по-голямо разнообразие от различни земи и имоти от въпросните зони за оценка (район, в който стойността на подобни имоти може да се счита за еднаква в границите на несигурност, присъща на цената на имота, разположен Местоположение на). В този случай обучителната извадка се формира на базата на статистически данни за известни транзакции с обекти, които може да се намират на друго място, и изчисляването на най-вероятните стойности на дяловете може да се извърши като част от по-широки проучвания, които включват различни географски области.

Нека разгледаме пример за определяне на стойността на парцел с помощта на метода на разпределение (Таблица 2).

В един градски микрорайон на град N със стара жилищна сграда няма продажби на незастроени парцели. Има данни за още три жилищни микрорайона в съпоставима ценова зона.

Таблица 2. Изчисляване на стойността на парцел чрез метода на разпределение

Делът на земята в общата цена на един обект е съотношението на средната цена на земята към общата цена на застроената площ:

16,0: 80,0 = 0,200

20,0: 90,0 = 0,222

30,0: 120,0 = 0,250

Ние определяме типичното съотношение на стойността на земята към общата стойност на имота.

(0,200 + 0,222 + 0,250) / 3 = 0,224 - среден аритметичен дял земя

Цената на земята = 200,0 H 0,224 = 44,8 хиляди рубли.

4. Метод на изолиране

Този метод определя пазарната стойност на парцел като разлика между пазарната стойност на целия имот, т.е. парцел с подобрения и възстановителната стойност на подобренията минус тяхната амортизация.

Наличие на информация за цените на сделки с единични обекти на недвижими имоти, подобни на един обект на недвижими имоти, който включва оценявания парцел. При липса на информация за цените на сделката е допустимо да се използват цени на предлагане (търсене);

Съпоставяне на подобренията на земята с нейното най-ефективно използване.

V L = V недвижими имоти - V B

където V B е цената на възпроизвеждане (подмяна) на сградата;

V realestate - стойността на цялото имущество (недвижим имот).

Методът включва следната последователност от действия:

Определяне на елементите, по които отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, се сравнява с аналогични обекти;

Определяне за всеки от елементите на сравнение на естеството и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел;

Определяне за всеки от елементите на сравнение на ценови корекции на аналози, съответстващи на естеството и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел;

Корекция за всеки от елементите на сравнение на цените на всеки аналог, изглаждане на разликите им от един обект на недвижим имот, който включва оценявания парцел;

Изчисляване на пазарната стойност на отделен имот, включително оценявания парцел, чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналози;

Изчисляване на разходите за замяна или разходите за възпроизвеждане на подобрения на оценявания парцел;

Изчисляване на пазарната стойност на оценявания парцел чрез изваждане от пазарната стойност на отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, стойността на замяна или разходите за възпроизвеждане на подобрения на парцела.

Размерът на разходите за създаване на подобрения на поземлен имот може да се определи с помощта на обобщени и (или) елементарни показатели за разходите.

Интегрираните показатели за разходите включват както показатели, характеризиращи параметрите на обекта като цяло - квадратен, кубичен, линеен метър, така и показатели за комплекси и видове работа.

Индикаторите за елементарни разходи включват елементарни цени и ставки, използвани при определяне на размера на разходите за създаване на подобрения.

Агрегираните и елементарни показатели на разходите, изчислени на ценовото ниво, фиксирано за определена дата (основно ценово ниво), могат да бъдат преизчислени в ценовото ниво към датата на оценка, като се използва система от текущи и прогнозни индекси на промените в строителните разходи.

Изчисляването на размера на разходите за създаване на подобрения с помощта на елементарни показатели за разходите може да се извърши и с помощта на методи за ресурс и ресурсен индекс. Методът на ресурсите (индекс на ресурсите) се състои от изчисляване в текущи (прогнозни) цени и тарифи на всички ресурси (елементи на разходите), необходими за създаване на подобрения.

При определяне на размера на разходите за създаване на подобрения на поземлен имот трябва да се вземе предвид печалба на инвеститора- размерът на най-вероятната награда за инвестиране на капитал в създаването на подобрения. Печалбата на инвеститора може да се изчисли като разликата между продажната цена и разходите за създаване на подобни обекти. Печалбата на инвеститора може да се изчисли и като възвръщаемост на капитала за неговата най-вероятна инвестиция с подобно ниво на риск. При определяне цена на замянаили разходите за възпроизвеждане, размерът на натрупаното износване и разкъсване на подобрения се взема предвид.

Недостатъци на метода за избор:

Може да даде пристрастна оценка на разходите за сгради и конструкции, чиято възраст надвишава 10 години, тъй като с течение на времето вероятността от възпроизвеждане на остаряла собственост намалява и сложността на изчисляването на натрупаното износване се увеличава;

В условията на висока инфлация е трудно да се изчисли точно цената на възпроизвеждане на сгради и конструкции.

5. Начин на капитализиране на земната рента

Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели. Условието за прилагане на метода е възможността за получаване на поземлена рента от оценявания поземлен имот.

Методът включва следната последователност от действия:

Изчисляване на поземлена рента, създадена от поземлен имот;

Определяне на подходящ процент на капитализация;

Ако размерът на нетния доход от земята (I L) и процентът на капитализация на парцела (R L) са известни, тогава стойността на земята (V L) може да се определи по формулата:

V L = I L / R L,

I L - поземлена рента (рентен доход от земя);

R L - норма на капитализация за парцел.

Капитализация на поземлената рента - определяне на датата на оценка на стойността на всички бъдещи стойности на поземлена рента, които са равни помежду си или се променят с еднаква скорост за еднакви периоди от време, т. преизчисляване на потока от бъдещи приходи в размера на текущата стойност на земята.

В зависимост от предназначението на парцела, поземлената рента (доход от наем) може да бъде:

Прогнозни приходи от наем за оценка на земеделски и горски земи;

Поземлена рента (абсолютна рента) за оценка на селищна земя;

Част от приходите от имотен комплекс, отнасящи се до разработения парцел.

Наемът на земята е разгледан по-подробно в параграф 1.3. раздел II от това ръководство.

Процентът на капитализация е нормата на възвръщаемост, която инвеститорът иска да получи върху инвестираните пари. На първо място, той отчита рисковете, свързани с имота. С помощта на този процент се прави преход от стойността на текущия нетен доход от парцела към неговата стойност.

Трябва да се отбележи, че процентът на капитализация се използва както за изчисляване на стойността на свободен парцел (метод на капитализация на земната рента), така и за изчисляване на стойността на развит парцел (метод на баланса на земята). В същото време методите за изчисляване на тези ставки ще се различават, както и произтичащите ставки, поради различната степен на риск на свободните и застроените парцели.

Нека разгледаме начините за изчисляване на процента на капитализация за свободен парцел.

В момента има четири подхода за изчисляване на нормата на капитализация на земята, първоначално разработена в световната практика за капитализация на поземлената рента.

Първи подход- разглеждане на парцел като вид паричен капитал и съответно изчисляване на процента на капитализация въз основа на характеристиките на паричния пазар към датата на оценката. Критерият за ефективността на капиталовложенията е лихвеният процент по инвестициите, характеризиращи се със сравнимо ниво на риск. В повечето развити страни инвестициите в земя не се считат за много рискови и са еквивалентни на рисковете при инвестиране в държавни ценни книжа.

Втори подход- условна капитализация въз основа на индекса, установен от държавата. Този метод се използва широко в много страни за кадастрална оценка на различни категории земи, предимно земеделски и горски. В момента този метод се използва за кадастрална оценка в Русия. Кадастралната стойност на 1 хектар земеделска земя се изчислява, като прогнозният доход от наем, получен от производството на земеделски култури, се умножи по 33 години, а 1 хектар горска земя, като прогнозният доход от наем от дърводобив се умножи по 50 години. Този метод обаче не се използва широко в практиката на оценяване.

Трети подход- изчисляване на нормата на капитализация чрез изграждане на кумулативен (общ) модел, който предвижда увеличение на безрисковата (базова) норма на възвръщаемост на капитала с размера на рисковата премия за оценявания парцел. В същото време основната разлика между изчисляването на процента на капитализация за свободен парцел и изчисляването на процента на капитализация за целия имот е, че по-честопри конструирането на кумулативен модел нормата на възвръщаемост на капитала не се взема предвид (за повече подробности вижте параграф 6.5 от това ръководство).

Смята се, че нормата на капитализация на земята трябва да бъде равна на нормата на възвръщаемост на алтернативни инвестиции, без да се взема предвид скоростта на заместване на капитала, така че земята да не се „износва“, тоест да не губи свойствата си с течение на времето и, съответно, може да генерира доходи и да създава стойност във времето безкраен период от време. Следователно нормата на капитализация за земята се приема равна на дисконтовия процент, ако съответства на установената норма на възвръщаемост на капитала или рентабилността на алтернативни инвестиции. По този начин процентът на капитализация за свободен парцел се признава за равен на дисконтовия процент за същия парцел. Кумулативният метод за определяне на процента на капитализация (дисконтиране) е да се добави компенсация за съответните рискове към безрисковия процент. Дисконтовият процент (r) се изчислява, както следва:

r = r f + r 1 + r 2 + r 3,

r f - безрискова норма на възвръщаемост;

r 1 - премия за риска от инвестиране в поземлен имот;

r 2 - премия за ниска ликвидност на парцел;

r 3 - премия за управление на инвестициите.

Основните видове риск, които се вземат предвид под формата на премии, могат да бъдат: рискът от инвестиране в оценявания обект, рискът от ниска ликвидност, рискът от управлението на инвестициите.

Като безрискова ставканормата на възвръщаемост на капитала се приема за най-малко рисковите инвестиции, например нормата на възвръщаемост на депозитите на банки с най-висока категория надеждност, например Сбербанк на Русия, или нормата на възвръщаемост до падежа на държавни ценни книжа, например върху облигации за федерален заем (OFZ) или еврооблигации. Като безрискова лихва, без риск на държавата, можете да използвате лихвения процент LIBOR, който обикновено служи като основен показател за международни транзакции. Най-често използваният процент е доходността до падежа на държавни ценни книжа. Необходими са корекции за възможните рискове, тъй като инвестициите в земя носят известен риск. В този случай правилото се спазва: Колкото по-голям е рискът, толкова по-висока трябва да бъде корекцията на лимита. Рисковете при инвестиране в земя се разделят на два вида. Първият включва систематични и несистематични рискове, вторият - статични и динамични.

Пример за изчисляване на премията за риска от инвестиране в оценявания обект (r 1) е представен в таблица 3.

Таблица 3.Пример за изчисляване на премията за риск от инвестиране в земя

Вид и наименование на риска

Систематичен риск

Влошаване на общата икономическа ситуация

динамичен

Увеличаване на броя на конкуриращите се обекти

динамичен

Промени във федералното или местното законодателство

динамичен

Несистематичен риск

Природни и причинени от човека извънредни ситуации

статичен

Ускорено износване на сградата

статичен

Неполучаване на наемни плащания

динамичен

Неефективно управление

динамичен

Фактори на престъпността

динамичен

Финансови проверки

динамичен

Неправилно изпълнение на договорите за наем

динамичен

Брой наблюдения

Общо претеглено

Брой фактори

Корекция за риска от инвестиция в недвижими имоти, %

Корекция на процента на капитализация от нисък ликвиден рискна пазара на земя възниква в резултат на възможни загуби при продажбата на парцел и представлява корекция за дългосрочна експозиция при продажба на обект. За да се изчисли това изменение, е необходимо да се определи типичният период на експозиция към датата на оценката за парцела, който се оценява. Корекцията за управление на инвестицията представлява управлението на имота и в зависимост от инвестиционния обект и качеството на неговото управление е 1-3%. В повечето случаи се оценява по експертен метод.

Основният недостатък на кумулативния метод за конструиране на нормата на капитализация (дисконтиране) е субективният характер на определяне на рисковите премии, които се определят предимно от експерти. Следователно стойностите на процента на капитализация (дисконтиране), получени по този метод, могат да бъдат трудни или дори невъзможни за оправдаване. Четвърти подходвъз основа на метода на извличане на пазара (изстискване на пазара) или анализ на сравнителни продажби. Този метод не изисква сложни финансови изчисления или експертни оценки, но е невъзможен без надеждна информация за сравними продажби на земя. Подобен метод на изчисление е предложен и за определяне на процента на капитализация за един имот в параграф 3.2. Раздел I „Оценка на стойността на недвижими имоти”.

Коефициентът на капитализация се определя, като стойността на поземлената рента (доход) за подобни парцели се раздели на тяхната продажна цена. Същността на метода е да се сравни оценяваният парцел с аналози, като се има предвид, че подобни недвижими имоти имат еднакви или подобни нива на капитализация. Основното нещо е да изберете области (обекти) - аналози въз основа на сходство. Ако областите за сравнение са много сходни, оценяваните не трябва да правят значителни корекции на индикаторите. Нека разгледаме малък методологичен пример за определяне на нивата на капитализация, даден в таблица 4.

Таблица 4. Определяне на нивото на капитализация чрез метода на пазарно сравнение

	Индикатори	Сайтове за сравнение
	Продажна цена на парцела, к.у.
	Нетни приходи, c.u.
	Коефициент на капитализация, единици
	Коефициент на тежест, дялове
	Стойност на претегления коефициент
Среднопретеглена стойност коефициент	К = 16,8% (сума от показателите в ред 5)

Забележка:Резултатът от ред 5 е произведението от редове 3 и 4. Тегловите коефициенти в таблицата отразяват степента на сходство на аналозите с оценявания сайт по отношение на основните ценови фактори. Ако оценените и сравнимите парцели са много сходни, процентът на капитализация може да се определи въз основа на един аналог.

6. Метод на остатъка

Като цяло остатъчният метод се основава на принципа на остатъчната производителност и NEI и ви позволява да определите стойността на различни компоненти на дохода от недвижими имоти - физически, юридически и финансови интереси. Същността на метода е да се капитализира нетният оперативен доход, свързан с един от съпоставимите, когато стойността на останалите компоненти (лихви) е известна.

При прилагане на остатъчния метод за земя трябва да се знае следното:

Цената на сградите (конструкциите) на даден парцел;

Нетен оперативен доход, генериран от земя и сгради (структури);

Коефициенти на капитализация за земя и сгради (конструкции);

Ставка на капитализация на парцел.

В същото време застроените парцели трябва да се разглеждат и оценяват като условно свободни с най-ефективното им използване.

Методът на остатъка включва следната последователност от действия:

Изчисляване на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения, съответстващи на най-ефективното използване на оценявания парцел;

Изчисляване на нетни оперативни приходи от отделен имот за определен период от време на база пазарни наемни цени;

Изчисляване на нетния оперативен доход, който се дължи на подобрения за определен период от време като произведение на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения с подходящ процент на капитализация на дохода от подобрения;

Изчисляване на размера на наема на земята като разлика между нетния оперативен доход от отделен имот за определен период от време и нетния оперативен доход, който се дължи на подобрения за съответния период от време;

Изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот чрез капитализиране на поземлена рента.

Нетният оперативен доход е равен на разликата между действителния брутен доход и оперативните разходи. В този случай от действителния брутен доход се приспадат само тези оперативни разходи, които по правило се поемат от лизингодателя.

Действителният брутен доход е равен на разликата между потенциалния брутен доход и загубите от неизползвани помещения и загубите от неплащане на наем.

Потенциалният брутен доход е равен на дохода, който може да бъде получен от отдаване под наем на цялата площ на единичен недвижим имот при липса на загуби от неплащане на наем. При оценка на поземлен имот наемните ставки за ползване на един имот се изчисляват въз основа на пазарните наемни ставки (най-вероятните наемни ставки, при които оценяваният имот може да бъде отдаден под наем на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и наемната цена не отразява извънредни обстоятелства).

Дефиницията на нетен оперативен доход от един имот е дадена по-подробно в параграф 3.2. Раздел I „Оценка на стойността на недвижими имоти”.

При оценката на стойността на развитите парцели, изчислението директно използва коефициенти на капитализация от 2 вида: коефициент на капитализация за земя и коефициент на капитализация за подобрения и индиректно взема предвид коефициента на капитализация за един имот.

Процентът на капитализация за подобрения се прилага съгласно метода на остатъчната земя, когато стане необходимо нетният оперативен доход, генериран от един имот, да се разпредели между доход от земя и доход от сграда. В този случай, от общия доход, генериран от един имот, доходът, който конвенционално се приписва на сградите, се изважда и изчислява чрез умножаване на тяхната цена за възпроизвеждане (заместване) по процента на капитализация за подобрения.

Следователно, когато се прилага този метод, има нужда да се раздели (разпредели) процентът на капитализация за един имот на два компонента: процентът на капитализация за подобрения и процентът на капитализация за земя.

За да изчислите процента на капитализация за подобрения по разпределение, можете да използвате алгоритъма на метода на разпределение, по-специално Формула 3, и делът на земята (или делът на подобренията) в един имот трябва да бъде известен.

R недвижими имоти = R L * L + R B * B

R недвижими имоти = R L * L + (R L ± ?) * B

R L = R недвижими имоти ± ? *Б

За повече подробности относно изчисляването на процента на капитализация за един имот вижте клауза 3.2. Раздел I „Оценка на стойността на недвижими имоти”.

Що се отнася до нормата на капитализация за земя, нейните методи за изчисляване бяха обсъдени в параграф 7.5. раздел II от това ръководство. Имайте предвид, че този процент обикновено е по-малък от процента на капитализация за един имот с размера на нормата на възвръщаемост на капитала, набран в подобрения. Това се обяснява с факта, че необходимостта от отчитане на нормата на възвръщаемост на капитала възниква в случаите на оценка на износени, остарели обекти с ограничен срок на експлоатация. Тъй като парцелът е неизчерпаем и не подлежи на физическо износване (важна забележка - само при условия на компетентна експлоатация на парцела), не е необходимо да се отделят пари за неговото възпроизвеждане (физическа подмяна), следователно, нормата на възвръщаемост на капитала не се взема предвид.

По този начин, когато се оценява разработен парцел за изчисляване на необходимите нива на капитализация, следната последователност може да се използва като една от опциите (ако се използва методът за определяне на процента на капитализация за един имот, като се вземе предвид възстановяването на капиталовите разходи ):

1. Дисконтовият процент (норма на възвръщаемост на собствения капитал) се определя за един имот.

2. Определя се нормата на възвръщаемост на капитала за подобрения.

3. Степента на капитализация за един имот се определя в зависимост от темпа на нарастване или спад на стойността на недвижимите имоти (формула 3.9. параграф 3.2. раздел I „Оценка на стойността на обекти на недвижими имоти“).

4. Определя се делът на земята и подобренията в един имот.

5. Съгласно формула 9 се изчислява коефициентът на капитализация на парцела.

6. По формула 10 се изчислява коефициентът на капитализация на подобренията.

Нека разгледаме пример за изчисляване на пазарната стойност на земята с помощта на остатъчния метод.

Пример за изчисляване на пазарната стойност на земята по остатъчния метод.

Състояние.Пазарната стойност на изградената сграда е 2 680 000 USD. Коефициентът на капитализация за един имот е 0,1753, нормата на възвръщаемост на капитала е 0,01. Нетните оперативни приходи от експлоатацията на парцела със сградата са 4 600 000 CU. Средният пазарен дял на поземлен имот като част от един недвижим имот е 0,6. Решението на проблема е представено в таблица 5.

Таблица 5. Пример за изчисляване на цената на парцел с помощта на остатъчния метод за земя

	Име	Обозначаване	Стойност, c.u.	Забележка
	Нетни приходи от дейността
	Разходи за подобрения			Разходен подход към оценката на недвижими имоти (цена за възпроизвеждане или замяна)
	Процент на капитализация за един имот			Доходен подход към оценката на недвижими имоти
	Възвръщаемост на капитала			Доходен подход към оценката на недвижими имоти
	Дял земя в един имот
	Дял на подобренията в един имот			Оценка на парцели (метод на разпределение)
	Ставка на капитализация за парцел			R L = R недвижими имоти ± ? *Б 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,1713
	Процент на капитализация за подобрения			0,1713 + 0,01 = 0,1813
	Доходи за подобрения			2 680 000 * 0,1813 = 518 518
	Доход от земя			4 600 000 - 518 518 = 4 081 482
	Пазарна стойност на земята			4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515

Забележка:При прилагане на остатъчния метод към земята е възможно да се получи отрицателна стойност на остатъчния доход, приписана на земята. Това може да означава, че сградата е прекомерно подобрение за обекта.

7. Начин на използване по предназначение

Подобни документи

Целта на оценката на пазарната стойност на земята, нейните основни принципи. Фактори, влияещи върху пазарната стойност на земята. Кадастрална оценка на градски, земеделски земи и гори. Методи за оценка на пазарната стойност на земята.

курсова работа, добавена на 13.12.2014 г


Запознаване с характеристиките на използването на сравнителен, разходен и приходен подходи за оценка на недвижими имоти. Правила за изготвяне на кадастрален план на поземлен имот. Принципи за оценка на пазарната стойност на земята чрез метода на сравнение на продажбите.

резюме, добавено на 28.12.2011 г


Същността на сравнителния подход към оценката на недвижимите имоти. Състояние и тенденции в развитието на пазара на недвижими имоти. Критерии за избор на сравними обекти. Единици за сравнение на земя и застроена площ. Метод за сравнение на продажбите, капитализация на наема на земята.

тест, добавен на 15.07.2011 г


Анализ на пазара за продажба на парцели в град Казан. Описание на обекта на оценка. Проучване на ефективността на използване на земята при изграждането на офис сграда. Изчисляване на стойността на поземлен имот по метода на капитализация на поземлената рента.

курсова работа, добавена на 03/11/2014


Правна основа на поземлените отношения. Подходи за оценка на земята. Обща характеристика на социално-икономическото положение на региона Самара и анализ на пазара на земя. Пазар на земя в Русия. Определяне на стойността на поземлен имот.

дисертация, добавена на 21.07.2011 г


Изучаване на характеристиките на земята като стока в Русия. Изследване на основните принципи на пазарната стойност на земята. Съгласуване на резултатите от оценката на стойността на земята. Анализ на методите за сравнение на продажбите, разпределението, разпределението, баланса и капитализацията на наема на земята.

резюме, добавено на 30.11.2016 г


Правни основи на поземлените отношения и икономически принципи на оценка на земята. Характеристики на пазара на земя в Русия. Анализ на крайната пазарна стойност на земеделска земя в държавното стопанство Черновски. Изчисляване на цената на парцел по метода на капитализация на рентата.

дисертация, добавена на 09.06.2011 г


Обобщение на основните принципи за оценка на пазарната стойност на поземлен имот: принцип на полезност, търсене и предлагане. Методи за определяне на обезпечителната стойност на поземлен имот. Залог на поземлен имот като специален случай на ипотека. Препоръки за оценка.

резюме, добавено на 22.07.2011 г


Цели за опазване на земята и собственост върху земята. Отговорности на собствениците, ползвателите на земя, собствениците на земя и наемателите на поземлени имоти. Принципи и функции на оценката на земята, определяне на нейната пазарна стойност. Метод на капитализиране на земната рента.

тест, добавен на 17.06.2010 г


Анализ на пазара на земя. Определяне на пазарната стойност на права на собственост върху поземлен имот. Методи за оценка на кадастралната стойност на земята: сравнителен, доходен, разходен подход. Фактори, определящи цената на парцелите в района на Перм.

Доходен подход към оценката на земята

Доходният подход за оценка на земята е метод, който позволява да се получи оценка на стойността на земята въз основа на дохода, очакван от потенциален купувач. Този подход е приложим само за парцели, генериращи доход. Подходът на дохода се основава на три принципа: принцип на очакване, принцип на търсене и предлагане и принцип на заместване. Типичният инвеститор или предприемач купува земя в очакване на бъдещи парични приходи или други ползи.

По този начин пазарната стойност на парцел е сборът от очакваните бъдещи доходи от наем или други ползи, дадени към датата на оценката. Потоците от доходи през периода на собственост върху земята, както и постъпленията от последващата препродажба на земята, се капитализират по текуща стойност.

Капитализацията е разделянето на текущия доход на съответния процент на капитализация, в резултат на което размерът на дохода се превръща в цената на парцела.

При използване на метода на дохода е необходимо да се определи доходът и нормата на капитализация. В зависимост от предназначението на парцела доходът може да включва:

рента за оценка на земеделски и горски земи;

част от приходите от имотния комплекс, прилежащи към

върху застроен поземлен имот;

наем за оценка на селищни земи;

доход от увеличението на стойността на поземлен имот, получен при бъдеща продажба или при залог срещу ипотечен кредит.

Труден проблем с подхода на дохода е определянето на процента на капитализация. В практиката съществуват три подхода за изчисляване на нормата на капитализация, първоначално разработени за капитализация на поземлената рента, т.е. оценка на земеделска земя.

Първият подход е да се подходи към парцела като вид паричен капитал и съответно да се изчисли процентът на капитализация въз основа на характеристиките на паричния пазар към датата на оценката.

Вторият подход е да се изчисли процентът на капитализация, като се използва кумулативният метод на конструиране.

Третият подход е методът на свиване на пазара (анализ на сравнителните продажби). Този метод е прост, но изисква надеждна информация за сравними обекти на продажба.

Когато анализирате приходите и разходите, можете да използвате както ретроспективни (за предходни периоди), така и прогнозни данни. В този случай данните могат да бъдат взети както преди, така и след данъчното облагане. Основното условие, което трябва да се спазва при извършване на изчисленията, е паричните потоци от използването на оценяваните и сравними парцели да се определят на една и съща база.

За оценяване на парцели, застроени с търговски имоти, може да се използва техниката на остатъчния доход на парцел. Съгласно принципа на остатъчната производителност на земята, сградите и съоръженията, построени върху земята чрез капитал, труд и управление, имат приоритет при разпределението на дохода. Останалият доход след покриване на всички разходи за привличане на други фактори се приписва на парцела.

Прилагането на доходния подход е трудно, когато инфлацията е висока и финансовият пазар е нестабилен.

Сравнителен подход към оценката на земята

Методът за сравнение на продажбите се използва широко в страни с развит пазар на земя. Методът се основава на систематизиране и сравнение на информация за продажните цени на подобни парцели, т.е. на принципа на заместването.

Принципът на заместване предполага, че пазарът е отворен и конкурентен, че има достатъчен брой продавачи и купувачи, взаимодействащи на него, които действат в съответствие с типичната мотивация, икономически рационално и в собствените си интереси, без да са под външен натиск.

Методът за сравнение на продажбите включва следните стъпки: Стъпка 1. Идентифициране на скорошни продажби на сравними имоти в съответния сегмент на пазара на земя.

Оценителят изучава пазара на земя, сегментира го и определя към кой пазарен сегмент принадлежи обектът на оценка. Сегментирането на пазара е процесът на разделяне на пазара на сектори, разположени в една и съща географска област, имащи подобни или конкурентни възможности за използване на земята, сходни характеристики на обекти и субекти.

В резултат на сегментирането парцелите се разделят на следните групи:

площи, използвани за градинарство и зеленчукопроизводство;

парцели, използвани за лично стопанство;

парцели използвани за индивидуално жилищно строителство

строителство;

обекти за масово жилищно строителство;

парцели за търговски имоти;

площи за обществени съоръжения и др.

ЗаЗа сравнение са използвани няколко продадени парцела. Обикновено са достатъчни три до пет аналога, но по-големият брой повишава надеждността на оценката.

Етап 2. Проверка на информация за сделки с парцели. Избор на информация за подобряване на нейната надеждност и получаване на потвърждение, че транзакциите са извършени при типични пазарни условия. Данните, събрани при продажби на сравнима земя, трябва да бъдат проверени от една от страните по сделката (купувач или продавач) или посредник.

Етап 3. Сравнете парцела, който се оценява, с парцелите, продавани на пазара, и правете корекции, за да вземете предвид разликите между имота, който се оценява, и всеки от парцелите, които се сравняват.

Етап 4. Анализ на дадените цени на аналози и извеждане на крайната стойност на пазарната стойност на оценявания поземлен имот. След извършване на корекции на цените на избраните аналози, получените резултати трябва да бъдат съгласувани за окончателната оценка на цената на парцела. Рядко се използва просто изчисление на средната аритметична стойност на цените на избраните аналози.

право на собственост и регистрационни данни за парцела, сервитути;

Етап 4. Анализ на дадените цени на аналози и извеждане на крайната стойност на пазарната стойност на оценявания поземлен имот. След извършване на корекции на цените на избраните аналози, получените резултати трябва да бъдат съгласувани за окончателната оценка на цената на парцела. Рядко се използва просто изчисление на средната аритметична стойност на цените на избраните аналози. За по-точен резултат се използва формулата за среднопретеглена стойност.

За определяне на пазарната стойност на парцел се използва следната информация:

данни за собственост и поземлена регистрация

нов парцел, сервитути;

физически характеристики на обекта;

данни за връзката на обекта с околната среда;

Икономически фактори, характеризиращи обекта.

Оценката на метода за сравнение на продажбите е най-обективна в случаите, когато има достатъчно сравнима информация за транзакциите, извършени на пазара.

Както показва практиката, методът за сравнение на продажбите дава незадоволителни резултати в условия на висока инфлация, когато липсват данни за пазарните продажби на сравними обекти или тяхната ниска надеждност, както и когато има резки промени в икономическите условия.

Разходно-базиран подход към оценката на земята

Разходният подход за оценка на пазарната стойност на парцел се основава на факта, че инвеститорът, упражнявайки необходимото благоразумие, няма да плати за парцела по-голяма сума от тази, която би струвало придобиването на съответния парцел и издигането на сграда върху него подобни по предназначение и полезност в приемлив за застрояване срок. Разходният подход включва няколко метода.

Методът на отнемане (извличане) определя пазарната стойност на самия поземлен имот като разлика между пазарната стойност на целия имот, т.е. парцел с подобрения и възстановителната стойност на подобренията минус тяхната амортизация. Този метод за изчисляване на стойността на парцел се основава на остатъчната техника за земя.

Предимството на разходния метод е неговата яснота и доказателство за заложените в него принципи. Той се използва широко при определяне на най-доброто и най-ефективно използване на парцел земя като свободен. Освен това това е единственият метод за определяне на пазарната стойност на самия поземлен имот в случаите, когато на пазара няма надеждни данни за извършени сделки с подобни незастроени поземлени имоти.

Методът на разходите води до обективни резултати, ако е възможно точно да се оцени стойността на възстановителната стойност на подобренията (сгради и конструкции) и тяхната обща амортизация, при спазване на относителния баланс на търсенето и предлагането в съответния сегмент на пазара на недвижими имоти. .

Ограничението на метода на разходите е, че той може да даде пристрастна оценка на цената на сгради и конструкции, чиято възраст надвишава 10-15 години, тъй като с течение на времето вероятността за възпроизвеждане на остаряла собственост намалява и сложността на изчисляването на натрупаното износване се увеличава. Освен това, в условия на висока инфлация, е много трудно да се изчисли точно цената на възпроизвеждане на сгради и конструкции, да не говорим за разходите за възпроизвеждане на всички подобрения на градската земя, като разпределението на дела, приписващ се на парцела, е оценени.

Разходният подход е метод за определяне на разходите за развитие, който се прилага предимно към незастроена земя. Този метод определя общата стойност на земята, като се предполага, че тя ще бъде разделена на отделни парцели земя, които ще бъдат продадени. Всички разходи за тяхното развитие се изваждат от паричните постъпления от продажбата на парцели и по този начин се определя стойността на незастроената земя.

Методът на разходите за развитие се използва, когато най-доброто и най-ефективно използване е да се раздели земната маса на отделни парцели. Разделянето на голяма земя на отделни парцели е широко разпространена практика, тъй като насърчава по-ефективното използване на земята. Проблемът с определянето на стойността на земята, предназначена за разделяне, е от значение за всеки разрастващ се град или град и се използва за масово жилищно или селско строителство.