Stanovi u stambenim zadrugama. Pravila i rizici sastavljanja ugovora za stambeno građevinsku zadrugu.Ugovor o kupnji stana u stambenoj zadruzi.

DDU je poseban oblik privlačenja sredstava građana, gdje se za određeni stan s određenim parametrima i položajem na etaži dogovara cijena.

Dioničar se ne smatra komercijalnim partnerom, njegovi su rizici minimizirani.

U slučaju raskida ugovora, sva sredstva uložena od strane dioničara podliježu povratu, plus plaćanje kazne, koja iznosi 1/150 stope refinanciranja.

Nakon što je građanin sklopio ugovor o udjelu sa stambenom zadrugom, on se registrira u državnim tijelima, provjerava se zakonitost ugovora i vjerodostojnost dokumenata investitora.

Glavne točke DDU:

Važno! Potrebno je razlikovati DDU od predugovora o udjelu.

Njihova glavna razlika je u tome što drugi ugovor nije registriran u Rosreestru i ne potpada pod Savezni zakon 214. Ako idete na sud s takvim dokumentom, sud će ga priznati nevažećim.

Stambeno građevinska zadruga

Često se postavlja pitanje po čemu se DDU razlikuje od stambenih zadruga. Građani često traže objašnjenje: stambena zadruga ili javno-stambena zadruga, što je bolje? Razgovarajmo o ovome što je moguće detaljnije.

DDU i razlika stambene zadruge:

Razlike u ugovorima o stambenoj zadruzi i javnoj stambenoj zadruzi

Dakle, razlike između predškolskih i stambenih zadruga: koje su i jesu li vidljive na prvi pogled.

Za dioničara je kupnja nekretnine prema DDU-u korisna, jamči dostupnost građevinske dozvole, prava na zemljište i ne dopušta dvostruku prodaju stanova.

Nakon raskida, građanin će dobiti cjelokupni iznos koji je uplatio.

No, u ovom dokumentu obročna otplata ne može trajati duže od pet godina i dioničar mora platiti cijeli iznos do završetka izgradnje.

Ugovor mogu suspendirati vladine agencije koje su utvrdile bilo kakve povrede u pripremi dokumentacije od strane programera.

DDU je najpouzdaniji način da građanin dobije stan, ali skuplji. DDU-ovi čine 60% stambenih objekata u izgradnji.

Prilikom sklapanja ugovora sa stambenom zadrugom dioničar ubrzava papirologiju. U cijenu unesenog udjela nije uračunat PDV (18%), što čini stanovanje jeftinijim. Trajanje ugovora nije ograničeno samo na izgradnju, može se produljiti do 20 godina.

Dok se ne isplati cijeli udio, građanin nema pravo raspolagati imovinom, on nije vlasnik. Unatoč prividnoj jeftinosti stanova kupljenih na temelju ugovora o stambenoj zadruzi, cijena kvadrata stalno raste zbog dodatnih doprinosa.

Stambena zadruga je manje pouzdan, ali jeftiniji način da se dođe do stana. Na stambene zadruge otpada 30% stambenog prostora.

DDU i stambene zadruge za i protiv

Prednosti predškolskog odgoja:

1. Dokument je registriran u Rosreestru, a odnos između građevinske tvrtke i dioničara reguliran je Saveznim zakonom 214.

   Sudionik zajedničke gradnje može ostvariti svoja prava sukladno Zakonu o zaštiti prava potrošača.

2. Trošak se dogovara na početku gradnje i investitor ga nema pravo dodatno povećavati.
3. Državna hipotekarna potpora dostupna je vlasnicima dionica.
4. Plaćanje kazni od strane programera u slučaju kašnjenja i nedostataka u izgradnji.
5. Postoji jamstvo za građevinski projekt do 5 godina.

Nedostaci predškolskog odgoja:

1. Plaćanje cjelokupnog iznosa u trenutku isporuke stambenog prostora.
2. Programer samostalno određuje društvo za upravljanje. Nemoguće je utjecati na njegovu odluku.

Prednosti stambenih zadruga:

1. Dugo razdoblje otplate.
2. Jeftinije stanovanje.
3. Pravo upravljanja kućom prelazi na stambenu zadrugu, što omogućuje savjesno upravljanje.

Nedostaci stambenih zadruga:

1. Mogućnost duple prodaje stanova.
2. Ne postoji zakonska zaštita prava potrošača. Ne može zahtijevati kvalitetno stanovanje.
3. Investitor stambene zadruge nije dužan upoznati dioničare s dokumentacijom.
4. Ne postoji fiksiranje konačne cijene stana.
5. Dioničar se ne može okoristiti državnom hipotekom.
6. Raskidom ugovora teško je vratiti uloženi novac.

Razriješili smo pitanje predškolske ili stambene zadruge, prednosti i nedostatke, prijeđimo na trenutak izbora.

Što izabrati?

Agencije za nekretnine radije prodaju stanove uz sklapanje ugovora.

Ugovor štiti prava potrošača, transparentan je i razumljiv, najsigurniji način da pojedinac dođe do stambenog prostora.

Prema ugovoru sa stambenom zadrugom, investitor sam obično distribuira stanove. Zadruga omogućuje građevinskim tvrtkama prikupljanje sredstava prije početka radova, a ne gubi se vrijeme na registraciju dokumenata. Ovaj ugovor je korisniji za programera.

Svatko za sebe određuje shemu kupnje stambenog prostora.

Ovdje je važno znati koliko je programer pouzdan, upoznati se s njegovim prošlim projektima.

Saznajte koliko je dugo na tržištu stanogradnje.

Najvažnija stvar pri kupnji kuće je ugled investitora.

Bez obzira koliko je ugovor pouzdan, ako tvrtka uzalud potroši novac, neće moći izgraditi kuću na vrijeme.

Dali smo vam sve potrebne informacije, a na vama je da odlučite hoćete li odabrati stambenu zadrugu ili ugovor o zajedničkoj zadruzi!

Kada građani pristupaju stambeno-građevinskoj zadruzi, čija je svrha izgradnja stanova za svoje članove, odnos između njih mora biti dokumentiran. To se radi uz pomoć posebnog dokumenta - ugovora o pristupanju stambeno-građevinskoj zadruzi.

Postoje neki zahtjevi za strukturu ovog dokumenta i uvjete izvršenja. Vrijedno je pobliže razmotriti ove zahtjeve, kao i situacije u kojima se sklapa, postupak registracije i moguće rizike za dioničare.

Stambena građevinska zadruga (ili) je udruga građana ili pravnih osoba osnovana radi financiranja izgradnje stambene zgrade.

Nakon diplomiranja svaki njezin član može dobiti svoj stambeni prostor u njemu.

Ugovor koji se sklapa između stranaka kada građanin sklapa stambeno-građevinska zadruga, koja se naziva i ugovor o udjelu. Uz (DDU), ovaj dokument je jedan od zakonom dopuštenih načina za stjecanje stambenog prostora u izgradnji.

Ovim ugovorom definiran je odnos obiju strana u transakciji, a koji se odnosi i na uplatu udjela članova stambene zadruge. U svojoj srži, to je jednostavno interni dokument zadruge, sklopljen između njezinih sudionika.

Struktura

Oblik sporazuma nije odobren zakonom, ali postoji niz odredbi koje moraju biti uključene u dokument.

Njegova tipična struktura izgleda ovako:

Podaci o strankama

Konkretno, na prvoj stranici dokumenta naveden je njegov naziv, kao i sljedeći podaci:

• naziv i adresu stambene zadruge;
• podaci o državnoj registraciji (broj potvrde i mjesto izdavanja);
• podaci o predsjedniku zadruge (njegovo puno ime, podaci o putovnici, TIN broj, mjesto registracije).

Pojmovi i definicije

Svi pojmovi koji se koriste u ugovoru i možda nisu jasni dioničaru mogu biti navedeni ovdje.

Predmet transakcije

Ovo je obvezna klauzula dokumenta, koja uključuje obveze zadruge prema dioničaru da mu osigura vlasništvo nad stanom s određenim karakteristikama.

Posebno se mora navesti:

• broj soba u stanu;
• kat;
• uvjetni broj;
• područje projekta.

Najčešće, ovaj stavak također sadrži uvjet o mogućoj pogrešci u određivanju područja stanovanja i načine rješavanja ovog problema.

Na primjer, ako se stvarna površina pokaže manjom od projektirane, dioničaru se može vratiti dio njegovog doprinosa.

Iznos i postupak uplate doprinosa

Veličina udjela jednaka je cijeni stana, au ugovoru može biti naznačeno kako će se točno platiti - jednokratno iu cijelosti ili u dijelovima.

Za ovu se transakciju često koriste rate u kojima dioničar jednu polovicu cijene stana plaća odmah, a drugu kroz određeno vrijeme.

Dužnosti stranaka

Ovdje su navedene odgovornosti i dioničara i stambene zadruge.

Što se tiče prvog, to bi mogli biti:

• zahtjeve za pravovremeno i potpuno plaćanje svih obveznih doprinosa;
• ograničenja potrošnje u stanu;
• potreba za dodatnim troškovima (za plaćanje državnih pristojbi, ovjera dokumenata itd.).

Glavne dužnosti zadruge su:

• ciljano korištenje doprinosa članova (uključujući stambenu izgradnju);
• prijenos gotovog stana na dioničara na temelju;
• izdavanje potrebnih dokumenata članovima zadruge;
• povrat sredstava dioničaru u slučaju raskida transakcije s njim.

Strane sporazuma međusobno se međusobno dogovaraju o sadržaju ovog odjeljka - ovisno o situaciji, u dokument se mogu uključiti i drugi uvjeti.

Odgovornost stranaka

Navodi i uvjete za primjenu odgovornosti (na primjer, neispunjenje obveza) i posebne kazne. Potonji najčešće uključuju materijalne metode - kazne, novčane kazne, kazne.

Rok valjanosti i postupak raskida

Razdoblje se obično računa od trenutka potpisivanja ugovora do datuma ispunjenja svih obveza njegovih sudionika jedni prema drugima.

Uvjeti za raskid mogu biti različiti – stranke same određuju kada je to moguće i kako se to događa u praksi.

Završne odredbe

Ovdje su obuhvaćena pitanja koja nisu uključena u druge odjeljke dokumenta. Na primjer, postupak rješavanja sporova, broj primjeraka ugovora i njegovih dodataka.

Ova se struktura može promijeniti ovisno o posebnim uvjetima transakcije i povelji stambene zadruge. Jedini uvjet je da odredbe ugovora ne budu u suprotnosti sa zahtjevima važećeg zakonodavstva.

Redoslijed zaključivanja i točke na koje treba obratiti posebnu pozornost

Prije potpisivanja ugovora, dioničar mora provjeriti ima li investitor kojeg je odabrala stambena zadruga potrebne dokumente.

Konkretno, ovo je građevinska dozvola (s rokom valjanosti ne kraćim od razdoblja izgradnje kuće), projektna dokumentacija, dokumenti o pravima na zemljišnu česticu (vlasništvo ili zakup). Nema smisla ulagati u tvrtku koja još nije dobila te papire – bez njih gradnja neće početi.

Ako je sve u redu s dokumentacijom i donesena je odluka o potpisivanju ugovora, možete nastaviti s raspravom o njegovim uvjetima. Budući da ne postoji utvrđeni oblik dokumenta, stranke samostalno dogovaraju sve njegove odredbe. Važno je u njemu osigurati dostupnost točnih podataka o budućem stanovanju, kao i konkretne datume izgradnje.

Prije potpisivanja ugovora, bolje je uključiti odvjetnika koji može provjeriti njegov sadržaj za uvjete koji krše prava dioničara. Ovo je najispravniji način da se zaštitite od mogućih rizika. Transakcija se brzo završava, budući da ugovor ne podliježe registraciji - stupa na snagu od trenutka kada ga strane potpišu.

Nakon toga dioničar ostaje dužan ispuniti obveze navedene u ugovoru, uključujući i plaćanje doprinosa. To mora biti učinjeno u jasno utvrđenom roku, jer se inače često primjenjuju različite financijske sankcije (novčane kazne ili kazne).

U tom slučaju preporučljivo je od zadruge zahtijevati dokumentirane dokaze o svakoj izvršenoj uplati - kako onoj prvoj tako i o svim sljedećim.

Mogući rizici

U usporedbi s alternativnim oblikom transakcije - DDU, ugovor o pristupanju stambenoj zadruzi karakterizira veći rizik.

Glavne uključuju:

• rizik dvostruke prodaje stana (budući da ugovor nije registriran u ruskom registru, može se sklopiti za isti stambeni prostor s nekoliko različitih ljudi);
• nepoštivanje gradnje (nema novčane kazne ili kazne za programera za takav prekršaj);
• mogući financijski gubici (konkretno, prilikom izlaska iz zadruge, njezin sudionik može vratiti samo uplaćeni udio - ulazne i članarine se ne vraćaju);
• odgoda stjecanja vlasništva nad stanom (ovo se događa samo nakon pune isplate udjela - u slučaju obročne otplate, prava na stanovanje su ograničena);
• povećanje troškova izgradnje (dioničari snose solidarnu financijsku odgovornost, stoga, ako cijene porastu, to moraju nadoknaditi iz vlastitih sredstava).

Međutim, ove rizike djelomično neutraliziraju dvije značajne prednosti transakcije - niža cijena stana i brzi rok za izvršenje ugovora. Kako bi se ovi rizici u najvećoj mogućoj mjeri izbjegli, potrebno je dokumentom predvidjeti uvjete koji štite prava dioničara.

Također, puno ovisi o građevinskoj tvrtki - ako je pouzdana i ispunjava svoje obveze prema kupcima, praktički neće biti rizika od transakcije.

Stambena i građevinska suradnja kao jedan od načina privlačenja sredstava građana u fazi stambene izgradnje predviđena je Saveznim zakonom-214. Zakon o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji klasificira ovu shemu interakcije između developera i kupaca stanova kao legitimnu, ali ni na koji način ne regulira odnose stranaka. Norme i pravila koja djeluju u okviru ove sheme utvrđena su drugim zakonom - Saveznim zakonom-215 "O stambenim štednim zadrugama". Ne postoji jedinstveni uzorak ugovora, što građevinskim tvrtkama daje slobodu za „kreativnost“.

Drugi temeljni dokument stambene zadruge je njezina povelja. S pravnog gledišta, zadruga je udruživanje građana radi postizanja zajedničkog cilja. To znači da okvirna pravila, norme i načela rada zadruge usvaja glavna skupština njezinih članova i uvrštava ih u statut, koji je u biti „temeljni zakon“ za stambene zadruge.

Ali ovo je teorija. Na građevinskom tržištu razvila se drugačija praksa. Kupac stana u novogradnji ulazi u već stvorenu zadrugu s registriranim statutom. Često ne sudjeluje ni na kakvim sastancima te, sukladno tome, ne može utjecati na promjene u sadržaju povelje i ugovora. Tim pažljivije biste trebali proučiti dokument prije nego što ga potpišete.

Definirajte statuse

Prvo morate pažljivo proučiti s kim točno potpisujete ugovor. Dvije su mogućnosti za stambene zadruge. U prvom slučaju zadruga djeluje i kao investitor i kao developer. Smatra se da je ovakav pristup poželjniji, jer povećava odgovornost građevinske tvrtke, koja u pravilu stvara "džepnu" stambenu zadrugu pod vlastitim brendom. Jasno je da će igrač koji očekuje dugotrajnu prisutnost na građevinskom tržištu nastojati ne riskirati svoj ugled.

Jednako je važno da kupac stana kompetentno pristupi osiguranju svog statusa. U skladu s člankom 121. Stambenog zakona Ruske Federacije, da biste postali član stambene zadruge, morate podnijeti zahtjev za prijem, koji mora biti odobren odlukom glavne skupštine partnerstva, a zatim platiti članarinu. Neispunjavanje barem jednog od uvjeta automatski "krizi" osobu iz članstva zadruge - odnosno, čak i ako udjeli u cijelosti, s pravnog gledišta, ugovor sa stambenom zadrugom neće se smatrati zaključenim. Na sudu postoji opasnost da se transakcija proglasi ništavom.

Da biste se zaštitili od takvog sukoba, potrebno je zatražiti potvrdu o primitku zahtjeva za učlanjenje u stambenu zadrugu, ovjereni izvadak iz odluke skupštine te dokument o uplati pristupnice. Ubuduće, prilikom uplate udjela, članstva ili ciljanih doprinosa u stambenu zadrugu, također ne biste trebali zanemariti papirnatu potvrdu svake uplate.

Kolektivna odgovornost

Sljedeća važna točka u ugovoru je sam predmet ugovora. Iz teksta dokumenta trebalo bi biti jasno što će dioničar dobiti kao rezultat sporazuma: stan koje veličine i rasporeda, sa ili bez završetka, u kojoj kući, na kojoj određenoj parceli.

Zatim biste se trebali zapitati kako će se buduće nekretnine plaćati, a zatim prenositi. Glavni dokument stambene zadruge, kao što je gore spomenuto, je povelja. Odražava sve ključne točke: postupak za članove zadruge da daju razne doprinose (uvod, članstvo, udio i drugi), postupak za davanje stana, uvjete za izlazak iz zadruge itd. Potpisivanjem sporazuma, kupac kuće automatski se slaže sa svim klauzulama povelje iu slučaju parnice neće se moći pozvati na neznanje ili nesporazum. Stoga biste trebali proučiti “osnovni zakon” stambene zadruge i prije ulaska u zadrugu. Naglasimo još jednom: malo je vjerojatno da će se išta mijenjati u povelji i ugovoru. Ali moramo jasno shvatiti na što trebamo biti spremni u slučaju nepovoljnog razvoja situacije.

Sudska praksa pokazuje da niti jedan dioničar stambene zadruge još nije uspio naplatiti naknadu u slučaju kašnjenja u isporuci kuće

Stambena zadruga može jednostrano odgoditi rok za isporuku stanova, što je sadržano u povelji i najčešće je navedeno u ugovoru. Ovaj uvjet je potpuno legalan, jer ulaskom u zadrugu građani zapravo dijele odgovornost za izgradnju kuće, odnosno odgovorni su “prema sebi”. Kao što pokazuju brojni sudski presedani, još niti jedan dioničar nije uspio naplatiti od zadruge naknadu za korištenje sredstava u slučaju kašnjenja u isporuci kuće.

Još jedno neugodno iznenađenje ugrađeno u ugovor ili povelju je mogućnost koju pruža zadruga za prikupljanje ciljanih doprinosa ako je potrebno (na primjer, izgradnja pristupne ceste pokazala se skupljom od planirane) ili čak za reviziju cijene po kvadratnom metru . Ako su investitor i nositelj projekta različite osobe, tada bi trošak izgradnje trebao biti jasno naveden u ugovoru između njih i ne bi trebao biti podložan povećanju. Ako je jedna osoba, onda postoji zakonska mogućnost naplate dodatnih doprinosa – pod uvjetom da o tome odlučuje skupština. I to je također potpuno legitimno: prema stavku 2. članka 6. Saveznog zakona "O stambenim štednim zadrugama", članovi stambenih zadruga snose rizik gubitaka povezanih s djelatnošću zadruge, u granicama svoje štednje.

Graditelji često u ugovor uključuju klauzulu o plaćanju komunalnih troškova za održavanje izgrađene kuće. Između puštanja objekta u pogon i prijenosa stana dioničaru može proći oko šest mjeseci, a sve to vrijeme članovi zadruge plaćaju komunalije. Neki programeri također uključuju prilično stroge kazne za nepoštivanje ovog uvjeta - 100 rubalja svaki. za svaki dan kašnjenja. Podsjetimo vas da tvrtke koje posluju prema Saveznom zakonu-214 ne mogu priuštiti prebacivanje tih troškova na dioničare. U slučaju dioničara, sve je drugačije - klauzula uključena u statut smatra se voljom glavne skupštine članova zadruge.

Izlazna cijena

Treba dobro proučiti i uvjete za izlazak iz zadruge. Postoje tri glavne mogućnosti prekida odnosa između dioničara i stambene zadruge. Prvo, skupština može isključiti člana zadruge zbog neispunjavanja obveza. Razlog je obično taj što sljedeća uplata dionice kasni mjesec ili više. Za svaki dan kašnjenja, u pravilu, ugovor predviđa novčanu kaznu od 0,1-0,2% doprinosa.

Drugi slučaj je dogovor stranaka, kada životne okolnosti tjeraju kupca stana da prilagodi svoje planove. Konačno, treća opcija je nezadovoljstvo programerom. “Jedan od glavnih razloga zašto građani prekidaju članstvo u stambenim zadrugama je kašnjenje izgradnje. Ali bez obzira iz kojeg razloga osoba napusti zadrugu, obično mu se vraća samo udjelni ulog, ponekad - ciljani ulog. Istodobno, ulaznice, članarine i druge naknade često se ne vraćaju, a kazne za kasnu isporuku predmeta ili neblagovremeni povrat sredstava se ne naplaćuju”, kaže Ekaterina Gulenkova.

Često se ugovorima predviđa da stambena zadruga ne vraća članu koji odlazi u mirovinu sva uplaćena sredstva kao uplatu udjela, nego zadržava oko 10% - kao, da tako kažemo, naknadu za nevolje. Novac se ne vraća odmah, već u roku od dva mjeseca – što je maksimalno zakonom dopušteno razdoblje.

Dakle, dioničar je puno manje zaštićen i puno nemoćniji od dioničara koji ima DDU u rukama. Ne može inzistirati na promjeni klauzula u ugovoru, teže mu je obraniti svoj slučaj na sudu u slučaju nedobivanja stambenog prostora na vrijeme. No, to nikako ne znači da su sve stambene zadruge nastale s ciljem prevare građana. Mnogi poduzetnici odabiru shemu stambene zadruge iz još jednog razloga - zbog manje regulative i veće slobode u prikupljanju sredstava, što im omogućuje prodaju stanova po nižoj cijeni.

Stoga je moguće kupiti stanove u kućama koje su izgradile zadruge - ako prvo proučite dokumente investitora, kompetentno prođete kroz postupak ulaska u stambenu zadrugu i psihički se pripremite za činjenicu da su "ako se nešto dogodi" dioničari odgovorni za sebe .

Tekst: Elena Denisenko Foto: pressfoto.ru

Nedavno se moj klijent zainteresirao za stan u novogradnji. Kada je došlo do analize dokumentarnog dijela, pokazalo se da se prodaja ne provodi prema ugovorima o udjelu u kapitalu (EPA) u skladu s 214-FZ, već prema ugovorima o akumulaciji udjela u stambenoj građevinskoj zadruzi (HCS). Što je stambena zadruga i koja je razlika između kupnje stana u novogradnji prema shemi stambene zadruge od kupnje po DDU- shvatit ćemo to u ovom članku.

Što je stambena zadruga?

Stambena građevinska zadruga je oblik interakcije građana kada se udružuju radi izgradnje i upravljanja stambenim objektima. Takve udruge prvi put su se pojavile 20-ih godina 19. stoljeća, ali su likvidirane kao manifestacija privatnog vlasništva. Stambene zadruge ponovno su oživljene dekretom CK 1958. godine, kada se u poslijeratnom razdoblju povećao broj stanovnika. Prije početka privatizacije stanogradnje kupnja stana u stambenoj zadruzi bila je gotovo jedini način stjecanja vlasništva nad stanom. I unatoč visokoj cijeni ove metode (u 80-ima je cijena udjela u stambenoj zadruzi bila 3000 rubalja uz mjesečnu plaću od 120-140 rubalja), nije bilo kraja onima koji su željeli kupiti stan. Prvo, jer je kvaliteta gradnje bila visoka (gradili su za sebe), a drugo, upravljanje tim kućama je bilo odvojeno. I kao rezultat toga, kontingent stanovnika bio je odgovarajući.

Značajke stambenog zadrugarstva danas.

214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji ...” regulira odnose za privlačenje sredstava dioničara u fazi izgradnje stambene zgrade. Ovaj zakon izravno kaže da je jedina dopuštena alternativa zajedničkoj gradnji stambena zadruga. Postoje dvije vrste stambenih zadruga: stambena štedna zadruga (ZhNK) I stambena građevinska zadruga (HCS). Razlika između njih je u tome što su plaćanja stambenih i komunalnih usluga regulirana 215-FZ od 30. prosinca 2004. Sudionik stambenih i komunalnih usluga plaća nekoliko vrsta doprinosa: početni, mjesečni i udio. Postupak plaćanja stambenim zadrugama nije uređen posebnim zakonom. Iako su dva poglavlja stambenog zakona (11. i 12.) posvećena stambenim zadrugama, jedini dokument koji regulira plaćanje stanova u stambenim zadrugama je ovo je statut zadruge.

Dakle, iako je sudjelovanje u stambenoj zadruzi potpuno legalna prilika za kupnju stana u zgradi u izgradnji, ova metoda je riskantnija od kupnje stana prema ugovoru o zajedničkom udjelu. Glavni rizici kupca, člana stambene zadruge, ovo:

• Rizik poskupljenja stana ako je potrebna doplata iznad plaćenog udjela
• Rizik kašnjenja u izgradnji
• Rizik dvostruke prodaje

Naravno, sam ugovor o udjelu nije lijek za kupnju nove zgrade. A kada se prodaje pod 214-FZ, neisporuka projekta nije neuobičajena. DDU također može sadržavati jezik u vezi s obvezom sudionika u izgradnji da dodatno plati investitoru ako je površina stana prema BTI mjerenjima u gotovoj zgradi veća od projekta navedenog u DDU-u. Međutim, DDU još uvijek štiti od dvostruke prodaje.

Ako se organiziraju stambene zadruge, znači li to nekome treba?

Razmotrimo slučajeve kada se stvara stambena zadruga:

1. Inicijativna grupa građana odlučila je izgraditi kuću za sebe. Uz kompetentno upravljanje zadrugom i ciljano trošenje sredstava, moguće je kupiti stan po povoljnoj cijeni, pomnoženoj s visokom kvalitetom gradnje kuće. Iako se s tim nisam susreo u praksi - u Rusiji je vrlo rijetko imati kompetentno upravljanje povezano s ciljanom potrošnjom.
2. Investitor nema mogućnost sklapanja ugovora. To se događa kada nema najmanje jedan od dokumenata: građevinska dozvola, uknjižen ugovor o zakupu zemljišta (ili drugi zemljišni dokument), objavljena projektna izjava). Ali izgradnja se odvija paralelno s papirologijom, a developer stvara "džepnu" stambenu zadrugu kao prodajni ured kako bi privukao novac za izgradnju. Sasvim je moguće da nakon što investitor dobije potrebne papire, ugovor sa stambenom zadrugom bude ponovno izdan u DDU kod investitora. Također je vrlo moguće da se to neće dogoditi.

I u prvom i u drugom slučaju, Stambeno zadrugarstvo je visokorizičan način privatnog ulaganja u stambenu izgradnju, nije strogo regulirano zakonom. Ako su sve ostale stvari jednake, kupnja stana pod DDU od pouzdanog programera bit će isplativije rješenje.